Hola Newzel. Estoy de acuerdo en como realizas la distribución y me parece correcto para el caso que resultase necesario, pero yo tampoco entiendo que, en caso de que en la escritura de constitución de la hipoteca no se haga distribución alguna, porqué debemos hacerla nosotros. Esa distribución proporcional a que te refieres no está basada en nada, pues si se hipotecan dos o más fincas sin distribución del capital entre ellas, no entiendo que la distribución deba ser proporcional por cada finca y no pueda la parte ejecutante distribuir el crédito como quiera sin pasarse de la cobertura de cada una.
En caso de que alguna finca fuere de tercero o de hipotecante no deudor y resultaren perjudicados porque la distribución no fuere proporcional, en su caso tendrían derecho a repetir o reclamar a quien corresponda pero no tenemos porqué acordar algo que, en primer lugar no encuentro necesario y en segundo lugar no está pactado en la escritura y por lo tanto no podemos realizar la distribución a nuestro antojo, aunque sea proporcional.
Ello siempre que, claro está, el precio de adjudicación de cada una de las fincas no supere, como suele ser el caso en estos tiempos, el importe de su responsabilidad hipotecaria.
En función de lo que dices puede darse el caso de que adjudicadas varias fincas, alguna de ellas tenga sobrante en base a la distribución proporcional efectuada y otras resulte que no alcanzan el precio por el que responden, dando como consecuencia que a pesar de no estar cubierta la deuda en su totalidad, la ejecutante debería consignar parte del precio de adjudicación para dárselo al acreedor posterior, lo que a mi me resulta de todo punto incongruente.
Quizás no lo entienda bien pero creo que esa distribución no es cosa nuestra sino de la parte ejecutante o del Registrador si lo considera necesario, y en otro caso que así se hubiera pactado en la escritura.
No lo tengo nada claro.
Un saludo.
Decreto de Adjudicación aplicando imputación conforme al 654
Moderadores: Top Secre, Terminatrix
Re: Decreto de Adjudicación aplicando imputación conforme al
Ya lo sé Avatar. Ya en otro hilo ya expresé que la distribución del crédito hipotecario lo exigía a los meros efectos de ficción, para facilitar la labor del SJ. Es evidente que la distribución de la responsabilidad de la hipoteca al hipotecarse más de una finca en garantía de una deuda no implica división del crédito hipotecario. Las dos ( o más) fincas hipotecadas garantizan una única deuda global, sin que, a efectos de reclamación de deuda y ejecución de las fincas, obligue al acreedor a repartir esa deuda entre las fincas que la garantizan. Por esta razón, no es correcto en sentido técnico-jurídico exigir como requisito previo a la admisión de la demanda, esa distribución del crédito hipotecario. En ese sentido hay varias resoluciones de la DGRN antiguas así como de ciertas AP.
El acreedor puede reclamar el todo sacando a subasta una, varias o todas las fincas. Si antes de la subasta no se hace dicha distribución, y pide subasta de todas las fincas o varias de ellas, esa distribución deberá realizarse en un momento posterior, es decir, al tiempo de dictarse el decreto de adjudicación. ¿¿Y quién deberá efectuar las oportunas operaciones de cálculo?? El SJ. Esto no resulta problema si se trata de dos, tres o cinco fincas. Pero cuando son 20,50 o más de 100, pues entonces "problemas hemos"
El acreedor puede reclamar el todo sacando a subasta una, varias o todas las fincas. Si antes de la subasta no se hace dicha distribución, y pide subasta de todas las fincas o varias de ellas, esa distribución deberá realizarse en un momento posterior, es decir, al tiempo de dictarse el decreto de adjudicación. ¿¿Y quién deberá efectuar las oportunas operaciones de cálculo?? El SJ. Esto no resulta problema si se trata de dos, tres o cinco fincas. Pero cuando son 20,50 o más de 100, pues entonces "problemas hemos"
Et in Arcadia ego
Re: Decreto de Adjudicación aplicando imputación conforme al
Hola a todos!
