Decretos de adjudicación y calificación del Registrador.

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Esther78

Decretos de adjudicación y calificación del Registrador.

#1 Mensaje por Esther78 »

Buenos días,

El Registrador de la Propiedad, hasta qué punto puede entrar en la calificación del Decreto de Adjudicación?. Es que últimamente, no deja inscribir los decretos alegando cada vez una cosa. Le doy traslado a la parte por cinco días y siempre me viene a pedir que aclare el decreto en el sentido que dice el Registro de la Propiedad. El otro día ya fue muy fuerte porque venía a pedir desgloses de principal, intereses y costas de cada una de las fincas, por lo que respondía, por lo que se debía y por lo pagado, para acreditar que lo pagado no excedía de lo cubierto. Pero entiendo que con que se haga constar en el decreto que no excede de lo cubierto, quién es el registrador de la propiedad para solicitar esos desgloses!!!?? No sé si os está pasando a vosotros también, pero es que últimamente no hago otra cosa que rectificarlos, cuando siempre habían sido inscritos sin problema.

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darabia
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Re: Decretos de adjudicación y registro de la propiedad

#2 Mensaje por darabia »

Yo he llegado a un punto en que me niego a poner cosas en el decreto de adjudicación que no exihan ni la LEC ni la legislación hipotecaria, porque cada lo que exigía la Registradora de Propiedad cada vez era más rocambolesco... ahora cuando las partes me piden ese tipo de aclaraciones y una vez compruebo que mi decreto es correcto, les recuerdo que existe la posibilidad de impugnar la calificación del registrador.

Edito para poner un ejemplo de las exigencias variopintas de la susodicha: una vez pretendía que el decreto de adjudicación certificara que el CIF de la adjudicataria era correcto.
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CIVILIST@
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Re: Decretos de adjudicación y registro de la propiedad

#3 Mensaje por CIVILIST@ »

El que describes es sin duda uno de los principales problemas a que nos enfrentamos en la actualidad los Letrados de la Administración de Justicia de orden jurisdiccional civil y que no es otro que los Registradores de la Propiedad nos inscriban los decretos de adjudicación a la primera y sin tener que estar con continuas subsanaciones y adiciones.

Y digo bien, en la actualidad, porque antes de 2013 y la crisis de las ejecuciones hipotecarias a raíz de la doctrina del TJUE, que nos ha dejado sin Ley Hipotecaria (Marín Castán, presidente de la Sala de lo Civil del TS dixit) lo cierto es que los Registradores no ponían tantas pegas, se inscribían modelos de Auto de adjudicación y desde 2010 de Decretos sin mayor problema en la mayor parte de ocasiones.

Pero ahora se trata de un sector jurídico, el hipotecario, que se ha “tecnificado” extraordinariamente, complicando el dictado del decreto de adjudicación y su inscripción en determinados casos. En este subforo de civil existen numerosísimas consultas que así lo acreditan, algunas de un nivel técnico superlativo, como la célebre relativa a la adjudicación de varias fincas que dio lugar a la ficha de Sísifo-Randomize con las aportaciones de Newzel y otros foreros, creando verdadera línea de opinión sobre el particular.

En cualquier caso, creo que en este punto hay que intentar lograr un equilibrio, es decir, no cerrarse en banda ante cualquier calificación negativa, negándose a subsanar o adicionar el decreto en todo caso, porque al final con ello se está colocando al adjudicatario en una situación muy complicada, ya que tendrá que gastar dinero y tiempo para inscribir su título con calificaciones alternativas e incluso impugnaciones de la calificación. Pero tampoco tragar y comulgar con todo, como bien señala DARABIA, pues para todo hay un límite.

Sí que es útil y práctico ir guardando las calificaciones negativas de los Registros, para ver su evolución, por lo menos las más llamativas y, hasta cierto punto, intentar adaptarse a ellas para prevenir de antemano el problema. Incluso, si estáis en un partido pequeño-mediano sería de gran utilidad que fomentarais una reunión con los Registradores de la zona para intentar unificar criterios, pero ello dependerá del talante y actitud que tengan. Aunque en muchos casos, por lo que me cuentan compañeros y algún Registrador, suele haber una comunicación fluida entre ambos colectivos. Además, con el tiempo te das cuenta de que cada Registrador al final trabaja de una forma particular, y que no todos los Registros ponen las mismas pegas. Pasa bastante como con el "ius fori" de los Juzgados...

Ya se han dado iniciativas a nivel global para trabajar conjuntamente en ese sentido, como la que se impulsó en Murcia hace unos años en el marco de la Oficina Judicial o un curso que el CEJ promovió con compañeros y Registradores en Huelva (con conclusiones disponible en internet) y posiblemente se continúe avanzando en esa línea con nuevas aportaciones colegiadas o conjuntas de ambos colectivos.

