Planteo la siguiente cuestión a fin de conocer opiniones de cuantos más foreros mejor. Quizás sea un tema más de guías y jurisprudencia, pero creo que aquí en consultas, lo va a leer más gente, y considero que tiene gran importancia práctica
Partiendo en todo caso de la exclusión de los fiadores/avalistas
1.- Demanda de ejecución hipotecaria frente a deudor no hipotecante e hipotecante no deudor: Se requiere de pago a los dos? Sólo al hipotecante no deudor en tanto se pretende tan solo la realización forzosa de la finca?
2.- Demanda de ejecución hipotecaria frente a deudor no hipotecante, hipotecante no deudor y tercer poseedor siempre que este último haya adquirido antes de la interposición a la demanda y conste en el Registro: Se requiere de pago a los tres? Sólo a tercer poseedor que ha adquirido antes de la demanda y así consta en el Registro? Al tercero y al deudor no hipotecante?
Doctrina de la DGRN:
1.- http://www.boe.es/boe/dias/2013/04/11/p ... 3-3825.pdf
2.- http://www.boe.es/boe/dias/2013/10/22/p ... -11061.pdf
Jurisprudencia de las AP
1.- Respecto de la legitimación del hipotecante no deudor,vid. entre otras, AAP de Asturias, Sección 1ª, de 30 de noviembre de 2006, (Id. Cendoj: 33044370012006200110); AAP de Zaragoza, Sección 5ª, de 6 de mayo de 2006, (Id. Cendoj: 50297370052002200044); SAP de Málaga, Sección 4ª, de 18 de enero de 2006, (Id Cendoj: 29067370042006100028); SAP de Guadalajara, Sección 1ª, de 7 de noviembre de 2005, (Id Cendoj: 19130370012005100191); y SAP de Barcelona, Sección 15ª, de 5 de septiembre de 2005, (Id Cendoj: 08019370152005100203).
2.- La legitimación pasiva del tercer posesor resulta acreditada en el AAP Santa Cruz de Tenerife, Sección 4ª, de 9 enero, AC 2006\549, al defender que “según el tenor literal de dicho precepto; (art. 685) es decir, es la adquisición de los bienes hipotecados por un tercero lo que otorga la condición de tercer poseedor, condición que, por tanto, ostenta la persona que ha adquirido el bien hipotecado y ha inscrito en el Registro su adquisición, de manera que por ello la demanda debe dirigirse también frente al mismo conforme a lo dispuesto en el artículo mencionado”. Mantiene esta línea de argumentación: SAP de Valencia, Sección 8ª, de 21 de febrero de 2006, (Id Cendoj: 46250370082006100202); AAP de Badajoz, Sección 2ª, de 24 de octubre de 2005, (Id. Cendoj: 06015370022005200080); AAP de Guadalajara, Sección 1ª, de 5 de diciembre de 2003, (Id Cendoj: 19130370012003200168); y AAP de Madrid, Sección 10ª, de 18 de julio de 2002, (Id. Cendoj: 28079370102002200251).
Especial atención a este Auto: (hay otros similares)
http://www.poderjudicial.es/search/doAc ... rface=true
He estado hablando con diversos compañeros, y sorprendentemente, cada uno me ha dicho una cosa diferente. Creo que resultaría imprescindible unificar posturas. Desde luego, yo me quedo con la doctrina de la DGRN
Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opiniones.
Moderadores: Top Secre, Terminatrix
Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opiniones.
Et in Arcadia ego
Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Parece que este hilo no interesa a demasiada gente. Terminatrix o Top Secre, creo que lo mejor será que lo mováis a Guías y jurisprudencia, porque cuando los RP empiecen a devolver a gogó testimonios denegando la inscripción del decreto de adjudicación, por falta de práctica de requerimiento de pago a tercer poseedor, buena falta que hará.
Et in Arcadia ego
Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Hola a todos!, hola newzel!
Pues ahí va una breve opinión.
La relación jurídico hipotecaria se atiene a dos realidades dependientes: El crédito y la garantía. En el lado pasivo de dicha relación hipotecaria estan los sujetos necesarios para su válida constitución.
Cuando se constituye la garantía real están presentes el deudor principal y el titular del derecho que se hipoteca, a saber, deuda-deudor y garantía-titular del derecho, y entonces aparecen, el deudor hipotecario cuando coincide en una persona la condición de deudor e hipotecante, y deudor no hipotecante e hipotecante no deudor o “fiador real”, que se desenvuelven independientemente, el fiador real, aún cuando no asume la deuda soporta las consecuencias de la hipoteca en su totalidad, por ello cuando la Resolución de 7 de marzo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, dice que “existen importantes conexiones entre la obligación del deudor y la garantía real hipotecaria que podrían explicar que el legislador exija que la acción se dirija también contra el deudor aunque no sea dueño de la finca. Aparte de las incidencias que pueden producirse a lo largo del procedimiento, en cuanto a la posibilidad de que el deudor demandado pague y pueda participar en la subasta elevando las pujas de la misma, existe una razón fundamental para la intervención del deudor y es que dentro del mismo procedimiento de ejecución se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, se permite al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar. De ahí que la falta de demanda contra el deudor y el requerimiento de pago al mismo supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento y podría entenderse que da lugar a la nulidad del procedimiento, a efectos registrales, teniendo en cuenta la rigidez de los trámites del mismo y la necesidad de cumplir los requisitos de requerimiento y notificaciones previstas en la Ley”, estoy de acuerdo con la doctrina de la DGRN.
Respecto del auto de la sección 5ª de la AP Sevilla, no puedo estar de acuerdo, por cuanto su ligera argumentación basada el análisis de la conjunción “y” convirtiéndola en disyuntiva cuando dice “De ahí que el art. 685.1 utilice la expresión "y en su caso", lo que significa que en el caso de que el bien hipotecado no sea del deudor, a quien hay que demandar es al hipotecante o bien al tercer poseedor que haya devenido titular del bien hipotecado” es interpretable desde los dos puntos de vista, también a sensu contrario entendiendo que la demanda ejecutiva deberá dirigirse frente al deudor, y en su caso, (y esto lo añado yo, si existe) frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes.
De todas forma, si se demandan a todos los sujetos pasivos de la hipoteca, no creo que los Registradores devuelvan los testimonios, el problema será cuando se demande unicamente al dueño de la finca hipotecada, que según el auto citado, es el que directamente está afectado por la acción; ellos seguirán la doctrina de la DGRN, y salvo que la ejecutante tenga interés en demandar únicamente al titular registral, se le podrá denegar el despacho de ejecución, luego que recurra en apelación, después que le den la razón y si es asi, el pleito se terminará en 3 ó 4 años, no creo que eso interese a nadie.
Además, se acercan reformas que posiblemente solventen la problemática:
ANTEPROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE REFORMA ADMINISTRATIVA EN EL ÁMBITO DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA Y DEL REGISTRO CIVIL (4/10/13)
Se añade un nuevo apartado 5 al artículo 685, que pasa a quedar redactado de la siguiente manera:
«5. A los efectos previstos en el apartado 1 del artículo 579 será necesario, para que pueda despacharse ejecución por la cantidad que falte y contra quienes proceda, que se les notifique la demanda ejecutiva inicial. La cantidad reclamada en ésta será la que servirá de base para la continuación del procedimiento ejecutivo contra los avalistas o fiadores que no fueran inicialmente demandados y sin que pueda ser aumentada por razón de los intereses de demora
devengados durante la tramitación del procedimiento.»
Pues ahí va una breve opinión.
La relación jurídico hipotecaria se atiene a dos realidades dependientes: El crédito y la garantía. En el lado pasivo de dicha relación hipotecaria estan los sujetos necesarios para su válida constitución.
Cuando se constituye la garantía real están presentes el deudor principal y el titular del derecho que se hipoteca, a saber, deuda-deudor y garantía-titular del derecho, y entonces aparecen, el deudor hipotecario cuando coincide en una persona la condición de deudor e hipotecante, y deudor no hipotecante e hipotecante no deudor o “fiador real”, que se desenvuelven independientemente, el fiador real, aún cuando no asume la deuda soporta las consecuencias de la hipoteca en su totalidad, por ello cuando la Resolución de 7 de marzo de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, dice que “existen importantes conexiones entre la obligación del deudor y la garantía real hipotecaria que podrían explicar que el legislador exija que la acción se dirija también contra el deudor aunque no sea dueño de la finca. Aparte de las incidencias que pueden producirse a lo largo del procedimiento, en cuanto a la posibilidad de que el deudor demandado pague y pueda participar en la subasta elevando las pujas de la misma, existe una razón fundamental para la intervención del deudor y es que dentro del mismo procedimiento de ejecución se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, se permite al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar. De ahí que la falta de demanda contra el deudor y el requerimiento de pago al mismo supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento y podría entenderse que da lugar a la nulidad del procedimiento, a efectos registrales, teniendo en cuenta la rigidez de los trámites del mismo y la necesidad de cumplir los requisitos de requerimiento y notificaciones previstas en la Ley”, estoy de acuerdo con la doctrina de la DGRN.
Respecto del auto de la sección 5ª de la AP Sevilla, no puedo estar de acuerdo, por cuanto su ligera argumentación basada el análisis de la conjunción “y” convirtiéndola en disyuntiva cuando dice “De ahí que el art. 685.1 utilice la expresión "y en su caso", lo que significa que en el caso de que el bien hipotecado no sea del deudor, a quien hay que demandar es al hipotecante o bien al tercer poseedor que haya devenido titular del bien hipotecado” es interpretable desde los dos puntos de vista, también a sensu contrario entendiendo que la demanda ejecutiva deberá dirigirse frente al deudor, y en su caso, (y esto lo añado yo, si existe) frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes.
De todas forma, si se demandan a todos los sujetos pasivos de la hipoteca, no creo que los Registradores devuelvan los testimonios, el problema será cuando se demande unicamente al dueño de la finca hipotecada, que según el auto citado, es el que directamente está afectado por la acción; ellos seguirán la doctrina de la DGRN, y salvo que la ejecutante tenga interés en demandar únicamente al titular registral, se le podrá denegar el despacho de ejecución, luego que recurra en apelación, después que le den la razón y si es asi, el pleito se terminará en 3 ó 4 años, no creo que eso interese a nadie.
Además, se acercan reformas que posiblemente solventen la problemática:
ANTEPROYECTO DE LEY DE MEDIDAS DE REFORMA ADMINISTRATIVA EN EL ÁMBITO DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA Y DEL REGISTRO CIVIL (4/10/13)
Se añade un nuevo apartado 5 al artículo 685, que pasa a quedar redactado de la siguiente manera:
«5. A los efectos previstos en el apartado 1 del artículo 579 será necesario, para que pueda despacharse ejecución por la cantidad que falte y contra quienes proceda, que se les notifique la demanda ejecutiva inicial. La cantidad reclamada en ésta será la que servirá de base para la continuación del procedimiento ejecutivo contra los avalistas o fiadores que no fueran inicialmente demandados y sin que pueda ser aumentada por razón de los intereses de demora
devengados durante la tramitación del procedimiento.»
Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Hola Randomize!! 
Buena exposición!
No obstante, me gustaría incidir en el tema del tercer poseedor (el segundo enlace de la DGRN). Está claro que se debe requerir de pago al deudor hipotecante, al deudor no hipotecante (para dar cumplimiento, en su caso, al art 579 LEC) y al hipotecario no deudor (como "fiador real" que es).
Así, respecto al tercer poseedor la DGRN dice lo siguiente:
1 El tercer poseedor de los bienes hipotecados ha de ser demandado y requerido de pago, conforme dicen los artículos 685 y 686 LEci, si hubiera dado a conocer su adquisición al acreedor.
La Resolución entiende que el acreedor tuvo conocimiento de la adquisición del bien porque el tercero inscribió su derecho en el Registro y así consta en la certificación de cargas y de dominio expedida a resultas del procedimiento ejecutivo.
2 No es suficiente y no suple, por tanto, la ausencia de demanda y requerimiento al tercer poseedor el que posteriormente se le hubiera notificado el procedimiento (art. 689 LEci), pues ni consta su consentimiento ni ha recaído sentencia firme en procedimiento declarativo dirigido contra el tercer poseedor.
