Límite costas 575.1: dos fincas y una no vivienda habitual.
Moderadores: Top Secre, Terminatrix
Límite costas 575.1: dos fincas y una no vivienda habitual.
En un hipotecario sobre dos fincas, una que es vivienda habitual y otra que no lo es, al hacer la tasación de costas aplicamos el límite del 5% sobre todo el principal por el que se despachó ejecución? Excluimos totalmente la tasa de los suplidos también íntegramente? Es decir, desde el momento en que tenemos una vivienda habitual aplicamos esos beneficios para el ejecutado aunque hayamos subastado también otras fincas que no lo sean? Gracias
Re: Límite costas 571: dos fincas y una no vivienda habitual
Hola silka. 
Te cuento como he resuelto casos similares. Supongamos que se reclama en la ejecución 100.000 € de principal + 30.000 presupuestados para intereses y costas. Sigo los siguientes pasos.
Taso las costas atendiendo a las cantidades por las que se ha despachado ejecución (una sola tasación), sin tener en cuenta si se ejecuta una o varias fincas o si alguna de ellas es vivienda habitual. Pongamos que resulta un importe en concepto de costas de 10.000 € (incluyendo 1.000 € de tasa judicial como suplidos del procurador y sin hacer todavía la reducción al 5%).
El siguiente paso es distribuir las costas entre cada una de las fincas. Para ello debemos saber qué porcentaje debe soportar cada finca en concepto de costas (normalmente será el mismo que el capital, los intereses ordinarios y las demoras). Para ello hay que efectuar una serie de reglas de 3 que nos dirán tanto el porcentaje como la deuda que soporta cada finca por cada concepto. Randomize lo explicó muy bien en este hilo: viewtopic.php?f=18&t=9412&hilit=unas+otras#p65701. También en este hilo encontrarás unas hojas de cálculo para hallar estos datos y otros también interesantes (limite de responsabilidad hipotecaria, sobrante, imputación de pagos, certificación de deuda pendiente, etc).
Imaginemos que después de hacer los cálculos oportunos, la finca vivienda habitual soporta por cada uno de los conceptos un 70% de la deuda y la otra un 30%. Si se tasan costas por importe de 10.000 €, fácilmente se desprende que a la vivienda habitual se le imputan 7.000 € y a la otra 3.000 €.
Como bien dices, al ser una de las fincas vivienda habitual, hay que aplicarle el beneficio del 5%. Como el principal que soporta esta finca es 70.000 € (70% de 100.000 €, principal total), la cantidad máxima que hay que imputar a esta finca por costas es 3.500 €, que es el 5% de 70.000 € (en lugar de los 7.000 € que le corresponderían si no fuera vivienda habitual). Como ves, en este caso da igual que incluyas o no la tasa. Aunque la excluyas íntegramente de las costas correspondientes a la vivienda habitual (7.000 € - 1.000 € = 6.000 €), esta reducción no tiene ningún efecto, pues en todo caso ya están limitadas a 3.500 €. En el supuesto planteado se aprobarían las costas por estos importes:
Costas vivienda habitual: 3.500 €
Costas otra finca: 3.000 €
Total costas: 6.500 €
Pero pudiera ocurrir que la exclusión de la tasa si afectara al resultado final de las costas. Supongamos que las costas se han tasado en 4.000 € (en lugar de 10.000 € del ejemplo anterior) de los cuales 1000 € corresponden a la Tasa judicial. Una vez realizados los cálculos (seguimos con los mismos porcentajes: 70% y 30%), se imputan a la vivienda habitual por costas 2.800 € (a la otra finca 1.200 €). El límite del 5% del principal sigue siendo 3.500 €, por lo que ahora no lo supera. En este caso, la exclusión de la tasa si va suponer una diminución en las costas. ¡Ojo! El Art. 241 habla de hipotecas constituidas para la adquisición de vivienda habitual, por lo que no se podrá excluir la tasa cuando se hipoteque la vivienda para obtener un préstamo para montar un negocio, comprar un coche, etc. Siguiendo el ejemplo y en caso de que sea de aplicación este beneficio, se le aplicaría el mismo porcentaje (70%) a la tasa para descontarlo de las costas imputables a la vivienda habitual, es decir, al ser el importe de la tasa de 1.000 €, habría que descontar de las costas que soporta la vivienda habitual 700 € (70%), resultando un total de 2.100 € (2.800 € – 700 €). En este segundo supuesto, se aprobarían las costas por estos importes:
Costas vivienda habitual: 2.100 €
Costas otra finca: 3.000 €
Total costas: 5.100 €
De esta forma hemos limitado la tasa judicial de las costas de la vivienda habitual, pero las hemos mantenido en las costas de la otra finca, pues de los 3.000 euros que soporta por este concepto, 300 € lo son de la tasa judicial (30% de 1000 €, importe total de la tasa).
