EJH Adjudicación varias fincas. Unas por 50%. Otras por todo

[Randomize]

El pdf para imprimir

[sisifo]

Una vez más nos has sorprendido, Randomize.

Has conseguido una mejora sensacional que ahorrará tiempo, y además nos permitirá configurar la hoja de cálculo a medida para cada procedimiento con un solo click.

Gracias por enésima vez, por tu entrega, por tu esfuerzo (me consta que, pese a tu nivel medio-alto en informática, has encontrado más de un obstáculo para conseguir el objetivo).

Sin duda, te has convertido en una autoridad en materia de ejecución hipotecaria. Los agradecimientos y reconocimientos de los foreros dan prueba de ello. Y no sólo te seguimos los compañeros. Me consta que algunos abogados que llevan hipotecarios (aunque seguramente sean muchos) consultan este foro como referente, en especial, naturalmente, tus intervenciones.

Un trabajo excelente.

[Terminatrix]

Excelente trabajo, Randomize

[Randomize]

Hola a todos!

Las gracias a vosotros y a tí sisifo .

No puedo ocultar que tengo especial predilección por el derecho hipotecario y por las ejecuciones hipotecarias, tal vez porque fue el tipo de procedimiento que me más me costó entender y creo que le sucede a todo SJ, al menos al principio, pues el mínimo error puede complicar extraordinariamente el trámite. Esta es la razón por la que suelo intervenir fundamentalmente en las preguntas sobre EJH, me veo capaz de ofrecer soluciones a las dudas que se plantean, y para eso procuro leer las resoluciones de la DGRN que aparecen en el BOE y cuantos artículos sobre el tema caen en mis manos, alguna que otra consulta por el CENDOJ o LA LEY. Todo aquello que me interesa y pudiera tener utilidad, lo guardo para futuras consultas, pero de ahí a convertirme en una autoridad media un abismo.

Saludos!

[Aliquis]

¡¡Madre mía!! Tengo para estudiar más de un mes con todo la información que habéis puesto por aquí. Mi más sincero agradecimiento a todos los que habéis contribuido.

Me encuentro por primera vez en la situación de tener que adjudicar dos fincas. Una de ellas se la podía adjudicar el banco por el 50% (garaje) y otra por el 70% (vivienda habitual), o por la cantidad debida en todos los conceptos.

El banco me pide la adjudicación de una por la cantidad debida en todos los conceptos, y la otra por una cantidad concreta, que no coincide con el 70% del valor de tasación, pero que como sabía que después había que andar haciendo cálculos y porcentajes, no le di mayor importancia, porque igual era que los cálculos los había hecho ya el banco y el resultado era ese. Pero supongo que tendré que requerirle para que aclare esa cantidad y solicite la adjudicación por el 70% que es a lo que tiene derecho...

Pero todo eso ya llegará. Me he atascado mucho antes, porque ya digo que es la primera vez que se me da el caso.
Les requiero para que liquiden intereses y soliciten tasación de costas, y tanto el letrado como el procurador me presentan dos minutas cada uno, y dos liquidaciones de intereses, correspondientes a las cantidades de cada una de las fincas. ¿Es esto normal? ¿Cómo taso? ¿Sumando los conceptos que procedan sin más? ¿Taso de dos veces yo también? Por que claro.. el procurador mete dos veces las partidas de tasación y liquidación de intereses, y los suplidos y otras partidas los reparte al 50% entre las dos minutas.

Quedo a la espera de alguna respuesta, y mientras tanto voy leyendo todo lo demás, desde el principio, y con calma, para saber por dónde tirar cuando pase este primer obstáculo de la tasación.

Saludos.

[Randomize]

Hola a todos!

Creo que faltaba por modificar el MOD 2 que facilitó sisifo, y después de mucho tiempo, aquí está.

El funcionamiento y sistema de ayuda es el mismo que el de MOD 1.