3 No basta tampoco con la comunicación practicada por el registrador con forme al artículo 659 LEci al que se remite el párrafo segundo del mencionado artículo 689.
Comentario a dicha resolución de la DGRN contenido en la web notarios y registradores:
1 La importancia de que la demanda sea dirigida contra los titulares afectados y que estos sean requeridos de pago es indudable (arts. 685 y 686 LECi), pues su omisión puede acarrear indefensión y vulnerar el principio de tutela judicial efectiva (SS.TS 3 diciembre 2004, 29 junio 1992, 30 octubre 1982, 7 diciembre 1987, STC 14 julio 1988, etc).
Sin embargo, deducir de lo dicho que sólo se le garantizan los derechos al tercer poseedor si se le demanda y se le requiere de pago es aventurado a mi juicio, y de ahí lo que dispone el artículo 689 LEci.
A más abundamiento, me parece atrevido que la Resolución, implícitamente, dé a entender que cabe una revisión de la actuación judicial por posible vulneración del principio de tutela judicial efectiva y consiguiente indefensión causada en el procedimiento judicial.
2 ¿Qué documentos se exigen para interponer la demanda? El apartado 2 del artículo 685 LEci se refiere a los documentos que se deben presentar, remitiéndose a otros artículos que lo complementan según los casos. ¿Es preceptiva la certificación de cargas y de dominio para interponer la demanda? NO.
3 Si esto es así, puede suceder que, una vez interpuesta la demanda contra quienes resultan deudores (e hipotecantes no deudores) según el título ejecutivo, resulte de la posterior certificación de cargas y de dominio la existencia de tercer poseedor de la finca (688 LEci), caso en que el artículo 689 LECi dispone que se le notificará el procedimiento para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo662, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas. A más abundamiento, el artículo 659 LEci prevé la notificación también por el registrador.
4. Lo que no cabe, a mi juicio, es que si el tercer poseedor no ha acreditado directamente al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados (685 LEci) se vea beneficiado por el criterio de esta Resolución, favorable a entender que dicha omisión pueda suplirse por el hecho de la inscripción en el Registro, porque eso no es lo que dice el artículo 685 LEci cuando exige que el tercer poseedor hubiera acreditado al acreedor la adquisición de los bienes.
5 Por ello, de no haber cumplido el tercer poseedor lo dicho, y una vez conocida su existencia por medio de la certificación registral de cargas y dominio, se le notificará la existencia del procedimiento según dice el artículo 689 LEci.
Sin embargo, este no es el criterio de la Resolución, pues, para evitar una potencial indefensión judicial e impedir que se vulnere la tutela judicial efectiva por una eventual tramitación defectuosa por parte del juez, dice que dicha notificación no es suficiente y exige, bien el consentimiento del tercer poseedor, bien sentencia recaída en juicio declarativo.
¿Es eso lo que se deriva de la regulación de la LEci? En mi opinión ese NO es el criterio legal, sino que, visto el contenido de la certificación registral, es la autoridad judicial quien decide sobre la procedencia o no de la notificación supliendo la omisión padecida en la demanda y en el requerimiento de pago. De no ser así, ¿qué finalidad práctica tendría el artículo 689 LEci?.
6 Sobre la cita de autoridad que hace la Resolución de la STS de 3 de diciembre de 2004, decir únicamente que la providencia de notificación practicada en aquel caso (considerada insuficiente) ordenaba que “… se notificara a quien se encontrara en la finca subastada la existencia de este procedimiento, así como que, señalada la subasta de dicha finca para el día…no se notificó la misma en la finca subastada…”. Por lo que se ve, un caso bastante diferente al previsto en el artículo 689 LEci.
http://www.notariosyregistradores.com/R ... CTUBRE.htm
Y yo añado: por lo que se deduce de la doctrina de la DGRN, el acreedor hipotecario tiene la carga de comprobar si el titular de la finca hipotecada es el deudor u otra persona, y además, distinguiendo según que ese nuevo titular lo ha adquirido con o sin subrogación de deuda. De lo contrario, sólo se podrá saber en el momento en que se expida la certificación de cargas. Así, si en dicha certificación consta un tercero, distinto del deudor: se le notifica en este momento al tercero la demanda de ejecución, permitiendo al acreedor la ampliación subjetiva de la demanda? Se acuerda la nulidad por ser defecto insubsanable? Porque la DGRN en este caso deja sin virtualidad el art 659 LEC
Este tema tiene más repercursiones de lo que parece a primera vista.
Así, para complicar aún más las cosas, y teniendo en cuanta la tradicional distinción entre tercer poseedor registral y civil, en el tráfico jurídico es frecuente el siguiente supuesto: Un Banco y una promotora conciertan un préstamo hipotecario por x dinero para construir x fincas. A su vez, x particulares compran cada uno de ellos una de las fincas que están en construcción, y, porque así lo exige el Banco, cada uno de esos particulares conciertan un documento privado de compraventa con la promotora. La promotora se hace la sueca para no formalizar la venta en escritura pública y se pueda inscribir en el RP. ¿Qué sucede entonces? El Banco incoa EH contra la promotora, deudora del préstamo y titular dominical de todas las fincas según el Registro. La promotora se declara en concurso y tenemos el problema de los terceros poseedores civiles que no han sido requeridos de pago ni se las ha comunicado por el RP la EH, y que no siempre pueden probar en la EH que el Banco acreedor hipotecario tenía conocimiento de ese documento privado de compraventa, y que por tanto, ellos eran los verdaderos titulares dominicales. Deben, pues, instar una cuestión prejudicial civil, y entre tanto, los intereses de demora de la EH se van devengando.
Randomize, a colación de la modificación proyectada a la que aludes: es una magnífica noticia!!!! Si lo he entendido bien, a los fiadores se les notificará la demanda de EH, a los solos efectos de su conocimiento, y si una vez finalizada la misma, resta por cobrar al acreedor parte de su crédito, al fiador sólo se le podrá reclamar, vía 579 LEC la parte del "principal" originario de la EH, con exclusión de los intereses de demora devengados durante la EH y las costas!! Peroi si es la solución de justicia social por la que yo he estado bregando en mis resoluciones!!!!
Buena exposición!
No obstante, me gustaría incidir en el tema del tercer poseedor (el segundo enlace de la DGRN). Está claro que se debe requerir de pago al deudor hipotecante, al deudor no hipotecante (para dar cumplimiento, en su caso, al art 579 LEC) y al hipotecario no deudor (como "fiador real" que es).
Así, respecto al tercer poseedor la DGRN dice lo siguiente:
1 El tercer poseedor de los bienes hipotecados ha de ser demandado y requerido de pago, conforme dicen los artículos 685 y 686 LEci, si hubiera dado a conocer su adquisición al acreedor.
La Resolución entiende que el acreedor tuvo conocimiento de la adquisición del bien porque el tercero inscribió su derecho en el Registro y así consta en la certificación de cargas y de dominio expedida a resultas del procedimiento ejecutivo.
2 No es suficiente y no suple, por tanto, la ausencia de demanda y requerimiento al tercer poseedor el que posteriormente se le hubiera notificado el procedimiento (art. 689 LEci), pues ni consta su consentimiento ni ha recaído sentencia firme en procedimiento declarativo dirigido contra el tercer poseedor.
3 No basta tampoco con la comunicación practicada por el registrador con forme al artículo 659 LEci al que se remite el párrafo segundo del mencionado artículo 689.
Comentario a dicha resolución de la DGRN contenido en la web notarios y registradores:
1 La importancia de que la demanda sea dirigida contra los titulares afectados y que estos sean requeridos de pago es indudable (arts. 685 y 686 LECi), pues su omisión puede acarrear indefensión y vulnerar el principio de tutela judicial efectiva (SS.TS 3 diciembre 2004, 29 junio 1992, 30 octubre 1982, 7 diciembre 1987, STC 14 julio 1988, etc).
Sin embargo, deducir de lo dicho que sólo se le garantizan los derechos al tercer poseedor si se le demanda y se le requiere de pago es aventurado a mi juicio, y de ahí lo que dispone el artículo 689 LEci.
A más abundamiento, me parece atrevido que la Resolución, implícitamente, dé a entender que cabe una revisión de la actuación judicial por posible vulneración del principio de tutela judicial efectiva y consiguiente indefensión causada en el procedimiento judicial.
2 ¿Qué documentos se exigen para interponer la demanda? El apartado 2 del artículo 685 LEci se refiere a los documentos que se deben presentar, remitiéndose a otros artículos que lo complementan según los casos. ¿Es preceptiva la certificación de cargas y de dominio para interponer la demanda? NO.
3 Si esto es así, puede suceder que, una vez interpuesta la demanda contra quienes resultan deudores (e hipotecantes no deudores) según el título ejecutivo, resulte de la posterior certificación de cargas y de dominio la existencia de tercer poseedor de la finca (688 LEci), caso en que el artículo 689 LECi dispone que se le notificará el procedimiento para que pueda, si le conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo662, o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas. A más abundamiento, el artículo 659 LEci prevé la notificación también por el registrador.
4. Lo que no cabe, a mi juicio, es que si el tercer poseedor no ha acreditado directamente al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados (685 LEci) se vea beneficiado por el criterio de esta Resolución, favorable a entender que dicha omisión pueda suplirse por el hecho de la inscripción en el Registro, porque eso no es lo que dice el artículo 685 LEci cuando exige que el tercer poseedor hubiera acreditado al acreedor la adquisición de los bienes.
5 Por ello, de no haber cumplido el tercer poseedor lo dicho, y una vez conocida su existencia por medio de la certificación registral de cargas y dominio, se le notificará la existencia del procedimiento según dice el artículo 689 LEci.
Sin embargo, este no es el criterio de la Resolución, pues, para evitar una potencial indefensión judicial e impedir que se vulnere la tutela judicial efectiva por una eventual tramitación defectuosa por parte del juez, dice que dicha notificación no es suficiente y exige, bien el consentimiento del tercer poseedor, bien sentencia recaída en juicio declarativo.
¿Es eso lo que se deriva de la regulación de la LEci? En mi opinión ese NO es el criterio legal, sino que, visto el contenido de la certificación registral, es la autoridad judicial quien decide sobre la procedencia o no de la notificación supliendo la omisión padecida en la demanda y en el requerimiento de pago. De no ser así, ¿qué finalidad práctica tendría el artículo 689 LEci?.
6 Sobre la cita de autoridad que hace la Resolución de la STS de 3 de diciembre de 2004, decir únicamente que la providencia de notificación practicada en aquel caso (considerada insuficiente) ordenaba que “… se notificara a quien se encontrara en la finca subastada la existencia de este procedimiento, así como que, señalada la subasta de dicha finca para el día…no se notificó la misma en la finca subastada…”. Por lo que se ve, un caso bastante diferente al previsto en el artículo 689 LEci.
http://www.notariosyregistradores.com/R ... CTUBRE.htm
Y yo añado: por lo que se deduce de la doctrina de la DGRN, el acreedor hipotecario tiene la carga de comprobar si el titular de la finca hipotecada es el deudor u otra persona, y además, distinguiendo según que ese nuevo titular lo ha adquirido con o sin subrogación de deuda. De lo contrario, sólo se podrá saber en el momento en que se expida la certificación de cargas. Así, si en dicha certificación consta un tercero, distinto del deudor: se le notifica en este momento al tercero la demanda de ejecución, permitiendo al acreedor la ampliación subjetiva de la demanda? Se acuerda la nulidad por ser defecto insubsanable? Porque la DGRN en este caso deja sin virtualidad el art 659 LEC
Este tema tiene más repercursiones de lo que parece a primera vista.
