Etnj y liquidación 666

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Secretaria Nova

Re: Etnj y liquidación 666

#26 Mensaje por Secretaria Nova »

El artículo 637 LECIV es claro"se procederá a su avalúo, a no ser que ejecutante y ejecutado se hayan puesto de acuerdo sobre su valor, antes o durante la ejecución", en la escritura de la hipoteca, ante notario que da fe de la cantidad que se presta, plazos, intereses, ect, se pusieron de acuerdo sombre el valor que darían a la finca a efectos de subastas, independientemente de que con dicho título insten una ejecución hipotecaria u ordinaria, el valor lo fijaron en la escritura, y si vale la deuda que firmaron ante notario en dicha escritura, pienso que también valdrá el valor en el que las partes, libremente, fijaron a efectos de subasta...

Buenas noches señora

Re: Etnj y liquidación 666

#27 Mensaje por Buenas noches señora »

Al hilo de lo que dice Randomize ¿ entonces si se va por etnj es la misma anotación registrar que la hipotecaria o una distinta y posterior? Veo que tienen distinto origen procesal y por tanto deberían ser diferentes anotaciones registra les si se va por ese cauce.

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Randomize
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Re: Etnj y liquidación 666

#28 Mensaje por Randomize »

Hola a todos!

En su día dije:
No existe problema en anotar ese embargo, pero el mismo en el Registro se hace al margen de la inscripción de hipoteca (resolución DGRN 26/07/1999) pues ese embargo tiene su origen en un crédito garantizado por una hipoteca (de ahí la necesidad de hacerlo constar con la mayor exactitud en el mandamiento de embargo), y así, hipoteca y embargo forman una unidad registral.
Buenas noches dice:
Al hilo de lo que dice Randomize ¿ entonces si se va por etnj es la misma anotación registrar que la hipotecaria o una distinta y posterior? Veo que tienen distinto origen procesal y por tanto deberían ser diferentes anotaciones registra les si se va por ese cauce.
He aquí una reciente resolución de la DGRN que obliga anotar el embargo cuando se ejecuta la hipoteca por el procedimiento de ejecución ordinaria:

http://www.boe.es/boe/dias/2015/12/30/p ... -14309.pdf

Y este es el párrafo que contesta tu pregunta:

Para evitar estos efectos tan distorsionadores, como dijera la misma Resolución, resulta preciso que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Así lo consideró igualmente la Resolución de 23 de julio de 1999 que afirmó la necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. Ahora bien, debe tenerse especialmente en cuenta que esa preferencia sobre la carga intermedia, lo será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria, teniendo la anotación de embargo dictada en el procedimiento de ejecución ordinaria, su propio rango en cuanto exceda de dicha responsabilidad hipotecaria.

CIVILIST@
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Re: Etnj y liquidación 666

#29 Mensaje por CIVILIST@ »

Sobre este tema he tenido ocasión de resolver un recurso para el que me ha sido de gran utilidad este hilo. Lo copio por si fuese útil:

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- El decreto recurrido acordó lo siguiente en su parte dispositiva: "Suspender la ejecución sobre la finca ::::::::::::::: del Registro de la Propiedad número :::::::::::: en tanto que por la parte ejecutante se acredite, en su caso, que se ha procedido a la cancelación registral de la carga previa al embargo preventivo Letra :::::::: realizado en este procedimiento y consistente en hipoteca a favor del:::::::
El motivo de la suspensión de la ejecución frente a la citada finca estriba, en síntesis, que al existir una carga previa y preferente en el Registro de la Propiedad consistente precisamente en la hipoteca de que es titular la parte ejecutante, el valor resultante del bien aplicando la liquidación o avalúo del artículo 666 de la LEC impediría sacar tal bien a subasta, al ser mayor el valor de las cargas (::::::::: euros en este caso) que el de la tasación del bien (::::::::::::::: euros), es decir, obtenerse un valor negativo.
Frente a ello la parte recurrente postula que esa situación podría subsanarse haciendo constar al margen de la inscripción de hipoteca que en esta ejecución ordinaria se está ejecutando precisamente el crédito garantizado por la hipoteca, encontrándose ambos asientos formando una unidad registral como lo podría ser una inscripción de hipoteca y la de su modificación. Citando en apoyo de su tesis una serie de resoluciones de la DGRyN.

SEGUNDO.-En el panorama jurisprudencia y doctrinal son ya pocas las dudas que se plantea acerca de que al acreedor ejecutante tiene el derecho a optar por el cauce procesal que estime oportuno con fundamento en un mismo título, la escritura de constitución de hipoteca, inclinándose bien directamente por la ejecución hipotecaria privilegiada conforme a lo dispuesto en el artículo 681 y siguientes de la LEC; bien directamente a la ejecución ordinaria (la Ejecución de Título No Judicial en la nomenclatura de la estadística judicial) para perseguir ab initio el completo patrimonio del demandado.
Se trata en este sentido de un privilegio o potestad procesal del que puede hacer uso libérrimamente conforme al principio dispositivo que rige nuestro ordenamiento jurídico procesal civil (principio muy matizado desde las recientes sentencias del TJUE). El ejecutante, atendidas las circunstancias económicas del caso y singularmente el valor real del bien o bienes en el momento de plantear y enfocar su demanda ejecutiva es quien debe elegir entre una u otra posibilidad procesal según convenga a sus intereses.
El Auto de la Sección 14ª de la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid de fecha 30 de julio de 2013 (Recurso 347/2013, Ponente: AMPARO CAMAZÓN LINACERO, Id Cendoj: 28079370142013200022) resume extensamente la consolidada jurisprudencia de las Audiencias Provinciales a favor de la posibilidad de que el demandante pueda elegir el cauce procesal que estime oportuno con fundamento de la escritura de constitución hipoteca, y lo resumen de la siguiente forma:
“El artículo 105 de la Ley Hipotecaria dispone: "La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código civil". Por tanto, la constitución de una hipoteca en garantía de una obligación no altera la responsabilidad universal que consagra el artículo 1.911 del Código civil , "norma que contempla", como dice la doctrina y resoluciones judiciales, "los conceptos de deuda y responsabilidad, deuda que supone el deber de realizar una prestación y responsabilidad que supone la sujeción al poder coactivo del acreedor, de manera que éste posee un poder de agresión contra el patrimonio del deudor", disponiendo: "Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros". El propio Tribunal Supremo, en sentencia de 25 de septiembre de 2008 , señala: "la hipoteca, según el art. 105 de la misma Ley , no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el art. 1.911 del Código civil , o sea, que se pueden perseguir otros bienes distintos de los hipotecados hasta la entera satisfacción del crédito". Ello siempre que no se haya pactado, al amparo del artículo 140 de la Ley Hipotecaria , la hipoteca de responsabilidad limitada, que es excepción a lo que dispone el artículo 105 de la misma Ley y que concreta la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor al importe de los bienes hipotecados, no pudiendo alcanzar a los demás bienes del acreedor, pacto que, en este caso, no se concertó en la escritura de préstamo hipotecario presente (antes bien, en la cláusula 9ª relativa a la constitución de la hipoteca se convino: "sin perjuicio de la responsabilidad ilimitada de la parte prestataria ..."; y en la cláusula de afianzamiento "don... y doña... garantizan las obligaciones contraídas por la parte prestataria en esta escritura, en los mismos términos y condiciones en ella expresados, constituyéndose en fiadores obligados al pago solidariamente entre sí y con el deudor principal ...", esto es, una garantía personal de la propia prestataria y de los terceros fiadores, también hipotecantes), por lo que la hipoteca, según el artículo 105 de la misma Ley , "no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código civil ", de modo que se pueden perseguir otros bienes distintos de los hipotecados hasta la entera satisfacción del crédito. Por otra parte, el acreedor dispone de dos títulos ejecutivos: la escritura pública que documenta el derecho de crédito -préstamo- y la escritura pública que constituye la hipoteca, siempre que la misma esté inscrita en el Registro de la Propiedad; el hecho de que ambos negocios jurídicos aparezcan en una sola escritura pública, de préstamo hipotecario, no supone la existencia de un solo título ejecutivo; el acreedor dispone, vencido el préstamo, del título ejecutivo constitutivo de la hipoteca con el que puede ejercitar la acción real hipotecaria contra el bien o los bienes hipotecados, en cuyo caso se estará a las particularidades que, en orden a la ejecución sobre bienes hipotecados, se recogen en el capítulo V, artículos 681 y siguientes, de laLey de Enjuiciamiento civil , y del título ejecutivo con el que puede instar la acción personal por la vía de laejecución ordinaria respecto de todos los bienes del deudor. En definitiva, el acreedor con garantía hipotecaria puede optar por ejercitar la acción real contra el bien hipotecado, la personal declarativa o la ejecutiva frente a los obligados por el préstamo escriturado (en este caso, deudor y fiadores solidarios).”
En el presente caso, se constata que en la cláusula :::::::::: de la escritura de ::::::::: que constituye el título ejecutivo se recogió expresamente la garantía personal solidaria de los deudores con renuncia expresa al beneficio de excusión, recogiéndose también la responsabilidad personal de la entidad deudora con todo su patrimonio, por lo que ningún impedimento legal existe para que la ejecutante haya optado directamente por instar una ETNJ.

