EJH: adjudicacion todos conceptos y LI supera cobertura

Moderadores: Top Secre, Terminatrix

Mensaje
Autor
Veintiseis
Mensajes: 121
Registrado: Jue 05 Ene 2012 12:33 am

EJH: adjudicacion todos conceptos y LI supera cobertura

#1 Mensaje por Veintiseis »

Hola!

Tengo una EJH en el que hace unas semanas se subastaron dos fincas (solares) pertenecientes a unas empresas.
No compareció ningún postor, así que el ejecutante solicitó adjudicación por todos los conceptos . Previamente a la resolución de adjudicación se le dan diez días para tasar costas y proponer la liquidación de intereses.
Cuando me pongo con el procedimiento para tasar costas veo que estas no superan la cobertura hipotecaria pero la propuesta de liquidación de intereses que presentan supera en el límite de cobertura hipotecaria por intereses de demora pactado en la escritura:
La finca A) tiene un limite de 13.000 euros
La finca B) tiene una límite de 35.000 euros
total: 48.000 euros como limite pactado por intereses de demora
La liquidación que presentan supera en diez mil euros la pactada.
la Finca A) tiene un embargo posterior inscrito.
Hay además un embargo del sobrante que pueda exisitir en el procedimiento acordado en una ETJ de nuestro Juzgado.
y ahora pregunto:
.- ¿se puede aprobar esa liquidación de intereses si el ejecutado no la impugna pero haciendo constar que el limite pactado son solo 48.000 euros y que puesto que se aprueba por diez mil euros más y hay embargo posterior inscrito , que antes de dictar el decreto de adjudicación, deposite esos diez mil a mayores a los efectos del 692? y si eso es asi ¿podría seguir la ejecución por los trámite ordinarios por esos 10.000 euros contra el ejecutado? o
.- ¿previamente a dar traslado al ejecutado de la propuesta le digo que presente una nueva ajustada a la cobertura?
No se que hacer, hasta ahora no se me había dado el caso ¿Qué harías vosotros?
Gracias!

juan alberto
Mensajes: 68
Registrado: Lun 08 Abr 2013 10:41 am
Contactar:

Re: EJH: adjudicacion todos conceptos y LI supera cobertura

#2 Mensaje por juan alberto »

Realmente en tu caso ni siquiera hubiera sido preciso hacer la tasación y liquidación porque pidió la adjudicación por todo lo que se debe con lo cual si se hubiera estado callado ni siquiera habría que haber echo la liquidación, pero una vez echa surje el problema de si tiene que consignar o no el exceso.
De forma que llegas a un callejón sin salida, de un lado a pedido la adjudicación por lo que se le deba pero esto es superior a las clausulas de garantía hipotecaria y si no consigna se puede defraudar a los acreedores posteriores y sin embargo como ha pedido por lo que se deba no tiene porque depositar nada.
Como los intereses serán superiores a tres veces el intereses legal y esto es contrario a la STJUE de 14 de junio de 2012 se podría atacar por ahí, y no aprobar los intereses por esa razón. Tambien siempre que los intereses sean superiores a dicho límite te puedes agarrar a la reforma del jueves pasado y darle diez dias para que recalcule los intereses conforme a la nueva norma, a ver si se entera y no pide mas de lo que debe.
Si se empeñase en pedir más del límite de la claúsula, yo le requeriría para que consignará el exceso y si no esta de acuerdo que impugne, siempre será mejor eso que luego el registrador lo eche todo para atrás, lo que no haría sino complicar el tema.