Hace dos años que en este hilo opiné lo siguiente:
http://www.boe.es/boe/dias/2015/09/30/p ... -10460.pdf
Por último, AYLA, tu mensaje de 06 de mayo de 2015, es contestado con los mismos argumentos que se mencionan en la resolución.
Saludos!
Hace dos años que en este hilo opiné lo siguiente:
newzel contestó:Antes de la entrada en vigor de la Ley 1/13, si el principal reclamado en la demanda era superior al precio del remate/adjudicación el párrafo anterior lo ponía en el decreto, no tenía sentido tasar costas y liquidar intereses; pero ahora, con la modificación del art. 654 LEC planteaba si era necesario siempre liquidar intereses y tasar las costas en la ejecución hipotecaria (aunque no se pida la continuación por el art. 579 LEC), antes de hacer la imputación de pagos, para determinar exactamente el resto que no se cubrió y no esperar a que se pida el despacho de ejecución por lo que falta. La duda me la planteaba el apartado 2 “El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años. De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación”.
El tema quedó en el olvido y ayer encontré esta resolución de la DGRN, que disipa dudas, y viene a corroborar estas dos opiniones: que siempre hay que tasar costas, liquidar intereses, imputar pagos y expedir la certificación, y las razones jurídicas para ello:Lo que hago yo es siempre tasar costas y liquidar intereses en la EH, para aplicar el límite de cobertura hipotecaria. La certificación la libro yo, firmada por mí y por el juez, y la notifico a todas las partes. Y la ejecución siguiente se despachará por el importe que le resta por pagar al ejecutante
http://www.boe.es/boe/dias/2015/09/30/p ... -10460.pdf
Por último, AYLA, tu mensaje de 06 de mayo de 2015, es contestado con los mismos argumentos que se mencionan en la resolución.
Saludos!
Re: Decreto de Adjudicación aplicando imputación conforme al
Vaya, así pues, según la DGRN, no es necesaria la distribución entre los distintos conceptos si el importe de adjudicación de cada finca no excede del principal reclamado ni de la cobertura hipotecaria de cada una de ellas
Et in Arcadia ego
-
Invitado
Re: Decreto de Adjudicación aplicando imputación conforme al
Buenas noches a todos. Newzel, por favor podrías aclarar un poco la respuesta, porque a mi me ha parecido entender que siempre , en todo decreto de adjudicación, es necesaria la distribución entre los distintos conceptos (principal, intereses, costas) y su posterior certificación. gracias.
Randomize, magnifica aportación. gracias
Randomize, magnifica aportación. gracias
Re: Decreto de Adjudicación aplicando imputación conforme al
Hola a todos!
Bajo mi parecer, la resolución no es ejemplar ni tiene la pulcritud que suele caracterizar a la DGRN, algo confusa e incompleta por lo que induce a creer que si el importe de adjudicación de cada finca no excede del principal reclamado ni de la cobertura hipotecaria de cada una de ellas no es necesario distribuir el crédito, y entiendo que eso no es así.
Se reclaman 142.565,32 de principal, de los que 140.057,55 euros corresponden a capital, 2.353,78 euros a intereses ordinarios, 153,98 euros a moratorios y 30.000 euros a intereses y costas, pero sin que consten desglosados los distintos conceptos para cada una de las referidas fincas.
El registrador dice:
Claramente hay un error. El registrador no considera que se trata de una ejecución de una hipoteca que grava dos fincas, sino una ejecución de dos hipotecas que gravan dos fincas. Por la aclaración de la parte recurrente y, por el propio contenido de la resolución se aprecia que el proceso es de ejecución de una única hipoteca que recae sobre dos fincas.
La cuestión controvertida:
Todo esto es dudoso, y en modo alguno ha sido aclarado suficientemente. No existen datos bastantes en la resolución para esta afirmación tan contundente, porque al menos, porque ni siquiera conocemos a cuanto asciende el capital adeudado por cada finca y por consiguiente, si cabe o no la posibilidad de que el valor de lo adjudicado exceda ni lo reclamado ni lo garantizado por la hipoteca. Si este concepto fuera mayor que el precio de la adjudicación, sería correcto.
