Unidad de Acción de los Secretarios Judiciales

Muchas gracias Invitado. Voy a consultarlo.

Sobre la subasta para la división de cosa común hay varios debates en el foro del centro de estudios jurídicos, os recomiendo que los consultéis, hay intervenciones muy fundadas y a mi me han ayudado mucho.

Buenas tardes, se que este foro ya tiene tiempo, pero me quedo con la duda de lo que ocurrió tras el último comentario. ¿Alguien podría aportar una conclusión sobre la postura mayoritaria que se suele adoptar? Muchas gracias.

canajazz escribió: Mañana os cuento como me ha ido. Mil gracias.

Gracias a ti por participar y contarnos tu duda.
No dejes de contarnos cómo lo has resuelto.Como bien sabes, es tema poco tratado y toda idea o aportación es bien recibida.

No sabeis cuánto os agradezco vuestras intervenciones.

Creo que mañana celebraré una comparecencia con los letrados para intentar llegar a acuerdos sobre todas estas cuestiones y luego resolveré con un decreto sobre todo ello, aceptando los acuerdos a que hayan llegado y sobre lo que no haya acuerdo me tocará mojarme.
Terminatrix lo del 671 me parece lo más correcto juridicamente pero me planteo el problema de que si el ejecutante puede pedirme la adjudicación por el 60 % ¿ y si me lo piden los dos? Los dos son ejecutantes/ejecutados y creo que los dos están interesados en quedarse la vivienda por ese precio. Me encontraría con el problema después, supongo.
Bueno, me voy a releer bien todos vuestros mensajes y a tomar una decisión. Mañana os cuento como me ha ido. Mil gracias.

En mi anterior destino tuve un caso similar.

Partiendo de que se trata de una subasta voluntaria judicial de la LEC de 1881, y el antiformalismo insito en la jurisdicción voluntaria establecí por Decreto las condiciones de la subasta: admisión de licitadores extraños previa consignación, celebración de subasta entre el ejecutante y el ejecutado sin necesidad de consignar cantidad alguna y no aplicación de porcentajes mínimos para aprobar el mejor remate.

Fue un éxito, al final los abogados lo agradecieron.

canajazz escribió: Siguiendo las normas de la ejecución ordinaria se supone que el ejecutante (que para mí son los dos) sólo puede mejorar postura. ¿qué hago si no hay más postores que los propios ejecutantes?

Yo la declararía desierta y me iría al 671 LEC.

¿Y si la mejor postura no supera el 70% ? ¿le doy al otro la posibilidad de mejorarla? Agradecería cualquier opinión al respecto. No he encontrado nada en la jurisprudencia.

A ver si te vale esto:

"Esta singularidad hace que el condueño interesado en la subasta en el caso a que se refiere el párrafo segundo del número 4 del artículo 670 (posturas inferiores al 70% del valor del bien subastado sin que se presente a un tercero que las mejore, ni se solicite por ninguno de los condueños la adjudicación del inmueble
por el 70% de dicho valor) no pueda pedir que se le adjudique por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura, puesto que no existe deuda alguna que motive el procedimiento de ejecución, ni adjudicarse al postor que la cantidad que haya ofrecido, aún siendo inferior al 50% del valor de tasación, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas, supuesto previsto en el párrafo tercero del mismo número y precepto. Así pues, sólo queda que el tribunal, oídas las partes, resuelva lo que estime procedente sobre: a) a aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso; b) o deniegue la aprobación del remate con los efectos que prevé el artículo siguiente (671 )."

http://www.poderjudicial.es/search/doAc ... e=20090924


http://www.poderjudicial.es/search/doAc ... e=20090820

Pasado mañana tengo una subasta pública en ejecución de sentencia de división de la cosa común. No ha habido acuerdo para nada, incluso tuve que resolver sobre la impugnación de la pericial. También me presentaron un escrito para que determinara si tenía el "ejecutado" que consignar el 20% para participar y resolví que no. Me da que los dos están interesados en el inmueble y a estas alturas de la película aún no sé qué voy a hacer si no hay terceros postores. Siguiendo las normas de la ejecución ordinaria se supone que el ejecutante (que para mí son los dos) sólo puede mejorar postura. ¿qué hago si no hay más postores que los propios ejecutantes? ¿y si la mejor postura no supera el 70% ? ¿le doy al otro la posibilidad de mejorarla? Agradecería cualquier opinión al respecto. No he encontrado nada en la jurisprudencia.

nadine escribió:
Pero ahora me surge otra duda... el bien a subastar está hipotecado prácticamente en su totalidad... una de las condiciones del pliego es que todo licitador debe admitir las cargas y subrogarse... se os ha dado el caso de que el Banco no acepte la subrogación??? como se procede en ese caso??