Pero más allá de estas consideraciones generales habrá que analizar caso por caso y plantear la cuestión en este subforo si se necesitan aportaciones de otros compañeros.

un abogado
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Re: Decretos de adjudicación y calificación del Registrador.

#4 Mensaje por un abogado »

Raro es el decreto de adjudicación que se inscribe a la primera. A veces los registradores tienen formalmente razón, pero es desesperante el celo con el que se escruta cada decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación. Antes, cuando fluían las inscripciones y el dinero, se inscribía todo, pero ahora tienen mucho tiempo libre. Ya se sabe que cuando el diablo se aburre mata moscas con el rabo.

Los adjudicatarios prefieren solicitar adición, antes que el recurso al registrador, por dos razones: primera porque consideran que el recurso al registrador el algo lento, desconocido y en el fondo inútil, puesto que casi siempre se confirma la calificación, y la segunda porque la adición a decreto o mandamiento es rápida y el juzgado muy pocas veces o nunca pone problemas.

Laurita DOS

Re: Decretos de adjudicación y calificación del Registrador.

#5 Mensaje por Laurita DOS »

Yo estoy en este plan también. Cómo resolveríais la denegación de ampliación del mandamiento? Por DIOR, o por Decreto, por si quieren recurrir?

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darabia
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Re: Decretos de adjudicación y calificación del Registrador.

#6 Mensaje por darabia »

Por Dior recurrible en reposición.
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Top Secre
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Re: Decretos de adjudicación y calificación del Registrador.

#7 Mensaje por Top Secre »

Ni sé ya los recursos que llevo de mis diligencias de ordenación diciendo que no ha lugar a la rectificación, aclaración o ampliación solicitada.

No entiendo qué pasa con los Sres. Registradores de la Propiedad, piden NIfs en Decretos, firmas en todas las hojas del mandamiento, datos personales de las partes que pueden ellos resolver mediante una comparecencia en el mismo Registro, dudan de la legitimidad de las partes, de lo correcto de la tramitación procesal....

Yo hubo un tiempo en que por facilitar el tema muchas veces hacía lo que me pedían. Incluso en mi partido judicial pedimos el amparo al SC ante las evidentes faltas de consideración a nuestro trabajo y funciones, aunque fue inútil.

Ahora lo tengo claro. Tengo una casuística importante con una colección de diligencias de ordenación muy bonita en la que doy respuesta a todo lo que se me plantea con la Ley en la mano y siempre dejo abierta la salida de impugnar la calificación del registrador.

Y sobre esto ya habíamos hablado...


viewtopic.php?f=5&t=7421&hilit=propiedad

viewtopic.php?f=18&t=12761&hilit=propiedad

viewtopic.php?f=18&t=12139&hilit=propiedad

viewtopic.php?f=18&t=11695&hilit=propiedad
Possunt quia posse videntur “pueden los que creen que pueden” (Publio Virgilio Marón – Eneida, V, 231).

CIVILIST@
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Re: Decretos de adjudicación y calificación del Registrador.

#8 Mensaje por CIVILIST@ »

:monito-buen-post: :gracias:

Lo importante que es tirar de "buscador" para saber si se ha tratado previamente un tema concreto en este foro. :filalupa:

En este caso concreto, con hilos de altísimo nivel. Y es que la relación entre Juzgados (Letrados de la Administración de Justicia concretamente) y Registradores da para escribir un grueso tomo.

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Randomize
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Re: Decretos de adjudicación y calificación del Registrador.

#9 Mensaje por Randomize »

Hola a todos!

Esther78
El otro día ya fue muy fuerte porque venía a pedir desgloses de principal, intereses y costas de cada una de las fincas, por lo que respondía, por lo que se debía y por lo pagado, para acreditar que lo pagado no excedía de lo cubierto.
Pues no puedo estar de acuerdo en absoluto; es una consecuencia lógica de la aplicación de los artículos 130 y 132 LH, 654 y 692 LEC.
Pero entiendo que con que se haga constar en el decreto que no excede de lo cubierto, quién es el registrador de la propiedad para solicitar esos desgloses!!!?? No sé si os está pasando a vosotros también, pero es que últimamente no hago otra cosa que rectificarlos, cuando siempre habían sido inscritos sin problema.
Artículo 132 Ley Hipotecaria
A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a los extremos siguientes:
3.º Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria.
4.º Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores.


La única forma de saberlo por el Registrador es haciendo constar esos desgloses por conceptos para cada finca, o bien imputando pagos o expidiendo la certificación del 654 LEC, y creo que esto no se ha hecho.

carmelo

Re: Decretos de adjudicación y calificación del Registrador.

#10 Mensaje por carmelo »

Me pide la parte ejecutante, no el Registrador de la Propiedad, después de dictado el decreto de adjudicación, que haga constar que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, los intereses devengados y las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. ¿Esto hay que ponerlo en el decreto de adjudicación? Yo no lo pongo nunca y jamás me lo han pedido. Es que no sé si adicionar el decreto o decirle a la parte que no ha lugar a lo solicitado.

carmelo

Re: Decretos de adjudicación y calificación del Registrador.