Otra posibilidad sería la inexistencia de acreedores posteriores pues de no existir estos terceros el art. 692-1 establece “cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución” y el art. 121 LH “...si la hipoteca no alcanzare a cubrir la totalidad del crédito, pueda el acreedor repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder...”, y esto no obligaría a distribuir la deuda entre las dos fincas.
Lo recomendable es siempre distribuir la deuda entre los conceptos que la integran.
Pero mi intervención no tuvo otra motivación que dar a conocer los siguientes razonamientos:
Saludos.
Bajo mi parecer, la resolución no es ejemplar ni tiene la pulcritud que suele caracterizar a la DGRN, algo confusa e incompleta por lo que induce a creer que si el importe de adjudicación de cada finca no excede del principal reclamado ni de la cobertura hipotecaria de cada una de ellas no es necesario distribuir el crédito, y entiendo que eso no es así.
Se reclaman 142.565,32 de principal, de los que 140.057,55 euros corresponden a capital, 2.353,78 euros a intereses ordinarios, 153,98 euros a moratorios y 30.000 euros a intereses y costas, pero sin que consten desglosados los distintos conceptos para cada una de las referidas fincas.
El registrador dice:
El recurrente:Al ejecutarse conjuntamente por acumulación procesal (ex artículo 555.4 de la L.E.C.) dos hipotecas que gravan cada una de las fincas, es necesario que en dicha resolución, ya que son cargas independientes, conste desglosado para cada finca hipotecada, las cantidades y por los distintos conceptos (principal, intereses ordinarios y de demora y costas y gastos) por las que se despachó ejecución respecto a cada una de ellas y así poder determinar en consecuencia, con exactitud, el importe del remate que está hipotecariamente garantizado por cada uno de esos conceptos, impidiendo por ello la calificación del Registrador sobre la posibilidad de que las cantidades reclamadas por cada uno de dichos conceptos excedan del límite de la respectiva cobertura hipotecaria, así como, de que el valor de lo adjudicado fuese igual o superior al importe total de crédito del actor, y caso de haberlo superado, que se ha consignado el exceso en establecimiento público destinado al efecto.
La DGRN:Respecto del primer defecto (desglosar las cantidades reclamadas por cada finca y por cada concepto) argumenta el recurrente que no se trata de un supuesto de acumulación procesal pues no se trata de acumular varias ejecuciones hipotecarias contra la misma finca, sino de una única deuda garantizada con hipoteca sobre dos fincas, y que al tratarse de un solo crédito no procede desglosar entre las fincas hipotecadas las cantidades reclamadas, de acuerdo con los artículos 119 y 122 de la Ley Hipotecaria y la indivisibilidad de la hipoteca.
Mi opinión:FD 2. En primer lugar señala el registrador que, dado que se trata de la ejecución de una hipoteca que grava dos fincas registrales, es necesario que el decreto de adjudicación desglose para cada finca y por cada concepto las cantidades por las que se ha despachado ejecución; de otro modo, sostiene, se impide la calificación relativa a que el valor de la adjudicado no exceda la cantidad reclamada ni la respectiva cobertura hipotecaria. Sostiene por su parte el recurrente que no es necesario dicho desglose, en la medida en que se trata de un solo crédito, si bien garantizado con hipoteca sobre dos fincas.
Claramente hay un error. El registrador no considera que se trata de una ejecución de una hipoteca que grava dos fincas, sino una ejecución de dos hipotecas que gravan dos fincas. Por la aclaración de la parte recurrente y, por el propio contenido de la resolución se aprecia que el proceso es de ejecución de una única hipoteca que recae sobre dos fincas.
