Adjudicación todos conceptos: costas y responsabilidad.

[Veintiseis]

En una ETJ se celebra subasta de uno de los inmuebles embargados.(no vivienda habitual)
No hay postores.
El ejecutante ha solicitado adjudicación por todos los conceptos, principal, intereses y costas.
Mi pregunta es : antes de hacer el decreto de adjudicación ¿debo requerirles para que aporten la liquidación de intereses y las partidas para tasar las costas?
Entiendo que si, que primero hay que liqudar intereses , tasar las costas, luego aprobarlas y en el decreto de adjudicación expresear ya las cantidades resultantes .
Pero me surge una duda: si se tasan las costas antes del decreto de adjudicación el ejecutante ya no podrá reclamar en costas el coste del mandamiento al registro para la cancelación de cargas e inscripición del bien a su nombre. ¿Me cómo mucho la cabeza o esto no nos tiene que importar? ¿Cuando tasais las costas si es por todos los conceptos?

[Maricarmen]

si , si la adjudicacion es por todos los conceptos tu das traslado por diez dias para que insten tasacion de costas y liquidacion intereses, puessu importe lo necesitas para fijar el precio de la adjudicacion, pero efectivaemnte el mandamiento de cancelacion no esta incluido , pero siendo la adjudicacion para ellos , que mas te da?.
Ellos no van a percibir dinero,se quedan con la finca, les importa un bledo incluir o no el mandamiento, incluso ni siquiera les interesa tasar costas o intereses, porque asi el precio de adjudicacion es inferior y les favorece fiscalmente.
Si tasan costas es por politica interna, dependiendo de su abogados estan con sueldo fijo o si van a comision.
yo les pongo que transcurrido el plazo de diez dias que les doy, se entendera que renuncian a instarlas .

[Terminatrix]

El ejecutante ha solicitado adjudicación por todos los conceptos, principal, intereses y costas.
Mi pregunta es : antes de hacer el decreto de adjudicación ¿debo requerirles para que aporten la liquidación de intereses y las partidas para tasar las costas?
Entiendo que si, que primero hay que liquidar intereses , tasar las costas, luego aprobarlas y en el decreto de adjudicación expresear ya las cantidades resultantes .

Rotundamente, sí. Todas las cantidades han de estar fijadas al céntimo en el decreto de adjudicación. Caso contrario, el Registrador no lo inscribe.

[Chavalin]

Con tanta reforma de la LEC estoy un poco despistado.

Hace un tiempo al dictar el decreto de adjudicación en el supuesto de la adjudicación por todos los conceptos en subasta sin posteres, no tasaba costas ni liquidaba intereses, ni cifraba el precio concreto.

Si bien, cuando el actor cedía la adjudicación, me resultaba un poco raro recoger en la comparecencia de cesión (647.3) la manifestación de haberse realizado el pago sin expresar el precio de la cesión.

Después tomé conciencia sobre la importancia de la legislación para el blanqueo de capitales y sus reformas concordadas (254 LH) y empecé exigir la previa liquidación de intereses y tasación de las costas a fin de determinar el precio de adquisición y exigir constancia documental de la realidad del pago (precisando importe, fecha y medio de pago). Habitualmente los pagos de las cesiones de bancos a empresas inmobiliarias de su mismo grupo se documentan con resguardos de transferencias internas. Asi se retratan, pero yo no ahondo más. Allá ellos y el Registro de la Propiedad.

Pero aún así me surgen algunas cuestiones.

¿Es preciso tasar los intereses y costas devengados en la ejecución?
¿Siempre o solo en algunos supuestos?
¿En qué supuestos sería necesario, en su caso?

Por otro lado, en cuanto a los efectos de los limites de responsabilidad hipotecaria en caso de adjudicación por todos los conceptos, me surje la cuestión de que procede actuar si los intereses devengados en la ejecución superan (por sí mismos o sumados a los liquidados en el acta fehaciente acompañada a la demanda) el respectivo limite de responsabilidad hipotecaria.

Ahora mismo estoy con un decreto de adjudicación de una vivienda tasada para subasta en 100.000 euos, siendo el deudor una entidad juridica.