[ccl]

Hola, retomando las dudas sobre adjudicaciones, tengo la siguiente:

En una EJH de vivienda no habitual, se subastan los bienes y se pide la adjudicación por todos los conceptos. Mi duda viene porque la escritura de hipoteca es sobre un montón de fincas y la ejecución se despachó sólo respecto de cuatro. Y a la hora de tasar las costas no me queda claro si debo atenerme a los límites de la responsabilidad establecida para cada finca o tasar costas y prorratear entre las que se despachó ejecución. No existen terceros posteriores. En fin siempre a vueltas con las ejecuciones hipotecarias . Si alguien hiciera un manual, aquí tienen la primera venta

[Randomize]

Hola a todos!

Mi duda viene porque la escritura de hipoteca es sobre un montón de fincas y la ejecución se despachó sólo respecto de cuatro.

Perfectamente admisible, el supuesto más facil es suponer que solamente respecto a esas cuatro las fincas no se está pagando el préstamo (piensa en un bloque de pisos en los que no se han vendido cuatro de ellos que quedan en poder del promotor, por ejemplo).

Y a la hora de tasar las costas no me queda claro si debo atenerme a los límites de la responsabilidad establecida para cada finca o tasar costas y prorratear entre las que se despachó ejecución. No existen terceros posteriores

La tasación de costas debes efectuarla sin limitar y la tienes que prorratear (para eso está la hoja de calculo). La limitación sobre las costas operará en el supuesto de existir acreedores posteriores (dices que no hay) o en el supuesto de que el hipotecante no sea deudor (art. 692 LEC).

Si alguien hiciera un manual, aquí tienen la primera venta

Y si fuera desde la perspectiva de la práctica procesal con sus correspondientes formularios y todo eso mucho mejor ¿no? , es una buena idea... para el futuro.

[ccl]

Randomize, gracias por la ayuda. Me cuesta muchísimo el tema de las EJH, por eso este foro siempre es una luz al final del túnel. Pero lo mejor ha sido lo de la tabla. Hasta ahora no me funcionaba bien por las macros. Pero una vez activadas, eso es una maravilla.

Estoy sencillamente alucinada.

Mil gracias.

[sisifo]

Gracias por el trabajo, Ramdomize.

[Randomize]

Hola a todos!

Siempre a ti, sisifo. Sólamente la he adaptado un poco.

Por cierto, por si alguien no lo sabía como parece que le ocurría a ccl, es obvio que el nivel de seguridad de macros debe estar configurado en medio o bajo (mejor), porque en caso contrario la hoja pierde utilidad y funcionalidad (ni se pueden insertar filas para otras fincas ni funciona la ayuda).

La hoja funciona bajo libreoffice y openoffice.

[Wikofe]

Hola!!

En relación con este tema, tengo una E.H de 3 fincas hipotecadas, de las cuales se solicitó la subasta de solo 2 fincas, supongo porque la otra tenía un valor de tasación muy elevado. Ahora respecto a las dos fincas subastadas, me piden por una la adjudicación por el 60% y respecto a otra por todos los conceptos.
En este caso, el ejecutante realiza una regla de 3 para solicitar la adjudicación determinando el importe por el que responde cada finca.
Mi duda en este caso es que como se han subastado dos fincas de tres, debo realizar la regla de 3 para determinar por lo que responde cada finca, teniendo en cuenta la cobertura hipotecara de las 3 fincas hipotecadas o solo de las 2 fincas subastadas. Y en cualquier caso, ¿como finalizaríais la E.H?, dictando decreto de adj. de las dos fincas subastadas, sin perjuicio que se acuda a una ETNJ por el art. 579 (dado que no se cubre toda la deuda) y se cancelaría la hipoteca respecto de todas las fincas, ¿aunque una no se hubiera subastado?

[Randomize]

Hola a todos!

Lamentablemente, Wikofe, olvidé entrar en esta cuestión interesantísma

Necesito saber qué porcentaje corresponde a la adjudicación por todos los conceptos de la segunda finca para ofrecer una respuesta adecuada.

[Nicomedes]

Randomize en tu intervención del 19-11-2013 escribiste:

Podría darse el supuesto (en tu caso veo que no)que con la venta en subasta de varias fincas se cubriera la deuda por lo que sería innecesario la subasta de las demás".