La cuestión controvertida:
Comentario:FD2... Debe tenerse en cuenta que en el presente caso se da la circunstancia de que las fincas han sido adjudicadas por un valor que es inferior a su respectiva responsabilidad hipotecaria por principal e igualmente inferior a la cantidad reclamada por principal, por lo que, con dicha información (que resulta claramente de confrontar el título presentado y el contenido del Registro) no cabe la posibilidad de que el valor de lo adjudicado exceda ni lo reclamado ni lo garantizado por la hipoteca. De acuerdo con la anterior consideración, no puede sostenerse el defecto alegado por el registrador. El desglose de las cantidades reclamadas por cada finca en nada contribuye a aclarar la posible existencia de sobrante ya que, de la propia documentación presentada y del contenido del Registro, resulta clara la inexistencia del mismo y que la cantidad por la que se ha verificado las adjudicaciones (130.356,81 euros y 8.491,90 euros, respectivamente) son inferiores a la cantidad reclamada por principal y de sus coberturas hipotecarias.
Todo esto es dudoso, y en modo alguno ha sido aclarado suficientemente. No existen datos bastantes en la resolución para esta afirmación tan contundente, porque al menos, porque ni siquiera conocemos a cuanto asciende el capital adeudado por cada finca y por consiguiente, si cabe o no la posibilidad de que el valor de lo adjudicado exceda ni lo reclamado ni lo garantizado por la hipoteca. Si este concepto fuera mayor que el precio de la adjudicación, sería correcto.
Otra posibilidad sería la inexistencia de acreedores posteriores pues de no existir estos terceros el art. 692-1 establece “cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución” y el art. 121 LH “...si la hipoteca no alcanzare a cubrir la totalidad del crédito, pueda el acreedor repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder...”, y esto no obligaría a distribuir la deuda entre las dos fincas.
Lo recomendable es siempre distribuir la deuda entre los conceptos que la integran.
Pero mi intervención no tuvo otra motivación que dar a conocer los siguientes razonamientos:
Y esto significa que siempre hay que expedir la certificación, y la imputación de pagos del art. 654-3 LEC, se trate o no de vivienda habitual, se produzca remate o adjudicación, por lo que hay que tasar costas y liquidar intereses obligatoriamente.FD3
...Por tanto, confirmada la aplicación al caso concreto del artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el mismo exige para el supuesto de inexistencia de sobrante que se expida una certificación que asegure al deudor ejecutado que pierde el dominio de la finca hipotecada el importe exacto que le queda por pagar a su acreedor y que este solo podrá exigirle por otras vías distintas a la ejecución hipotecaria. De este modo, en base a la obligatoriedad de dicha certificación (la Ley de Enjuiciamiento Civil afirma que «el Tribunal expedirá»), si no se acredita su expedición no debe inscribirse la adjudicación pues la misma no estaría completa, al no acreditarse a las partes cuál es el importe exacto que ha quedado pendiente, importe que no puede quedar al arbitrio de la parte acreedora, con la correlativa indefensión de la parte ejecutada.
...La inscripción de la adjudicación, que implica la pérdida del dominio por su titular, debe realizarse cumpliendo estrictamente todas las garantías legalmente establecidas para la protección de sus derechos, entre los cuales se incluyen las previsiones contenidas en el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que difícilmente podrían tener operatividad, si la certificación de deuda pendiente prevista en el artículo 654.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no se hiciera constar en la inscripción de la adjudicación, al objeto de posibilitar calificaciones futuras que permitan acreditar el cumplimiento de las previsiones que en favor del deudor establece el citado artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Saludos.
Re: Decreto de Adjudicación aplicando imputación conforme al
Hola a todos. 
En relación con la necesidad de expedir la certificación de deuda pendiente del Art. 654.3 LEC, y hacer referencia a ella en el Decreto de Adjudicación a fin de que el Registrador pueda calificar el cumplimiento de las previsiones a favor del deudor que establece el Art. 579.2 LEC, quiero comentaros el siguiente problema que me ha surgido.
En primer lugar, aplaudo las certeras apreciaciones de Ramdomize en cuanto a la mejorable técnica de la resolución de la DGRN. En relación con la cuestión que planteo, dice la resolución que “…del Art. 654.3 de la ley de Enjuiciamiento Civil, el mismo exige para el supuesto de inexistencia de sobrante que se expida una certificación…”. Pues bien, el citado precepto lo que viene a decir es que es expedirá dicha certificación cuando la ejecución resulte insuficiente para saldar la totalidad de las cantidades reclamadas. Digo esto porque puede ocurrir, y de hecho ocurre, que exista sobrante y de que al mismo tiempo quede deuda pendiente y por tanto haya que expedir la mencionada certificación.