Los limites de responsabilidad hipotecaria son:
Principal: 100.000
Intereses ordinarios: 14.000
Intereses de demora: 15.000
Costas: 8.000

El principal del despacho: 70.000 euros

Los intereses liquidados: 22.000
Las costas: 1.900

¿Supone algún problema para aprobar la adjudiciación por 93.900 euros (todos los conceptos)? Yo creo que nó (por se adjudicación). Entiendo que si la adquisición fuera por remate (subasta con postores) sería de aplicación el art. 692.1 LEC.

Ya le tengo redactado, pero me quedaría más tranquilo y agradecería alguna entrada de los apreciados foreros de acreditada maestría (lo digo, sinceramente, y aludo a nuestros estimados Randomize, newzel, etc)

Saludos

[Randomize]

Hola a todos!

Gracias Chavalín por esa inmerecida estima que me tienes , y comparto totalmente tu opinión respecto de newzel porque éste si es un maestro fuera de serie.

Y ya que pides mi opinión, te la expongo:

Los registradores, en base a la facultad que les confiere el art. 100 RH, califican los decretos de adjudicación que les presentan a inscripción, y algunos de los defectos más frecuentes que suelen encontrar son:
- Exceso en las cantidades reclamadas y definitivamente liquidadas, en relación con las responsabilidades inscritas respectivas
- Que no resulta de forma clara, ni por el contexto, que lo entregado al acreedor en pago de lo reclamado no excede del límite de la respectiva cobertura hipotecaria (siempre que haya terceros, no si la única carga inscrita es la hipoteca y el deudor es el propietario de la finca).

El artículo 132 de la Ley Hipotecaria, exige que se haga constar en el decreto que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria, es decir que se haya dado preciso cumplimiento a lo que establece el artículo 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . (1)

Cuando la ejecutante solicita la adjudicación a su favor por la cantidad que le es debida por todos los conceptos se suele decir en el decreto de adjudicación que se entiende recibida por el acreedor la cantidad de x euros en pago del principal, costas e intereses objeto de cobertura hipotecaria y el registrador puede exigir en este caso una aclaración si de la lectura de la inscripción de hipoteca, por un lado, y de los antecedentes de hecho del decreto, por otro, no resulta claro que las cantidades por las que se despachó ejecución y las que resultaran luego de la liquidación practicada por el juzgado superan, separadamente, las cantidades máximas garantizadas inscritas por principal (capital), intereses remuneratorios, intereses moratorios, costas y, en su caso, por otros gastos extrajudiciales, si se hubieran pactado.
El primer defecto, suele ocurrir, es que en el decreto, cuando se exponen los hechos relativos a la reclamación inicial se indica que se reclama una cantidad por principal, y un presupuesto por intereses y costas, sin perjuicio de ulterior liquidación (que por cierto, a mi parecer no sirve para nada en sede de EJH), y aquí ya se comete el primer error si no se desglosan las cantidades, pues ese principal es la suma de todos las cantidades que aparecen en la certificación de saldo deudor (lógicamente salvo que se hubiera realizado pagos a cuenta durante la tramitación del proceso) y debe ser desglosado en capital, intereses de amortización, intereses de demora, comisiones y gastos.
El segundo englobar los dos últimos conceptos de “intereses y costas” en uno solo, como “intereses y costas presupuestados”, sin concretar las cantidades finales liquidadas con la debida precisión: x de intereses moratorios y x de costas.
También es frecuente que se diga que se reclama por “principal” una cantidad que excede de la ya de la que consta inscrita en el Registro como capital garantizado, consecuencia de haberse incorporado en ese concepto reclamado intereses remuneratorios ya impagados.

Esa falta inicial de claridad se solventarse con el uso de una nomenclatura adecuada, llamando a cada concepto por su nombre: capital, intereses ordinarios (de amortización o remuneratorios), intereses de demora, comisiones, gastos y costas, y no utilizar indistintamente el término “principal” cuando hacemos referencia al capital garantizado o reclamado, o cuando queremos decir la cantidad por la que se despacha ejecución (deuda certificada).

(1) Debe recordarse: 1º) Que se trata de un requisito, el de la referencia a la cobertura hipotecaria, que sólo tiene trascendencia cuando hay terceros. En el caso de que no existan terceros conforme al artículo 692.1.párrafo segundo de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las cantidades que excedan de lo garantizado e inscrito en la hipoteca se pagará al acreedor, siempre que el titular registral de la finca sea el propio deudor (y no un hipotecante no deudor). 2º) Y que los excesos de lo reclamado por algún concepto -principal, intereses, costas, etc.-, en la medida en que excedan de su respectiva cobertura hipotecaria, no pueden ser satisfechos con cargo al excedente de la cobertura de otro concepto respecto de lo reclamado por el mismo, debiendo constar el depósito del exceso en el establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores.