Así, para complicar aún más las cosas, y teniendo en cuanta la tradicional distinción entre tercer poseedor registral y civil, en el tráfico jurídico es frecuente el siguiente supuesto: Un Banco y una promotora conciertan un préstamo hipotecario por x dinero para construir x fincas. A su vez, x particulares compran cada uno de ellos una de las fincas que están en construcción, y, porque así lo exige el Banco, cada uno de esos particulares conciertan un documento privado de compraventa con la promotora. La promotora se hace la sueca para no formalizar la venta en escritura pública y se pueda inscribir en el RP. ¿Qué sucede entonces? El Banco incoa EH contra la promotora, deudora del préstamo y titular dominical de todas las fincas según el Registro. La promotora se declara en concurso y tenemos el problema de los terceros poseedores civiles que no han sido requeridos de pago ni se las ha comunicado por el RP la EH, y que no siempre pueden probar en la EH que el Banco acreedor hipotecario tenía conocimiento de ese documento privado de compraventa, y que por tanto, ellos eran los verdaderos titulares dominicales. Deben, pues, instar una cuestión prejudicial civil, y entre tanto, los intereses de demora de la EH se van devengando.
Randomize, a colación de la modificación proyectada a la que aludes: es una magnífica noticia!!!! Si lo he entendido bien, a los fiadores se les notificará la demanda de EH, a los solos efectos de su conocimiento, y si una vez finalizada la misma, resta por cobrar al acreedor parte de su crédito, al fiador sólo se le podrá reclamar, vía 579 LEC la parte del "principal" originario de la EH, con exclusión de los intereses de demora devengados durante la EH y las costas!! Peroi si es la solución de justicia social por la que yo he estado bregando en mis resoluciones!!!!
Et in Arcadia ego
Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Hola a todos!, ¡hola newzel!
La cuestión es compleja y debe resultar muy discutida.
Se trata de examinar el momento procesal oportuno en el que el tercer poseedor ha de tener conocimiento del proceso.
Para ello tengamos en cuenta lo que establece la legislación hipotecaria que completa la normativa legal entre acreedor y tercer poseedor de los bienes hipotecados:
a) Que el tercer poseedor ya conozca, o pueda conocer al tiempo de efectuar la adquisición, la existencia del procedimiento de ejecución sobre el bien gravado con el préstamo hipotecario no satisfecho. (En los libros registrales ya está practicada la correspondiente nota del art. 688 LEC).
Esto no plantea problema ya que el acreedor no está obligado a dirigirse frente al tercer poseedor, bastando en cualquier caso la notificación del artículo 689 LEC.
b) Que al tiempo de adquisición ese tercero conozca sólo la existencia de la hipoteca que grava la finca que adquiere, por no haberse iniciado todavía el procedimiento de ejecución.
De los artículos 126 y 127 LH, y 143-1er párrafo RH, se deduce que el requerimiento que imponen al tercer poseedor ha de hacerse como trámite previo (como dueño de la finca que es) para que el acreedor pueda dirigirse contra el bien hipotecado.
SOLCHAGA LOITEGUI señala resoluciones de la DGRN de 05/11/1955, por las que “el tercer poseedor debia ser requerido en tiempo hábil y que, asimismo, el art. 143 LH precisa que se cite a quienes inscribieron su titulo antes de expedirse la certificación de cargas, por todo lo cual no procede inscribir el auto de adjudicación, sin que conste que haya sido hecho el requerimiento…” y otra ¡RDGRN de 30/05/1898! que rechazan la posibilidad de subsanar la omisión del requerimiento. (Estas resoluciones no las he verificado).
Por ello, como dice GOMEZ DE LA ESCALERA, de no requerirse de pago al tercer poseedor, se estaría infringiendo flagrantemente principios procesal y garantías constitucionales como los principios de audiencia que supone que hay que dar oportunidad a cada parte de participar en cada una de las fases del proceso, desde el mismo momento de iniciarse la litispendencia, de igualdad y contradicción.
Reconozco que nunca me plantée la cuestión hasta que vi tu post, ahora pienso y estoy de acuerdo con lo indicado en el párrafo b) toda vez que es muy distinto el tratamiento que la LEC concede al tercer poseedor en su articulo 689 (satisfacer el crédito antes del remate), que si fuera demandado y requerido de pago (podría oponerse conforme al art. 695).
Respecto de las demás cuestiones, te contesto en breve que ya es muy tarde...
Por cierto añado una nueva resolución DGRN, muy reciente
La cuestión es compleja y debe resultar muy discutida.
Se trata de examinar el momento procesal oportuno en el que el tercer poseedor ha de tener conocimiento del proceso.
Para ello tengamos en cuenta lo que establece la legislación hipotecaria que completa la normativa legal entre acreedor y tercer poseedor de los bienes hipotecados:
a) Que el tercer poseedor ya conozca, o pueda conocer al tiempo de efectuar la adquisición, la existencia del procedimiento de ejecución sobre el bien gravado con el préstamo hipotecario no satisfecho. (En los libros registrales ya está practicada la correspondiente nota del art. 688 LEC).
Esto no plantea problema ya que el acreedor no está obligado a dirigirse frente al tercer poseedor, bastando en cualquier caso la notificación del artículo 689 LEC.
b) Que al tiempo de adquisición ese tercero conozca sólo la existencia de la hipoteca que grava la finca que adquiere, por no haberse iniciado todavía el procedimiento de ejecución.
De los artículos 126 y 127 LH, y 143-1er párrafo RH, se deduce que el requerimiento que imponen al tercer poseedor ha de hacerse como trámite previo (como dueño de la finca que es) para que el acreedor pueda dirigirse contra el bien hipotecado.
SOLCHAGA LOITEGUI señala resoluciones de la DGRN de 05/11/1955, por las que “el tercer poseedor debia ser requerido en tiempo hábil y que, asimismo, el art. 143 LH precisa que se cite a quienes inscribieron su titulo antes de expedirse la certificación de cargas, por todo lo cual no procede inscribir el auto de adjudicación, sin que conste que haya sido hecho el requerimiento…” y otra ¡RDGRN de 30/05/1898! que rechazan la posibilidad de subsanar la omisión del requerimiento. (Estas resoluciones no las he verificado).
Por ello, como dice GOMEZ DE LA ESCALERA, de no requerirse de pago al tercer poseedor, se estaría infringiendo flagrantemente principios procesal y garantías constitucionales como los principios de audiencia que supone que hay que dar oportunidad a cada parte de participar en cada una de las fases del proceso, desde el mismo momento de iniciarse la litispendencia, de igualdad y contradicción.
Reconozco que nunca me plantée la cuestión hasta que vi tu post, ahora pienso y estoy de acuerdo con lo indicado en el párrafo b) toda vez que es muy distinto el tratamiento que la LEC concede al tercer poseedor en su articulo 689 (satisfacer el crédito antes del remate), que si fuera demandado y requerido de pago (podría oponerse conforme al art. 695).
Respecto de las demás cuestiones, te contesto en breve que ya es muy tarde...
Por cierto añado una nueva resolución DGRN, muy reciente
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- BOE-A-2013-12226 TERCER POSEEDOR.pdf
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Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Hola Randomize!! Resolución de 1898!!! 
Lo he estado comentando con el Juez, y en tales casos vamos a seguir a rajatabla la doctrina de la DGRN, de forma que si el tercer poseedor había inscrito su dominio y el Banco no fue cuidadoso en comprobarlo, al tiempo de interponer la demanda, declararemos la nulidad de la EH, al no ser defecto subsanable (sería algo así como el fallecimiento del demandado en un declarativo, que hubiere acaecido antes de la presentación de la demanda en Decanato)
Lo he estado comentando con el Juez, y en tales casos vamos a seguir a rajatabla la doctrina de la DGRN, de forma que si el tercer poseedor había inscrito su dominio y el Banco no fue cuidadoso en comprobarlo, al tiempo de interponer la demanda, declararemos la nulidad de la EH, al no ser defecto subsanable (sería algo así como el fallecimiento del demandado en un declarativo, que hubiere acaecido antes de la presentación de la demanda en Decanato)
Et in Arcadia ego
Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Hola newzel!, hola a todos!
Pues si. Parece que es lo correcto, declarar la nulidad y archivo con desglose de documentos, de todas aquellas EJH en las que no se haya requerido de pago al tercer poseedor que tuviera inscrita su adquisición antes de expedirse la certificación del art. 688 LEC.
Pues si. Parece que es lo correcto, declarar la nulidad y archivo con desglose de documentos, de todas aquellas EJH en las que no se haya requerido de pago al tercer poseedor que tuviera inscrita su adquisición antes de expedirse la certificación del art. 688 LEC.
Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Hola a todos!!
Hola Newzzel! En relacion a uno de los temas que aquí hemos tratado (auto de la Audiencia Provincial de Sevilla) dejo el siguiente enlace obtenido de la página de notarios y registradores, que acabo de ver y que entonces desconocía:
424. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR. Resolución de 16 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Mula, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de decreto y mandamiento dimanantes de un auto de ejecución hipotecaria.
Se plantea si es inscribible la adjudicación recaída en un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria en el que hay hipotecante distinto del deudor y no consta que se haya practicado la notificación y requerimiento de pago a este deudor no hipotecante.
La Dirección confirma la nota puesto que el art. 132 LH extiende la calificación registral a que haya sido demandado y requerido de pago el deudor, el hipotecante no deudor y el tercer poseedor que tenga inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse la certificación de. Además el art.685 LEC establece que la demanda se dirigirá frente al deudor y frente al hipotecante no deudor o al tercer poseedor si hubiere acreditado su adquisición de los bienes ante el acreedor. Señala que el fundamento no es tanto el principio de tracto sucesivo, puesto que no es titular registral, sino que existen importantes conexiones entre la obligación del deudor y la garantía real hipotecaria: Aparte de las incidencias como la posibilidad de que el deudor demandado pague y pueda participar en la subasta elevando las pujas de la misma, existe una razón fundamental para la intervención del deudor y es que dentro del mismo procedimiento de ejecución se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, se permite al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar. De ahí que en principio, la falta de demanda contra el deudor y el requerimiento de pago al mismo, suponen la infracción de un trámite esencial del procedimiento y podría entenderse que da lugar a la nulidad del procedimiento a efectos registrales. (MN)
http://www.boe.es/boe/dias/2013/11/21/p ... -12224.pdf
Hola Newzzel! En relacion a uno de los temas que aquí hemos tratado (auto de la Audiencia Provincial de Sevilla) dejo el siguiente enlace obtenido de la página de notarios y registradores, que acabo de ver y que entonces desconocía:
424. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL DEUDOR. Resolución de 16 de octubre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Mula, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de decreto y mandamiento dimanantes de un auto de ejecución hipotecaria.
Se plantea si es inscribible la adjudicación recaída en un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria en el que hay hipotecante distinto del deudor y no consta que se haya practicado la notificación y requerimiento de pago a este deudor no hipotecante.
La Dirección confirma la nota puesto que el art. 132 LH extiende la calificación registral a que haya sido demandado y requerido de pago el deudor, el hipotecante no deudor y el tercer poseedor que tenga inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse la certificación de. Además el art.685 LEC establece que la demanda se dirigirá frente al deudor y frente al hipotecante no deudor o al tercer poseedor si hubiere acreditado su adquisición de los bienes ante el acreedor. Señala que el fundamento no es tanto el principio de tracto sucesivo, puesto que no es titular registral, sino que existen importantes conexiones entre la obligación del deudor y la garantía real hipotecaria: Aparte de las incidencias como la posibilidad de que el deudor demandado pague y pueda participar en la subasta elevando las pujas de la misma, existe una razón fundamental para la intervención del deudor y es que dentro del mismo procedimiento de ejecución se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, se permite al acreedor que continúe el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar. De ahí que en principio, la falta de demanda contra el deudor y el requerimiento de pago al mismo, suponen la infracción de un trámite esencial del procedimiento y podría entenderse que da lugar a la nulidad del procedimiento a efectos registrales. (MN)
http://www.boe.es/boe/dias/2013/11/21/p ... -12224.pdf
Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Hola a todos y Feliz Navidad!
Hola newzel!, aquí esta la citada resolución de la DGRN de 30/05/1898!
Alucinante lo que se encuentra en internet, saludos.
Hola newzel!, aquí esta la citada resolución de la DGRN de 30/05/1898!
Alucinante lo que se encuentra en internet, saludos.
