Unidad de Acción de los Secretarios Judiciales

En el supuesto de dos fincas hipotecadas

Y si resulta que la deuda reclamada por todos los conceptos, es un importe intermedio entre el 50% del valor de tasación de una de las fincas y el 50% del valor de tasación de las dos fincas. ¿Puede el banco adjudicarse una finca por el 50% de la tasación de esa finca y no adjudicarse la otra finca y seguir reclamando? o si se adjudica las dos fincas por el 50% de su tasación, quedando la deuda cancelada, el banco debería depositar el exceso de adjudicación entre lo reclamado y el 50% de tasación adjudicado?

En números, Si se reclaman 200.000.-€( por todos los conceptos) se han hipotecado dos fincas tasadas en 500.000.-€ (250.000.-€ cada una). La subasta resulta desierta.

Si el banco se adjudica las 2 fincas por el 50% de su tasación (250.000.-€), sobrarían 50.000.-€, ¿tiene que depositar el exceso de 50.000.-€?

Puede adjudicarse una finca por 125.000.-€ (50% tasación) y seguir reclamando el resto de 75.000.-€.

O puede adjudicarse las dos fincas, sin tener que depositar el exceso de adjudicación( se adjudicaría las dos fincas por 250.000.-€) cuando solo le deben 200.000.-€

Gracias de antemano por vuestras opiniones

Pues, como esperaba, el procedimiento hipotecario "anterior" está próximo a finalizar. Se ha celebrado subasta y el banco ha solicitado la adjudicación por el 50% del valor de tasación. Se han aprobado costas e intereses y, como no se me ha liado poco la cosa, ahora resulta que, antes del dictado del Decreto de adjudicación, el banco ejecutante ha instado la sucesión procesal (mira que no habrá tenido tiempo desde que inició el procedimiento para hacer ese trámite) conque, en cuanto se formalice la sucesión, entiendo que la Secretaria de ese Juzgado dictará el Decreto de Adjudicación, cancelando las hipotecas posteriores a la suya (entre ellas, la que me ocasionó la duda en el procedimiento de "mi" Juzgado). Con ello ya no tendré nada que objetar a realizar la adjudicación de las otras dos fincas en el procedimiento hipotecario del Juzgado donde trabajo pero, sólo a efectos dialécticos... realmente puede hacer eso la ejecutante? -"dividir la continencia" de la causa-. Pido la subasta de esta finca sí, y de aquélla también, pero de aquélla otra no, que no me conviene, porque si se subasta, tendré que pedir la adjudicación (art. 671 LEC), mínimo por el 50% de la tasación, y luego me van a cancelar mi hipoteca, así que perderé la posibilidad de reclamar ese 50% de esa finca concreta al ejecutado... Puede pedirse así?? Esta y esa finca sí, pero aquélla otra no...?

Le he echado un ojo a ambas resoluciones. Muchas gracias por la ayuda. Ahora creo que,antes que nada, me informaré sobre el estado del hipotecario anterior al que me he referido. Es un hipotecario igualmente de este Partido, como supondrás, con lo que imagino que no me costará demasiado hacerme una "composición de lugar" de su evolución a corto plazo. Si, como espero, está próximo a finalizar, cabe esperar que en ese procedimiento se dicte Decreto de adjudicación de la finca que se ha quedado "coja", y la cancelación de las anotaciones posteriores, entre ellas la del hipotecario del Juzgado donde presto servicios, el que da lugar a esta consulta. Si fuera ése el caso, ahí acabaría el asunto. Contaré algo más mañana, espero. Un saludo.

Hola Juan Manuel. Echa un vistazo a estas resoluciones:

1.- (el crédito hipotecario es uno, aunque la responsabilidad se haya distribuido en varias fincas)

http://www.poderjudicial.es/search/doAction?action=contentpdf&databasematch=AN&reference=3037729&links=ejecucion%20hipotecaria%20and%20%22varias%20fincas%22&optimize=20031030&publicinterface=true

2.- (para el retraso desleal en el ejercicio del derecho) Entiendo que esto también valdria para el caso de un retraso desleal en pedir que se saque a subasta la segunda finca, dado que los intereses siguien devengándose

http://www.poderjudicial.es/search/doAction?action=contentpdf&databasematch=AN&reference=4469292&links=ejecucion%20hipotecaria%20and%20%22varias%20fincas%22&optimize=20090318&publicinterface=true