Espero haberte servido de ayuda. Saludos.
Te cuento como he resuelto casos similares. Supongamos que se reclama en la ejecución 100.000 € de principal + 30.000 presupuestados para intereses y costas. Sigo los siguientes pasos.
Taso las costas atendiendo a las cantidades por las que se ha despachado ejecución (una sola tasación), sin tener en cuenta si se ejecuta una o varias fincas o si alguna de ellas es vivienda habitual. Pongamos que resulta un importe en concepto de costas de 10.000 € (incluyendo 1.000 € de tasa judicial como suplidos del procurador y sin hacer todavía la reducción al 5%).
El siguiente paso es distribuir las costas entre cada una de las fincas. Para ello debemos saber qué porcentaje debe soportar cada finca en concepto de costas (normalmente será el mismo que el capital, los intereses ordinarios y las demoras). Para ello hay que efectuar una serie de reglas de 3 que nos dirán tanto el porcentaje como la deuda que soporta cada finca por cada concepto. Randomize lo explicó muy bien en este hilo: viewtopic.php?f=18&t=9412&hilit=unas+otras#p65701. También en este hilo encontrarás unas hojas de cálculo para hallar estos datos y otros también interesantes (limite de responsabilidad hipotecaria, sobrante, imputación de pagos, certificación de deuda pendiente, etc).
Imaginemos que después de hacer los cálculos oportunos, la finca vivienda habitual soporta por cada uno de los conceptos un 70% de la deuda y la otra un 30%. Si se tasan costas por importe de 10.000 €, fácilmente se desprende que a la vivienda habitual se le imputan 7.000 € y a la otra 3.000 €.
Como bien dices, al ser una de las fincas vivienda habitual, hay que aplicarle el beneficio del 5%. Como el principal que soporta esta finca es 70.000 € (70% de 100.000 €, principal total), la cantidad máxima que hay que imputar a esta finca por costas es 3.500 €, que es el 5% de 70.000 € (en lugar de los 7.000 € que le corresponderían si no fuera vivienda habitual). Como ves, en este caso da igual que incluyas o no la tasa. Aunque la excluyas íntegramente de las costas correspondientes a la vivienda habitual (7.000 € - 1.000 € = 6.000 €), esta reducción no tiene ningún efecto, pues en todo caso ya están limitadas a 3.500 €. En el supuesto planteado se aprobarían las costas por estos importes:
Costas vivienda habitual: 3.500 €
Costas otra finca: 3.000 €
Total costas: 6.500 €
Pero pudiera ocurrir que la exclusión de la tasa si afectara al resultado final de las costas. Supongamos que las costas se han tasado en 4.000 € (en lugar de 10.000 € del ejemplo anterior) de los cuales 1000 € corresponden a la Tasa judicial. Una vez realizados los cálculos (seguimos con los mismos porcentajes: 70% y 30%), se imputan a la vivienda habitual por costas 2.800 € (a la otra finca 1.200 €). El límite del 5% del principal sigue siendo 3.500 €, por lo que ahora no lo supera. En este caso, la exclusión de la tasa si va suponer una diminución en las costas. ¡Ojo! El Art. 241 habla de hipotecas constituidas para la adquisición de vivienda habitual, por lo que no se podrá excluir la tasa cuando se hipoteque la vivienda para obtener un préstamo para montar un negocio, comprar un coche, etc. Siguiendo el ejemplo y en caso de que sea de aplicación este beneficio, se le aplicaría el mismo porcentaje (70%) a la tasa para descontarlo de las costas imputables a la vivienda habitual, es decir, al ser el importe de la tasa de 1.000 €, habría que descontar de las costas que soporta la vivienda habitual 700 € (70%), resultando un total de 2.100 € (2.800 € – 700 €). En este segundo supuesto, se aprobarían las costas por estos importes:
Costas vivienda habitual: 2.100 €
Costas otra finca: 3.000 €
Total costas: 5.100 €
De esta forma hemos limitado la tasa judicial de las costas de la vivienda habitual, pero las hemos mantenido en las costas de la otra finca, pues de los 3.000 euros que soporta por este concepto, 300 € lo son de la tasa judicial (30% de 1000 €, importe total de la tasa).
