Hipotecante no deudor, vivienda habitual y 671 LEC

[CIVILIST@]

Recientemente me planteaban la duda de si procede aplicar las especialidades del régimen de vivienda habitual cuando quien ocupa la vivienda es el hipotecante no deudor, dada la dicción literal del 671 LEC que habla expresamente de "deudor".

Por si interesara a alguien, he localizado jurisprudencia reciente en ambos sentidos (como en casi todo):

A) Favorable a la interpretación extensiva de la protección al hipotecante no deudor:
AAP, Civil sección 14 del 28 de julio de 2016 ( ROJ: AAP M 1018/2016 - ECLI:ES:APM:2016:1018A)
Sentencia: 315/2016 | Recurso: 148/2016 | Ponente: PABLO QUECEDO ARACIL
"En esas condiciones se impone la revocación del auto apelado, ya que aunque la vivienda hipotecada no sea la habitual del deudor, si lo es del hipotecante no deudor, y debe gozar de la misma protección por obvias razones de analogía, y de defensa de ese bien, que goza de especial protección. Por tanto ha de revocarse el decreto de adjudicación, de modo que el acreedor pueda adjudicarse los bienes ejecutados en los términos y con las consecuencias del art 671 LEC"

b) Contraria a la interpretación extensiva, limitando la protección al deudor propiamente dicho, pero no al hipotectante no deudor:
AAP, Civil sección 1 del 13 de julio de 2015 ( ROJ: AAP B 1070/2015 - ECLI:ES:APB:2015:1070A)
Sentencia: 252/2015 | Recurso: 16/2015 | Ponente: AMELIA MATEO MARCO
El Auto apelado considera que cuando el art. 671 LEC habla de " vivienda habitual del deudor", se está refiriendo tanto al deudor propiamente dicho, es decir, en el caso que no ocupa, la prestataria, NILEST MEDIC, S.L., como a la hipotecante no deudora, mientras que la apelante considera que sólo la primera tendría dicha consideración.
A diferencia de las medidas adoptadas en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, modificado por la Ley 1/2013, y por RD ley 1/2015 de 27 de febrero, destinadas a preservar la vivienda habitual, -siendo una de las más relevantes, la suspensión del lanzamiento cuando concurran determinados requisitos-, que, en virtud de lo establecido en el art. 2 , aprovechan tanto a los deudores hipotecarios, como a " los avalistas hipotecarios respecto de su vivienda habitual" , no parece que la interpretación que hace el Juzgado pueda encontrar el mismo fundamento.
El art. 685 LEC establece que " La demanda ejecutiva deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor, o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que éste último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes ".
Es decir, el art. 685 LEC distingue entre el deudor y el hipotecante no deudor. Y es que a diferencia del deudor, que responde de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros ( art. 1111 CC ), el hipotecante no deudor sólo responde con la finca.
Por otra parte, la exigencia de que la cantidad "mínima" por la cual pueda adjudicarse el ejecutante la finca haya de ser mayor cuando se trate de vivienda habitual del deudor que cuando no lo sea, está en directa relación con la importancia que tiene el inmueble para el deudor, precisamente por ser su " vivienda habitual". Es decir, el deudor que pierde su vivienda habitual como consecuencia de la ejecución, la pierde al menos por un porcentaje incrementado de adjudicación del bien. La deuda, de ese modo se le reducirá en mayor proporción. Si quien pierde la vivienda habitual es el hipotecante no deudor, ningún beneficio obtendrá porque se adjudique por un porcentaje mayor. El beneficio lo obtendrá el deudor, que verá reducida su deuda en una cantidad mayor, pero no él.
De cualquier forma, los anteriores razonamientos no tendrían en el supuesto enjuiciado otro alcance que el meramente dialéctico, y no es necesario que nos pronunciemos sobre la interpretación última que haya da darse al precepto analizado, porque la vivienda hipotecada ni consta, ni hay indicio alguno, de que sea la vivienda habitual de la hipotecante no deudora, Doña Hortensia."

Si alguien tiene material al respecto lo agradecería, o cualquier opinión sobre el tema.