Hola, newzel. Gracias por responder. Sí, me había percatado de la diferencia consistente en que la subasta en sí no se había celebrado con respecto a la finca de la cual no han solicitado adjudicación. Pero sigo teniendo dudas con respecto a que el ejecutante pueda hacer esto. Pide la adjudicación de dos fincas, sí, pero al dejar "pendiente" la otra, deja también pendiente el propio procedimiento hipotecario. En este Juzgado, como te digo, el Decreto de adjudicación es la resolución final del procedimiento hipotecario, aún cuando luego expidas mandamiento de cancelación y posteriormente le des la posesión al adjudicatario. Sin embargo tengo mis dudas de que pueda hacerse como pide el ejecutante, por lo que reseñé anteriormente: debo tasar costas y liquidar intereses. Y cómo hago eso estando pendiente una finca? Liquidando intereses nuevamente con posterioridad y haciendo nueva tasación de costas igualmente con posterioridad, cuando se celebre la subasta de la finca que queda?. Y en cuanto a lo que apuntas, el ejecutante es un banco (como casi siempre), pero veo que es una segunda hipoteca, hay una hipoteca anterior en la cual ya se ha expedido la certificación de cargas del 688 LEC, con lo cual debe estar ejecutándose....

Hola Juan Manuel. El razonamiento de Alberto podría valer siempre que se hubiera celebrado la subasta de las dos fincas y sólo pidiese el ejecutante la adjudicación de una de ellas, de forma que, respecto de la otra, al no haber solicitado la adjudicación en el plazo de 20 días, habría que sobreseer la ejecución hipotecaria. No obstante tu caso es distinto. Según comentas, pide la parte ejecutante subasta sólo de una. No se puede denegar, ya que el acreedor hipotecario es dueño de su acción, y, en tanto no prescriba, puede hacer lo que quiera. Lo único que habría que contolar es el tema de los intereses, tanto respecto de la finca subastada y adjudicada, como respecto de la otra, con arreglo a su límite de cobertura hipotecaria. Observa si respecto de la finca sobre la cual el ejecutante no interesa que salga a subasta, existe, como acreedor posterior, el propio ejecutante que tiene a su favor una nueva hipoteca. En tal caso, tendría sentido su actuación.

Hola a tod@s; tengo la misma duda sobre la que veo consultar en este apartado. El ejecutante, en un hipotecario con tres fincas hipotecadas, ha solicitado la subasta de sólo dos de ellas, y no celebrarla con respecto a la tercera. La Secretaria aceptó, y ahora el ejecutante me pide la adjudicación de esas dos fincas, con cancelación al Registro y posesión de éstas, pero deja pendiente la cosa con respecto a la tercera. Es más, previo requerimiento, me dice que "de momento no tiene intención de promover actuación alguna sobre la referida finca".

Y ahí estoy... qué hago? Se puede hacer lo que solicita el ejecutante? O no?

No es el Decreto de adjudicación la resolución "final" de un hipotecario? Si en un futuro me pide la subasta de la tercera, qué voy a hacer, tener dos Decretos de adjudicación dentro del mismo procedimiento?. Y cómo determino las cantidades? Puedo poner que se adjudica las fincas por "x" e "y" pero... no tengo luego que instar la liquidación de intereses y tasación de costas?.---- Y qué pasa entonces con la tercera finca?.-.-.- En fin, soy un mar de dudas, a mí me parece claro que lo que ha pedido la parte no puede ser pero, agradecería opiniones, incluso en abundancia, e incluso contradictorias, todo lo que sea para decidir mejor. Gracias de antemano y nuevamente un saludo a todos/as

Lo mismo digo. Muchas gracias.

Excelente argumentación , [b]Alberto[/b].
Muchas gracias por compartirla :youman:

Maru, no me molesta.

A ver si te vale con esto.


[b]ANTECEDENTES DE HECHO[/b]


UNICO.- El día 22 de julio de 2.010 se dictó una diligencia de ordenación que literalmente dispuso:

Por presentado el anterior escrito por el Procurador únase a los autos de su razón y NO HA LUGAR A LO SOLICITADO POR LAS SIGUIENTES RAZONES:

1.- No se ejecuta un embargo, sino la garantía real de hipoteca y el ejecutante, como ha sido el caso, decide que bienes salen a subasta y subastados, deben adjudicarse a los efectos del artículo 579 LEC.

2.- La aplicación del artículo 671 LEC se relaciona, en su exégesis, con las normas que regulan la ejecución hipotecaria y, del mismo modo que no podrá levantarse ningún embargo, porque no se ha practicado, la ejecutante ha realizado la garantía real con la venta en pública subasta de los bienes.

3.- Ni la Ley Hipotecaria, ni la Ley de Enjuiciamiento Civil autorizan la solicitud de la parte y buena prueba de ello es que las normas que regulan la ejecución hipotecaria, se limitan al pago del crédito después de la venta (o de cualquier otro medio de realización), pero en modo alguno se permite que después de la subasta ya celebrada, queden las fincas pendientes de un destino que no se aclara.