Un saludo y GRACIAS!!

Tal cual. Art. 668 .

Si no te he entendido mal , te refieres a que el Banco no acepte que el adjudicatario se subrogue en la hipoteca. Nunca he visto nada parecido . Además la subrogación se produce "ope legis", se ponga como se ponga el acreedor preferente. Al Banco , por otra parte, da igual el color del gato mientras le cace ratones

Hola de nuevo,

Jolín, esto es una pesadilla, jajaja. Os comento que he decido regirme sólo por la LEC 1881 y establecer las condiciones que rijan la subasta a través del pliego de condiciones que me solicitan en la dichosa D.O.

Pero ahora me surge otra duda... el bien a subastar está hipotecado prácticamente en su totalidad... una de las condiciones del pliego es que todo licitador debe admitir las cargas y subrogarse... se os ha dado el caso de que el Banco no acepte la subrogación??? como se procede en ese caso??

Un saludo y GRACIAS!!

Sinceramente creo que no se pondrían de acuerdo ni en la mitad de las cosas, teniendo en cuenta que ya han tenido que promover un juicio por que extrajudicialmente no han llegado a un acuerdo para resolver sobre el bien en cuestión. Llegados a este punto lo mas probable es que los ánimos de unos y otros estén encrespados y si se les convoca a una comparecencia ¡puff!, en el mejor de los casos los "demandados" pasaran de todo, en el peor se plantaran ellos mismos en el Juzgado y armaran las de Dios es Padre; estoy cansado de ver a hermanos, primos, tios....sacarse los ojos por este tipo de cosas.
Lo deseable (no se si decir utópico) sería que ambas partes comparecieran por medio de sus Letrados y poder limar acuerdos, si no en todo por lo menos en algunos puntos, pero como digo, lo veo casi de ciencia ficción... quizá parezca bastante catastrofista pero es que no tengo experiencia en otro sentido.
Soy más de la opinión de Procurador: intentaría un acuerdo en el precio , y el resto de condiciones por la LEC: certificación de cargas, tipo de subasta, el tema de la consignación lo tengo dudoso...
En fin, es un tema que se me hace bastante complicado.

El tema de las subastas éstas es complejo . Creo que lo mejor es invitar a las partes a que se pongan de acuerdo sobre el valor de la finca , las condiciones de la subasta ,etc . No es imposible que se avengan , pero es evidente que la subasta es el último tramo de un proceso largo y desagradable y que las posturas suelen estar muy enquistadas.

Puedes señalar una comparecencia para que las partes intenten intenten llegar a un acuerdo sobre :


CONDICIONES A TENER EN CUENTA PARA LA
SUBASTA POR DIVISIÓN DE COSA COMÚN
( Cito a Juan Luís Bañón , Director de la Unidad de Subastas de Murcia )


A.- Cuál es el tipo de la subasta.

Puede venir determinado por un informe pericial previo o fijarse de común acuerdo por las partes.

B.- Cuál es la puja inicial mínima.

Importe por debajo del cual no se admitirán pujas. Puede partirse desde 0 euros.

C.- Cuál es el importe de la consignación o aval necesarios para participar en la subasta.

D- ¿Pueden el ejecutante y el ejecutado, como copropietarios, participar sin necesidad de realizar consignación alguna? Entiendo que sí.

E.- ¿Puede celebrarse la subasta en la que sólo participe el ejecutante o el ejecutado, sin más postores? ¿ Por qué no ?

En la ejecución ordinaria no podría participar el ejecutante si no hay más postores. Eso no tiene por qué aplicarse en este caso.

F.- ¿Qué plazo tiene el mejor postor para consignar el resto del precio ofrecido?

G.- ¿Se dictará el decreto de adjudicación inmediatamente una vez que se consigne todo el precio, sin dar traslado para mejora de postura a las partes?