Ese supuesto ocurrió en mi Juzgado, ordené no proseguir subastando mas fincas y en honor a la verdad, seguro muy seguro de lo que había hecho ni estaba ni aun hoy estoy.
Ni te cuento cuantos recursos, impugnaciones del ejecutante.
Como tu fundamentas pocos lo sabemos hacer, te importaría ayudarme en que articulado/s de que Ley/es debo fundamentarme.
Mu mayor duda estriba en la interpretación de la palabra "deuda". ¿ Que debo entender ? - La responsabilidad hipotecaria: partes proporcionales de principal, intereses ordinarios, demora y costas o cuando en el transcurso de la subasta se ha llegado a cubrir el "principal" proporcional a secas.

[newzel]

Hola Nicomedes. Ten presente, lo reitero por enésima vez, que la distribución del crédito entre varias fincas, cuando no venga impuesto en el título ejecutivo, es una mera ficción práctica para que resulte más fácil el desarrollo de la EH y el dictado del decreto de adjudicación, pero no se puede imponer al ejecutante, ya que la deuda es única y cada finca responde por el todo, si no hay terceros, o hasta su responsabilidad, si los hay. Lo normal es que el ejecutante no se oponga porque, en realidad, y por regla general, la distribución a quien perjudica es al ejecutado. El único supuesto en que perjudicaría al ejecutante sería cuando la subasta de algunas fincas (no todas) en atención a sus tipos de subasta, y ojo, la distribución sel crédito entre las mismas, por todos los conceptos, fuera suficiente para cubrir la deuda del principal. Y se podría fundar en la buena fe procesal y la interdicción de perjudicar innecesariamente la posición del deudor. De no cumplirse ambos requisitos arriba mencionados, no se puede imponer nada al ejecutante, ni la distribución del crédito, ni el número de fincas a subastar.

Por otro lado hay que tener presente que la purga de cargas posteriores no implica su extinción material.

[sisifo]

Ej. hipotecaria sobre dos fincas. Adj. de una "por lo que se debe por todos los conceptos".

Resolución de 17 de junio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

http://www.notariosyregistradores.com/w ... 2016/#r241

[montsebcn]

Buenos días

Necesitaría un poco de ayuda en el temas de hipotecario


El supuesto que se me plantea es el siguiente un hipetacario en que se han subastado 3 fincas que no son vivienda habitual y ha quedado desierta la subasta .

El ejecutante presenta un escrito y solicita la adjudicación de cada una de ellas por
por unas cantidades muy superiores al valor de tasación , por ejemplo si la finca A se tasa en 100.000 euros solicita la adjudicacio por 150.000 euros , es decir que no se correspondería con ningún porcentaje del articulo 671 ya que no es ni el 50%, ni el 60%... ni todos los conceptos .


La suma de la adjudicación de las tres fincas supera el princpal.


Hay acreedores posteriores .


He estado repasando éste hilo y seguido los cuatro pasos para determinar la cantidad por la que responde cada finca , gracias al ejemplo de Randomize en que se entiende perfectamente los cálculos a seguir y la cantidad de la que responde cada una de las fincas es muy inferior a la cantidad que por cada finca solicita la adjudicacion la ejecutante , en éste sentido tengo claro que la ejecutante debe ingresar la diferencia a disposición de los acreedores posteriores .

La duda que tengo es si si puede adjudicar las fincas por valor superior al valor de tasación y que no corresponde a ningún porcentaje del articulo 671 LEC ni tampoco solicita la adjudicación por todos los conceptos, y en el supuesto que se adjudicar si debo tasar costas y liquidar intereses ya que el precio de las adjudicacions supera el principal .

Muchas gracias

[newzel]

Hola montsebcn. Los porcentajes del art 671 LEC son mínimos, de forma que la parte ejecutante puede, sin ningún problema, adjudicarse las fincas por precio superior al tipo de subasta. Habrá que tasar costas y liquidar intereses, y existiendo acreedores posteriores, debes abrir pieza separada para tramitar el incidente de distribución del sobrante entre los mismos, debiendo la parte ejecutante consignar el exceso en la cuenta.