Imaginemos en la certificación de cargas constan titulares de derechos posteriores inscritos sobre el bien hipotecado y que ha resultado sobrante tras el remate o adjudicación, por exceder el precio ofrecido de la responsabilidad hipotecaria, y que dicho precio coincide con lo debido por todos los conceptos. Pongamos que la responsabilidad hipotecaria por intereses de demora se pactó en 40.000 €, y sin embargo dichos intereses moratorios ascendieron tras la liquidación a 60.000 €. Existe un exceso de adjudicación en el tramo de costas de 10.000 €, que no podrán ser entregadas al acreedor, en caso de remate, y si el supuesto es adjudicación, deberá el ejecutante consignar dicho importe.
Ello implica que tenemos un sobrante de 20.000 €, y sin embargo el crédito del acreedor a su vez ha dejado de ingresar dicho importe (bien porque no se le haya entregado o porque haya tenido que consignarlo a disposición de los acreedores posteriores), es decir, existen al mismo tiempo sobrante y deuda pendiente.
Llegados a este punto (¡menuda chapa, eh!), me planteo la cuestión de si es posible expedir la certificación de deuda pendiente sin antes resolver el incidente para la distribución del remanente. Entiendo que no se puede hacer una certificación de deuda pendiente antes de realizar el mencionado trámite, pues puede suceder que el acreedor posterior no justifique o reclame su crédito, o que incluso haya sido pagado, en todo o parte y en consecuencia la totalidad de dicho sobrante o parte de él pueda ser entregado al acreedor hipotecario y con ello la deuda pendiente quedará extinguida o minorada en igual proporción.
En mi opinión, si queremos reseñar la certificación de la deuda en el decreto de adjudicación, deberemos o bien resolver antes el incidente de distribución del sobrante para ver la deuda pendiente después de la aplicación del remanente, lo que puede demorar bastante el dictado del decreto, o bien hacer constar que la certificación de deuda es provisional, a resultas de la aplicación del sobrante.
Saludos.
En relación con la necesidad de expedir la certificación de deuda pendiente del Art. 654.3 LEC, y hacer referencia a ella en el Decreto de Adjudicación a fin de que el Registrador pueda calificar el cumplimiento de las previsiones a favor del deudor que establece el Art. 579.2 LEC, quiero comentaros el siguiente problema que me ha surgido.
En primer lugar, aplaudo las certeras apreciaciones de Ramdomize en cuanto a la mejorable técnica de la resolución de la DGRN. En relación con la cuestión que planteo, dice la resolución que “…del Art. 654.3 de la ley de Enjuiciamiento Civil, el mismo exige para el supuesto de inexistencia de sobrante que se expida una certificación…”. Pues bien, el citado precepto lo que viene a decir es que es expedirá dicha certificación cuando la ejecución resulte insuficiente para saldar la totalidad de las cantidades reclamadas. Digo esto porque puede ocurrir, y de hecho ocurre, que exista sobrante y de que al mismo tiempo quede deuda pendiente y por tanto haya que expedir la mencionada certificación.
Imaginemos en la certificación de cargas constan titulares de derechos posteriores inscritos sobre el bien hipotecado y que ha resultado sobrante tras el remate o adjudicación, por exceder el precio ofrecido de la responsabilidad hipotecaria, y que dicho precio coincide con lo debido por todos los conceptos. Pongamos que la responsabilidad hipotecaria por intereses de demora se pactó en 40.000 €, y sin embargo dichos intereses moratorios ascendieron tras la liquidación a 60.000 €. Existe un exceso de adjudicación en el tramo de costas de 10.000 €, que no podrán ser entregadas al acreedor, en caso de remate, y si el supuesto es adjudicación, deberá el ejecutante consignar dicho importe.
Ello implica que tenemos un sobrante de 20.000 €, y sin embargo el crédito del acreedor a su vez ha dejado de ingresar dicho importe (bien porque no se le haya entregado o porque haya tenido que consignarlo a disposición de los acreedores posteriores), es decir, existen al mismo tiempo sobrante y deuda pendiente.