Avatar de Usuario
newzel
Mensajes: 2151
Registrado: Vie 23 Nov 2012 3:50 pm
Ubicación: Arcadia
Contactar:

Re: EJH: adjudicacion todos conceptos y LI supera cobertura

#3 Mensaje por newzel »

No te preocupes veintiseis, estás haciendo lo correcto. Aunque puedes encontrar algonos autos en contra de la tasación de costas para el caso de que se dicte decreto de adjudicación por todos los conceptos (increíble pero cierto), lo correcto es, efectivamente, liquidar intereses y tasar costas, a fin de poder imputar el importe por cada uno de los conceptos (principal, que incluye capital e intereses ordinarios), intereses de demora, y costas

(edito el mensaje porque he comprobado algunos errores :shock: )

En cuanto al exceso del límite de cobertura hipotecaria, puedes encontrar tres posturas:

1.- una que considera que si el importe excede de la cobertura hipotecaria, entonces el ejecutante debe consignar el exceso, el cual irá destinado a los acreedores posteriores. Sólo en el caso de que no existan acreedores posteriores o de que todos ellos hayan visto satisfecho sus créditos con cargo al sobrante, y el propietario del bien hipotecado sea el propio deudor y no se encuentre en situación concursal, podrá hacerse pago al acreedor de la totalidad de su crédito en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria

Esta es la postura mayoritaria y que puedes hallar tanto en jurisprudencia como en las resoluciones de la DGRN

Por ejemplo:

http://www.boe.es/boe/dias/2012/05/07/p ... 2-6122.pdf

2.- otra que considera que el límite de cobertura es sagrado, y en consecuencia, tratándose la acción hipotecaria de una acción real, la misma debe consumarse necesariamente con el límite máximo de la cobertura hipotecaria; es decir, el exceso lo pierde el ejecutante, sin solución de continuidad, salvo que él mismo fuere un acreedor posterior- Además el incidente del sobrante debe ser promovido por los acreedores interesados

Por ejemplo : (estos autos son de los que se señalan que no es necesario tasar costas ni liquidar intereses, salvo ciertos casos puntuales)

1.- http://www.poderjudicial.es/search/doAc ... rface=true

2.- http://www.poderjudicial.es/search/doAc ... rface=true


3.- e incluso existe una tercera que dice que el art 692 LEC se aplica sólo en el caso que subastas celebradas con postores, y no para el caso de adjudicación sobre la base del art 671 LEC, lo que supone que el exceso del límite de cobertura hipotecaria lo podrá reclamar el ejecutante en ejecución posterior, pero sin entregar el exceso en ningún caso a los acreedores posteriores. También es una postura doctrinal minoritaria y que puedes hallar en algunos autos de la jurisprudencia menor

Así:

http://www.larioja.org/upload/documents ... matica.pdf


En cualquier caso: Yo seguiría la siguiente guía:

http://registradorescomunidadvalenciana ... 20Reig.pdf
Última edición por newzel el Mié 22 May 2013 10:12 pm, editado 1 vez en total.
Et in Arcadia ego

Veintiseis
Mensajes: 121
Registrado: Jue 05 Ene 2012 12:33 am

Re: EJH: adjudicacion todos conceptos y LI supera cobertura

#4 Mensaje por Veintiseis »

Muchísimas gracias! :wink:

Avatar de Usuario
Helena-Agueda
Mensajes: 612
Registrado: Mar 27 Nov 2012 1:06 pm
Contactar:

Re: EJH: adjudicacion todos conceptos y LI supera cobertura

#5 Mensaje por Helena-Agueda »

Hola, buenas tardes.

Se me dió un caso idéntico el otro día: entre el crédito del ejecutante(el saldo deudor, las costas y los intereses) y el valor de lo adjudicado, había una diferencia de alrededor de 45.000 euros. Requerí al acreedor para que consignara la siferencia, y así lo hizo. Ahora tengo que distribuir ese sobrante entre los acreedores posteriores; que los hay...

necesitovacaciones
Mensajes: 163
Registrado: Vie 08 Jun 2012 12:35 am

Re: EJH: adjudicacion todos conceptos y LI supera cobertura

#6 Mensaje por necesitovacaciones »

gracias newzel por tus aportaciones, puedo deducir que optarias por la primera de las posibilidades que apuntaba veintiseis?