Notificada la diligencia de ordenación fue impugnada en reposición por la ejecutante, que admitido a trámite, quedó pendiente de resolución.

[b]FUNDAMENTOS DE DERECHO[/b]

UNICO.- Pese a que la parte impugne el contenido de la diligencia de ordenación de 22 de julio de 2010, reconoce que la ley nada dice sobre lo que postula desde el escrito de 15 de julio, en el que pidió la adjudicación de una sola finca (FR.29054) por el importe de 69.543,10€ y nada dijo del destino de los otros inmuebles sacados a subasta y menos aún de la forma de satisfacción del importe de 329.054,94€, que por capital vencido anticipadamente se persigue en esta ejecución.

Y aquí está precisamente la solución a la aparente laguna legal, pues el empeño que muestra el impugnante en apartar las normas de la ejecución hipotecaria en el momento de la adjudicación, para aplicar las propias de la ejecución dineraria, no se sostiene.

La ejecución hipotecaria, por la garantía real, le concede al ejecutante una vía privilegiada para la satisfacción de su crédito, que se traduce en la prioridad respecto de otros acreedores (embargos), en la limitación de las causas de oposición del ejecutado y, para terminar, en la continuación de la ejecución si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, que proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución y en la que podrá pedir el embargo por la cantidad que falte (artículo 579 LEC).

En suma, el ejecutante realiza la garantía real en la ejecución hipotecaria y puede, en la parte del crédito no satisfecha, embargar en la ejecución dineraria. Satisfacción para la que será necesaria la venta del bien en pública subasta y que finalizará con la adjudicación a un tercero o, al propio ejecutante; si bien, en éste caso, y si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, por una cantidad igual o superior al 50 % de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos (artículo 671 LEC).

Adjudicación que, por último, se traduce en la posterior inscripción y cancelación en el Registro de la Propiedad y en el que se someterá a calificación registral: a) Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria y b) Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores (artículo 132 LH).

El supuesto planteado vulnera con toda claridad el artículo 579 LEC y además impide la adjudicación de cualquier finca, habida cuenta la imposibilidad de determinar el importe satisfecho y, en su caso, el sobrante. Como ya se ha dicho ni la Ley Hipotecaria, ni la Ley de Enjuiciamiento Civil autorizan esta clase de peticiones y buena prueba de ello es que las normas que regulan la ejecución hipotecaria, se limitan al pago del crédito después de la venta (o de cualquier otro medio de realización), pero en modo alguno se permite que después de la subasta ya celebrada, queden las fincas pendientes de un destino que no se aclara, porque la aplicación del tantas veces citado artículo 671 LEC debe relacionarse, en su exégesis, con la ejecución hipotecaria y, del mismo modo que no podrá levantarse ningún embargo, porque no se ha practicado, la ejecutante ha realizado la garantía real con la venta en pública subasta de los bienes, lo que implica la adjudicación.

Y para terminar, piénsese que la opinión contraria nos conduce a dos absurdos: es imposible acordar el embargo sobre bienes que garantizan la deuda del ejecutante con hipoteca y, por esa misma garantía, no podría acordarse ninguna mejora de embargo.

Hola, Alonso.
Espero que no te moleste que haya trascrito tu artículo. En mi ignorancia, no sé cómo se crean los enlaces a otras páginas.
La verdad es que a mí, el interrogante que se me plantea, al margen de los cienes que me puedan surgir en el futuro, es con qué argumentos decir a un ejecutante que no procede esa adjudicación, porque enumerarle los absurdos que supone no me va a servir para fundamentar el pedazo de recurso que me va a caer encima.

Hola, soy el del artículo.

Cuento una batallita de la oposición. Un Magistrado de la AP MADRID me comentó que siempre había que reducir la duda al "absurdo" para encontrar la respuesta.

Veamos: 1 hipoteca, 2 fincas, se subasta 1 y se adjudica y con la otra ¿qué hacemos?.

Primero contestemos los siguientes interrogantes:

a) ¿cual es la deuda satisfecha?.
b) ¿cual es el sobrante?.
c) ¿donde dice la ley que se pueda sacar a subasta una finca dos veces cuando no ha habido quiebra?.
d) ¿se ha ejecutado la garantía real hipotecaria?.
y
e) si el demandante nos presenta la demanda del artículo 579 LEC diciendo que su deuda no se ha satisfecho ¿qué hacemos con la otra finca? ¿subastarla?.

El ejecutante puede ejecutar - perdón la reiteración- una finca o trescientas, pero cuando si pide la subasta de las trescientas, damos destino (el que sea) a las trescientas.

Saludos.