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- A00027-00028 tercer poseedor.pdf
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Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Wow!! Increíble. Buen trabajo!!
Et in Arcadia ego
Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Interesante cuestión la debatida en este hilo. En su día lo leí por encima, pues no se me había dado el supuesto planteado. Tras una lectura más detenida, jurisprudencia incluida, tengo que decir que estoy de acuerdo, como no podía ser de otra forma, con las brillantes conclusiones de Newzel y Randomize.
Parece que ha quedado meridianamente claro que hay que demandar en todo caso al deudor o prestatario, aunque no sea hipotecante. En desacuerdo, con el AAP Sevilla, sección 5ª. Sorprendente que los tres magistrados hagan esta interpretación, y aún más sorprendente que, como indica Newzel, haya otros autos en el mismo sentido. Creo que Randomize lo ha explicado muy bien: La demanda debe dirigirse siempre frente al deudor. La expresión “y en su caso” que utiliza el Art. 685 LEC, hay que interpretarla en el sentido de que si dicho deudor (prestatario) no reúne también la condición de hipotecante (titular del derecho que se hipoteca), el ejecutante habrá de dirigir la demanda también frente a quien ostente dicha condición.
En relación con la figura del tercer poseedor, si de la certificación de cargas aparece que éste inscribió su derecho en Registro de la Propiedad antes de que el ejecutante presentara la demanda, no será suficiente la notificación a que se refiere el Art. 659 LEC, sino que será necesario que se le dé traslado de la demanda y se le requiera de pago conforme a los Arts. 685 y 686 LEC. Newzel y Ramdomize optan por la nulidad de actuaciones y archivo de la demanda para el supuesto de que no haya sido inicialmente demandado el tercer poseedor. Entiendo que en este caso habría que acordar la cancelación de la nota marginal de expedición de la certificación prevista en el Art. 688 LEC. Sin embargo, ¿No sería posible en lugar de acordar el archivo, retrotraer las actuaciones al momento del despacho de ejecución y requerir de pago al tercer poseedor. No es que esta segunda opción me guste más, pero de la STC de 8 de abril de 2013 parece desprenderse esta posibilidad: “De conformidad con lo dispuesto en el art. 55.1 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional, procede estimar el recurso de amparo y declarar la nulidad de todos los actos procesales desde la presentación de la demanda en el procedimiento de ejecución hipotecaria núm. 777-2009 seguido en el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Avilés, retrotrayendo las actuaciones a dicho trámite para permitir al demandante de amparo su presencia en el referido proceso de ejecución hipotecaria, sin que proceda continuar la tramitación del incidente cautelar, al haberse producido la pérdida sobrevenida de su objeto.”
Y respecto del tercer poseedor que hubiera inscrito su adquisición en el Registro, antes de la expedición de la certificación del Art. 688 LEC, pero después de interpuesta la demanda ejecutiva parecer ser que será suficiente la notificación del procedimiento conforme al Art. 659 LEC. Así parece deducirse de la Resolución de la DGRN de 28 de mayo de 2014: “si bien, en los casos en que no se hubiere acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados -ni se hubiera inscrito- en el momento de formular la demanda sino que hubiera inscrito su derecho posteriormente de modo que aparezca en la certificación registral, debe ser entonces (tras la expedición de dicha certificación para el proceso) cuando se le deberá notificar la existencia del procedimiento”.
Gracias nuevamente a Newzel y Ramdomize por iluminarnos en estas cuestiones tan complejas. Os dejo las dos resoluciones a que he aludido. Por cierto, si algún forero ya hizo algún modelo de archivo de la ejecución hipotecaria por no haberse requerido de pago al tercer poseedor, no me importaría echarle un ojo.
Parece que ha quedado meridianamente claro que hay que demandar en todo caso al deudor o prestatario, aunque no sea hipotecante. En desacuerdo, con el AAP Sevilla, sección 5ª. Sorprendente que los tres magistrados hagan esta interpretación, y aún más sorprendente que, como indica Newzel, haya otros autos en el mismo sentido. Creo que Randomize lo ha explicado muy bien: La demanda debe dirigirse siempre frente al deudor. La expresión “y en su caso” que utiliza el Art. 685 LEC, hay que interpretarla en el sentido de que si dicho deudor (prestatario) no reúne también la condición de hipotecante (titular del derecho que se hipoteca), el ejecutante habrá de dirigir la demanda también frente a quien ostente dicha condición.
En relación con la figura del tercer poseedor, si de la certificación de cargas aparece que éste inscribió su derecho en Registro de la Propiedad antes de que el ejecutante presentara la demanda, no será suficiente la notificación a que se refiere el Art. 659 LEC, sino que será necesario que se le dé traslado de la demanda y se le requiera de pago conforme a los Arts. 685 y 686 LEC. Newzel y Ramdomize optan por la nulidad de actuaciones y archivo de la demanda para el supuesto de que no haya sido inicialmente demandado el tercer poseedor. Entiendo que en este caso habría que acordar la cancelación de la nota marginal de expedición de la certificación prevista en el Art. 688 LEC. Sin embargo, ¿No sería posible en lugar de acordar el archivo, retrotraer las actuaciones al momento del despacho de ejecución y requerir de pago al tercer poseedor. No es que esta segunda opción me guste más, pero de la STC de 8 de abril de 2013 parece desprenderse esta posibilidad: “De conformidad con lo dispuesto en el art. 55.1 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional, procede estimar el recurso de amparo y declarar la nulidad de todos los actos procesales desde la presentación de la demanda en el procedimiento de ejecución hipotecaria núm. 777-2009 seguido en el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Avilés, retrotrayendo las actuaciones a dicho trámite para permitir al demandante de amparo su presencia en el referido proceso de ejecución hipotecaria, sin que proceda continuar la tramitación del incidente cautelar, al haberse producido la pérdida sobrevenida de su objeto.”
Y respecto del tercer poseedor que hubiera inscrito su adquisición en el Registro, antes de la expedición de la certificación del Art. 688 LEC, pero después de interpuesta la demanda ejecutiva parecer ser que será suficiente la notificación del procedimiento conforme al Art. 659 LEC. Así parece deducirse de la Resolución de la DGRN de 28 de mayo de 2014: “si bien, en los casos en que no se hubiere acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados -ni se hubiera inscrito- en el momento de formular la demanda sino que hubiera inscrito su derecho posteriormente de modo que aparezca en la certificación registral, debe ser entonces (tras la expedición de dicha certificación para el proceso) cuando se le deberá notificar la existencia del procedimiento”.
Gracias nuevamente a Newzel y Ramdomize por iluminarnos en estas cuestiones tan complejas. Os dejo las dos resoluciones a que he aludido. Por cierto, si algún forero ya hizo algún modelo de archivo de la ejecución hipotecaria por no haberse requerido de pago al tercer poseedor, no me importaría echarle un ojo.
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- STC TERCER POSEEDOR (8 ABRIL 2013).doc
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Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Perdón. Parece que no se subir dos archivo a la vez.
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- DGRN TERCER POSEEDOR (22 MAYO 2014).doc
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Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Hola a todos!
sisifo, a falta de un análisis pormenorizado de la sentencia del TC, considero que hay que acordar la nulidad de todo el trámite, no siendo suficiente declarar nulidad y retrotaer las actuaciones al momento del despacho de ejecución, pues no puede ampliarse la demanda al tercer poseedor.
Entre otros argumentos, los siguientes den ser suficientes:
PRIMERO.- Presentada demanda de EJECUCIÓN HIPOTECARIA, establece el art. 685 LEC que la misma deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes, y que a la misma se acompañarán el título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que esta Ley exige para el despacho de la ejecución, así como los demás documentos a que se refieren el artículo 550 y, en sus respectivos casos, los artículos 573 y 574 LEC.
SEGUNDO.- Se trata de examinar el momento procesal oportuno en el que el tercer poseedor ha de tener conocimiento del proceso. Para ello tengamos en cuenta lo que establece la legislación hipotecaria que completa la normativa legal entre acreedor y tercer poseedor de los bienes hipotecados:
a) Que el tercer poseedor ya conozca, o pueda conocer al tiempo de efectuar la adquisición, la existencia del procedimiento de ejecución sobre el bien gravado con el préstamo hipotecario satisfecho (en los libros registrales ya está practicada la correspondiente nota de expedición de la certificación del art. 688 LEC). Esto no plantea problema ya que el acreedor no está obligado a dirigirse frente al tercer poseedor, bastando en cualquier caso la notificación el artículo 689 LEC.
b) Que al tiempo de adquisición este tercero conozca sólo la existencia de la hipoteca que grava la finca que adquiere, por no haberse iniciado todavía el procedimiento de ejecución, cual es el caso que nos ocupa.
De los artículos 126 y 127 de la Ley Hipotecaria, y art. 143-1er párrafo del Reglamento Hipotecario, se deduce que el requerimiento que imponen al tercer poseedor ha de hacerse como trámite previo (como dueño de la finca que es) para que el acreedor pueda dirigirse contra el bien hipotecado.
Además el artículo 685 LEC establece que la demanda se dirigirá frente al deudor y frente al hipotecante no deudor o al tercer poseedor si hubiere acreditado su adquisición de los bienes ante el acreedor y el artículo 686 LEC que “en el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro”, y tal como entiende la resolución de 18 de septiembre de 2013 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, el acreedor tiene conocimiento de la adquisición del bien desde el momento en el que el tercero inscribe su derecho en el Registro (resolución de la DGRN de 19 de octubre de 2013, BOE nº 253) el cual entre otros muchos efectos atribuye el de la eficacia erga omnes de lo inscrito (cfr. ars. 13, 32 y 34 de la Ley Hipotecaria), de manera que no puede la entidad acreedora –que además es parte- desconocer la adquisición efectuada por el tercer poseedor inscrito.
Resulta abundante la doctrina de ese Centro Directivo en ese sentido, resoluciones de 8 de septiembre de 2014, 22 de julio de 2014, 18 de febrero de 2014, 14 de febrero de 2014, 18 de septiembre de 2013, 17 de octubre de 2013, 10 de julio de 2013, entre otras, y no es nueva esta cuestión pues ya se pronunció sobre lo mismo la Dirección General de los Registros Civil y de la Propiedad y del Notariado en su resolución de 30 de mayo de 1898, publicada en la Gaceta de Madrid nº 183, de 2 de julio.
De todas estas resoluciones se concluye que el tercer poseedor debe ser requerido en tiempo hábil y que, de no hacerlo se estaría infringiendo flagrantemente principios procesales y garantías constituciones como los principios de audiencia que supone que hay que dar oportunidad a cada parte de participar en cada una de las fases del proceso, desde el mismo momento de iniciarse la litispendencia, de igualdad y contradicción. De ahí que la falta de demanda contra el tercer poseedor y el requerimiento de pago al mismo supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento, teniendo en cuenta la rigidez de sus trámites y la necesidad de cumplir los requisitos del requerimiento y notificaciones previstas en la Ley, ha de entenderse que su ausencia da lugar a la nulidad del procedimiento.
TERCERO.- No procede ampliar demanda frente al tercer poseedor, pues respecto del mismo falta la notificación a que se refiere el art. 573 LEC , exigencia no tiene más objeto que advertirle que ante el incumplimiento del contrato y de acuerdo con las propias previsiones de su contenido, el acreedor ha optado por dar por vencido anticipadamente el crédito y proceder a la realización del inmueble que garantiza la deuda reclamada. Así pues, no es un acto que busque la conformidad del deudor con esa situación ni tampoco con el saldo deudor y tras esa liquidación, sino simplemente, el ponerle sobre aviso del despacho de ejecución y del ejercicio de la acción judicial que se propone entablar, con la antelación suficiente, para poder evitarlo así como los costes del procedimiento, regularizando su situación. Así pues no acreditado uno de los requisitos necesarios y exigibles para el despacho de ejecución, no puede ampliarse la demanda ni despachar ejecución frente al tercer poseedor al faltar estos documentos, se incumple otro de los requisitos que exige el art. 573-1 LEC, tal como resulta de la abundante jurisprudencia de las Audiencias Provinciales que si bien admiten que la comunicación pueda realizarse mediante telegrama, fax o burofax, ha de constar que ésta se ha dirigido al domicilio del deudor consignado en la póliza y que el acreedor ha desplegado toda la diligencia exigible para que aquél recibiera la comunicación (AAP GRANADA, 119/2010, Sección 3ª, 9 de julio de 2010 –ROJ: AAP GR 798/2010-), en definitiva, que el acreedor cumpla con la carga que la Ley le impone dirigiendo la comunicación al domicilio designado en la póliza.
sisifo, a falta de un análisis pormenorizado de la sentencia del TC, considero que hay que acordar la nulidad de todo el trámite, no siendo suficiente declarar nulidad y retrotaer las actuaciones al momento del despacho de ejecución, pues no puede ampliarse la demanda al tercer poseedor.