[Negrazo Judicial]

Hola, civilist@

¿Has conseguido localizar alguna jurisprudencia sobre el particular? Tengo una EJH sobre vivienda habitual del hipotecante no deudor y el banco no quiere adjudicarse conforme al 671LEC. Te agradeceré mucho cualquier ayuda.

[CIVILIST@]

Pues la verdad es que tengo pendiente de realizar una nueva búsqueda sobre le tema.

Pero en la obra "La adjudicación hipotecaria y su inscripción registral" que cité en otro hilo, se añade la siguiente resolución:
"Por su parte, la Dirección General de los Registros y del Notariado, en resolución de 19 de diciembre de 2013, con respecto a la nota de calificación por la que la registradora apreció como defecto en un caso en que la parte hipotecante no era la deudora, el de la falta de manifestación sobre el carácter de vivienda habitual o no de la finca hipotecada, conforme al artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria, confirmó el defecto, exigiendo dicha manifestación en todos los casos en que el hipotecante sea una persona física.
Declaraba la Dirección General: La Sociedad de Garantía Recíproca Iberaval garantiza, como fiadora, ese préstamo. A continuación la compañía prestataria e Iberaval suscriben otro contrato de afianzamiento –igualmente intervenido e incorporado por medio de testimonio a la escritura calificada–, por medio del cual dicha compañía, y varias personas físicas, como fiadores, se comprometen a reembolsar a Iberaval cuanto ésta pueda venir obligada a satisfacer a la entidad de crédito en el caso de que la prestataria incumpla las obligaciones derivadas del contrato de préstamo. Asimismo, y a continuación, las mismas obligaciones de reembolso le son aseguradas a Iberaval por medio de la hipoteca, que se formaliza por medio de la escritura calificada. Todo lo dicho conduce a considerar que, conforme al sentido teleológico de la norma, no podrá inscribirse ninguna hipoteca constituida por persona física que grave una vivienda sin que se realice una manifestación expresa acerca del carácter o no de vivienda habitual de la finca gravada que exige el artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria, ya lo sea del deudor o, en su caso, del hipotecante no deudor, puesto que en ambos supuestos puede tener transcendencia dicha manifestación, y dado que dicho requisito no se vincula únicamente a la circunstancia de que el préstamo tenga como destino la adquisición de la vivienda habitual, sino que está destinado a la protección de la misma en caso de ejecución hipotecaria, protección que se manifiesta, entre otros efectos, en la posibilidad de suspensión de los lanzamientos prevista en el artículo 1 de la Ley 1/2013, en la determinación de los valores de adjudicación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, o en las limitaciones de la responsabilidad remanente del deudor después de la adjudicación conforme a lo previsto en el artículo 579 de la misma Ley, etc"

En mi caso únicamente me lo he planteado a nivel teórico, pero teniendo en cuenta la línea de protección del consumidor que impera en nuestros Tribunales, me inclinaría por extender también al hipotecante no deudor la protección que otorga la vivienda habitual.

[Diggory Kirke]

Como humilde tramitador que soy, mi opinión en estas materias no tiene objeto.

Eso y que las ejecuciones hipotecarias son mi kriptonita procesal. El resto de trámites que tengo que hacer con asiduidad los tengo más o menos automatizados, entre comillas, pero el trámite que siguen las ejecuciones hipotecarias no logro hacerme con él, es superior a mí.

Gracias, como siempre, por darme legislación a la que hincarle el diente para intentar solucionarlo

[luis]

Hola Civilist@
Claro que nos interesa. Muchas gracias nuevamente por tu aportación

Un saludo.

[CIVILIST@]

Aporto otra resolución favorable a aplicar la protección de la vivienda habitual al hipotecante no deudor, lo que demuestra que es postura claramente dominante y mayoritaria en la jurisprudencia.