Llegados a este punto (¡menuda chapa, eh!), me planteo la cuestión de si es posible expedir la certificación de deuda pendiente sin antes resolver el incidente para la distribución del remanente. Entiendo que no se puede hacer una certificación de deuda pendiente antes de realizar el mencionado trámite, pues puede suceder que el acreedor posterior no justifique o reclame su crédito, o que incluso haya sido pagado, en todo o parte y en consecuencia la totalidad de dicho sobrante o parte de él pueda ser entregado al acreedor hipotecario y con ello la deuda pendiente quedará extinguida o minorada en igual proporción.
En mi opinión, si queremos reseñar la certificación de la deuda en el decreto de adjudicación, deberemos o bien resolver antes el incidente de distribución del sobrante para ver la deuda pendiente después de la aplicación del remanente, lo que puede demorar bastante el dictado del decreto, o bien hacer constar que la certificación de deuda es provisional, a resultas de la aplicación del sobrante.
Saludos.
Re: Decreto de Adjudicación aplicando imputación conforme al
Hola a todos!
Para mí, la certificación del art. 654.3 LEC es igual de misteriosa que el bosón de Higgs de la física de partículas.
Digo esto porque conozco su existencia teórica por el articulado de la LEC, porque interactúa con el decreto de adjudicación, mandamiento de cancelación cargas, y con la ejecución ordinaria que prosigue por no haberse obtenido producto suficiente para cubrir la deuda reclamada (trámite del art. 579 LEC). En la práctica, parece que su utilidad ha sido descubierta por los Registradores de la Propiedad y DGRN, pues si no se presenta conjuntamente a calificación con el testimonio del decreto y el referido mandamiento cancelatorio, produce defecto subsanable de inscripción; pero a diferencia del bosón, y esta es una opinión personal, no sirve absolutamente para nada (1).
Veamos las razones, partiendo de la base de que siempre se tasan las costas y liquidan los intereses:
1.- En el decreto de adjudicación debe hacerse un desglose de las cantidades que se reclaman por principal, intereses, demoras, costas y demás comisiones o gastos.
2.- La cantidad pagada a la ejecutante a cuenta de los conceptos asegurados (art. 692 LEC y RDGRN de 31 de julio de 2014 entre otras muchas), e inscritos en el Registro
3- También debe decirse el importe del precio de la adjudicación/remate.
4.- Una simple resta establecerá si existe sobrante o no.
(1) Se deduce que expedir la certificación, es un trámite inútil pues no aporta ningún dato nuevo que no se deduzca de un decreto de adjudicación bien redactado; ni el orden de la imputación de pagos elimina intereses que siguen devengándose respecto de las cantidades no cubiertas (art. 1108 CC).
Para abordar tu pregunta, sisifo, partamos de esta afirmación indubitada.
Los intereses varían en función del tiempo en tanto que las costas, del devengo de nuevos suplidos o derechos a resultas del trámite; pero la liquidación de intereses y la tasación de costas es anterior al decreto de adjudicación o la resolución que ponga fin a la ejecución hipotecaria pues de otra forma no podrá nunca conocerse la existencia de sobrante (670-2, 674 y 692 LEC), caso contrario deberían computarse a fecha del dictado del decreto, lo cual es imposible porque hay que dar traslado para que puedan ser impugnadas y esperar a su firmeza.
Por consiguiente, lo mismo sucede con la certificación. Ésta debe estar referida forzosamente al momento al momento en que se determinan los importes debidos por todos los conceptos que son adeudados (costas e intereses) y se recogen en el decreto de adjudicación.
Como bien dices: la necesidad de expedir la certificación de deuda pendiente del Art. 654.3 LEC, y hacer referencia a ella en el Decreto de Adjudicación a fin de que el Registrador pueda calificar el cumplimiento de las previsiones a favor del deudor que establece el Art. 579.2 LEC . El Registro solicita la certificación a estos únicos fines,- lo cual se deduce "per se" del decreto, y para el caso de ejecución de la hipoteca que grava la vivienda habitual, que menciona este precepto -no veo otros- :
b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.