Tras esta introducción, creo que ya tenemos la base suficiente para contestar a la cuestión que plantea Chavalín.

¿Cuándo es necesario tasar costas y liquidar intereses?
a) Siempre que se solicite la adjudicación por todos los conceptos, pues en caso contrario no podrá conocerse el importe de la deuda, ya que no tiene porqué coincidir –es casi absolutamente imposible- con las cantidades por las que se despachó ejecución. (2)
b) Siempre que el precio ofrecido conforme al art. 671 LEC sea mayor que el principal por el que se despachó ejecución, pues en caso contrario no podrá determinarse el sobrante.
c) Bajo mi punto de vista –sé que no todos estarán de acuerdo-, siempre que la finca subastada haya sido considerada vivienda habitual. Y es que, aunque el precio ofrecido no cubra el principal por el que se despachó ejecución, como la finca subastada se ha considerado como vivienda habitual del deudor hipotecario, en virtud de lo que establece el artículo 654-3 en relación con el artículo 579-2 a), ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se hará necesario determinar la cantidad total que queda pendiente para lograr la completa satisfacción del derecho de la parte ejecutante, toda vez que el ejecutado podrá quedar liberado si su responsabilidad queda cubierta en los plazos y por las cantidades que se mencionan en el citado artículo 579-2, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago, y ha de tenerse conocimiento cierto y exacto de a cuánto asciende dicha cantidad pendiente. Añado que, liquidando intereses y costas podrá saberse con claridad si la adjudicación se debe solicitar por el 60 ó 70%.

(2) Esta maravilla de auto, modélica e ilustrativa, considera que no es necesaria la cuantificación de la cantidad debida, pero si tenemos en cuenta las excepciones que cita, las que he expuesto, y ciertos temas fiscales, llevan a la certeza de que es obligado conocerla,
Roj: AAP GC 917/2010
Id Cendoj: 35016370042010200105
Órgano: Audiencia Provincial
Sede: Palmas de Gran Canaria (Las)
Sección: 4
Nº de Recurso: 583/2008
Nº de Resolución: 149/2010
Procedimiento: Recurso de apelación
Ponente: MARIA ELENA CORRAL LOSADA
Tipo de Resolución: Auto

Razonamiento juridico quinto

“El auto que aprueba la adjudicación en pago de la deuda por todos los conceptos no exige, a juicio de esta Sección, ni la cuantificación de la cantidad exactamente debida al ejecutante, ni la expresión de cuál sea en el mismo auto, dilatando innecesariamente el procedimiento. Si el acreedor acepta la extinción de la deuda objeto de ejecución, cualesquiera sea su importe, solicitando la adjudicación del bien en pago de la deuda por todos los conceptos será irrelevante qué cantidad en concreto se deba -siempre que, obviamente, se siga debiendo-, y dado que no es preciso hacer ingreso o consignación de cantidad alguna lo razonable es que el auto aprobando la adjudicación se dicte de inmediato y sin dilación salvo que se suscite una verdadera necesidad de proceder a la determinación de lo exactamente debido, bien por existir derechos de terceros afectados que precisarían esa determinación (por ejemplo con derecho de retracto), bien por justificación antes de que se dicte el auto del pago por el ejecutado de la cuantía líquida por la que se sigue la ejecución y la consignación de las cantidades despachadas en la ejecución para intereses y costas -sin perjuicio de la ulterior liquidación-, solicitando la liberación del bien.”

El supuesto concreto de Chavalín.
- Faltan dos datos que deberían conocerse para una respuesta correcta.
El primero, si existe algún acreedor posterior. El segundo, el desglose por conceptos del principal por el que se despachó ejecución (70.000,00 €).
No obstante, y resultando que el deudor es una persona jurídica y por lo tanto el bien subastado no puede tener la consideración de vivienda habitual, parece no existir problema alguno en aprobar la adjudicación por el precio que dices ya que supera el 50% del valor de tasación, pero existe un matiz condicionado a la existencia de un posible acreedor posterior, pues los intereses moratorios devengados (22.000 €) superan la responsabilidad de este concepto (15.000 €). Si lo hay, y salvo que la parte ejecutante haya dicho que “solicita la adjudicación por lo debido en este proceso de EJH”, deberá consignar 7.000 € a disposición del repetido acreedor posterior.
- El art. 692.1 LEC es de aplicación tanto si se celebra subasta con postores, como si se solicita la adjudicación por subasta desierta.

