Hola a todos, este es mi problema
Tengo que dictar un decreto de adjudicación de una finca rústica arrendada. El contrato de arrendamiento se presentó antes de la subasta, decretando el juez el derecho de los arrendatarios a ocupar la finca. Por error no se introdujo en el edicto publicado la condición de ocupada, aunque el ejecutante sabiéndolo solicita que se decrete el remate a su favor.
¿Debo decretar la nulidad de las actuaciones desde el momento de la publicación del edicto? ¿Tengo que poner en el decreto de adjudicación que la finca está ocupada con título que les legitima a ocuparla, darle la posesión al ejecutante y ya está? ¿Tengo que hacer averiguaciones en el contrato del arrendamiento para determinar por cuanto tiempo tiene que tolerar el nuevo propietario a los arrendatarios, o como nada se ha determinado en el auto que permitía su posesión yo no tengo nada que decir?
Mil gracias por la existencia de este foro.
No os podéis ni imaginar lo útil que està resultando para mi en mis comienzos.
Adjudicación finca arrendada
Moderadores: Top Secre, Terminatrix
No se deben retrotraer actuaciones si la adjudicataria es conocedora de la situación posesoria del inmueble. Te cito parte de un decreto que dicté:
"La ratio legis de los artículos 661.2 y 675 de la Ley Procesal Civil no es otra que “…optimizar el resultado de la ejecución forzosa para el acreedor ejecutante, informar a los postores de la situación ocupacional de la finca en aras a facilitar el cálculo de sus posturas y garantizar el derecho de los ocupantes del inmueble, sin merma de la eficacia de la ejecución” (AAP de Barcelona, Sección 13ª, de 1 de septiembre de 2009, ponente Ilma. Sra. Gomis Masque e Id. Cendoj 08019370132009100435). Ni nos encontramos en la fase de adjudicación (art. 675), ni la ejecutante ha estimado necesario hacer uso de su derecho a promover el incidente del art. 661.2 de la LEC.
Ni siquiera la infracción del art. 661.1 perjudica la tutela judicial efectiva del ocupante, sino de la ejecutante o del eventual adjudicatario. Así lo reconoce la Exposición de Motivos de la LEC cuando afirma que “…se ordena que en el anuncio de la subasta se exprese, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble, para que los eventuales postores puedan evaluar las dificultades que encontraría un eventual desalojo.”"
Si la ejecutante era sabedora de la situación arrendaticia del inmueble y pretende la adjuicación del bien siendo bien consciente de ello, no hay indefensión alguna, según el auto citado y la Exposición de Motivos de la LEC.
Ten bien presente que cuando dictes el decreto de adjudicación, en lugar del usual "...cuya situación posesoria no consta..."
deberás consignar que el inmueble se halla ocupado, en virtud de arrendamiento celebrado por... y -nombre inquilino-.
"La ratio legis de los artículos 661.2 y 675 de la Ley Procesal Civil no es otra que “…optimizar el resultado de la ejecución forzosa para el acreedor ejecutante, informar a los postores de la situación ocupacional de la finca en aras a facilitar el cálculo de sus posturas y garantizar el derecho de los ocupantes del inmueble, sin merma de la eficacia de la ejecución” (AAP de Barcelona, Sección 13ª, de 1 de septiembre de 2009, ponente Ilma. Sra. Gomis Masque e Id. Cendoj 08019370132009100435). Ni nos encontramos en la fase de adjudicación (art. 675), ni la ejecutante ha estimado necesario hacer uso de su derecho a promover el incidente del art. 661.2 de la LEC.
Ni siquiera la infracción del art. 661.1 perjudica la tutela judicial efectiva del ocupante, sino de la ejecutante o del eventual adjudicatario. Así lo reconoce la Exposición de Motivos de la LEC cuando afirma que “…se ordena que en el anuncio de la subasta se exprese, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble, para que los eventuales postores puedan evaluar las dificultades que encontraría un eventual desalojo.”"
Si la ejecutante era sabedora de la situación arrendaticia del inmueble y pretende la adjuicación del bien siendo bien consciente de ello, no hay indefensión alguna, según el auto citado y la Exposición de Motivos de la LEC.
Ten bien presente que cuando dictes el decreto de adjudicación, en lugar del usual "...cuya situación posesoria no consta..."
deberás consignar que el inmueble se halla ocupado, en virtud de arrendamiento celebrado por... y -nombre inquilino-.
Aguda intervención. Totalmente de acuerdo.
Ademas de lo expuesto por "cagjuz", y a la vista de la cuestión con la que se ha habierto este hilo, quisiera plantear algunos puntos que la forera "ccp" quizás debiera tener en cuenta en los trámites posteriores:
- Resuelta la cuestión del derecho de los arrendatarios a permanecer en la finca, cabe preguntarse si será necesario, para inscribir el decreto de adjudicación en el Registro de la Propiedad, justificar que se han realizado a dichos ocupantes las notificaciones a que se refiere el art. 22 de la LAR. (derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente). Hay que tener en cuanta que a los Sres. Registradores no se les escapa una.
- Es necesario/posible por el Secretario dar posesión de la finca al adjudicatario, estándo esta, valga la redundancia, poseída por los arrendatarios, o habrá que esperar a que finalice el derecho de los ocupantes a permanecer en la finca.
Es un supuesto que todavía no se me ha planteado a pesar del incremento de adjudicaciones y posesiones en los últimos tiempos. Espero vuestras opiniones.
Ademas de lo expuesto por "cagjuz", y a la vista de la cuestión con la que se ha habierto este hilo, quisiera plantear algunos puntos que la forera "ccp" quizás debiera tener en cuenta en los trámites posteriores:
- Resuelta la cuestión del derecho de los arrendatarios a permanecer en la finca, cabe preguntarse si será necesario, para inscribir el decreto de adjudicación en el Registro de la Propiedad, justificar que se han realizado a dichos ocupantes las notificaciones a que se refiere el art. 22 de la LAR. (derechos de tanteo, retracto y adquisición preferente). Hay que tener en cuanta que a los Sres. Registradores no se les escapa una.
- Es necesario/posible por el Secretario dar posesión de la finca al adjudicatario, estándo esta, valga la redundancia, poseída por los arrendatarios, o habrá que esperar a que finalice el derecho de los ocupantes a permanecer en la finca.
Es un supuesto que todavía no se me ha planteado a pesar del incremento de adjudicaciones y posesiones en los últimos tiempos. Espero vuestras opiniones.