Avatar de Usuario
newzel
Mensajes: 2151
Registrado: Vie 23 Nov 2012 3:50 pm
Ubicación: Arcadia
Contactar:

Re: EJH: adjudicacion todos conceptos y LI supera cobertura

#7 Mensaje por newzel »

Hola necesitovacaciones. (me gusta ese nick :RotoDeRisa: )

Desde luego. Piensa por ejemplo en aquellas EH en las que la parte ejecutante, en su demanda de ejecución, reclama menos dinero que el que aparece en el acta notarial de liquidación de saldo. ¿Por qué lo hace? Precisamente, porque hay conceptos que exceden del límite de cobertura hipotecaria (por lo general intereses remuneratorios) o no están incluidos en la cobertura hipotecaria (por ejemplo, comisiones). Ese importe lo reclamará en la posterior ETNJ. Aunque también puede ser porque es un alma caritativa, y renuncia a su reclamación, aunque esto último resulta altamente improbable
Et in Arcadia ego

Avatar de Usuario
Randomize
Mensajes: 512
Registrado: Sab 19 Oct 2013 5:25 pm

Re: EJH: adjudicacion todos conceptos y LI supera cobertura

#8 Mensaje por Randomize »

Hola a todos!

[quote][Piensa por ejemplo en aquellas EH en las que la parte ejecutante, en su demanda de ejecución, reclama menos dinero que el que aparece en el acta notarial de liquidación de saldo. ¿Por qué lo hace? Precisamente, porque hay conceptos que exceden del límite de cobertura hipotecaria (por lo general intereses remuneratorios) quote]
Hola newzel!, :noloentiendo: ¿qué quieres decir?

Avatar de Usuario
newzel
Mensajes: 2151
Registrado: Vie 23 Nov 2012 3:50 pm
Ubicación: Arcadia
Contactar:

Re: EJH: adjudicacion todos conceptos y LI supera cobertura

#9 Mensaje por newzel »

Hola Randomize!

Me refiere a aquellos supuestos en que, por la razón que sea, la parte ha presentado la demanda de EH transcurridos varios meses desde el impago, y entonces, el importe de intereses ordinarios que aparece en el acta notarial de liquidación de saldo, excede del límite de cobertura hipotecaria. De conformidad con el art 114 LH, el plazo máximo de intereses (no distingue entre ordinarios o de demora) es de cinco años, y de ordinario, la parte ejecutante reserva al menos tres años para los intereses de demora que se vayan devengado, salvo que exista una cláusula específica en otro sentido, en la escritura, respetando en todo caso ese límite máximo. No es un supuesto frecuente, pero sí se me ha dado en algunas ocasiones. De hecho, suele ser la propia parte la que en la demanda pone de manifiesto esta circunstancia, añadiendo la coletilla de que se reserva la facultad de reclamarlo en la posterior ejecución ex art 579 LEC

Un caso curioso que se me dio hace poco fue el de una escritura de hipoteca otorgada ante un cónsul español con funciones notariales en un país extranjero. Esa escritura señalaba que la finca respondía de x de principal (capital) y z de intereses remuneratorios al tipo del 10% durante 5 años. No mencionaba para nada a los intereses de demora, por lo que la reclamación de la demanda debía quedar limitada al capital + int. ordinarios al límite del 10% a cinco años. No obstante, en la liquidación se contenía un importe de intereses ordinarios que excedía de ese plazo de 5 años y además, un elevado importe por intereses de demora. Así pues, el exceso de los intereses ordinarios, y la totalidad de los intereses de demora se los quité a la parte ejecutante, dado que no podía reclamarlos en EH, sin perjuicio de su derecho a reclamarlos en el procedimiento que correspondiere, y teniendo presente, en cualquier caso, el plazo de prescripción de 15 años
Et in Arcadia ego

Avatar de Usuario
Randomize
Mensajes: 512
Registrado: Sab 19 Oct 2013 5:25 pm

Re: EJH: adjudicacion todos conceptos y LI supera cobertura

#10 Mensaje por Randomize »

Hola a todos!