Estos enlaces también te ayudarán.

Subasta por el 50%, cesión por el 70%
http://unidad-de-accion.com/foro/viewto ... =18&t=9397

EJH ¿En qué momento es correcto para tasar costas?
http://unidad-de-accion.com/foro/viewto ... =18&t=9470

Decreto de adjudicación aplicando imputación conforme al 654
http://unidad-de-accion.com/foro/viewto ... =18&t=8774

Cómo controlar la garantía hipotecaria
http://unidad-de-accion.com/foro/viewto ... =18&t=9753

EJH ¿Tengo que tasar costas?
http://unidad-de-accion.com/foro/viewto ... 18&t=10099

Intereses demora pactados en responsabilidad hipotecaria
http://unidad-de-accion.com/foro/viewto ... =18&t=9927

671 subasta sin postor 50% vt-limites cobertura hipotecaria
http://unidad-de-accion.com/foro/viewto ... 18&t=10779

Y posiblemente muchos más de los que abundan en el foro. Saludos.

[Chavalin]

Muchas gracias, Randomize.
Por su explendida y generosa respuesta.
Como siempre impecable y de gran ayuda.
Hay severaciones en este hilo que sirven para lo tratado en otro, sobre cuando tasar y liquidar en EJH.
Saludos

[caraflan]

Yo no taso costas ni practico la liquidación de intereses.

¿Para que si están pagadas con la adjudicación?

Cosa distinta es que deban ser detalladas en la adjudicación a efectos fiscales para futuras transmisiones del bien. Las cantidades debidas son cuantificadas por la parte actora en el cierre del saldo. Igual método utilizo para las costas y los intereses de la ejecución. Pido que las cuantifique el actor y lo señalo en el decreto en los hechos diciendo que en fecha tal la actora cuantifico las costas en tanto y los intereses desde la fecha del cierre del saldo en tanto, cantidades que añado a los conceptos desglosados en la demanda dando un precio de adjudicación definitivo con el desglose de todos los conceptos.

[Top Secre]

Qué

Felicidades a todos los intervinientes!

Añado que en muchas ocasiones se da la circunstancia de que, al no incluirse en la tasación el mandamiento de cancelación de cargas la parte pasa de diligenciar ese mandamiento, y se le entrega pero no lo lleva al Registro, pasan cuatro años, se prorroga si la parte pide nuevo mandamiento o no ( artículos 86.2 LH), caduca y esa anotación preventiva se queda sin reflejar la realidad extrarregistral.

Años después, cuando la parte quiere vender el piso o fallece y los herederos se encuentran con esa supuesta carga vuelven otra vez al juzgado a por nuevo mandamiento de cancelación de cargas, que meten en el registro o no según sus intereses y vuelve a empezar otra vez el bucle.

Esta situación es muy recurrente, y por más que intento que las partes me acrediten haber diligenciado el mandamiento acabo archivando procedimientos sin ese trámite.

O sea que no piden en la tasación el mandamiento de cancelación de cargas porque no lo han hecho ni es posible acreditarlo, y después no lo hacen y años después lo quieren hacer y que se tasen nuevas costas por ese concepto. ¿Alguna solución, alguna opción?

[Chavalin]

No pueden pedir que se incluya porque es una actuación que al ser futura no se ha devengado como tal actuación realizada. Deberían cambiar el Arancel para que previese el devengo por su solicitud. Aunque fuera incluible no sería garantía de que luego lo diligenciasen.

Hubo una época en que, con dicha finalidad, les condicionaba la entrega de la posesión a que reportasen cumplimentado el mandamiento de cancelación.

No recuerdo los avatares de aquella idea (Entoces era, un Chavalin, cuando me complicaba la vida por todo lo que, a mi juicio, no era correcto. Ser héroe cansa muchísimo. Ultimamente, tengo otra visión del rigor procesal, que todavía mantengo en niveles de exigencia decentes o dignos. Aunque exista quien me vea como un SJ exigente. No soy ni mi sombra...).

Saludos