Espero haberte servido de ayuda. Saludos.
Re: Límite costas 571: dos fincas y una no vivienda habitual
Vaya si me ha servido de ayuda sisifo! Menudo lujo de explicación!! 
Me ha quedado totalmente claro. En mi caso las cuentas fueron fáciles de hacer, porque las dos fincas responden al 50%.
Finalmente, y siguiendo tus pasos, no ha tenido relevancia que una sea vivienda habitual, porque la mitad de las costas no exceden del 5% del principal que soporta la vivienda habitual, pero tampoco puedo quitarle la tasa, en cuyo caso sí que habría que rebajar esas costas porque, como bien señalas, que a mí se me había pasado por alto, en este caso el préstamo no se otorgó para adquirir esa vivienda habitual, sino que se trataba de un préstamo para el negocio, garantizado con las dos fincas.
Me guardo tu explicación porque seguro que me será muy útil en más tasaciones con varias fincas.
Muchísimas gracias
Me ha quedado totalmente claro. En mi caso las cuentas fueron fáciles de hacer, porque las dos fincas responden al 50%.
Finalmente, y siguiendo tus pasos, no ha tenido relevancia que una sea vivienda habitual, porque la mitad de las costas no exceden del 5% del principal que soporta la vivienda habitual, pero tampoco puedo quitarle la tasa, en cuyo caso sí que habría que rebajar esas costas porque, como bien señalas, que a mí se me había pasado por alto, en este caso el préstamo no se otorgó para adquirir esa vivienda habitual, sino que se trataba de un préstamo para el negocio, garantizado con las dos fincas.
Me guardo tu explicación porque seguro que me será muy útil en más tasaciones con varias fincas.
Muchísimas gracias
Re: Límite costas 571: dos fincas y una no vivienda habitual
Una última pregunta sobre este procedimiento. Ahora ya tengo la tasación de costas, y aunque debo esperar su firmeza estaba echando un vistazo a ver cuánto le va a quedar de deuda al ejecutado, y me encuentro que la propuesta de liquidación de intereses que presenta la ejecutante aplica un tipo de interés del 20,5. Mirando la escritura de constitución de la hipoteca veo, en la cláusula que recoge los intereses de demora, que fija ese porcentaje "a efectos obligacionales", pero dice a continuación que "a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte acreditada como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable al crédito, será del 14,75%".
Quiere esto decir que la ejecutante, dentro de este procedimiento, debe aplicar ese 14,75% y no el 20,5%? Esta ejecución ya la he pillado iniciada, se incoó en 2013... En el acta de fijación de saldo el notario da por buenos los intereses de demora al 20,5%.
Si hubiera que aplicar el 14,75% o si vemos que los intereses pudieran ser abusivos, debemos dar cuenta al Juez o tenemos que limitarnos a dar traslado al ejecutado, que en este caso no tiene abogado? Parece que este control sólo está previsto para el momento del despacho...
Quiere esto decir que la ejecutante, dentro de este procedimiento, debe aplicar ese 14,75% y no el 20,5%? Esta ejecución ya la he pillado iniciada, se incoó en 2013... En el acta de fijación de saldo el notario da por buenos los intereses de demora al 20,5%.
Si hubiera que aplicar el 14,75% o si vemos que los intereses pudieran ser abusivos, debemos dar cuenta al Juez o tenemos que limitarnos a dar traslado al ejecutado, que en este caso no tiene abogado? Parece que este control sólo está previsto para el momento del despacho...