Hola newzel! :D . Estupendo, más que claro, cristalino. :filaaplausos:
Tal como dices, no es un supuesto frecuente, y con tu permiso y demás foreros, quisiera explicar el caso más habitual en la práctica:

Los intereses remuneratorios se devengan como contraprestación de la entrega del capital prestado y los moratorios aquellos que cumplen una finalidad indemnizatoria de los de los perjuicios derivados del incumplimiento contractual por el prestatario.
Partiendo de que en la escritura de préstamo, y en aplicación del principio de especialidad, conste conforme al art. 12 LH, el importe de la obligación y de los intereses asegurados, debidamente determinados (hecha la distinción entre ordinarios y de demora) e inscritos en el Registro, en la hipoteca inmobiliaria, es imposible que los intereses remuneratorios rebasen el límite de la cobertura hioptecaria, ya que por regla general se establece el sistema de amortización francés, y lo sintereses ordinarios se pagan conjuntamente con el capital, en cuotas comprensivas de ambos conceptos durante la vigencia del préstamo - más intereses al principio de la del préstamo, y más capital al final-, (aunque también es posible y las hay, hipotecas que primero pagas todos los intereses -periodo de carencia- y luego el capital)...bueno que me pierdo, pero intento explicar que es lo común en este tipo de préstamos, no las excepciones.
La responsabilidad hiotecaria por intereses ordinario no es más que la totalidad de intereses que se abonarán a la entidad crediticia por haber recibido el préstamo, y siempre que no se produzca impago que se declare el vencimiento anticipado.
Asi así ocurre, inevitablemente entra en juego el interés moratoio -muy superior al remuneratorio (euribor+diferencial), y entonces el Banco reclamará todo el capital vencido y no pagado, el capital no vencido y los intereses que no se amortizaron en su debido momento, con sus correspondientes demora; y la suma de los dos primeros conceptos generan intereses moratorios al tipo pactado que suelen oscilar entre el 12 al 20% o incluso más, y se devengan por cada día de retraso en el impago. Ya no se generan intereses ordinarios o de amortización.
Lo que ocurre, y esto si que es frecuente, es que el trámite de la ejecución hipotecaria se dilata en el tiempo, meses, incluso años, y entonces sí que es muy probable que por este concepto se supere el límite de cobertura, porque su cuantía es función del tiempo, a más tiempo sin pagar más deuda.
En menor medida, también es posible que las costas superen la responsabilidad por la razón que sea. En el supuesto de la vivienda habitual del deudor, habrá de procederse en primer lugar a limitar las costas al 5% de la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva (ya sé que aquí discrepamos), y una vez se sabe cuánto es ese 5%, se deberá comprobar si supera su correspondiente responsabilidad. En caso afirmativo, se procedería a limitarla a este máximo.
Luego el caso práctico más frecuente, es que cuando la parte ejecutante reclama menos dinero que el que aparece en el acta notarial de liquidación de saldo, se debe a que la parte ejecutada ha realizado algún pago a cuenta de su deuda con posterioridad a la fecha de cierre y liquidación del préstamo, y ese es el motivo por el que no se ve reflejada en el acta notarial (porque este documento se hizo antes del pago). No obstante, esta circunstancia debe ser mencionada en la demanda ejecutiva y lógicamente considerada en el momento de despachar ejecución. El importe abonado debe ser imputado en la forma que establece el art. 654-3 LEC y la fecha de abono, tenida en cuenta en los posibles futuros cálculos para liquidar los intereses moratorios finalmente devengados en el procedimiento.

En fin, perdonad por el rollazo pero quería explicaros cual es, según mi parecer, el supuesto habitual (no el único) por el que hay conceptos que rebasan su máximo límite de responsabilidad.

Invitado

Re: EJH: adjudicacion todos conceptos y LI supera cobertura

#11 Mensaje por Invitado »

El limite de la cobertura hipotecaria por intereses remuneratorios es de 10.000€ pero solo garantiza los intereses por un tipo máximo del 10% y durante un año.
Si la hipoteca tiene un interés variable y nunca llego al 10% y se reclaman intereses remuneratorias correspondientes a 3 años, cual es el limite de la cobertura hipotecaria? 10.000€ o la cantidad q resulte de calcular los intereses remuneratorias de un año al tipo de interés variable q se generaron, en este caso la cantidad resultante es muy inferior a 10.000€

Avatar de Usuario
Randomize
Mensajes: 512
Registrado: Sab 19 Oct 2013 5:25 pm

Re: EJH: adjudicacion todos conceptos y LI supera cobertura

#12 Mensaje por Randomize »

Hola a todos!