Entre otros argumentos, los siguientes den ser suficientes:
PRIMERO.- Presentada demanda de EJECUCIÓN HIPOTECARIA, establece el art. 685 LEC que la misma deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes, y que a la misma se acompañarán el título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que esta Ley exige para el despacho de la ejecución, así como los demás documentos a que se refieren el artículo 550 y, en sus respectivos casos, los artículos 573 y 574 LEC.
SEGUNDO.- Se trata de examinar el momento procesal oportuno en el que el tercer poseedor ha de tener conocimiento del proceso. Para ello tengamos en cuenta lo que establece la legislación hipotecaria que completa la normativa legal entre acreedor y tercer poseedor de los bienes hipotecados:
a) Que el tercer poseedor ya conozca, o pueda conocer al tiempo de efectuar la adquisición, la existencia del procedimiento de ejecución sobre el bien gravado con el préstamo hipotecario satisfecho (en los libros registrales ya está practicada la correspondiente nota de expedición de la certificación del art. 688 LEC). Esto no plantea problema ya que el acreedor no está obligado a dirigirse frente al tercer poseedor, bastando en cualquier caso la notificación el artículo 689 LEC.
b) Que al tiempo de adquisición este tercero conozca sólo la existencia de la hipoteca que grava la finca que adquiere, por no haberse iniciado todavía el procedimiento de ejecución, cual es el caso que nos ocupa.
De los artículos 126 y 127 de la Ley Hipotecaria, y art. 143-1er párrafo del Reglamento Hipotecario, se deduce que el requerimiento que imponen al tercer poseedor ha de hacerse como trámite previo (como dueño de la finca que es) para que el acreedor pueda dirigirse contra el bien hipotecado.
Además el artículo 685 LEC establece que la demanda se dirigirá frente al deudor y frente al hipotecante no deudor o al tercer poseedor si hubiere acreditado su adquisición de los bienes ante el acreedor y el artículo 686 LEC que “en el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro”, y tal como entiende la resolución de 18 de septiembre de 2013 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, el acreedor tiene conocimiento de la adquisición del bien desde el momento en el que el tercero inscribe su derecho en el Registro (resolución de la DGRN de 19 de octubre de 2013, BOE nº 253) el cual entre otros muchos efectos atribuye el de la eficacia erga omnes de lo inscrito (cfr. ars. 13, 32 y 34 de la Ley Hipotecaria), de manera que no puede la entidad acreedora –que además es parte- desconocer la adquisición efectuada por el tercer poseedor inscrito.
Resulta abundante la doctrina de ese Centro Directivo en ese sentido, resoluciones de 8 de septiembre de 2014, 22 de julio de 2014, 18 de febrero de 2014, 14 de febrero de 2014, 18 de septiembre de 2013, 17 de octubre de 2013, 10 de julio de 2013, entre otras, y no es nueva esta cuestión pues ya se pronunció sobre lo mismo la Dirección General de los Registros Civil y de la Propiedad y del Notariado en su resolución de 30 de mayo de 1898, publicada en la Gaceta de Madrid nº 183, de 2 de julio.
De todas estas resoluciones se concluye que el tercer poseedor debe ser requerido en tiempo hábil y que, de no hacerlo se estaría infringiendo flagrantemente principios procesales y garantías constituciones como los principios de audiencia que supone que hay que dar oportunidad a cada parte de participar en cada una de las fases del proceso, desde el mismo momento de iniciarse la litispendencia, de igualdad y contradicción. De ahí que la falta de demanda contra el tercer poseedor y el requerimiento de pago al mismo supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento, teniendo en cuenta la rigidez de sus trámites y la necesidad de cumplir los requisitos del requerimiento y notificaciones previstas en la Ley, ha de entenderse que su ausencia da lugar a la nulidad del procedimiento.
TERCERO.- No procede ampliar demanda frente al tercer poseedor, pues respecto del mismo falta la notificación a que se refiere el art. 573 LEC , exigencia no tiene más objeto que advertirle que ante el incumplimiento del contrato y de acuerdo con las propias previsiones de su contenido, el acreedor ha optado por dar por vencido anticipadamente el crédito y proceder a la realización del inmueble que garantiza la deuda reclamada. Así pues, no es un acto que busque la conformidad del deudor con esa situación ni tampoco con el saldo deudor y tras esa liquidación, sino simplemente, el ponerle sobre aviso del despacho de ejecución y del ejercicio de la acción judicial que se propone entablar, con la antelación suficiente, para poder evitarlo así como los costes del procedimiento, regularizando su situación. Así pues no acreditado uno de los requisitos necesarios y exigibles para el despacho de ejecución, no puede ampliarse la demanda ni despachar ejecución frente al tercer poseedor al faltar estos documentos, se incumple otro de los requisitos que exige el art. 573-1 LEC, tal como resulta de la abundante jurisprudencia de las Audiencias Provinciales que si bien admiten que la comunicación pueda realizarse mediante telegrama, fax o burofax, ha de constar que ésta se ha dirigido al domicilio del deudor consignado en la póliza y que el acreedor ha desplegado toda la diligencia exigible para que aquél recibiera la comunicación (AAP GRANADA, 119/2010, Sección 3ª, 9 de julio de 2010 –ROJ: AAP GR 798/2010-), en definitiva, que el acreedor cumpla con la carga que la Ley le impone dirigiendo la comunicación al domicilio designado en la póliza.
Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
SEGUNDA PARTE.-
Si todos estos argumentos no te fueran bastantes aún hay más... (para el recurso para el supuesto de ampliar demanda)
PRIMERO.- El primer motivo, la posibilidad de ampliar la demanda en base al art. 555 LEC, ha de rechazarse pues ese precepto legal sólo se refiere a la acumulación de ejecuciones, procedimientos iniciado, pendientes entre el mismo acreedor ejecutante y mismo ejecutado, y en el supuesto de las ejecuciones hipotecarias, únicamente cuando se sigan para hacer efectivas otras garantías hipotecarias sobre los mismos bienes, y resulta evidente que no es el caso.
SEGUNDO.- La LEC establece unas Disposiciones Generales para la ejecución en los arts. 538 y siguientes, normas para la ejecución dineraria (arts- 571 y siguientes) y dentro de estas, unas “particularidades” en la ejecución sobre bienes hipotecados, y a su vez la Ley Hipotecaria regula también en sus artículos 126, 127 y 129 a 135 el procedimiento hipotecario, por lo que se impone una interpretación armónica del todo legal, incluyendo también la legislación hipotecaria.
La ejecución hipotecaria es pura ejecución, no se sigue contra el deudor, ni contra el último titular inscrito, ni por supuesto contra el poseedor actual, sino contra el propio bien hipotecado. Así de la LEC resulta además, que en este procedimiento ejecutivo “existen partes”: así el art. 538 LEC, al referirse a las “partes” en la ejecución forzosa, señala en su apartado 2.- 3º “Quien, sin figurar como deudor en el título ejecutivo, resulte ser propietario de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda en cuya virtud se procede...” es decir, puede ser demandado el tercer adquirente o tercer poseesor; así el apartado 2. del art. 538 LEC “...sólo podrá despacharse ejecución...”, lo cual supone el reconocimiento del principio de justicia rogada de los artículos 216 y 19 LEC y concordantes, si bien éste se exceptúa cuando la misma Ley dispone otra cosa o en beneficio de tercero; y en este sentido, podemos observar la particularidad del art. 685 LEC apartado uno “la demanda ejecutiva deberá dirigirse frente... al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados...”. “Podrá” potestativo frente a “deberá” obligatorio. Luego ya es exigencia de la Ley rituaria que la demanda se dirija frente al tercer poseedor; este artículo se está refiriendo a todo tercer poseedor, incluso al que vive al margen del Registro de la Propiedad, mientras que el art. 132 LH se refiere al tercer poseedor inscrito, por ello el tercer poseedor no inscrito deberá acreditar al acreedor la adquisición de dichos bienes, mientras que el titular dominical inscrito goza de la publicidad “erga omnes” (por lo que da noticia) y goza de la protección registral que enerva toda actuación en la que no haya sido objeto de demanda.
TERCERO.- El artículo 685-2 LEC indica como el título ejecutivo se acompañará de los documentos a que se refiere el art. 550 LEC y éste, en su apartado 4º, indica que se acompañen “los demás documentos que la Ley exija para el despacho de ejecución” y en correlación, el art. 130 LH “el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita y, dado su carácter constitutivo, sobre la base de los extremos contenidos en el asiento respectivo”; el cual, además, puede tener modificaciones y son admisibles siempre que estén registradas. De nuevo se corrobora con lo que con carácter general dice el art. 130 LH siendo necesario acreditar el contenido y vigencia del asiento y las modificaciones registrales, y esto porque sólo desde el Registro se determina el alcance del Derecho de Hipoteca, dado el carácter constitutivo de la inscripción (art. 1875 CC). En consecuencia, todas estas exigencias de la LEC y de la LH están imponiendo, en el momento de interponer la demanda, el contenido de los asientos registrales referidos a la hipoteca y que se hallen vigentes, pues todos los requerimientos y notificaciones tienen categoría de requisitos esenciales en orden a la tramitación del procedimiento para el que sirven, cuya regulación, a través del conjunto de reglas que lo integran, no sólo obedece a una mejor realización de los créditos hipotecarios, sino también a un propósito de conseguir una adecuada y efectiva protección de los intereses de los deudores.
El art. 126 y 127 LH (conservan su redacción anterior a la LEC 2.000) imponían como trámite previo al procedimiento judicial sumario el requerimiento al tercer poseedor, que ya aparecía con total claridad en la Ley Hipotecaria de 1.861 (art. 133) y en su Exposición de Motivos dice “ha de acudirse al deudor principal para que pague, antes de molestar al que por un título legítimo de adquisición, es dueño de la finca hipotecada”; y si requerido el tercer poseedor, éste tampoco paga, ni desampara los bienes, entonces el acreedor puede ya entablar acción ejecutiva contra los mismos bienes. Sólo el requerimiento previo autoriza al tercer poseedor para pagar, desamparar u oponerse, por tanto, considerado como parte respecto del procedimiento ( Rs. 3 febrero de 1992). Por otro lado, en el anterior art. 131 LH, entre los escritos acompañando la demanda, exigía el requerimiento de pago al tercer poseedor con antelación, pero no establecía expresamente que fuera demandado. Hoy, tras la reforma del 2.000, hemos visto como el art. 685 LEC establece que el tercer poseedor deberá ser demandado y el art. 132 LH impone al Registrador calificar si el tercer poseedor inscrito ha sido demandado, luego la normativa es más exigente que la anterior, siendo necesaria la interposición de demanda para la viabilidad del procedimiento, y como consecuencia, el requerimiento de pago es trámite obligado (art. 686 LEC) en el mismo auto que despache ejecución, salvo que se acredite haber efectuado extrajudicialmente en el domicilio vigente en el Registro, extremo este que deberá apreciar el juzgador, para lo que es necesario acreditar tal vigencia, como hemos dicho anteriormente.