Se trata de saber si la adjudicación es definitiva siempre que se realice una puja igual o superior a la puja mínima establecida.

H.- Aclarar si el copropietario que se adjudique el bien no tiene que consignar todo el precio ofrecido, sino que se descontará de él lo que ya le correspondía previamente. Por eso debe aclararse si en el decreto de adjudicación sólo constará que se adjudica la parte indivisa del bien que no era suya (son menos impuestos y gastos de inscripción).

Por ejemplo, si ya era propietario de la mitad indivisa, y ofrece 100.000 euros por el bien, sólo deberá consignar como precio los 50.000 euros que corresponden a la mitad de la que no es propietario.

I.- Determinar cómo se van a pagar las cargas preferentes y gastos o impuestos devengados de las que ya se tenga constancia por las partes para entregar el bien libre de cargas o si los acreedores preferentes consienten que los compradores se subroguen en las cargas.

J.- Determinar quién va a asumir otras cargas preferentes que puedan aparecer antes de que el comprador presente en el Registro de la Propiedad el decreto de adjudicación.

Puede ocurrir que previamente a esa presentación se puedan anotar embargos o inscribir hipotecas. Si al interesado no se le asegura que no tiene que asumir esas cargas difícilmente podrá participar y ofrecer un precio lo más alto posible.

K.- En el caso de que aparezcan, establecer la posibilidad de retener el dinero satisfecho por el adjudicatario para que se cancelen o prever la posibilidad de dejar sin efecto la subasta si esas cargas no pudiera cancelarse.

L.- Establecer una penalización para el caso de que cualquiera de los postores, incluidos los copropietarios, puedan quebrar la subasta.

M.- Declarar quién se encuentra actualmente en posesión del bien.

N.- Posibilidad de visitar el inmueble.

Establecer un medio de contacto para que la gente interesada pueda comprobar el estado actual del inmueble.

Ñ.- Condiciones y plazo para la entrega del inmueble.

Qué requisitos tienen que darse para entrega la posesión al adjudicatario y en qué plazo desde que se presente.

O.- ¿Qué pasaría si no hubiera postores en la subasta?

Vamos a ver dijo un ciego y fue y vio.
Parto del hecho de que mi opinión es la de un procurador y no un secretario, pero, al respecto de lo que pregunta invitado, entiendo que la ejecución en las divisiones de la cosa común se han de regir por las normas establecidas para el apremio de bienes inmuebles, claro está, sin anotación.
Lo único respecto de lo que considero pueden disponer las partes es del tema del valor y de la liquidación de cargas.
En cuanto al valor del inmueble, si están de acuerdo en el mismo, entiendo que se puede prescindir del avalúo.
Respecto del tema de la liquidación de cargas, sin perjuicio de que procederá la incorporación de la oportuna certificación de dominio y cargas a los autos, podrán las partes acordar que dicha liquidación no se practique y que el inmueble salga a subasta sin descontar las cargas.
En cuanto al tema de las posturas, los porcentajes para la adjudicación y demás normas a efectos de subasta entiendo no pueden ser dispuestas por las partes, más que nada porque no se trata de una subasta, digamos privada, entre ellos, si no que es pública y pueden concurrir terceros ajenos.
En cuanto al tema de la adjudicación, eso ya es otro tema, pues pueden darse muchos supuestos. Que no les interese a ninguno de los dos, que el que se la queda pretenda que sea por debajo del 60% del tipo de subasta....ahí ya entra en juego la LEC y el hacer del secretario a la hora de aprobar o no el remate o instar a las partes a llegar a un acuerdo de cara a la adjudicación.
Contaría un caso que se me dio, enrevesadillo, pero aún me queda firma sobre la mesa y encima no quiero daros la chapa.
Un saludo desde Zaragoza.

Os agradezco vuestras respuestas.

Esas son las mismas dudas que me surgen a mi.

En tal caso seguiré tu recomendación Terminatrix y requeriré para que aclaren la cuestión. De todas formas tengo preparado el pliego que se requiere según la lec 1881, ¿ creéis que que en dicho escrito podría invocar a la vez el articulado de la subasta de bienes inmuebles, y como tú dices, solicitar toda la parafernalia?? certifiación de cargas, evalúo, etc,,,

Estoy muy pillada con este tema... y de verdad que os agradezco vuestro tiempo y ayuda. Un saludo desde Lanzarote.