#11 Mensaje por carmelo »

Lo subo a ver si alguien me puede ayudar

Esther78

Re: Decretos de adjudicación y calificación del Registrador.

#12 Mensaje por Esther78 »

Cierto, pero qué ocurre cuando esos desgloses no te vienen ni en la demanda, ni se deducen de las escrituras hipotecarias, ni nada?... Debo ser nula en matemáticas, pero de verdad que no hay manera de sacar esos cálculos, y no sé hasta qué punto tenemos que hacerlo si las partes no nos los aportan.

Randomize escribió:Hola a todos!

Esther78
El otro día ya fue muy fuerte porque venía a pedir desgloses de principal, intereses y costas de cada una de las fincas, por lo que respondía, por lo que se debía y por lo pagado, para acreditar que lo pagado no excedía de lo cubierto.
Pues no puedo estar de acuerdo en absoluto; es una consecuencia lógica de la aplicación de los artículos 130 y 132 LH, 654 y 692 LEC.
Pero entiendo que con que se haga constar en el decreto que no excede de lo cubierto, quién es el registrador de la propiedad para solicitar esos desgloses!!!?? No sé si os está pasando a vosotros también, pero es que últimamente no hago otra cosa que rectificarlos, cuando siempre habían sido inscritos sin problema.
Artículo 132 Ley Hipotecaria
A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a los extremos siguientes:
3.º Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria.
4.º Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores.


La única forma de saberlo por el Registrador es haciendo constar esos desgloses por conceptos para cada finca, o bien imputando pagos o expidiendo la certificación del 654 LEC, y creo que esto no se ha hecho.

ESther78

Re: Decretos de adjudicación y calificación del Registrador.

#13 Mensaje por ESther78 »

Otra duda que se me ocurre con respecto a la certificación del art. 654 LEC dice textualmente que "el tribunal certificará"... estáis realizando esta certificación vosotros o los jueces?

CIVILIST@
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Re: Decretos de adjudicación y calificación del Registrador.

#14 Mensaje por CIVILIST@ »

Esther78 escribió:Cierto, pero qué ocurre cuando esos desgloses no te vienen ni en la demanda, ni se deducen de las escrituras hipotecarias, ni nada?... Debo ser nula en matemáticas, pero de verdad que no hay manera de sacar esos cálculos, y no sé hasta qué punto tenemos que hacerlo si las partes no nos los aportan.
Lo que yo hago es pedírselo a la parte ejecutante con una dior del siguiente tenor literal, que me pasó una compañera del partido judicial:
"Así mismo la parte ejecutante deberá imputar a cada una de las fincas cuya adjudicación se solicita las cantidades reclamadas en concepto de intereses ordinarios, capital, intereses moratorios y costas, según el orden expresado en el artículo 654.3 de la LEC, respetando la responsabilidad máxima hipotecaria garantizada por cada una de las fincas."
Sobre todo en los casos de múltiples fincas. Además, les pido que me lo aporten vía correo electrónico en world o similar para copiar y pegar en el decreto. Luego me limito simplemente a comproblarlo. Nunca me lo han recurrido y me lo aportan sin problemas, por su propio interés.
ESther78 escribió:Otra duda que se me ocurre con respecto a la certificación del art. 654 LEC dice textualmente que "el tribunal certificará"... estáis realizando esta certificación vosotros o los jueces?
Creo que en la práctica se ha generalizado que ese certificado lo emita el LAJ, subsanando así el "gazapo" del legislador, realizando una interpretación amplia al concepto de "Tribunal" del que indudablemente formamos parte.
Los Registradores lo tienen asumido y no ponen ninguna pega al respecto, al menos que me conste.

CIVILIST@
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Re: Decretos de adjudicación y calificación del Registrador.

#15 Mensaje por CIVILIST@ »

carmelo escribió:Me pide la parte ejecutante, no el Registrador de la Propiedad, después de dictado el decreto de adjudicación, que haga constar que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, los intereses devengados y las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. ¿Esto hay que ponerlo en el decreto de adjudicación? Yo no lo pongo nunca y jamás me lo han pedido. Es que no sé si adicionar el decreto o decirle a la parte que no ha lugar a lo solicitado.
Como mínimo el decreto de adjudicación debe contener una referencia a esta cuestión, aunque sea como cláusula de estilo debe, porque precisamente es una de las menciones básicas, y además lo exige la LH. Mira el artículo que cita Randomize en este hilo:
Artículo 132 Ley Hipotecaria
A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a los extremos siguientes:
3.º Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria.

Lo que no me explico es que no te lo hayan pedido nunca hasta ahora... :?:

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