Si en los plazos antes señalados se produce una ejecución dineraria que exceda del importe por el que el deudor podría quedar liberado según las reglas anteriores, se pondrá a su disposición el remanente. El Secretario judicial encargado de la ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en relación con lo previsto en la letra b) anterior.
Esto es, el Registro, caso de producirse la venta de la vivienda, deberá obligatoriamente comunicarlo al Juzgado indicando el precio de la venta para ser tenido en cuenta y disminuir el importe del principal que la parte ejecutante reclama vía 579 LEC.
Entiendo que no se puede hacer una certificación de deuda pendiente antes de realizar el mencionado trámite, pues puede suceder que el acreedor posterior no justifique o reclame su crédito, o que incluso haya sido pagado, en todo o parte y en consecuencia la totalidad de dicho sobrante o parte de él pueda ser entregado al acreedor hipotecario y con ello la deuda pendiente quedará extinguida o minorada en igual proporción.
Por lo tanto, en tu ejemplo, es indiferente expedir la certificación antes o después de aplicar el sobrante porque:
1.- De haberse aplicado el sobrante al pago del resto y haber quedado extinguida la deuda, lo cual constará en autos, la parte ejecutante no podrá reclamar ninguna cantidad y de haberse iniciado la ejecución ordinaria, tendrá que devolver lo indebidamente cobrado (nunca me sucedió en la práctica).
2.- Si ese sobrante se aplica en parte, se deducirá de la ejecución, que proseguirá por el resto pendiente. Y si llegara el caso de que se vendiera el inmueble en el plazo de 10 años dando lugar a cubrir las cantidades reclamadas conforme al párrafo segundo del apartado b del punto 2 del art. 579 LEC, deberá depositar el exceso para su entrega al deudor.
Finalmente, solo resta añadir que todo lo expuesto es mi parecer, que no debe ser causa de ser la mejor, ni la más fundada opinión.
Saludos.
Para mí, la certificación del art. 654.3 LEC es igual de misteriosa que el bosón de Higgs de la física de partículas.
Digo esto porque conozco su existencia teórica por el articulado de la LEC, porque interactúa con el decreto de adjudicación, mandamiento de cancelación cargas, y con la ejecución ordinaria que prosigue por no haberse obtenido producto suficiente para cubrir la deuda reclamada (trámite del art. 579 LEC). En la práctica, parece que su utilidad ha sido descubierta por los Registradores de la Propiedad y DGRN, pues si no se presenta conjuntamente a calificación con el testimonio del decreto y el referido mandamiento cancelatorio, produce defecto subsanable de inscripción; pero a diferencia del bosón, y esta es una opinión personal, no sirve absolutamente para nada (1).
Veamos las razones, partiendo de la base de que siempre se tasan las costas y liquidan los intereses:
1.- En el decreto de adjudicación debe hacerse un desglose de las cantidades que se reclaman por principal, intereses, demoras, costas y demás comisiones o gastos.
2.- La cantidad pagada a la ejecutante a cuenta de los conceptos asegurados (art. 692 LEC y RDGRN de 31 de julio de 2014 entre otras muchas), e inscritos en el Registro
3- También debe decirse el importe del precio de la adjudicación/remate.
4.- Una simple resta establecerá si existe sobrante o no.
(1) Se deduce que expedir la certificación, es un trámite inútil pues no aporta ningún dato nuevo que no se deduzca de un decreto de adjudicación bien redactado; ni el orden de la imputación de pagos elimina intereses que siguen devengándose respecto de las cantidades no cubiertas (art. 1108 CC).
Para abordar tu pregunta, sisifo, partamos de esta afirmación indubitada.
Los intereses varían en función del tiempo en tanto que las costas, del devengo de nuevos suplidos o derechos a resultas del trámite; pero la liquidación de intereses y la tasación de costas es anterior al decreto de adjudicación o la resolución que ponga fin a la ejecución hipotecaria pues de otra forma no podrá nunca conocerse la existencia de sobrante (670-2, 674 y 692 LEC), caso contrario deberían computarse a fecha del dictado del decreto, lo cual es imposible porque hay que dar traslado para que puedan ser impugnadas y esperar a su firmeza.