A mi me surgen un montón de dudas con las ETJ sobre división de cosa común a través de venta en pública subasta:
¿Las condiciones de la subasta quien las fija? ¿si las fija el ejecutante en la demanda hay que dar traslado a los ejecutados para que manifiesten si estan de acuerdo con ellas?
¿si están de acuerdo en el valor por el que el bien sale a subasta habría que hacer liquidación de cargas? ¿pueden fijar las partes un tipo de consignación o de postura distinto al de la LEC?
La verdad es que estoy totalmente perdido en estos procedimientos, acabo practicamente de incorporarme y no se muy bien los pasos a seguir , no me vendría mal un poco de luz y orientación.
Gracias

Está claro que es una ETJ . Si quieres , requiérelos para que te lo aclaren , pero a mi modo de ver necesitas avalúo , certificación de cargas , liquidación , en su caso, del 666 y toda la parafernalia.

¿ De dónde sale la sorprendente D.O. ? Entiendo que no es tuya ¿ verdad ?

Os agradezco muchísimo vuestras respuestas.

Efectivamente se interpuso demanda de ejecución para la división pro indiviso de la vivienda por una de las partes, a lo cual se contesto por diligencia de ordenación: "de conformidad con lo establecido en la LEC 1881, requiérase a la parte actora para que aporte forma, condiciones y todos los demás requisitos bajo las cuales se celebre la futura subasta.

Se trata de división de cosa común. No hay sociedad de gananciales. Lo que me confunde es por qué se remite a una subasta voluntaria cuando desde mi punto de vista no lo es, sino que se trata de una ejecución de sentencia que se regularía por los artículos 656 y ss LEC, no es así??

Querrá decir siemplemente con la alusión a la subasta voluntaria que se aporte pliego de condiciones además de los demás requisitos legales, esto es, certificación e información de cargas, etc??

De nuevo GRACIAS!

También lo veo como Procurador. Deberían haber interpuesto una demanda de ETJ y , a partir de ahí , seguir por los cauces de la subasta de inmuebles

Vamos a ver, ¿entiendo que te estás refiriendo a la ejecución derivada de un ordinario de división de la cosa común?
Si es así, la ejecución deberá regirse por las normas generales previstas para la ETJ. Vamos, que habrá de presentarse demanda de ejecución por una de las partes, valoración del inmueble (en todo caso entiendo que cabría un acuedo entre las partes para sacar por un valor determinado el bien si hay acuerdo entre las mismas), certificación de cargas, liquidación de cargas y a subasta....adjudicación por quien proceda, tasación de costas a abonar al 50% por cada una de las partes y aquí paz y allá gloria.
Pero lo de la subasta voluntaria sólo me cabe en la cabeza si se trata de una liquidación de la sociedad de gananciales y las partes, al no llegar a un acuerdo sobre la venta de un inmueble sí que puede acudir a la subasta voluntaria. En ese caso sí que habría que seguir las normas previstas para la subasta voluntaria.
Un saludo desde Zaragoza.

Hola de nuevo, solamente hacer un inciso:

Si la sentencia ha sido de condena y se formula demanda de ejecución, que sentido tiene que deriven la cuestión a un proceso de jurisdicción voluntaria?? Porque evidentemente no hay acuerdo entre las partes... no debería seguirse un procedimiento de ejecución y practicarse la subasta judicial regulada en los artículos 656 LEC y ss??

De nuevo muchas gracias por vuestra atención. Un saludo.

Hola, a ver si me podéis aclarar una duda.

Se formula demanda de ejecución de sentencia que declara la extinción pro indiviso de una finca. Por ello recibo Diligencia de Ordenación que me indica que con carácter previo a cualquier actuación ejecutiva, y de conformidadd con lo establecido en la LEC 1881, requiérase a la parte actora para que aporte forma, condiciones y todos los demás requisitos bajo las cuales se celebre la futura subasta. Quisiera saber si aparte de la regulación de la LEC de 1881 respecto a las subastas voluntarias también son de aplicación los artículos 656 y ss LEC en cuanto a solicitar dominio de cargas, información de cargas, etc.

Os agradezco mucho vuestra ayuda y atención. Un saludo.