TERCERO.-Ahora bien, siendo claro lo anterior, en realidad el problema se plantea precisamente cuando el acreedor opta por la ejecución ordinaria para perseguir el total patrimonio del demandado, pero a su vez en la propia demanda ejecutiva ordinaria solicita el embargo del bien hipotecado, con la intención, lógicamente, de instar su realización por la vía de apremio (subasta y adjudicación) en ese mismo procedimiento de ETNJ en el caso de no localizarse otros bienes del deudor y fiadores de más fácil realización para lograr la completa satisfacción del acreedor ejecutante.
La pregunta que se plantea entonces es la de si resulta posible la realización del bien hipotecado en en seno de una ETNJ y de ser así, qué normativa tendría que aplicarse.
Sobre esta cuestión, al contrario de lo que sucedía sobre el derecho de opción por el cauce procesal que se estime oportuno, sí que existente importantes dudas doctrinales y jurisprudenciales.
El estado de la cuestión puede resumirse de la siguiente forma:

A)Tesis contrarias a la acumulación de acciones y a la realización de la finca hipotecada en la ETNJ:
En síntesis se puede afirmar que esta postura se sustenta en dos argumentos o puntos esenciales:
* Primero, en la posible vulneración de la buena fe procesalconsagrada en el artículo 247 de la LEC porque se considera que en caso de permitir que el bien hipotecado se realice aplicando las normas del procedimiento de ejecución ordinaria (636 y siguientes) se estaría alterando sustancialmente el precio del bien hipotecado en perjuicio del deudor, ya que en la práctica, con el avalúo del bien en la forma estipulada por el artículo 666 de la LEC se obtendría un valor inferior al pactado convencionalmente en la escritura de constitución de hipoteca, uno de cuyos requisitos legales sine qua non es precisamente la necesidad de fijar el precio de tasación del bien para el caso de subasta (682 LEC).
Según esta tesis, el acreedor, manteniendo su derecho a optar por uno u otro cauce procesal, debe sujetarse a las particularidades de cada tipo de ejecución. Y si opta por ir directamente a la ETNJ sin haber impetrado antes la ejecución hipotecaria, perdería la oportunidad de realizar la finca hipotecada en ese mismo procedimiento debiendo conformarse con la posible realización del resto de bienes o activos que integren el patrimonio del deudor. En el bien entendido que no se excluye o prohíbe tal posibilidad de realización del bien hipotecado, sino únicamente que se puede llevar a cabo en la ETNJ por los efectos perturbadores que ello tendría, de manera que para poder accionar contra dicho bien el acreedor debería desistir de la ETNJ y con fundamente en el mismo título (escritura)instarun nuevo procedimiento, en este caso una EH, y en éste conseguir la realización del bien hipotecado y consiguiente pago de la cantidad que reste con su producto.
* En segundo lugar, se afirma que la posibilidad de realizar el bien hipotecado siguiendo las normas de la ejecución ordinaria puede colisionar precisamente con la regulación prevista para el avalúo del bien, pues si se aplica estrictamente la previsión del artículo 666 la LEC para poder sacar el bien a subasta habría que deducir la propia carga hipotecaria, pudiendo ello dar lugar a una valoración negativa que impediría sacar el bien a subasta en aplicación del párrafo segundo del citado precepto.
Esta postura negativa se expresa de forma rotunda y con gran claridad en el Auto de la Sección 16ª de la Ilma. Audiencia Provincial de Barcelona de 12 de diciembre de 2013 (resolución 287/2013, Recurso 316/2013, ponente JORDI SEGUÍ PUNTAS, Id Cendoj: 08019370162013200056) con el siguiente razonamiento que por su interés se transcribe íntegramente pese a su extensión:
“SEGUNDO. - Suele partirse de que, en principio, nada impide al acreedor hipotecario dejar de lado el ejercicio de la acción específica de realización del bien hipotecado que le brinda el ordenamiento jurídico,por sorprendente que pueda resultar esa posturadada la posición privilegiada que ese procedimiento asigna al ejecutante, y elegir la vía ejecutiva común fundada en su mera condición de tenedor de un título extrajudicial que goza de fuerza ejecutiva por imperativo del artículo 517.2 , 4º LEC .
Ahora bien, es sabido que los derechos de toda índole deben ejercitarse con arreglo a los postulados de la buena fe ( artículo 7 CC ), a cuyo efecto los tribunales deben rechazar fundadamente toda petición o incidente que se formule con manifiesto abuso de derecho o entrañe fraude de ley o procesal ( artículo 247.2 LEC ).
La doctrina legal (entre otras, SSTS 15 de noviembre de 2010 y 26 de mayo de 2011 ), en desarrollo de los límites de orden moral, teleológico y social que inspiran todo ordenamiento jurídico, considera abusivo el ejercicio de una facultad legal aparentemente normal cuando las circunstancias revelan (i) una anormalidad en su ejercicio y (ii) una voluntad de perjudicar al sujeto pasivo o una falta de interés legítimo del titular.
En definitiva, como asevera la STS de 28 de enero de 2005 , tanto el fraude de ley -en este caso, en su vertiente procesal- como el abuso de derecho, aun distintos doctrinalmente, no persiguen más que proteger el ideal de justicia frente al texto de la norma.
TERCERO.- Habida cuenta que el procedimiento de realización de la garantía hipotecaria confiere una posición privilegiada al acreedor de esa clase (así lo constató la ya lejana STC 41/1981 ), cabe afirmar que la previsión del legislador descansa implícitamente en la idea de que dicho acreedor ejercitará de modo preferente la acción real de realización del bien y que solo de manera complementaria acudirá a la acción ejecutiva común sobre el resto del patrimonio del deudor.
Un vestigio de ello lo constituía la norma de la LEC de 1881 que establecía el imperativo de proceder en primer lugar contra los bienes dados en prenda o hipoteca ( artículo 1447). Con más intensidad aún lo evidencia la LEC de 2000 al permitir la acumulación en un mismo procedimiento hipotecario de varias acciones de esa naturaleza sobre los mismos bienes ( artículo 555.4, que deroga la prohibición de acumulación sancionada hasta entonces por el artículo 135, tercer párrafo, LH ) y, sobre todo, al incorporar normas que persiguen la más perfecta complementariedad entre la acción real hipotecaria y la ulterior acción ejecutiva común (artículos 692.1, segundo párrafo, y 579).
De hecho, esa misma idea late en la escritura de préstamo litigiosa, que si bien proclama que Caixa Penedès "podrá reclamar el préstamo [...] mediante el ejercicio de cualesquiera de las acciones judiciales que le competan", a continuación destina sus cláusulas 8 y 8 bis a regular la "acción hipotecaria" y la "ejecución extrajudicial de la hipoteca", entendidas como vías alternativas y especiales de realización de los bienes en caso de incumplimiento de la prestataria, en principio preferibles a la acción ejecutiva ordinaria.
Buena prueba de la antedicha complementariedad es que la anotación registral de un segundo embargo -como el que aquí se reclama- en garantía de la deuda ya cubierta por la hipoteca no provoca más que confusión(el artículo 1447 de la LEC de 1881 no preconizaba tal segundo embargo, sino más propiamente la imperatividad de proceder en primer lugar contra los bienes hipotecados o pignorados), tanto en orden a la determinación de la concreta preferencia del acreedor anotante como respecto a su incidencia sobre la posición de terceros acreedores con derecho inscrito o anotado. Así se constata con la lectura de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado (RDGRN) de 10 de diciembre de 1997 y 26 de junio de 1999. Por último, es de advertir que el legislador no ignora que con el tiempo el valor de los bienes gravados con hipoteca puede sufrir variaciones como consecuencia de las leyes del mercado (las disminuciones de valor debidas a dolo, culpa o voluntad del dueño tienen su respuesta a través de la acción de devastación del artículo 117 LH ), siendo consciente de que una variación a la baja dificulta la satisfacción del acreedor.
En atención a ello, el mecanismo de ampliación de las hipotecas legales inscritas para el caso de insuficiencia "en cualquier tiempo" de la constituida regulado en el artículo 163 LH se trasladó de algún modo a las hipotecas voluntarias por medio del párrafo tercero del artículo 5 de la Ley 2/1981 , de regulación del mercado hipotecario, que autorizaba la ampliación forzosa de la garantía hipotecaria en caso de descenso en más del 20% del valor de los bienes dados en garantía por razones de mercado o debido a otras circunstancias.
Pero es muy significativo que el Decreto-Ley 1/2013, de medidas de refuerzo de la protección de los deudores hipotecarios, haya suprimido ese párrafo tercero, lo que revela que en las hipotecas voluntarias compete exclusivamente al acreedor la valoración de la suficiencia del inmueble que se le ofrece en garantía para cubrir la deuda, a cuyo efecto habrá de ponderar el riesgo previsible de un descenso de valor de la finca por circunstancias del mercado.
Con todo, el legislador atiende a esta última eventualidad por medio de la equitativa norma de distribución de riesgos contenida en el artículo 671 LEC , aplicable a la ejecución hipotecaria por remisión del artículo 691.4 LEC , conforme a la cual en caso de subasta sin postor el acreedor puede adjudicarse el bien por el 50% de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