El particularismo de la ejecución hipotecaria, donde el Registro de la Propiedad publica con carácter “erga omnes” una titularidad registral vigente, y un derecho de hipoteca con un alcance y contenido determinado y que ha de estar vigente, con sus últimas modificaciones. Luego las partes procesales de la ejecución están determinadas por la publicación tabular “erga omnes” que además está bajo la salvaguardia de los Tribunales (art. 1 LH). Por ello que la demanda deba ser dirigida por el titular de la Hipoteca (art. 685 LEC y 132 LH), pues no cabe acción por el titular no vigente del Derecho de Hipoteca, así como no puede accionarse prescindiendo del titular dominical registral vigente; sólo así quedaría válidamente establecida la relación jurídico-procesal y como dice el Tribunal Constitucional: “es al órgano judicial a quien le corresponde ex art. 24.1 CE (RCL 1978/2836) velar por los derechos de defensa de las partes en el seno del proceso, en concreto, como ya hemos tenido ocasión de señalar, por una correcta y escrupulosa constitución de la relación jurídico-procesal”. Las partes procesales necesariamente deben ser las que resulten de la publicidad “erga omnes”, pues sólo el contenido del Registro es el que existe en materia de Derecho de Hipoteca, dado el carácter constitutivo de la inscripción de este Derecho en el Registro de la Propiedad; frente al dominio y otros derechos reales que pueden vivir extrarregistralmente y su legitimación activa o pasiva queda por determinar al margen del Registro.
En el Derecho de Hipoteca, el carácter constitutivo de la inscripción en el Registro hace que la legitimación activa y pasiva del Derecho esté legalmente determinada por la publicidad registral y toda actuación procesal o de otra índole que desconozca esa titularidad publicada “erga omnes” no tendrá acceso a los libros registrales. Así, el acreedor hipotecario según escritura pública, puede no estar recogido en los libros o ser diferente al que publica el Registro; por ejemplo, una hipoteca unilateral cuya aceptación en documento público por el acreedor no ha sido inscrita; o una cesión del crédito hipotecario que no accede al Registro y ejercita procesalmente el derecho de hipoteca un acreedor distinto del publicado por el Registro: cualquier domicilio puede ser válido para actuar procesalmente en otros derechos reales, pero no con el Derecho de Hipoteca, que ha de ser el domicilio vigente en el Registro y cualquier modificación del Derecho de Hipoteca, aun recogido en el pertinente documento público, no produce efectos “erga omnes” si no resulta vigente de los libros registrales (art. 144 LH).
Pero además de la titularidad registral (activa y pasiva) del derecho de hipoteca, existe la titularidad del derecho de dominio del inmueble sujeto al gravamen hipotecario, y este propietario, una vez inscrito, goza de la protección registral que en este sentido se traduce en evitar el acceso al Registro de actuaciones procesales que puedan afectar a su titularidad y no resulte demandado en forma.
Está claro que la relación jurídico-procesal activa y pasiva está legitimada por los pronunciamientos registrales y su publicidad “erga omnes” impone la observancia de los mismos, dado que están bajo la salvaguardia de los Tribunales (art. 1 LH) y los principios de legitimación registral (art. 1.3, 20, 38 y 40 LH) y en concreto, el art. 132 LH obliga a calificar esa adecuada relación jurídico-procesal, defendiendo al titular registral no demandado.
CUARTO.- El art. 685.1 LEC dice que la “demanda deberá dirigirse ... frente al tercer poseedor … siempre que éste último hubiere acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes”; esta apreciación subjetiva puede quedar al margen del proceso o tener trascendencia en el mismo cuando menos con una manifestación sobre este extremo, pero en todo caso si resulta la existencia de un tercero, tendría el actor que soportar Las consecuencias genéricas de ser responsable de daños y perjuicios (art. 538.4 LEC) y también las Particularidades de la ejecución hipotecaria de la Ley de Enjuiciamiento Civil y más en concreto, el art. 132 LH, de atenerse a la calificación registral por no demandar al titular registral vigente. Y ello porque en el momento de consignar registralmente el procedimiento de apremio (art. 662 LEC) existen terceros adquirentes inscritos y el art. 132 LH y concordantes exigen del Registrador la calificación y defensa de estos titulares registrales.
Estos artículos están suponiendo una excepción al principio de rogación del artículo 19 LEC “... en beneficio de tercero” o mejor del interés general que resulta de la publicidad “erga omnes”. El titular del Derecho de Hipoteca debe tener una conducta diligente en el ejericio procesal de su derecho, la cual consiste en consultar la situación vigente de la hipoteca en el Registro, así como de la titularidad dominical del bien objeto del gravamen hipotecario y ello porque debe acreditar la vigencia y contenido jurídico de su derecho en el proceso ejecutivo, como resulta de la LEC. El único modo de entender acreditado la vigencia y contenido de los derechos inscritos en una fecha determinada es con un pronunciamiento del Registro mediante certificación registral y no con otros tipos de documentos públicos. Por lo que el corolario lógico es que al título ejecutivo se acompañe certificación registral porque implícitamente lo está exigiendo la Ley rituaria y no debe entenderse que el principio de rogación ampararía una apreciación subjetiva de la parte actora sobre si existe o no tercer poseedor al que demandar cuando el Registro publica la existencia de un tercer poseedor inscrito. El art. 685.1 LEC habla de tercer poseedor, mientras que el art. 132.1 LH se refiere al tercer poseedor inscrito sin distinguir si tiene o no conocimiento el acreedor hipotecario. Es decir, la ley rituaria habla de tercer poseedor en sentido amplio, es decir, el inscrito y el no inscrito; del primero, el acreedor tiene conocimiento por la publicidad registral, del segundo, cuando hubiese acreditado el acreedor la adquisición. El art. 683 LEC permite cambios de domicilio, sin el consentimiento del acreedor, al deudor, al hipotecante no deudor y al tercer adquirente y a estos cambios de domicilio queda sometido el acreedor hipotecario en su actuación procesal, al quedar constancia en el Registro.
Dado que la conexión Hipoteca-Registro es absoluta, siendo el Registro el destinatario último de las actuaciones judiciales, y prevalente la legislación registral en las exigencias de acceso de documentación a los libros registrales, el mandato calificador del art. 132 LH resulta de cumplimiento obligado, por lo que procede apreciar el defecto procesal de no dirigir la demanda frente al titular registral, sea hipotecante no deudor (ver RDGRN de 27 de junio 2.011, BOE 17 de septiembre de 2.011) o tercer poseedor inscrito (con el alcance que configure la interpretación jurisprudencial – Rs. 23 de julio de 2.011).
QUINTO.- Por último, es necesario añadir que aunque el artículo 573-3º LEC, previsto para la ejecución dineraria, efectivamente solo exige notificar la cantidad exigible al deudor y fiador, al tratarse de un proceso de ejecución hipotecaria, lo que no puede pretenderse es dejar al tercer poseedor al margen y no darle la oportunidad, como se dijo en el razonamiento jurídico tercero de la resolución recurrida, de darle aviso del despacho de ejecución y del ejercicio de la acción judicial que se propone entablar, y hacerlo con antelación suficiente para poder evitarlo, regularizando su situación; y aunque como dice la parte, es ajeno al contrato, ese tercer poseedor no es deudor, resulta que en sede de ejecución hipotecaria, lo que precisamente se ejercita es una acción real y no personal, la ejecución se dirige frente a un bien del que es titular dominical y así, a los efectos de una posible negociación con el acreedor no es lo mismo, el momento procesal de la comunicación del vencimiento, que de la interposición de demanda, requerimiento de pago, o de subasta, donde la situación es más perentoria. No se deben favorecer interpretaciones de la ley que conduzcan a la más leve indefensión procesal y más cuando resulta posición de ventaja en la parte actora que no ha sido diligente en la consulta de la vigencia y estado de su derecho en el Registro.
BIBLIOGRAFIA:
1. www.notariosyregistradores.com. Diversos autores con sus comentarios a las resoluciones de la DRGN citadas.
2. Federico Adán Doménech. La práctica forense de la ejecución hipotecaria. Respuestas a sus principales problemas de aplicación. Revista de Internacional de estudios sobre derecho procesal y arbitraje. Núm 3. 2008
3. Manual de buenas prácticas procesales. Protocolo de colaboración entre el TJS Murcia y Colegio de Registradores de la Propiedad. 2012
4. Ramón Jiménez León. CUESTIONES PRACTICAS DE LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS. 2012.
5. Soraya Callejo Carrión. La pretensión de la ejecución hipotecaria. Tesis doctoral. UNED 2013.
6.- Alberto Martínez de Santos. Sobre la ejecución hipotecaria inmobiliaria. Ediciones Foro Jurídico. 2013
7.- Juan José Gómez de la Escalera. El tercer adquirente de bienes embargados o hipotecados como tercero procesal: La tercería registral. CGPJ, cuadernos de derecho judicial Nº 38. 1994.
Creo que ya existen argumentos para confeccionar el modelo que solicitas. En mi Juzgado se declara la nulidad y archivo con cancelación de la nota del art. 688 LEC.
Saludos!!
Si todos estos argumentos no te fueran bastantes aún hay más... (para el recurso para el supuesto de ampliar demanda)
PRIMERO.- El primer motivo, la posibilidad de ampliar la demanda en base al art. 555 LEC, ha de rechazarse pues ese precepto legal sólo se refiere a la acumulación de ejecuciones, procedimientos iniciado, pendientes entre el mismo acreedor ejecutante y mismo ejecutado, y en el supuesto de las ejecuciones hipotecarias, únicamente cuando se sigan para hacer efectivas otras garantías hipotecarias sobre los mismos bienes, y resulta evidente que no es el caso.
SEGUNDO.- La LEC establece unas Disposiciones Generales para la ejecución en los arts. 538 y siguientes, normas para la ejecución dineraria (arts- 571 y siguientes) y dentro de estas, unas “particularidades” en la ejecución sobre bienes hipotecados, y a su vez la Ley Hipotecaria regula también en sus artículos 126, 127 y 129 a 135 el procedimiento hipotecario, por lo que se impone una interpretación armónica del todo legal, incluyendo también la legislación hipotecaria.
La ejecución hipotecaria es pura ejecución, no se sigue contra el deudor, ni contra el último titular inscrito, ni por supuesto contra el poseedor actual, sino contra el propio bien hipotecado. Así de la LEC resulta además, que en este procedimiento ejecutivo “existen partes”: así el art. 538 LEC, al referirse a las “partes” en la ejecución forzosa, señala en su apartado 2.- 3º “Quien, sin figurar como deudor en el título ejecutivo, resulte ser propietario de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda en cuya virtud se procede...” es decir, puede ser demandado el tercer adquirente o tercer poseesor; así el apartado 2. del art. 538 LEC “...sólo podrá despacharse ejecución...”, lo cual supone el reconocimiento del principio de justicia rogada de los artículos 216 y 19 LEC y concordantes, si bien éste se exceptúa cuando la misma Ley dispone otra cosa o en beneficio de tercero; y en este sentido, podemos observar la particularidad del art. 685 LEC apartado uno “la demanda ejecutiva deberá dirigirse frente... al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados...”. “Podrá” potestativo frente a “deberá” obligatorio. Luego ya es exigencia de la Ley rituaria que la demanda se dirija frente al tercer poseedor; este artículo se está refiriendo a todo tercer poseedor, incluso al que vive al margen del Registro de la Propiedad, mientras que el art. 132 LH se refiere al tercer poseedor inscrito, por ello el tercer poseedor no inscrito deberá acreditar al acreedor la adquisición de dichos bienes, mientras que el titular dominical inscrito goza de la publicidad “erga omnes” (por lo que da noticia) y goza de la protección registral que enerva toda actuación en la que no haya sido objeto de demanda.
TERCERO.- El artículo 685-2 LEC indica como el título ejecutivo se acompañará de los documentos a que se refiere el art. 550 LEC y éste, en su apartado 4º, indica que se acompañen “los demás documentos que la Ley exija para el despacho de ejecución” y en correlación, el art. 130 LH “el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita y, dado su carácter constitutivo, sobre la base de los extremos contenidos en el asiento respectivo”; el cual, además, puede tener modificaciones y son admisibles siempre que estén registradas. De nuevo se corrobora con lo que con carácter general dice el art. 130 LH siendo necesario acreditar el contenido y vigencia del asiento y las modificaciones registrales, y esto porque sólo desde el Registro se determina el alcance del Derecho de Hipoteca, dado el carácter constitutivo de la inscripción (art. 1875 CC). En consecuencia, todas estas exigencias de la LEC y de la LH están imponiendo, en el momento de interponer la demanda, el contenido de los asientos registrales referidos a la hipoteca y que se hallen vigentes, pues todos los requerimientos y notificaciones tienen categoría de requisitos esenciales en orden a la tramitación del procedimiento para el que sirven, cuya regulación, a través del conjunto de reglas que lo integran, no sólo obedece a una mejor realización de los créditos hipotecarios, sino también a un propósito de conseguir una adecuada y efectiva protección de los intereses de los deudores.