Lo que hayo yo es dictar el decreto de adjudicación, pero indicando a la parte ejecutante que no se librará testimonio alguno del mismo si en plazo x días no consigna la parte la diferencia en la cuenta. Ten presente que el dominio se adquiere con el testimonio del decreto de adjudicación, por lo que si no consigna, no hay dominio adquirido.

De no haberse distribuido el crédito entre las tres fincas, deberá hacerse ahora, antes del dictado del decreto de adjudicación, debiendo la parte indicarte en la propuesta de liquidación de intereses el límite de cobertura hipotecaria de cada finca, en el caso de que no estuviere determinado de forma líquida.

De igual forma, en la cesión de la adjudicación, el importe no tiene por qué coincidir con el de la adjudicación, pudiendo ser mayor o menor

Saludetes

[montsebcn]

Hola Newzel

Estaba repasando varios hilos y me he dado cuenta que evidentemente hay que tasar costas y liquidar intereses y aplicar los limites de la cobertura hipotecaria,la unica duda era si podia adjudicarse las fincas por un precio superior al tipo de subasta ya me queda claro que si sin duda alguna.
Muchas gracias por estar aqui y por tener tanta paciencia.

[newzel]

Al contrario, es un placer saber de tí

[Wikofe]

Hola!
En una EH se han subastado 2 fincas de 3 fincas hipotecadas. Haciendo la distribucion por las que responde cada finca, teniendo en cuenta la cobertura hipotecaria maxima y la deuda reclamada. Resulta que una vez tasadas costas y liquidados intereses, la Finca A responde por un total reclamado de 70000 (70% de deuda total reclamada), Finca B por 20000 (20%) y Finca C por 10000 (10%). Solo se subastan las fincas B y C. Por la finca B se pide la adjudicacion por el 60% al ser la vivienda habitual, y aunque no se cubre la deuda total, como se individualiza el credito por cada finca, teniendo en cuenta que responde por el 20% (haciendo regla de tres), se cubre su deuda correspondiente al adjudicarse por el 60%. Mi DUDA respecto a la Finca B es que si responde por 20000 en proporcion por toda la deuda, pero la cobertura hipotecaria maxima es por ejemplo de 25000, y la adjudicacion por el 60% es de 21500. ¿El supuesto sobrante de 1500 es para acreedores posteriores al superar los 20000 por la que responde en proporcion (haciendo regla de tres), o en este caso dado que no se supera la cobertura hipotecaria maxima, se aplica para reducir la deuda global? (es a tener en cuenta que la finca A no se subasta y que respondia por gran parte de la deuda, por tanto al adjudicarse la finca B por el 60% del valor de tasacion y la finca C por todos los conceptos en proporcion a la deuda reclamada y por el % por el que responde cada finca, no se cubre la deuda global de la ejecucion)

[Wikofe]

Gracias por recolocar mi ultimo comentario en este hilo, me parece muy completo.
A este respecto, tengo la duda si al distribuir la deuda total respecto a lo que responden dos fincas subastadas de tres hipotecadas, determinando sus porcentajes, es como interpretar si hay sobrante a los efectos del art. 692, es decir si el limite es la cantidad que consta como cobertura maxima en la escritura o ese limite es el resultado de los operaciones para calcular por lo que responde cada finca subastada.
Por otro lado, la parte ejecutante en varios escritos ha insistido en que la adj. de una finca-vivienda habitual debe ser por el 60% y no por el 70% porque a pesar de existir deuda global pendiente, respecto a lo que responde una de las fincas, basta adjudicarla por el 60% al realizar las operaciones para calcular el porcentaje por el que responde la misma respecto a la deuda total de la ejecucion. Leyendo vuestros comentarios entiendo que cada finca en este punto es independiente, aunque la ejecucion sea unitaria, y que procederia la adj. por el 60%. Leyendo el art. 671 me hace dudar, pero el art. 671 entiendo que esta concebido para una finca y no varias. Si alguien me puede aclarar estos aspectos se lo agradeceria. No se si me estoy complicando al interpretar todo este asunto, pero veo posibles varias alternativas porque la LEC no lo preve.