La reforma de la LEC operada a través del Decreto-Ley 8/2011, en un contexto macroeconómico de pérdida continuada de valor de los inmuebles y de fuerte sobreendeudamiento privado, elevó esa adjudicación, a fin de proteger a los deudores hipotecarios, a un mínimo del 60% del valor de tasación; lo mismo ha hecho el Decreto-Ley 1/2013, situando aquel mínimo en el 70% para el caso de realización forzosa de la vivienda habitual del deudor.
En este orden de cosas no es ocioso recordar que la regulación de la ejecución hipotecaria y de la ejecución común anterior a la LEC de 2000 contemplaba la posibilidad de celebrar terceras subastas sin sujeción a tipo ( artículos 1506 LEC y 131, regla 12ª, LH), lo que propiciaba la posibilidad de adjudicaciones de inmuebles al acreedor por precios irrisorios. La doctrina legal descartó cualquier asomo de enriquecimiento injusto o sin causa en tales adjudicaciones ajustadas al ordenamiento procesal vigente, afirmando su inatacabilidad y la legitimidad de la reclamación ulterior por el acreedor del grueso de la deuda aún pendiente no obstante la realización de la garantía hipotecaria, por bien que el Tribunal Supremo no pudo por menos que expresar en alguna de esas ocasiones la reprobación moral que le merecía el comportamiento de quien se valía de tan inequitativa regulación legal ( SSTS 8 de julio de 2003 y 29 de octubre de 2007 ).
CUARTO.- En función de cuanto se lleva expuesto es exigible al acreedor hipotecario o pignoraticio que evita la realización de los bienes ofrecidos en garantía por la vía específica de los artículos 681 y siguientes de la LEC que exponga, de modo somero pero comprensible, las razones legítimas que le impulsan a ello.
Pues no cabe olvidar que la actividad procesal de ejecución de bienes para la satisfacción del interés
de un acreedor dinerario debe ser proporcionada a los fines de la ejecución, por lo que no deben embargarse bienes cuyo previsible valor exceda de la cantidad por la que se haya despachado ejecución; además, en el embargodebe procurarse la menor onerosidad para el ejecutado ( artículos 584 y 592.1 LEC ).
En el presente supuesto Banco Mare Nostrum no expone razón alguna que le haya impulsado a acudir a la vía de ejecución común, limitándose a subrayar que "el hecho de que el título sea un préstamo hipotecario no obliga al actor a utilizar en exclusiva el procedimiento hipotecario", lo cual desde la perspectiva que nos ocupa es una justificación manifiestamente insuficiente.
La única explicación plausible debe conectarse con la notoria caída del valor de los bienes inmuebles a partir de la crisis financiera global del año 2008, de lo cual es un indicio el hecho de que las partes convinieran en la escritura de préstamo de noviembre de 2009 que tasaban la finca hipotecada"a los solos efectos de la subasta, no de reconocimiento como precio de mercado", en 451.302 euros.
El inmueble hipotecado es la finca registral número 11.142 y se trata de la vivienda de los propios fiadores sita en la calle Viladomat 109, 1º 1ª, de Barcelona.
Por lo demás, la deuda reclamada en este procedimiento ascendía en octubre de 2012 a 71.723,27 euros, de modo que, aun presumiendo que las cargas hipotecarias preferentes (hipoteca de octubre de 2004 por un máximo de 280.000 # e hipoteca de septiembre de 2008 en garantía de otros 95.200 #) se corresponden con otras tantas deudas vigentes en toda su plenitud, nada hace presumir la insuficiencia de la vivienda hipotecada para cubrir el crédito del banco aquí ejecutante, máxime cuando no consta el menor intento por parte de este último por acordar con la sociedad prestataria una ampliación de la hipoteca a otros bienes o la constitución de garantías adicionales, siendo así que Banco Mare Nostrum estaba expresamente facultada para ello a tenor de lo establecido en la estipulación 18 de la escritura de préstamo.
QUINTO.- En definitiva, las circunstancias concurrentes permiten afirmar que el banco acreedor ejercita de modo abusivo una facultad procesal con el único propósito deburlar la valoración convencional del bien hipotecadoa los efectos de la subasta y, con ello, la operatividad del artículo 671 LEC .
Un efecto inadmisiblede la pretensión del banco ejecutante dirigida a obtener un embargo sobre unos bienes ya hipotecados y en garantía de la misma deuda, es que en la valoración de los inmuebles para la subasta habría que deducir el importe de las cargas y derechos preferentes por imperativo del artículo 666.1 LEC , lo que incluye no solo las cargas hipotecarias de octubre de 2004 y septiembre de 2008 (375.200 # solo por principal) sino también el importe del gravamen hipotecario constituido en septiembre de 2009 (70.000 #), ya que el banco ejecutante persigue la realización de la vivienda de la calle Viladomat en atención al embargo ejecutivo que aquí pretende que se constituya sobre ella no a una de las cargas hipotecarias a que se halla sujeta.
De ello se sigue no ya que los inmuebles saldrían a subasta por un valor inicial muy inferior al que correspondería de promoverse la realización del bien en atención precisamente a la tercera hipoteca (uno de los rasgos distintivos de la ejecución hipotecaria es precisamente la carencia de fase de avalúo, como resulta del artículo 682.2, 1º LEC ), con grave detrimento de la posición del deudor y por extensión del hipotecante, sino directamente la inviabilidad de esa vía de apremio, como determina el artículo 666.2 LEC , ya que los inmuebles tendrían un valor neto negativo (el importe de las preferentes cargas hipotecarias prácticamente agota el valor asignado en la tasación de noviembre de 2009).
También es de apreciar que la entidad acreedora persigue afectar a la ejecución bienes de los deudores distintos del gravado a fin de incrementar injustificadamente la onerosidad de la ejecución para estos.
Se trata, en resumidas cuentas, deuna pretensión ejercitada con fraude procesal, por lo que debe ser rechazada, lo que implica la ratificación de su inadmisión limine litis.”
Esta postura es también la que ha seguido recientemente el Secretario Judicial titular del Juzgado de Primera Instancia nº:::::::::::: , en el decreto de ::::::::::::::: dictado en los autos de ETNJ 1::::::::::::::::, cuando en buena técnica jurídica y con gran claridad razona lo siguiente:
“El Juzgado de acceder a la petición de la ejecutante se saltaría las normas de valoración a tal fin previstas. Previstas y con mucho sentido. Cualquier postor que concurriera a la subasta cargaría por imperartivo legal y que se desprende de los artículos transcritos, con la hipoteca que figura en la certificación de cargas que obra en el procedimiento, de 27 de marzo de 2.012, por ser crédito o carga preferente a la que aquí se ejecuta, que es el embargo a favor de :::::::::::::::::::::: Un derecho real y una anotación preventiva de embargo garantizan un crédito concreto, la prioridad de rango supone que el que compra una finca se subroga en las responsabilidades que pesan sobre la misma anteriores a la carga que se ejecuta. Sobre eso no se puede disponer. A la hora de resolver se contempla como el acreedor ha acudido al embargo de cuantos bienes ha podido encontrar al deudor y no se ha limitado a la persecución del inmueble hipotecado porque por las razones que habrá ponderado no ha acudido a la acción hipotecaria.No puede, como pretende, ejecutar en el presente procedimiento su embargo ignorando la hipoteca, eso es un fraude de ley, prohibido totalmente.
Si lo que desea es ejecutar la carga preferente y esta es una hipoteca, debe acudir al procedimiento hipotecarioque la ley pone a su disposición y tiene totalmente expedito para la tutela judicial que pretende. El camino intermedio, tomando las normas que le convienen y que pretende no tiene amparo en la legalidad vigente.”
En cualquier caso, considerando que esta línea jurisprudencial puede llegar a ser admisible en determinados casos concretos, ciertamente muy puntuales, se estima que no debería aplicase con carácter general, siempre y en todo caso, sino únicamente cuando las circunstancias o peculiaridades concretas del asunto así lo justifiquen, pues la mala fe del acreedor no puede presumirse sino que debe quedar debidamente acreditada. Y , por otro lado, lo cierto es que a parte del fundamento o recurso a la buena fe procesal, no existe en la LEC norma expresa que excluya absolutamente la posibilidad de realizar el bien hipotecado en la ETNJ como luego se verá al desgranar la tesis favorable a esa postura.
Y por lo que hace a este procedimiento en cuestión se estima que no no resulta de aplicación dicha tesis sobre la buena fe procesal ya que antes de buscarla realización del bien hipotecado la parte ejecutante ha pretendido lograr el cobro de su crédito con la realización de otros bienes de los demandados, llegándose incluso a subastar otro inmueble (una mitad indivisa) con el que se ha obtenido el importe de :::::::::: euros, y a pesar de ello aún se deben ::::::::::: euros de principal más los intereses y costas,pese a haberse intentado la traba de otros bienes de más fácil realización (saldos bancarios, sueldos, etc) y pese al tiempo transcurrido.
Es decir, y en conclusión, no se aprecia que en este procedimiento la ejecutante haya obrado con mala fe para intentar alterar el valor del bien hipotecado intentando excluir el pactado en la escritura hipotecaria, sino que se ha llegado a la necesidad de realizar dicho bien ante la falta o inexistencia de otros bienes o activos de más fácil realización en el patrimonio de los demandados.