El art. 126 y 127 LH (conservan su redacción anterior a la LEC 2.000) imponían como trámite previo al procedimiento judicial sumario el requerimiento al tercer poseedor, que ya aparecía con total claridad en la Ley Hipotecaria de 1.861 (art. 133) y en su Exposición de Motivos dice “ha de acudirse al deudor principal para que pague, antes de molestar al que por un título legítimo de adquisición, es dueño de la finca hipotecada”; y si requerido el tercer poseedor, éste tampoco paga, ni desampara los bienes, entonces el acreedor puede ya entablar acción ejecutiva contra los mismos bienes. Sólo el requerimiento previo autoriza al tercer poseedor para pagar, desamparar u oponerse, por tanto, considerado como parte respecto del procedimiento ( Rs. 3 febrero de 1992). Por otro lado, en el anterior art. 131 LH, entre los escritos acompañando la demanda, exigía el requerimiento de pago al tercer poseedor con antelación, pero no establecía expresamente que fuera demandado. Hoy, tras la reforma del 2.000, hemos visto como el art. 685 LEC establece que el tercer poseedor deberá ser demandado y el art. 132 LH impone al Registrador calificar si el tercer poseedor inscrito ha sido demandado, luego la normativa es más exigente que la anterior, siendo necesaria la interposición de demanda para la viabilidad del procedimiento, y como consecuencia, el requerimiento de pago es trámite obligado (art. 686 LEC) en el mismo auto que despache ejecución, salvo que se acredite haber efectuado extrajudicialmente en el domicilio vigente en el Registro, extremo este que deberá apreciar el juzgador, para lo que es necesario acreditar tal vigencia, como hemos dicho anteriormente.
El particularismo de la ejecución hipotecaria, donde el Registro de la Propiedad publica con carácter “erga omnes” una titularidad registral vigente, y un derecho de hipoteca con un alcance y contenido determinado y que ha de estar vigente, con sus últimas modificaciones. Luego las partes procesales de la ejecución están determinadas por la publicación tabular “erga omnes” que además está bajo la salvaguardia de los Tribunales (art. 1 LH). Por ello que la demanda deba ser dirigida por el titular de la Hipoteca (art. 685 LEC y 132 LH), pues no cabe acción por el titular no vigente del Derecho de Hipoteca, así como no puede accionarse prescindiendo del titular dominical registral vigente; sólo así quedaría válidamente establecida la relación jurídico-procesal y como dice el Tribunal Constitucional: “es al órgano judicial a quien le corresponde ex art. 24.1 CE (RCL 1978/2836) velar por los derechos de defensa de las partes en el seno del proceso, en concreto, como ya hemos tenido ocasión de señalar, por una correcta y escrupulosa constitución de la relación jurídico-procesal”. Las partes procesales necesariamente deben ser las que resulten de la publicidad “erga omnes”, pues sólo el contenido del Registro es el que existe en materia de Derecho de Hipoteca, dado el carácter constitutivo de la inscripción de este Derecho en el Registro de la Propiedad; frente al dominio y otros derechos reales que pueden vivir extrarregistralmente y su legitimación activa o pasiva queda por determinar al margen del Registro.
En el Derecho de Hipoteca, el carácter constitutivo de la inscripción en el Registro hace que la legitimación activa y pasiva del Derecho esté legalmente determinada por la publicidad registral y toda actuación procesal o de otra índole que desconozca esa titularidad publicada “erga omnes” no tendrá acceso a los libros registrales. Así, el acreedor hipotecario según escritura pública, puede no estar recogido en los libros o ser diferente al que publica el Registro; por ejemplo, una hipoteca unilateral cuya aceptación en documento público por el acreedor no ha sido inscrita; o una cesión del crédito hipotecario que no accede al Registro y ejercita procesalmente el derecho de hipoteca un acreedor distinto del publicado por el Registro: cualquier domicilio puede ser válido para actuar procesalmente en otros derechos reales, pero no con el Derecho de Hipoteca, que ha de ser el domicilio vigente en el Registro y cualquier modificación del Derecho de Hipoteca, aun recogido en el pertinente documento público, no produce efectos “erga omnes” si no resulta vigente de los libros registrales (art. 144 LH).
Pero además de la titularidad registral (activa y pasiva) del derecho de hipoteca, existe la titularidad del derecho de dominio del inmueble sujeto al gravamen hipotecario, y este propietario, una vez inscrito, goza de la protección registral que en este sentido se traduce en evitar el acceso al Registro de actuaciones procesales que puedan afectar a su titularidad y no resulte demandado en forma.
Está claro que la relación jurídico-procesal activa y pasiva está legitimada por los pronunciamientos registrales y su publicidad “erga omnes” impone la observancia de los mismos, dado que están bajo la salvaguardia de los Tribunales (art. 1 LH) y los principios de legitimación registral (art. 1.3, 20, 38 y 40 LH) y en concreto, el art. 132 LH obliga a calificar esa adecuada relación jurídico-procesal, defendiendo al titular registral no demandado.
CUARTO.- El art. 685.1 LEC dice que la “demanda deberá dirigirse ... frente al tercer poseedor … siempre que éste último hubiere acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes”; esta apreciación subjetiva puede quedar al margen del proceso o tener trascendencia en el mismo cuando menos con una manifestación sobre este extremo, pero en todo caso si resulta la existencia de un tercero, tendría el actor que soportar Las consecuencias genéricas de ser responsable de daños y perjuicios (art. 538.4 LEC) y también las Particularidades de la ejecución hipotecaria de la Ley de Enjuiciamiento Civil y más en concreto, el art. 132 LH, de atenerse a la calificación registral por no demandar al titular registral vigente. Y ello porque en el momento de consignar registralmente el procedimiento de apremio (art. 662 LEC) existen terceros adquirentes inscritos y el art. 132 LH y concordantes exigen del Registrador la calificación y defensa de estos titulares registrales.
Estos artículos están suponiendo una excepción al principio de rogación del artículo 19 LEC “... en beneficio de tercero” o mejor del interés general que resulta de la publicidad “erga omnes”. El titular del Derecho de Hipoteca debe tener una conducta diligente en el ejericio procesal de su derecho, la cual consiste en consultar la situación vigente de la hipoteca en el Registro, así como de la titularidad dominical del bien objeto del gravamen hipotecario y ello porque debe acreditar la vigencia y contenido jurídico de su derecho en el proceso ejecutivo, como resulta de la LEC. El único modo de entender acreditado la vigencia y contenido de los derechos inscritos en una fecha determinada es con un pronunciamiento del Registro mediante certificación registral y no con otros tipos de documentos públicos. Por lo que el corolario lógico es que al título ejecutivo se acompañe certificación registral porque implícitamente lo está exigiendo la Ley rituaria y no debe entenderse que el principio de rogación ampararía una apreciación subjetiva de la parte actora sobre si existe o no tercer poseedor al que demandar cuando el Registro publica la existencia de un tercer poseedor inscrito. El art. 685.1 LEC habla de tercer poseedor, mientras que el art. 132.1 LH se refiere al tercer poseedor inscrito sin distinguir si tiene o no conocimiento el acreedor hipotecario. Es decir, la ley rituaria habla de tercer poseedor en sentido amplio, es decir, el inscrito y el no inscrito; del primero, el acreedor tiene conocimiento por la publicidad registral, del segundo, cuando hubiese acreditado el acreedor la adquisición. El art. 683 LEC permite cambios de domicilio, sin el consentimiento del acreedor, al deudor, al hipotecante no deudor y al tercer adquirente y a estos cambios de domicilio queda sometido el acreedor hipotecario en su actuación procesal, al quedar constancia en el Registro.
Dado que la conexión Hipoteca-Registro es absoluta, siendo el Registro el destinatario último de las actuaciones judiciales, y prevalente la legislación registral en las exigencias de acceso de documentación a los libros registrales, el mandato calificador del art. 132 LH resulta de cumplimiento obligado, por lo que procede apreciar el defecto procesal de no dirigir la demanda frente al titular registral, sea hipotecante no deudor (ver RDGRN de 27 de junio 2.011, BOE 17 de septiembre de 2.011) o tercer poseedor inscrito (con el alcance que configure la interpretación jurisprudencial – Rs. 23 de julio de 2.011).
QUINTO.- Por último, es necesario añadir que aunque el artículo 573-3º LEC, previsto para la ejecución dineraria, efectivamente solo exige notificar la cantidad exigible al deudor y fiador, al tratarse de un proceso de ejecución hipotecaria, lo que no puede pretenderse es dejar al tercer poseedor al margen y no darle la oportunidad, como se dijo en el razonamiento jurídico tercero de la resolución recurrida, de darle aviso del despacho de ejecución y del ejercicio de la acción judicial que se propone entablar, y hacerlo con antelación suficiente para poder evitarlo, regularizando su situación; y aunque como dice la parte, es ajeno al contrato, ese tercer poseedor no es deudor, resulta que en sede de ejecución hipotecaria, lo que precisamente se ejercita es una acción real y no personal, la ejecución se dirige frente a un bien del que es titular dominical y así, a los efectos de una posible negociación con el acreedor no es lo mismo, el momento procesal de la comunicación del vencimiento, que de la interposición de demanda, requerimiento de pago, o de subasta, donde la situación es más perentoria. No se deben favorecer interpretaciones de la ley que conduzcan a la más leve indefensión procesal y más cuando resulta posición de ventaja en la parte actora que no ha sido diligente en la consulta de la vigencia y estado de su derecho en el Registro.
BIBLIOGRAFIA:
1. www.notariosyregistradores.com. Diversos autores con sus comentarios a las resoluciones de la DRGN citadas.
2. Federico Adán Doménech. La práctica forense de la ejecución hipotecaria. Respuestas a sus principales problemas de aplicación. Revista de Internacional de estudios sobre derecho procesal y arbitraje. Núm 3. 2008
3. Manual de buenas prácticas procesales. Protocolo de colaboración entre el TJS Murcia y Colegio de Registradores de la Propiedad. 2012
4. Ramón Jiménez León. CUESTIONES PRACTICAS DE LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS. 2012.
5. Soraya Callejo Carrión. La pretensión de la ejecución hipotecaria. Tesis doctoral. UNED 2013.
6.- Alberto Martínez de Santos. Sobre la ejecución hipotecaria inmobiliaria. Ediciones Foro Jurídico. 2013
7.- Juan José Gómez de la Escalera. El tercer adquirente de bienes embargados o hipotecados como tercero procesal: La tercería registral. CGPJ, cuadernos de derecho judicial Nº 38. 1994.
Creo que ya existen argumentos para confeccionar el modelo que solicitas. En mi Juzgado se declara la nulidad y archivo con cancelación de la nota del art. 688 LEC.
Saludos!!
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Veintiseis
- Mensajes: 121
- Registrado: Jue 05 Ene 2012 12:33 am
Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Hace poco se nos dio un caso similar: en la certificación de cargas apareció un tercer adquirente del inmueble hipotecado. El registrador en este caso añadió una nota a la certificación alegando la doctrina de la DGRN en el sentido de que el tercer poseedor debía de ser demandado expresamente ( vamos, que si no le constaba tal demanda no iba a inscribir el decreto de adjudicacion que pudiera dictarse).
A la vista de tal información la actor a directamente presentó un escrito sucinto( cuatro lineas) en el que se limitaba a pedir que se ampliara la demanda contra el tercer poseedor...y tan ancha se quedó.