[sisifo]

Hola a todos

Para los que utilicéis las hojas de cálculo (distribución deuda varias fincas), quiero advertiros que se pueden producir errores al sumar los parciales de cada finca ya que la hoja de cálculo tiene en cuenta todos los decimales al realizar la operación, sin aplicar el redondeo a sólo dos decimales, por lo que el resultado puede no coincidir exactamente.

Os expongo un caso que me ha ocurrido y que me ha obligado a dictar decreto de aclaración del D. Adjudicación.

Finca nº...................Costas procesales
1)...............................16.900,81 €
2)...............................31.136,97 €
Total...........................48.037,77 €

Como se observa en el ejemplo, si sumamos los últimos decimales de cada cifra nos da un resultado incorrecto:

1 + 1 = 7

Ello ocurre porque la aplicación hace un redondeo a 2 decimales, cuando en realidad se están sumando mas cifras. A continuación pongo la misma operación sin el redondeo:


Finca nº........................Costas procesales
1)..................................16.900,8062 €
2)..................................31.136,9686 €
Total..............................48.037,7748 €

¿Qué ha ocurrido? Los dos sumandos se han redondeado al alza (de ,80 se ha pasado a ,81 y de ,96 se ha pasado a ,97 mientras que los decimales del resultado han permanecido invariables al ser el tercer decimal menor o igual que 5, en este caso es 4.

El error es solo de un céntimo, pero al afectar a un parcial, puede variar también la suma de los precios de adjudicación, como a mí me sucedió.

Por ello, aconsejo revisar los importes (con comprobar la suma de decimales es suficiente) de las diferentes operaciones que realiza la hoja de cálculo, y si es necesario, corregirlos manualmente.

Espero haberme explicado bien.

Por cierto, Wikofe, pido disculpas por no haberte contestado, pero no vi el mensaje. Si todavía mantienes la duda házmelo saber e intentaré responder la cuestión.

Saludos.

[ccl]

Hola a todos; Me ha entrado una EJH un tanto peculiar, al menos para mi . Piden despacho de ejecución frente a 3 pisos que pertenecían a un grupo de viviendas. Hasta ahí todo bien. El problema es que en ningún momento se realizó división de la responsabilidad hipotecaria entre las fincas y en cuanto al valor de tasación tampoco se individualizó, por lo que cada una de ellas responde por todo el préstamo inicial ( que son más de 4 millones de euros) y cada una está tasada también en la totalidad de por la que responden (que son esos mismos más de 4 millones de euros) y todo ello figura así inscrito en el Registro de la propiedad. Pero además está que la liquidación del saldo deudor es por un total uno 155.000 euros aproximadamente.

Y no me cuadra mucho todo esto, porque obviamente nadie va a entrar en una subasta de un piso de 90 metros cuadrados con ese valor de tasación (ni si quiera para el ingreso del 5% tendría yo). Y puede el ejecutante pedir la subasta de los tres si con esos valores con uno llegaría??? Y si se subastan los tres se los acabarán quedando por el valor de la deuda que me parecerá un robo (otro más).

En fin a ver si me podéis decir si esto es así, y pasa en ocasiones o debería hacer algo antes de la admisión.

Gracias

[Intruso]

Buenos días SJs o LAJs,

Me cuelo en vuestro foro para daros las gracias por las explicaciones que dais en este hilo sobre las subastas de varios inmuebles. Seguro que la tabla me resultará muy útil para lo que tengo que hacer.

Sisifo, en excel hay una función que se puede utilizar para el redondeo. Quizás se podría incorporar a la tabla, es bastante sencilla de utilizar:

Si en la celda A1 tienes un número con 5 decimales (por ejemplo): 20,48764
En celda A2 puedes poner la siguiente fórmula: =redondear(A1;2)
Siendo A1 la celda que quieres redondear y "2" el número de décimales que quieres dejar.
El resultado de A2 sería 20,49.

Un saludo,