B)Tesis favorables a la acumulación de acciones y a la realización de la finca hipotecada en la ETNJ:
Dejando a un lado una postura absolutamente minoritaria preconizada por cierto sector de la doctrina (en concreto y especialmente por Luis Jiménez-Asenjo Sotomayor en su artículo “La acumulación en la ejecución sobre bienes hipotecados”publicado en la revista Indret en abril de 2010 y disponible en internet) y que ha tenido un escaso recorrido en la instancia, la postura abrumadoramente mayoritaria es la que se inclina por considerar que no cabe una acumulación absoluta de la ejecución hipotecaria y la ordinaria que permita sustanciar en un único procedimiento tanto la acción hipotecaria con sus especialidades (artículos 681 y siguientes) como la acción ordinaria. Es decir, que se pueda sustanciar una EH dentro de la ETNJ, de forma paralela.
Pero partiendo de ello, lo cierto es que hay posturas favorables o proclives a permitir la realización del bien hipotecado en la ejecución ordinaria. Ahora bien, el terreno de las dudas se ensancha cuando se plantea cómo proceder a dicha realización porque la regulación de la LEC es escasa y poco clara la respecto, cuando no simplemente inexistente.
En realidad son dos las principales cuestiones que se plantean y debaten a este respecto, cada una con distinto alcanza, a saber:

1ª) Si es necesario o no embargar el bien hipotecado en la ETNJ para proceder a su realización o basta con la mera inscripción de hipoteca.
En este punto son dos también las tesis defendidas:
* Una postura que considera innecesario el embargo el bien hipotecado en la ETNJ derivada de la misma escritura de constitución de hipoteca.
Así se expresa el Auto 195/2007 de 5 de noviembre de 2007 de la Sección 1ª Audiencia Provincial de Valladolid (recurso 418/2007, Ponente ALONSO-MAÑERO PARDA, JOSÉ RAMÓN) cuando razona de la siguiente manera:
"SEGUNDO.- El recurso de apelación que se interpone por la entidad bancaria apelante debe ser estimado por esta Sala. De las actuaciones se constata que la entidad actora-apelante en su demanda ejecutiva ejercita la acción personal que le asiste para exigir el crédito garantizado con hipoteca derivado de la escritura pública de préstamo hipotecario obrante en los autos, y que dicha acción se ejercita por la entidad actora excluyendo voluntariamente el procedimiento especial de ejecución hipotecaria regulado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , posibilidad esta autorizada por el texto legal procesal, en atención a que la ejecución se dirige no solo contra el bien hipotecado sino contra todos los bienes de los deudores.
La cuestión está en que el Juez de Instancia entiende que los preceptos reguladores del procedimiento especial diseñado en los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil no son de aplicacióncuando el procedimiento utilizado es, como aquí acontece, el común o ordinario previsto en el mismo texto legal. Sin embargo, debe señalarse que si bien el procedimiento especial al que se hace mención solo es aplicable, tal y como indica el artículo 682.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda, nada impide que cuando además del bien grabado con la prenda o hipoteca se persigan otros bienes por el cauce del procedimiento común, le sean de aplicación en la medida de lo posible a esta ejecución las normas recogidas en el capítulo destinado al procedimiento especial, siempre y cuando dicha ejecución se siga respecto de los bienes hipotecados.Así acontece en lo relativo a la emisión de la certificación de dominio y cargas que solicita la entidad ejecutante y no autoriza el Juez de Instancia con fundamento en que el precepto solo rige en el procedimiento especial, cuando lo cierto es que ningún óbice procesal impide que en la persecución de los bienes hipotecados, como aquí acontece, aún por la vía del procedimiento de ejecución ordinario o común, pueda reclamarse del Registro de la Propiedad la certificación del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que no es sino la del artículo 656 del mismo texto legal referida al procedimiento de apremio.
La controversia que subyace en este recurso es la relativa a si es necesaria la afección por medio de embargo del bien sujeto a ejecución ordinaria o común cuando este está ya hipotecado y el crédito garantizado con dicha hipoteca es el que se ejecuta. El Juez de Instancia así lo entiende, y de dicha convicción resulta su negativa a reclamar la certificación de dominio y cargas de un bien que no ha sido embargado a resultas del procedimiento. Esta Sala por el contrario se inclina en el sentido expuesto por numerosa doctrina que entiende innecesario y a menudo perturbador el embargo de la finca ya hipotecada y afecta a determinadas responsabilidades, pues ante la existencia de la afección que la hipoteca publica "erga omnes", no añade ninguna garantía más el embargo,ni su anotación preventiva, sino que al contrario, si se traba el embargo y del mandamiento de anotación no se desprende claramente que se está ejecutando un crédito hipotecario podrían producirse importantes disfunciones cuando se dicta el auto de adjudicación y se pretenden cancelar la hipoteca finalmente ejecutada y todas las cargas posteriores."
Según esta interpretación el embargo del bien previamente hipotecado no añadiría nada a la hipoteca, salvo confusión. Y ello porque la protección al acreedor hipotecario ya se deriva, erga omnes, de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, no añadiendo ninguna protección nueva un eventual embargo. Más bien al contrario, el embargo, de permitirlo las normas registrales, constituiría una nueva inscripción sobre la finca que, en el caso de no existir cargas posteriores a la hipoteca, no añadiría nada, pero, en el caso de existir acreedores posteriores a la hipoteca pero anteriores al embargo, crearía confusión y conflicto en relación a la preferencia de dichos acreedores.
En esta misma línea la Audiencia Provincial de Madrid, en el auto de la sección 21ª 28 de abril de 1998 establece que "tratándose del bien especialmente hipotecado, no procede su embargo y consiguiente anotación en el Registro de la Propiedad, debiendo procederse directamente a la vía de apremio con la oportuna expedición al Registro de la Propiedad de un mandamiento para que libre y remita al Juzgado la certificación de cargas y gravámenes...El Registrador hará constar, por nota al margen de la correspondiente inscripción de hipoteca, que ha expedido la certificación de cargas por nota al margen de la correspondiente inscripción de hipoteca."
* Frente a la anterior, estaría la interpretación de quienes defienden la necesidad de embargar en todo caso el bien hipotecado si se quiere realizar en una ETNJ, pues precisamente para poder acometer su realización debe constar anotado tal embargo, constituyendo esta anotación -y no la inscripción de hipoteca- el fundamento o base para enajenación forzosa del inmueble.
Esta postura, que es la que se ha aplicado en este procedimiento, parte de considerar que si el acreedor ha optado por la ETNJ debe sujetarse en todo caso a las normas previstas y establecidas para este tipo de procedimientos, de manera que incluso podría perder la prioridad registral frente a los acreedores posteriores a la hipoteca pero anteriores a la anotación de embargo preventivo del bien practicado a su instancia. Este punto de vista es consecuente con la idea de entender que no cabe la posibilidad de acumular la acción ejecutiva hipotecaria y la ordinaria, y que cada tipo de procedimiento se ha de regir estrictamente por su propia normativa. Si el acreedor que goza a su favor de la hipoteca pretende realizar el bien en la ETNJ debe asumir los riesgos que entraña su decisión. Si no, siempre puede desistir dela ETNJ y acudir directamente a la EH para ejecutar dicha garantía real que tiene inscrita en el Registro de la Propiedad a su favor. Pero la LEC no ampara que se puedan mezclar ambos tipos de procedimientos ejecutivos, a diferencia de lo que sucedía con su predecesora de 1881 (pues como indica el Auto de la Ilma. Audiencia Provincial de Zaragoza, sección 4ª, de 30 de diciembre de 2011 : "La LEC anterior a la vigente permitía ejercitar en el juicio ejecutivo la acción personal y la hipotecaria, como resultaba del art 1.447 al establecer el embargo sobre bienes hipotecados (así también resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado de 3-2-1.992, 10-12-1.997, 26-7- 1.999 que expresamente indican que es posible la acumulación, si bien con particularidades a efectos de publicidad sobre la ejecución forzosa del bien hipotecado”)
En realidad, en el presente caso, éste es un debate puramente teórico, pues como consta en las actuaciones, la entidad ejecutante tiene inscrito a su favor el embargo preventivo Letra :::::::, es decir, no hay ninguna otra carga registra interpuesta entre su hipoteca y su embargo preventivo, que resulta así el primero y prioritario tras la inscripción de hipoteca.
Por eso carece de sentido y utilidad la nota marginal cuya práctica se solicita en el recurso de reposición entablado, pues dicha nota únicamente tendría virtualidad y eficacia en el caso de existir acreedores intermedios entre la hipoteca y el embargo preventivo (si éste fuese Letra B o posteriores), pero como se ha dicho, no es así.
En este sentido, como describe la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantábrica (Sección 1ª) número25/2002 de 21 enero: “La resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de diciembre de 1997 ( RJ 1997, 8821) , citada por el propio recurrente, sentó interesante doctrina al respecto al decir, resumidamente, que para que los terceros que en principio no se deberían ver afectados por el embargo y su posterior ejecución –esto es, los anotantes intermedios entre la inscripción de la hipoteca y la anotación del embargo que se ejecuta–, vean cancelada su anotación tras la venta o adjudicación del inmueble, es preciso que desde el principio del procedimiento ejecutivo se advierta que se está haciendo valer la garantía hipotecaria preferente,es decir, el ejercicio simultaneo de ambas acciones real y personal, a fin de que esos acreedores anotantes puedan ser convenientemente instruidos de sus derechos y conozcan la verdadera preferencia del crédito del actor sobre el bien a ejecutar y, consiguientemente, las responsabilidades que seguirán pesando sobre el inmueble, lo que es igualmente importante que se haga público en los momentos pertinentes de la ejecución, pues de otro modo los postores pueden ser inducidos a error sobre el verdadero valor del inmueble y sobre las responsabilidades que habrán de subsistir, con el consiguiente perjuicio incluso del ejecutado, que vería disminuido el precio del remate por el descuento por los postores de créditos como subsistentes aunque en abstracto deberían ser cancelados, pero que de serlo producirían tales distorsiones en el precio. Por todo ello, la Dirección General entendió quepara la cancelación de las anotaciones de embargo posteriores a la hipoteca pero anteriores al embargo ejecutado es preciso acreditar que el afectado y titular de esa anotación supo desde el inicio de la ejecución que en ésta se estaba haciendo valer la hipoteca preferente a sus derechos y que por tanto comportaría la extinción de su anotación, y que de los autos y de la publicidad de la subasta resulte claramente que se estaba ejecutando la hipoteca. En definitiva, que no basta constatar que en el juicio ejecutivo se ha seguido la vía de apremio contra el bien hipotecado, sino que es preciso que conste y sea público que tal vía se siguió, además, como realización del derecho real de garantía y haciendo valer la preferencia propia de dicha hipoteca y no simplemente la que derivaría del embargo".
Pero como se ha dicho, de nada serviría practicar en este caso la nota marginal en la hipoteca, pues no hay ni puede haber terceros afectados.