Roj: AAP C 438/2018 - ECLI: ES:APC:2018:438A Id Cendoj: 15078370062018200035 Órgano: Audiencia Provincial Sede: Santiago de Compostela Sección: 6 Fecha: 29/06/2018 Nº de Recurso: 433/2017 Nº de Resolución: 62/2018 Procedimiento: Civil Ponente: LEONOR CASTRO CALVO

SEGUNDO- Partiendo de tal situación, la parte apelante postula que las previsiones del art. 671 LEC son aplicables a las personas jurídicas deudoras, sin dar más razones. Deben darse por reproducidos los argumentos de la resolución apelada, a los que se refiere la jurisprudencia que cita, sobre que la dicción del art. 671 LEC ("vivienda habitual del deudor") en absoluto puede dar cobertura a que se apliquen los valores de adjudicación previstos en aquél en los supuestos de domicilio social de una persona jurídica, al ser dos realidades jurídicas y económicas distintas y ser nítido que la protección de los intereses de las sociedades mercantiles no es la finalidad de las especialidades que introduce el precepto para la adjudicación de tal clase de bien en relación a la adjudicación de bienes inmuebles en general. Al respecto nos remitimos al análisis de la génesis y razón de ser de tal precepto que se realiza en la STS 23 de mayo de 2017 nº 320/2017 que, extendiendo su ámbito al proceso de ejecución hipotecaria extrajudicial, expresamente rechaza que pueda aplicarse su régimen a un domicilio social de una persona jurídica.

TERCERO- Aunque el recurso de apelación no lo articula de forma expresa, resulta evidente que la insistencia sobre el aspecto fáctico de reconocimiento de la condición de vivienda habitual del bien ejecutado y la integración de la apelación con los planteamientos de los recursos de reposición y revisión previos a la misma han de llevar a analizar lo que constituyó el objeto de la resolución recurrida, que es si son aplicables los criterios protectores del referido precepto al supuesto en que el bien ejecutado sea vivienda habitual de hipotecante no deudor o de fiadores solidarios de la deuda, como los eran los cónyuges llamados al proceso, si bien sólo la primera alternativa interesa pues no se ejecutó el bien por razón de su responsabilidad como fiadores. Ha de partirse de que el artículo referido, dada su posición sistemática y su contenido objetivo, regula toda ejecución inmobiliaria, hipotecaria o no (no son rigurosas por tanto algunas referencias que en tal sentido realiza la resolución recurrida), relativa a consumidores o no, por lo que no hay base segura para entender que al aludirse en el precepto al "deudor" se quisiera establecer una diferenciación consciente entre su régimen y el de otras personas distintas del deudor -el hipotecante no deudor- no obligados por la deuda pero que han de responder de ella con el inmueble en que viven. De igual modo, si la pérdida de la vivienda habitual se produjera por su ejecución por razón de un negocio de afianzamiento, no resiste una interpretación sistemática el entender que no le es aplicable a tal obligado el criterio protector del art. 671 LEC. porque el deudor de la obligación afianzada sea otra persona o entidad que no ha perdido su vivienda por tal razón. No es pues descartable en absoluto una interpretación que asimile al deudor otras figuras análogas (fiador o hipotecante no deudor) en las que se produzca la misma situación de pérdida de una vivienda que sirva de morada, superando así analógicamente la dicción legal -cuya estricta precisión terminológica puede ser discutida- al ser extensible a aquéllas la misma finalidad tuitiva del precepto, de lo que puede hallarse huella en estudios doctrinales, en la asimilación positiva que determinadas normativas de este mismo ámbito establecen ( RDL 6/12, art. 2 párrafo 2) o en la jurisprudencia menor (Auto Audiencia Provincial Las Palmas, sección 5ª, de 22 de noviembre de 2016). Sin embargo, las características del caso concreto no permiten tal asimilación pues, como se ha reiterado, el dominio de la vivienda no pertenece al matrimonio hipotecante, titulares de un derecho de usufructo vitalicio ya extinguido en cuanto al fallecido Sr. Damaso durante la tramitación del proceso, sino a una sociedad a la que no puede ser aplicable el precepto invocado, siendo por ello incoherente extender el ámbito del precepto en tales circunstancias. Estamos ante la privación, por razón de la ejecución, de un derecho temporal y materialmente limitado y que no puede ser asimilable al presupuesto de aplicación del precepto de pérdida no sólo de la residencia habitual, sino sobre todo de un bien normalmente fundamental para la economía de una familia, tratando de evitar su pérdida a un precio excesivamente bajo y la subsistencia de la deuda (que, en el caso, no se produce

[darabia]

Muchas gracias CIVILIST@