Re: Límite costas 571: dos fincas y una no vivienda habitual
Hola a ambos
Yo lo tengo claro: Los intereses de demora se devengan y liquidan día a día. Los intereses devengados y no satisfechos serán capitalizados (en su caso) de conformidad con lo previsto en el artículo 317 del Código de Comercio. El importe absoluto de los intereses de demora, cuando se devenguen, se obtendrá aplicando la fórmula contenida en el título ejecutivo. No obstante, a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable al préstamo, será del pactado a tal efecto.
Así pues, el tipo de interés de demora a efectos hipotecarios, y por tanto de una futura ejecución con las especialidades de la LEC, también respecto de la parte deudora, es del 14,75%, no del 20,50%.
Si se tratare de préstamo para vivienda habitual, quedaría excluída la capitalización de los intereses de demora, y además, debería tenerse en cuenta el límite del art 114 LH, por lo que daría cuenta al Juez sobre abusividad, al exceder de tres veces el límite del interés legal. No obstante, dado que no es tu caso, la liquidación debe quedar limitada al tipo del 14,75%. El tipo fijado del 20,50% se aplicaría a procesos distintos de la EH, por ejemplo, una ETNJ.
En cuanto al límite del 5% de las costas, si la parte ejercita acción hipotecaria contra varias fincas, y una de ellas es la vivienda habitual para cuya adquisición se formalizó el préstamo, ese límite lo aplico a todas, y lo mismo la exclusión de la tasa judicia., dado que la parte interesa la realización forzosa de todas las fincas en un único procedimiento, sin estar obligado a ello, con el fin de maximizar beneficios. Lo contrario supondría hacer distinciones también para el caso de los intereses de demora respecto del límite del art 114 LH, según el tipo de finca que se tratare, aunque la realización forzosa de todas las fincas se hiciere en unidad procedimental.
Todo ello siempre y cuando se trate de un único préstamo del que responden varias fincas, no si son varios préstamos, y cada finca responde de uno de ellos. En ese caso sí sería factible la solución apuntada por Sísifo en cuanto al 5% y la tasa judicial.
Yo lo tengo claro: Los intereses de demora se devengan y liquidan día a día. Los intereses devengados y no satisfechos serán capitalizados (en su caso) de conformidad con lo previsto en el artículo 317 del Código de Comercio. El importe absoluto de los intereses de demora, cuando se devenguen, se obtendrá aplicando la fórmula contenida en el título ejecutivo. No obstante, a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable al préstamo, será del pactado a tal efecto.
Así pues, el tipo de interés de demora a efectos hipotecarios, y por tanto de una futura ejecución con las especialidades de la LEC, también respecto de la parte deudora, es del 14,75%, no del 20,50%.
Si se tratare de préstamo para vivienda habitual, quedaría excluída la capitalización de los intereses de demora, y además, debería tenerse en cuenta el límite del art 114 LH, por lo que daría cuenta al Juez sobre abusividad, al exceder de tres veces el límite del interés legal. No obstante, dado que no es tu caso, la liquidación debe quedar limitada al tipo del 14,75%. El tipo fijado del 20,50% se aplicaría a procesos distintos de la EH, por ejemplo, una ETNJ.
En cuanto al límite del 5% de las costas, si la parte ejercita acción hipotecaria contra varias fincas, y una de ellas es la vivienda habitual para cuya adquisición se formalizó el préstamo, ese límite lo aplico a todas, y lo mismo la exclusión de la tasa judicia., dado que la parte interesa la realización forzosa de todas las fincas en un único procedimiento, sin estar obligado a ello, con el fin de maximizar beneficios. Lo contrario supondría hacer distinciones también para el caso de los intereses de demora respecto del límite del art 114 LH, según el tipo de finca que se tratare, aunque la realización forzosa de todas las fincas se hiciere en unidad procedimental.
Todo ello siempre y cuando se trate de un único préstamo del que responden varias fincas, no si son varios préstamos, y cada finca responde de uno de ellos. En ese caso sí sería factible la solución apuntada por Sísifo en cuanto al 5% y la tasa judicial.
Et in Arcadia ego