La fórmula para calcular la responsabilidad máxima por intereses remuneratorios (Ir), es la siguiente:

Ir=C x M x R/1200

C es el capital o nominal del préstamo.
M es el tiempo garantizado en meses (12 meses en tu caso)
R es el tipo de interés en % (en tu caso 10%)
El limite de la cobertura hipotecaria por intereses remuneratorios es de 10.000€ pero solo garantiza los intereses por un tipo máximo del 10% y durante un año.
Según los datos que ofreces el capital del préstamo ascendió a 100.000,00 € y el límite de cobertura son esos 10.000,00 €.
Si la hipoteca tiene un interés variable y nunca llego al 10% y se reclaman intereses remuneratorias correspondientes a 3 años, cual es el limite de la cobertura hipotecaria? 10.000€ o la cantidad q resulte de calcular los intereses remuneratorias de un año al tipo de interés variable q se generaron, en este caso la cantidad resultante es muy inferior a 10.000€
Son esos 10.000,00 €, la otra cantidad que mencionas es la debida.

Invitado

Re: EJH: adjudicacion todos conceptos y LI supera cobertura

#13 Mensaje por Invitado »

Gracias por responderme, pero sigo con dudas, igual no me explicado bien. La cuestión es si el ejecutante debe consignar sobrante por intereses( los liquida a tres años, aunque la hipoteca solo garantiza los de un año) aunque esos intereses que liquida( supongamos que su importe es 6.000) estén por debajo del tope máximo de 10.000 euros. Es decir liquidados a un año que el periodo que garantiza la hipoteca su limite maximo sería 2000 euros, por lo que el sobrante sería de 4.000 euros.

O bien el tope máximo de 10.000 euros por intereses de demora que fija la garantia hipotecaria opera con independencia del periodo de intereses que se liquide, y siempre que no pasen de 10.000 euros no hay obligación de consignar?

Gracias nuevamente

Invitado

Re: EJH: adjudicacion todos conceptos y LI supera cobertura

#14 Mensaje por Invitado »

Hola a todos.

Al hilo de cómo calcular la cobertura hipotecaria por intereses remuneratorios, en mi caso la cláusula que los fija establece que la hipoteca garantiza "el pago de los intereses remuneratorios por el plazo de seis meses a razón del tipo inicial pactado o del que resulte, hasta el tope máximo establecido, es decir, el 10%, de las variaciones, al alza o a la baja, convenidas".

No me queda claro cómo calcular el límite de la cobertura. Si el importe del préstamo fue 100.000 euros, aplicando la fórmula Ir=C x M x R/1200...¿el límite de la cobertura serían 5.000 euros?

Es que tal y como está redactada la cláusula me da a entender que la cobertura hipotecaria no se calcula tomando como referencia el tipo máximo del 10% sino el que resulta de las variaciones (¿en el momento del impago?), que en este caso era de alrededor del 2%, y entonces la cobertura sería mucho menor

liverdad

Re: EJH: adjudicacion todos conceptos y LI supera cobertura

#15 Mensaje por liverdad »

Alguien puede aclararme si la Responsabilidad hipotecaria es el límite cuantitativo fijado en la escritura o el resultado de aplicar el límite temporal por el tipo fijado en contrato a la fecha del impago?
Ejemplo: capital inicial 200.000€. Responde de los intereses moratorios de 1 año al 10% hasta un máximo de 20.000€.
Se reclaman 12.000€ en concepto de intereses moratorios como resultado del impago 3 años sobre un capital pendiente de 100.000€, con unos tipos moratorios de 3%, 5%, 4% (resultado de adicionar 3% al tipo ordinario vigente en cada año tras actualizar tipo de referencia).
¿cuál es la cifra que puede aspirar a cobrarse el ejecutante en la EH si hay acreedores posteriores?
1) 12.000€: liquidación de 3 años inferior a la RH
2) 3.000€: liquidación del 1er año
3) 5.000€: liquidación del año de mayor importe.
Gracias!

Responder