Se le dijo que no había lugar a ampliación alguna, y que o bien se seguía el procedimiento adelante notificándole su existencia a ese tercero ,como dice la lec, eso si, diciéndole que sin perjuicio de la calificación que hiciera el registrador del decreto de adjudicación que en su dia se dictara, ya que incluso el tercero adquirió la finca un año antes de que el actor presentara la demanda, cosa que bien podía haber comprobado, o bien le quedaba la opción de desistir y presentar una nueva demanda en la que incluyera ya al tercer poseedor.
Finalmente fue lo que hizo, desistir y presentar una nueva.
A la vista de tal información la actor a directamente presentó un escrito sucinto( cuatro lineas) en el que se limitaba a pedir que se ampliara la demanda contra el tercer poseedor...y tan ancha se quedó.
Se le dijo que no había lugar a ampliación alguna, y que o bien se seguía el procedimiento adelante notificándole su existencia a ese tercero ,como dice la lec, eso si, diciéndole que sin perjuicio de la calificación que hiciera el registrador del decreto de adjudicación que en su dia se dictara, ya que incluso el tercero adquirió la finca un año antes de que el actor presentara la demanda, cosa que bien podía haber comprobado, o bien le quedaba la opción de desistir y presentar una nueva demanda en la que incluyera ya al tercer poseedor.
Finalmente fue lo que hizo, desistir y presentar una nueva.
Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Gracias de nuevo Randomize; los argumentos que expones son suficientes para fundamentar la nulidad. ¡Y también la apelación y la casación! 
Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Así es, veintiséis, sabio consejo le diste al letrado 
Sísifo, Randomize te lo ha explicado de forma magnífica. La opción que planteas supone en la práctica permitir una ampliación subjetiva de la demanda, concediendo a la parte ejecutante una subsanación artificiosa para enmendar su error en orden a configurar de forma correcta la legitimación pasiva. Por cierto, la jurisprudencia del TS relativa al tercer poseedor es ciertamente curiosa, por los vaivenes o tumbos que va dando. Sé perfectamente que la jurisprudencia de la DGRN no es vinculante, pero es que hay secciones de AP cuyas resoluciones en temas hipotecarios resultan francamente asombrosas, por su escaso rigor técnico jurídico.
Sísifo, Randomize te lo ha explicado de forma magnífica. La opción que planteas supone en la práctica permitir una ampliación subjetiva de la demanda, concediendo a la parte ejecutante una subsanación artificiosa para enmendar su error en orden a configurar de forma correcta la legitimación pasiva. Por cierto, la jurisprudencia del TS relativa al tercer poseedor es ciertamente curiosa, por los vaivenes o tumbos que va dando. Sé perfectamente que la jurisprudencia de la DGRN no es vinculante, pero es que hay secciones de AP cuyas resoluciones en temas hipotecarios resultan francamente asombrosas, por su escaso rigor técnico jurídico.
Et in Arcadia ego
Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Hola a todos!
No hay motivo sisifo, lo hago con mucho gusto, y tienes razón. Creo que son argumentos muy difíciles de rebatir.
Ventiseis, pienso que es la postura correcta, desistirse. No obstante, hay abogad@s tremendamente obstinad@s en "ampliar la demanda de ejecución" lo cual, creo recordar, únicamente está permitido en el supuesto del art. 578 LEC para el vencimiento de nuevos plazos, y en el caso que se expone, es claro que no tiene acogida. Pero sin duda lo que mas sorpresa causa, que también la he visto, es la "sugerencia" que hace el registrador sobre la necesidad de demandar a ese tercer poseedor cuando expide la certificación. Pienso que dicha "sugerencia" está fuera de lugar y rebasa con creces la función calificadora que les permite el art. 100 RH. Y es que en base a esa repetida "sugerencia-consejo" se motiva mas de un recurso que no prosperará (y trabajo que genera), y la parte ejecutante, de ninguna manera alcanzará a comprender la razón cuando se le deniega la posibilidad de ampliar la demanda -siguiendo el consejo del Registro- por muchos razonamientos que le expongas , pues parece que lo que dice ese funcionario es orden imperativa que el Juzgado deba acatar.
Saludos!
No hay motivo sisifo, lo hago con mucho gusto, y tienes razón. Creo que son argumentos muy difíciles de rebatir.
Ventiseis, pienso que es la postura correcta, desistirse. No obstante, hay abogad@s tremendamente obstinad@s en "ampliar la demanda de ejecución" lo cual, creo recordar, únicamente está permitido en el supuesto del art. 578 LEC para el vencimiento de nuevos plazos, y en el caso que se expone, es claro que no tiene acogida. Pero sin duda lo que mas sorpresa causa, que también la he visto, es la "sugerencia" que hace el registrador sobre la necesidad de demandar a ese tercer poseedor cuando expide la certificación. Pienso que dicha "sugerencia" está fuera de lugar y rebasa con creces la función calificadora que les permite el art. 100 RH. Y es que en base a esa repetida "sugerencia-consejo" se motiva mas de un recurso que no prosperará (y trabajo que genera), y la parte ejecutante, de ninguna manera alcanzará a comprender la razón cuando se le deniega la posibilidad de ampliar la demanda -siguiendo el consejo del Registro- por muchos razonamientos que le expongas , pues parece que lo que dice ese funcionario es orden imperativa que el Juzgado deba acatar.
Saludos!
Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Hola todos!
Hola newzel
, no ví tu respuesta. Totalmente de acuerdo. Aunque las resoluciones de la DGRN son recurribles mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria, creo que no merece la pena, la pérdida de tiempo plantear la demanda -tramitar toda la ejecución hipotecaria, calificación registral, calificación sustitutoria, recurso ante la DGRN y luego demandar (y a lo mejor no te dan la razón)- Lo fácil: desistir y nueva demanda.
Hola newzel
, no ví tu respuesta. Totalmente de acuerdo. Aunque las resoluciones de la DGRN son recurribles mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria, creo que no merece la pena, la pérdida de tiempo plantear la demanda -tramitar toda la ejecución hipotecaria, calificación registral, calificación sustitutoria, recurso ante la DGRN y luego demandar (y a lo mejor no te dan la razón)- Lo fácil: desistir y nueva demanda.Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Totalmente de acuerdo. Cierto que son argumentos difíciles de rebatir, pero los vuestros no lo son menos. 
En cuanto que los más fácil es desistir, por supuesto. Pero, a ver con cómo le explica el abogado al Banco que tiene que pagar otra vez la tasa judicial, que tiene que cancelar la nota registral, y que tiene que nuevamente que pedir la certificación de dominio y cargas, todo por no haber comprobado antes de demandar quien era el titular registral, y claro que provean la provisión al efecto . Esto a los bancos no les gusta. Tiene que ser aprobado nuevamente por gente que entiende de números, no de derecho. Por ello, puede que a algún abogado, (que nadie entienda que me meto con la profesión) le sea más fácil decir, que hay un Juez o un Secretario que no tiene ni 
idea y recurrir, aunque suponga retrasar la ejecución.
En cuanto que los más fácil es desistir, por supuesto. Pero, a ver con cómo le explica el abogado al Banco que tiene que pagar otra vez la tasa judicial, que tiene que cancelar la nota registral, y que tiene que nuevamente que pedir la certificación de dominio y cargas, todo por no haber comprobado antes de demandar quien era el titular registral, y claro que provean la provisión al efecto
. Esto a los bancos no les gusta. Tiene que ser aprobado nuevamente por gente que entiende de números, no de derecho. Por ello, puede que a algún abogado, (que nadie entienda que me meto con la profesión) le sea más fácil decir, que hay un Juez o un Secretario que no tiene ni idea y recurrir, aunque suponga retrasar la ejecución.Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Que menos que antes de poner una demanda de EJH el abogado pida por 3 miserables euros o 9 si lo hace por internet, nota simple donde comprobar dominio y cargas.
Me han llegado a solicitar EJH de fincas ya liberalizadas por el propio ejecutante y todo porque en su día fueron hipotecadas en un mismo préstamo. Menuda bronca tuve con SSª por este asunto, yo quería archivar y la otra con mas miedo que siete viejas.
Para quien no es diligente en su trabajo, que sufra las consecuencias.
Así que al archivo directo.
Me han llegado a solicitar EJH de fincas ya liberalizadas por el propio ejecutante y todo porque en su día fueron hipotecadas en un mismo préstamo. Menuda bronca tuve con SSª por este asunto, yo quería archivar y la otra con mas miedo que siete viejas.
Para quien no es diligente en su trabajo, que sufra las consecuencias.
Así que al archivo directo.
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Invitado
Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Que sucede si el tercer poseedor inscrito y requerido de pago presenta escritura notarial de venta de la finca hipotecada en fecha anterior a la presentación de la demanda a un tercero que no ha inscrito su derecho?
Ese tercero no inscrito que intervención tiene en el procedimiento? o no tiene porque tener ninguna?
Me gustaría por favor oír vuestras opiniones. Me planteo notificarle la existencia del procedimiento, porque entiendo que el requerimiento no cabe, dado que no ha inscrito su derecho.
Y seguiría el tercer poseedor inscrito que vendió su finca teniendo la cualidad de tercer poseedor?
Ese tercero no inscrito que intervención tiene en el procedimiento? o no tiene porque tener ninguna?
Me gustaría por favor oír vuestras opiniones. Me planteo notificarle la existencia del procedimiento, porque entiendo que el requerimiento no cabe, dado que no ha inscrito su derecho.
Y seguiría el tercer poseedor inscrito que vendió su finca teniendo la cualidad de tercer poseedor?
Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Hola invitado. Échale un vistado al hilo que creé en guías y jurisprudencia titulado A vueltas con el tercer poseedor. Ojo que, si bien la jurisprudencia es casi unánime, choca con la DGRN. Habla antes con tu juez que es quien, en definitiva ha de resolver la legitimación.
Et in Arcadia ego
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Invitado
Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
Muchas gracias newzel me ha sido de muchísima utilidad, si tenía intención de notificarle al tercero no inscrito la existencia del procedimiento por aplicación del ar. 689 en relación con el art. 659 de la LEC. Hemos requerido de pago al deudor que inicialmente era el propietario de la finca, al tercer poseedor inscrito y ahora el administrador concursal de este último se descuelga con una escritura de dación en pago a favor de un tercero no inscrito, y no se si a estas alturas cabría otro requerimiento de pago, o serviría con la notificación de la existencia del procedimiento.
Os dejo un enlace muy interesante sobre el tercer poseedor
http://www.notariosyregistradores.com/d ... 9-posicion
Muchas gracias de verdad
Os dejo un enlace muy interesante sobre el tercer poseedor
http://www.notariosyregistradores.com/d ... 9-posicion
Muchas gracias de verdad
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Invitado
Re: Deudor, hipotecante no deudor y tercer poseedor. Opinion
BUenos días,
¿Me podeis dar una opinion sobre el siguiente supuesto?
- Un Crédito hipotecario de 2001 - Prestatario Sr. "A" - Hipotecante No deudor Sr. "B" - En el año 2007 se vende la Finca al Sr. "C".
- El credíto está impagado.
- Por mi parte, tengo claro que hay que demandar a Sr. "A" (deudor no hipotecante) y al Sr. "C" (Tercer poseedor)
¿Pero entendeis que debe demandarse, en base a la literalidad del 685 LEC, al Sr. "B", que fue quién constituyó hipoteca sobre una finca de su propiedad en garantia de deuda ajena, pero que actualente ya no es titular?
Gracias anticipadas y saludos
¿Me podeis dar una opinion sobre el siguiente supuesto?
- Un Crédito hipotecario de 2001 - Prestatario Sr. "A" - Hipotecante No deudor Sr. "B" - En el año 2007 se vende la Finca al Sr. "C".
- El credíto está impagado.
- Por mi parte, tengo claro que hay que demandar a Sr. "A" (deudor no hipotecante) y al Sr. "C" (Tercer poseedor)
¿Pero entendeis que debe demandarse, en base a la literalidad del 685 LEC, al Sr. "B", que fue quién constituyó hipoteca sobre una finca de su propiedad en garantia de deuda ajena, pero que actualente ya no es titular?
Gracias anticipadas y saludos