2ª) La cuestión realmente esencial en el presente caso, el meollo del asunto, pasar por determinar cómo debe realizarse la finca hipotecada en la ETNJ, qué normativa le resulta de aplicación.
Y en concreto, son dos las posibilidades existentes:
- Que se aplique parcialmente la normativa especial para la EHy concretamente el artículo 682 de la LEC de manera que el bien salga a subasta directamentepor el valor de tasación en la escritura hipotecaria, sin necesidad de deducir las cargas previas ex artículo 666 LEC.
Ésta es precisamente la postura que defiende el voto particular formulado por el presidente de la sección (Sr. Ferrer Barriendos) al Auto de la Sección 16ª de la Ilma. Audiencia Provincial de Barcelona de 12 de diciembre de 2013 antes citado cuando afirma que: “Considero por todo lo expuesto que, procede admitir el recurso y la demanda de ejecución tanto contra la sociedad deudora, como contra los fiadores solidarios (acción personal) sin perjuicio de sujetar el procedimiento de apremio del inmueble dado en garantía hipotecaria al tipo pactado para subasta en la escritura de hipoteca.”
Doctrinalmente esta postura también la defiende el citado autor Jiménez-Asenjo Sotomayor cuando afirma en su artículo: “En cualquier caso, no cabe duda de la posibilidad de interponer una demanda de ejecución ordinaria en la que se pida el despacho de la ejecución contra todos los codemandados y su patrimonio, señalando como bien conocido la finca hipotecada y remarcando que se pide la ejecución de la hipoteca ya inscrita, solicitando además que el registrador, al expedir la certificación de dominio y cargas, lo haga constar así mediante nota al margen de la inscripción de la hipoteca..... De hecho, esta opción se distingue principalmente de la ejecución estrictamente hipotecaria, en cuanto a la finca hipotecada, en el incremento de las causas de oposición a la demanda. Por lo demás, el requerimiento de pago al deudor se realizará exactamente igual que para la ejecución hipotecaria,no hará falta el avalúo de bienes del artículo 637 de la LEC siempre que se haya pactado su valor de tasación a efectos de subasta en la escritura de préstamo hipotecario,tampoco hará falta anotar ningún embargo ya que la hipoteca hace las veces de embargo convencional anticipado, como ya hemos comentado con anterioridad. Tiene la ventaja de poder dirigirse contra todos los codemandados y todo su patrimonio”
- La otra posibilidad pasa por entender quesí se han de aplicar las normas generales de la ejecución ordinaria y concretamente las relativas al avalúo del bien, que pasan por dos actuaciones esenciales: su tasación mediante el correspondiente informe pericial conforme a lo dispuesto en el artículo 637 de la LEC y la deducción de las cargas previas y preferentes en la forma establecida en el artículo 666 de la LEC.
Esta postura, que es la que ha seguido este Juzgado en el presente asunto, es coherente también con la posición mantenida de no admitir la acumulación de acciones hipotecaria y ordinaria por las razones antes expuestas: o se acude al procedimiento especial hipotecario para gozar de sus beneficios y especialidades, o se renuncia al mismo con las consecuencias que ello entraña. Tertium non datur.
De hecho, en el presente asunto la parte ejecutante ha aceptado la tesis expuesta y seguida por este Juzgado, es decir, la de aplicar estrictamente las normas de la ejecución ordinaria con todas sus consecuencias, a saber: necesidad de practicar el embargo en el Registro de la Propiedad y proceder al avalúo del bien conforme al informe pericial unido a autos.
Ha sido en el momento de sacar el bien a pública subasta cuando se produce la discrepancia jurídica: este Juzgado sostiene que para ello debe cancelarse registralmente la carga preferente consistente en la hipoteca, pues de no hacerlo así el bien no puede salir a subasta, ya que aplicando en sus propios términos el artículo 666.2 de la LEC se obtiene un resultado o valor negativo con los efectos establecidos en dicho precepto (suspensión del proceso de realización). En cambio, la parte actora entiendo que ese efecto se soslayaría mediante la práctica de una nota marginal que vendría a “refundir” o unificarla inscripción de hipoteca con el embargo preventivo practicado a su favor, pasando a ser una misma inscripción. Pero se considera que esa tesis no es admisible, y que no es tal el alcance que tiene la doctrina de la DGRyN invocada por la parte (Resolución de 26 de julio de 1999) porque como se ha dicho, esa nota marginal actúa a otros efectos, que son exclusivamente los referidos a la publicidad frente a los terceros y concretamente los acreedores intermedios entre la inscripción de hipoteca y el embargo preventivo a favor del acreedor hipotecario, pero en ningún caso puede conferírsele o atribuírsele el efecto de alterar la aplicación de las normas procesales, y concretamente lo dispuesto en el artículo 666.2 de la LEC.

Se insiste: si la parte ejecutante quiere que el bien hipotecario se realice en el seno de este procedimiento (lo que se ha admitido al estimar que no concurre mala fe procesal), debe atenerse a las normas procesales que regulan la ejecución ordinaria con todas sus consecuencias, pero lo que no puede pretender llegada esta fase es saltarse sin más lo dispuesto en el artículo 666.2 de la LEC, pues ello produciría unos efectos indeseables y perturbadores, y especialmente que en caso de que sea un tercero quien adquiera el bien en la subasta (no puede presumirse que se vaya a adjudicar a la parte actora ante una subasta desierta ex artículo 671 LEC), pues dicho tercero quedaría subrogado en la carga preferente que es la hipoteca, lo que no es admisible, ni siquiera posible procesalmente porque lo impide precisamente el citado precepto de la LEC,de obligada e ineludible aplicación.