El artículo está en la página de "justicia y prehistoria" en un artículo de 4 de marzo titulado "Lo subasto todo y me quedo co la mitad, por la mitad de su valor".
Comparto vuestra opinión, y no encuentro justificación en la ley que impida esa adjudicación, ni en los argumentos del artículo, pero pregunto por si acaso porque de hipotecarios cuanto más cosas leo, menos sé.

Os trascribo el artículo:

Entre las múltiples innovaciones procesales de los despachos de abogados dedicados a la ejecución hipotecaria, nos encontramos con los procesos dirigidos contra varias fincas en las que el acreedor ejecuta la garantía real, pide la subasta pública de las fincas y una vez desierta, no ejerce la facultad de adjudicación del citado artículo 671 LEC respecto de alguna de ellas, alegando que ese precepto es aplicable supletoriamente en la ejecución hipotecaria. La realidad, como sabemos, no es de supletoriedad, ni de aplicación de la ley: no valen los inmuebles lo que aparece en las escrituras públicas y de alguna forma hay que arreglar los balances.


¿Puede hacerse esto?. Miren, no. El artículo 671 LEC obliga a la adjudicación del bien o bienes, pero en modo alguno puede dejar transcurrir ese plazo y no hacer nada o, peor aún, solicitar la adjudicación de alguna finca y sin satisfacer la deuda, no ejercer la opción respecto a las demás.


La ejecución hipotecaria, por la garantía real, le concede al ejecutante una vía privilegiada para la satisfacción de su crédito, que se traduce en la prioridad respecto de otros acreedores (embargos), en la limitación de las causas de oposición del ejecutado y, para terminar, en la continuación de la ejecución sí, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, que proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución y en la que podrá pedir el embargo por la cantidad que falte (artículo 579 LEC).


Por tanto, el ejecutante que realiza la garantía real en la ejecución hipotecaria puede, en la parte del crédito no satisfecha, embargar en la ejecución dineraria. Satisfacción para la que será necesaria la venta del bien o bienes sujetos a la garantía real, en pública subasta y que finalizará con la adjudicación a un tercero o, al propio ejecutante (artículo 671 LEC).


Adjudicación que, por último, se traduce en la posterior inscripción y cancelación en el Registro de la Propiedad y en el que se someterá a calificación registral: a) Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria y b) Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores (artículo 132 LH).


El supuesto planteado, quiebra ese proceso, vulnera con toda claridad el artículo 579 LEC y además impide la adjudicación de cualquier finca, habida cuenta la imposibilidad de determinar el importe satisfecho y, en su caso, el sobrante. Más aún, ni la Ley Hipotecaria, ni la Ley de Enjuiciamiento Civil autorizan esta clase de peticiones y buena prueba de ello es que las normas que regulan la ejecución hipotecaria, se limitan al pago del crédito después de la venta (o de cualquier otro medio de realización), pero en modo alguno se permite que después de la subasta ya celebrada, queden las fincas pendientes de un destino que no se aclara, porque la aplicación del tantas veces citado artículo 671 LEC debe relacionarse, en su exégesis, con la ejecución hipotecaria y, del mismo modo que no podrá levantarse ningún embargo, porque no se ha practicado, la ejecutante ha realizado la garantía real con la venta en pública subasta de los bienes, lo que implica la adjudicación. Y para terminar, piénsese que la opinión contraria nos conduce a dos absurdos: es imposible acordar el embargo sobre bienes que garantizan la deuda del ejecutante con hipoteca y, por esa misma garantía, no podría acordarse ninguna mejora de embargo.

La reforma operada por RD Ley 8/2011 en lo referente al caso de subasta sin ningún postor,consiste en suprimir la posibilidad de que el acreedor pueda pedir la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, y se amplía al 60 % del valor de tasación la cantidad por la que acreedor puede pedir la adjudicación a su favor. Con ello evitamos que se pueda adjudicar una finca de tresciento mil euros , por los veinte mil que se le deben por todos los conceptos, pera NADA dice de que si se subastan dos bienes , tenga que solicitar la adjudicacion de los 2 bienes, claro que puede solicitaar solo la adjudicacion de uno de ellos¡¡¡¡.

Considero que el ejecutante es el"dueño" del procedimiento y, por ello, puede adjudicarse una finca, las dos o ninguna. No veo que la Ley le obligue en modo alguno a adjudicarse nada.

¿Puedes pegar el artículo que comentas?

Otra de hipotecarios.
¿Es posible, si se subastan dos fincas sin postores, que el ejecutante pida la adjudicación solo de una? Me ha pasado en un procedimiento, y no he creído que haya problema, pero justo la casualidad que me he encontrado con un artículo que dice que el 671 obliga a pedir la adjudicación por todos los bienes.
Muchas gracias.