Por consiguiente, lo mismo sucede con la certificación. Ésta debe estar referida forzosamente al momento al momento en que se determinan los importes debidos por todos los conceptos que son adeudados (costas e intereses) y se recogen en el decreto de adjudicación.
Como bien dices: la necesidad de expedir la certificación de deuda pendiente del Art. 654.3 LEC, y hacer referencia a ella en el Decreto de Adjudicación a fin de que el Registrador pueda calificar el cumplimiento de las previsiones a favor del deudor que establece el Art. 579.2 LEC . El Registro solicita la certificación a estos únicos fines,- lo cual se deduce "per se" del decreto, y para el caso de ejecución de la hipoteca que grava la vivienda habitual, que menciona este precepto -no veo otros- :
b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.
Si en los plazos antes señalados se produce una ejecución dineraria que exceda del importe por el que el deudor podría quedar liberado según las reglas anteriores, se pondrá a su disposición el remanente. El Secretario judicial encargado de la ejecución hará constar estas circunstancias en el decreto de adjudicación y ordenará practicar el correspondiente asiento de inscripción en el Registro de la Propiedad en relación con lo previsto en la letra b) anterior.
Esto es, el Registro, caso de producirse la venta de la vivienda, deberá obligatoriamente comunicarlo al Juzgado indicando el precio de la venta para ser tenido en cuenta y disminuir el importe del principal que la parte ejecutante reclama vía 579 LEC.
Entiendo que no se puede hacer una certificación de deuda pendiente antes de realizar el mencionado trámite, pues puede suceder que el acreedor posterior no justifique o reclame su crédito, o que incluso haya sido pagado, en todo o parte y en consecuencia la totalidad de dicho sobrante o parte de él pueda ser entregado al acreedor hipotecario y con ello la deuda pendiente quedará extinguida o minorada en igual proporción.
Por lo tanto, en tu ejemplo, es indiferente expedir la certificación antes o después de aplicar el sobrante porque:
1.- De haberse aplicado el sobrante al pago del resto y haber quedado extinguida la deuda, lo cual constará en autos, la parte ejecutante no podrá reclamar ninguna cantidad y de haberse iniciado la ejecución ordinaria, tendrá que devolver lo indebidamente cobrado (nunca me sucedió en la práctica).
2.- Si ese sobrante se aplica en parte, se deducirá de la ejecución, que proseguirá por el resto pendiente. Y si llegara el caso de que se vendiera el inmueble en el plazo de 10 años dando lugar a cubrir las cantidades reclamadas conforme al párrafo segundo del apartado b del punto 2 del art. 579 LEC, deberá depositar el exceso para su entrega al deudor.
Finalmente, solo resta añadir que todo lo expuesto es mi parecer, que no debe ser causa de ser la mejor, ni la más fundada opinión.
Saludos.
-
pmmc
Re: Decreto de Adjudicación aplicando imputación conforme al 654
Hola a todos, escribo porque me invade una gran duda que tiene que ver con todo este tema tan novedoso. Se trata de una ejecución hipotecaria que comenzó en el 2014 y que el decreto de adjudicación data de diciembre de 2016. Dicha ejecución se dirigió contra los deudores principales e hipoteca tes no deudores. Bien, la ejecución terminó faltando por cubrir 20000 euros de principal y no se liquidaron intereses y costas. el deudor no reunía la condición de consumidor pero el LAJ en el decreto de adjudicación recogió expresamente el 579.2 de la lec referente a la condicionacion de parte de la deuda. La vivienda que se adjudicó el banco era la vivienda habitual del deudor. Mi pregunta es la siguiente: el fiador solidario( que avalo a un familiar por hacerle un favor) puede pagar ese 65% solo del principal y así quedar liberado de la garantía, ya que por el 685.5 de la lec los intereses de demora y costas, creo, salvo error , que no se le podrían reclamar en una ejecución ordinaria?