Por lo demás, debe recordarse que en el propio decreto recurrido se estaban indicando expresamente las dos opciones que le caben a la actora para poder realizar el bien hipotecado en este procedimiento y levantar así la suspensión del embargo decretada, a saber:
“a) Que la parte ejecutante desista de este procedimiento y presente directamente ejecución hipotecaria contra el citado bien inmueble, que se regirá por las normas específicas de ese tipo de ejecución (Capítulo V del Título IV del Libro III de la LEC), en particular por lo que se refiere a la valoración del bien inmueble, que será la pactada en la propia escritura de hipoteca.
b) Que la parte ejecutante realice directamente las gestiones oportunas ante el Registro de la Propiedad donde está inscrita la carga preferente para que se proceda a su cancelación registral, acreditándolo así en este procedimiento mediante aportación de la resolución registral que acuerde dicha cancelación, y sin que ello suponga en ningún caso renuncia al cobro de las cantidades adeudada por los demandados. En otros términos: lo que se cancelaría sería estrictamente la garantía real hipotecariaque dio lugar a la inscripción 3ª sobre la finca en cuestión, y ello a fin de poder realizar el bien en esta ejecución ordinaria con fundamento en el embargo preventivo Letra A, pero en ningún caso supondría renuncia o condonación de la deuda, que ya se está reclamando en sede judicial en este mismo procedimiento.”
Sobre esta cuestión, simplemente aprovechar el presente recurso para abundar y recalcar que la opción b) es perfectamente viable desde un punto de vista jurídico, pues la doctrina registral es unánime el interpretar que el acreedor hipotecario puede renunciar al derecho de hipoteca, subsista o no el crédito,(en este caso subsistiría, sólo se renuncia a la garantía, pues la actora ya tiene otra a su favor consistente en el embargo preventivo Letra A), y ello porque todos los derechos son renunciables conforme al artículo 6 del Código Civil, siempre que la renuncia no sea contraria al interés o al orden público o se haga en perjuicio de tercero, lo que no sucede en el presente caso. Según Puig Brutau, la renuncia debe ser expresa pero tratándose de una renuncia puramente abdicativa no necesita ser aceptada para que la cancelación sea procedente.
Lo que hay que poner en relación con el artículo 82 de la Ley hipotecaria cuando señala que:“Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública,no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación,o sus causahabientes o representantes legítimos.”

Por lo tanto, y en conclusión, ratificando en este recurso el criterio expuesto en la resolución recurrida, se acuerda mantener la suspensión “sobre la finca ::::::: del Registro de la Propiedad número :::::::::::: en tanto que por la parte ejecutante se acredite, en su caso, que se ha procedido a la cancelación registra lde la carga previa al embargo preventivo Letra ::::::: realizado en este procedimiento y consistente en hipoteca a favor del :::::::::"

PARTE DISPOSITIVA

1.- Desestimar el recurso de reposición interpuesto por la parte ejecutante contra el decreto de fecha de ::::::::::::::::::: por las razones expuestas en esta resolución.

2.- Mantener en su integridad la resolución recurrida.

RECURSO: revisión en el plazo de CINCO DÍAS ante la Magistrada-Juez titular de este Juzgado previa prestación de depósito de 25 euros. Y ello por poner fin esta resolución a la realización de la finca embargada (454bis LEC)

Así lo acuerdo y firmo. Doy fe.

Letrada adm justicial civilis

Re: Etnj y liquidación 666

#30 Mensaje por Letrada adm justicial civilis »

Yo creo que el artículo 637 es claro, si las partes se han puesto conforme sobre el valor de tasación ANTES o DURANTE la ejecución no se procede al avalúo, y este artículo se aplica tanto a la ejecución ordinaria como a la hipotecaria, si un ejecutante en vez de instar una ejecución hipotecaria insta una ordinaria, el artículo 637 se sigue aplicando, el ejecutante y el ejecutado ANTES de la ejecución se pusieron de acuerdo sobre el valor del inmueble en caso de llegar a la subasta del mismo, precisamente ese artículo nos dice en que caso no es necesario el avaluó del bien, este artículo se aplica a todo procedimiento de apremio, y dice " Si los bienes embargados no fueren de aquéllos a que se refieren los artículos 634 y 635, se procederá a su avalúo, a no ser que ejecutante y ejecutado se hayan puesto de acuerdo sobre su valor, antes o durante la ejecución", esta claro que este artículo se aplica independientemente de que se inste la ejecución ordinaria o la hipotecaria, si hay acuerdo de las partes sobre el valor del inmueble, no se produce el avalúo del bien, pienso, o que alguien me explique por que no se debe aplicar un artículo imperativo como es el artículo 637 LECVI, es mas , este artículo se refiere para mas inri a la ejecución ordinaria....

letrado harto lexnet

Re: Etnj y liquidación 666

#31 Mensaje por letrado harto lexnet »

Pues es verdad, el artículo 637 se aplica a ambas ejecuciones, no había caído en ello, por lo tanto creo que en aplicación del mismo no procede nueva valoración del inmueble.
En cuanto a lo del embargo del inmueble, aquí si veo mas controversia.

Cloud

Re: Hipoteca ejecutada como ENJ: dudas.

#32 Mensaje por Cloud »

Helena-Agueda escribió:Hola, buenas :D
A sus órdenes, Sr./a Moderador/a :youman:
El lunes la subo, que la tengo en el chiringuito, aunque no creo que alcance la categoría de "modelo", pero si le vale a alguien...

Hola, Helena ¿puedes pasar el modelo? Gracias

EJH KK

Conflicto moral

#33 Mensaje por EJH KK »

Hola a todos.

Tengo una duda moral respecto a la ejecución de un préstamo hipotecario por la vía de la ejecución ordinaria. Si sigo ésta, debería tasar la finca y liquidar la carga previa que es la propia hipoteca. Esto encarecería más la ejecución y sería perjudicial para el ejecutado¿ Qué hacéis vosotros? Porque estoy por pasar y sacar a subasta con el valor de tasación de la escritura, tal y como pide el actor.

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newzel
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Re: Conflicto moral

#34 Mensaje por newzel »

Siempre puedes resolver esa duda moral acudiendo al art 636.1 LEC
Et in Arcadia ego

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Jotaerre
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Re: Conflicto moral

#35 Mensaje por Jotaerre »

Buenas, en efecto, tal como dice newzel, y ya hemos tratado otras veces, una hipoteca puede ejecutarse vía ordinaria y, a la vez, aplicar el tipo a efectos de subasta que consta en la escritura, pues es una valoración de mutuo acuerdo, prevista en el 637 LEC.
Saludos,

CIVILIST@
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Re: Conflicto moral

#36 Mensaje por CIVILIST@ »

Como bien indican Joaterre y Newzel, este tema ya se ha tratado en extenso en otros hilos, ya que es un tema "estrella" tras el fenómeno de huida de la Ejecución Hipotecaria propiciado por el TJUE desde el año 2012...

Pues ver opiniones al respecto en este hilo:
viewtopic.php?f=18&t=12042&hilit=ETNJ&start=25

Y, por favor, EJH KK, es importante "afinar" con el título del hilo, sobre qué trata exactamente, porque si no dificulta luego extraordinariamente la localización del tema tratado, y se pierde parte de ese saber colectivo que se va depositando en este foro... :filalupa:

CIVILIST@
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Re: Etnj y liquidación 666

#37 Mensaje por CIVILIST@ »

Retomo este hilo a raíz de lo comentado hoy mismo en este otro hilo, para no dispersar la cuestión:
viewtopic.php?f=18&t=13710

“Jotaerre escribió lo siguiente:
Asunto: Re: Conflicto moralNotaPublicado: Jue 17 Nov 2016 12:56 pm
Desconectado
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Buenas, en efecto, tal como dice newzel, y ya hemos tratado otras veces, una hipoteca puede ejecutarse vía ordinaria y, a la vez, aplicar el tipo a efectos de subasta que consta en la escritura, pues es una valoración de mutuo acuerdo, prevista en el 637 LEC.
Saludos,”

Pues bien, sobre este tema me gustaría traer a colación la RDGRN de 14 de diciembre de 2015
http://boe.es/boe/dias/2015/12/30/pdfs/ ... -14309.pdf

Sobre este tema la resolución indica lo siguiente:

4. Siguiéndose el procedimiento de ejecución ordinaria y no el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados (artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) son indudables las diferencias existentes entre ambos. Baste señalar al respecto, que mientras en el procedimiento de ejecución ordinaria deben cumplirse trámites tan esenciales como el del embargo (cfr. artículos 584 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y la valoración de los bienes embargados (cfr. artículo 637 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, como se
deduce del artículo 579 por su remisión a los artículos 681 y siguientes, dichos trámites no
son precisos.
Respecto a la necesidad de practicar embargo cuando se ejecuta la hipoteca por el
procedimiento de ejecución ordinaria, así lo presupone el artículo 127 de la Ley Hipotecaria
cuando en relación a los terceros poseedores se establece que «cada uno de los terceros
poseedores, si se opusiere, será considerado como parte en el procedimiento respecto de
los bienes hipotecados que posea, y se entenderán siempre con el mismo y el deudor
todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos bienes…». Este mismo criterio
ha sido defendido por esta Dirección General en Resoluciones de 10 de diciembre de 1997
y 23 de julio de 1999.
Como resulta de la Resolución de 10 de diciembre de 1997 si entre la inscripción de la
hipoteca y la anotación de embargo practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva
ordinaria resultan cargas intermedias su cancelación devendría imposible, si dichos
titulares no tuvieron en el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, al
ignorar que la ejecución que se llevaba a cabo afectaba a la hipoteca inscrita con
anterioridad a sus derechos.
Para evitar estos efectos tan distorsionadores, como dijera la misma Resolución,
resulta preciso que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Así lo consideró igualmente la Resolución de 23 de julio de 1999 que afirmó la necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. Ahora bien, debe tenerse especialmente en cuenta que esa preferencia sobre la carga intermedia, lo será únicamente por la inicial responsabilidad hipotecaria, teniendo la anotación de embargo dictada en el procedimiento de ejecución ordinaria, su propio rango en cuanto exceda de dicha responsabilidad hipotecaria.
5. En el supuesto que da lugar al presente expediente, el actor, ante el impago por la
parte deudora de la obligación garantizada, decide ejercitar su acción personal por los
trámites del procedimiento ejecutivo ordinario y perseguir otros bienes para resarcirse de
la deuda. Ante su insuficiencia, ejercita su acción real contra el bien hipotecado dentro del
mismo procedimiento ordinario a lo que accede el Juzgado ordenando al registrador la
expedición de la certificación prevista en el artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
advirtiendo de forma expresa en el mandamiento que se está ejecutando la hipoteca
inscrita a cuyo margen debe hacer constar la expedición de la certificación.
A la luz de las consideraciones anteriores el recurso debe ser desestimado pues como
ha quedado suficientemente motivado, ejercitada la acción de ejecución de la hipoteca
inscrita por la vía del procedimiento ejecutivo ordinario debe exigirse, para poder extender la nota marginal prevista en el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la previa anotación de embargo sobre el bien ejecutado. Así lo impone el artículo 143 del
Reglamento Hipotecario, cuando determina que «…no procederá la extensión de esta nota
si antes no se ha hecho la anotación preventiva del embargo correspondiente».

De esta resolución puede concluirse:

1º En la ETNJ será necesario acordar el embargo preventivo del bien hipotecado, si bien en el mandamiento deberá hacerse contar que se está ejecutando la hipoteca.
2º Al adjudicar la finca, el ejecutante sólo tendrá prioridad por las cantidades fijadas en la responsabilidad hipotecaria, por el resto, se anteponen las cargas intermedias, por ejemplo, otros embargos preventivos que se haya practicado hasta el embargo preventivo decretado en la ETNJ.

Subsiste la duda de si es necesario practicar o no el avalúo del bien conforme a los artículos 637 y 666 de LEC, con emisión de dictamen pericial y deducción de cargas previas, o si se puede acudir al tipo pactado en la hipoteca. Las opiniones son diversas, pero de la Resolución citada parece deducirse que aboga a favor de la primera posición.

Lo que pasa es que si se acude a la primera tesis, se puede entrar en un callejón sin salida, como se expresa en el decreto que puse en este hilo hace ya algún tiempo, porque seguramente la nueva valoración de la bien será inferior a la hipoteca, por lo que aplicando el 666 LEC el bien no saldría a subasta.

Por ello, cambiando el criterio que sostuve inicialmente, y acogiendo la tesis expuesta en este hilo por varios foreros, comparto que podría tomarse como valor de bien directamente el pactado en la hipoteca sin deducir cargas, por ser efectivamente un precio fijado convencionalmente entre acreedor y deudor, como permite el citado 637 LEC.

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Terminatrix
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Re: Conflicto moral

#38 Mensaje por Terminatrix »

CIVILIST@ escribió:.
Pues ver opiniones al respecto en este hilo:
viewtopic.php?f=18&t=12042&hilit=ETNJ&start=25

Y, por favor, EJH KK, es importante "afinar" con el título del hilo, sobre qué trata exactamente, porque si no dificulta luego extraordinariamente la localización del tema tratado, y se pierde parte de ese saber colectivo que se va depositando en este foro... :filalupa:
Cierto.Ese buscadooooooor :filalupa:

Unimos los dos hilos. :wink:
«Verás maltratados los inocentes, perdonados los culpados, menospreciados los buenos, honrados y sublimados los malos; verás los pobres y humildes abatidos y poder más en todos los negocios el favor que la virtud». Fray Luís de Granada.

have1break
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Re: Etnj y liquidación 666

#39 Mensaje por have1break »

Siguiendo el hilo, en una etnj después de requeridos los ejecutados y NO PERSONADOS, me pide la actora que señale subasta.

No tengo claro si previo a señalar subasta ha de hacerse el avalúo conforme 637 y 666 LEC, o ya que el ejecutante no dice nada, mantener el precio del bien para que salga a subasta conforme pactaron las partes en la escritura de préstamo hipotecario.

Se trata de una ejecución ordinaria, y debería nombrase perito, hacer la valoración, la liquidación después... pero lo que comentáis del paptatú que se llevarà el banco cuando esto se haga, yo lo entiendo más como la alegria que le vamos a dar al banco cuando después de hacer estos trámites, y si para más inri no descontamos la hipoteca, se quede con el inmueble por na y menos, y encima los ejecutados se queden sin finca y debiendo más que si se tuviera en cuenta el valor de tasación de la hipoteca.

Solo encuentro lògica y beneficio para el ejecutado para el caso de que en la liquidación del 666 descontemos la carga de la hipoteca, en cuyo caso, la mayoría de las veces tendríamos que suspender el embargo de la finca por aplicación del articulo 666.2 LEC.

Si newfel lee esto; te agredecería que me ilustraras sobre tu comentario en este hilo.

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