EJH: falta coincidencia adjudicación con RP

[necesitovacaciones]

Ejecución de hipoteca a promotor sobre solar, garantizando la financiación concedida para construir una edificación. Aportada la certificación se comprueba que la hipoteca esta subsistente y sin cancelar pero se describe la finca como edificio industrial o nave. Se pide la ejecución contra el solar, se subasta el solar y se adjudica el solar. El RP no inscribe el decreto. El ejecutante pide adición haciendo constar que las fincas son coincidentes (no lo veo). No consta que la garantía hipotecaria se extendió a la obra nueva. ¿veis alguna posible solución a esto?

[necesitovacaciones]

Aclaro el tema:
-Ejecución hipotecaria sobre solar.
-Se recibe certificación art. 688. No se advierte la modificación de la descripción de la finca (nave industrial).
-Se adjudica el solar.
-El Registrador califica el defecto como insubsanable (por aplicación de los principios registrales de tracto sucesivo y de integridad de la garantía)
Me planteo:
-nulidad de actuaciones y archivo en virtud del art. 688.3
-expediente de dominio para la reanudación del tracto.
ayuda please

[necesitovacaciones]

a ver si orando un poco san newzel o el bendito randomize escuchan mi plegaria

[necesitovacaciones]

[sisifo]

Hola. Según entiendo por tu exposición, el Registrador denegó la inscripción del decreto por considerar insubsanable el defecto. No veo para que quiere el ejecutante una adición al testimonio del decreto. Tales diligencias las expide el Secretario cuando el defecto sea subsanable, que no es el caso.

Opino que el proceso hipotecario está procesalmente bien tramitado: has adjudicado lo que se ha ejecutado, por lo que el ejecutante si pretende la inscripción no deberá dirigirse al Secretario judicial solicitando adiciones, sino interponer recurso contra la calificación ante la DGRN o impugnarlo ante los Juzgados de la capital de la provincia (Art. 324 L.H.), o bien instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis L.H. (Art. 19 bis L.H.)

Ojo. El recurso también puede interponerlo el Secretario Judicial (Art. 325 L.H.).

[Maricarmen]

Creo que la pelota no está en tu lado. La tiene el ejecutante.

Como bien dice sisifo, no ha lugar a la adicion al haberse calificado el defecto como insusanable, pudiendo la parte si a su derecho conviene efectuar "interponer recurso contra la calificación ante la DGRN o impugnarlo ante los Juzgados de la capital de la provincia (Art. 324 L.H.), o bien instar la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis L.H. (Art. 19 bis L.H.)"(sisifo ok), o bien instar en la jurisdiccion civil demanda declarativa( lo construido accede al suelo sin perjuicio de las posibles indemnizaciones al constructor)

[Randomize]

Hola a todos!

necesitovacaciones, leí en su momento el inicio del hilo, pero simplemente lo olvidé hasta que volví a verlo ayer.

De todas formas ya te han contestado de forma excelente, una vez más, tanto sisifo como Maricarmen.

Sin embargo, y aún teniendo en cuenta que no conozco a fondo la calificación registral, parece ser que es debido a un problema de la extensión objetiva de la hipoteca, se hipotecó el solar y ahora en él hay una nueva edificación “nave industrial”

La obligación garantizada no es objeto de la hipoteca, sino presupuesto de la misma; sin obligación no podría existir garantía, siendo ésta accesorio de aquélla. Por ello, la verdadera y propia extensión objetiva de la hipoteca lo es solamente en cuanto al bien y al derecho hipotecado y no en cuento al crédito, del que existe extensión objetiva.
- El objeto primario, base y fundamento de cualquier relación jurídico-inmobiliaria es el bien inmueble en su materialidad, con independencia de su correcta o deficiente descripción instrumental. Como consecuencia, cualquiera que sea la modalidad objetiva de la hipoteca, sólo existirá garantía si existe físicamente la cosa sobre la que se impone, y en la forma en que exista tal cosa.
- El objeto secundario consiste en el derecho real que se haya hipotecado (el dominio, la nuda propiedad, el usufructo, etc.). En esta ocasión la extensión objetiva de la hipoteca dependerá de la naturaleza, caracteres y facultades que definan el derecho subjetivo sujeto a la garantía.
- Los artículos 109 a 113 LH establecen el ámbito objetivo material de la garantía real, aplicable a toda clase de hipotecas, cualquiera que sea el derecho real sobre el que se impongan, y en el ámbito jurídico natural, la hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad (ordinarias, de lujo o recreo), adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiera. Igualmente se extiende al importe las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que los motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca (su inscripción), y asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública. Si cualquiera de esta indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligación asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la hipoteca, se depositará su importe en la forma que convengan los interesados o, en defecto de convenio, en la establecida en los artículos 1176 y siguientes del Código Civil (art. 106 y 110 LH).
- También se extiende al exceso de cabida de finca hipotecada que se haya hecho constar en el Registro que se haya inscrito con posterioridad a aquella.
- La hipoteca no se extiende, salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, a los terrenos agregados, salvo por accesión natural; a los edificios de nueva construcción; a los objetos muebles colocados permanentemente en la finca, a no ser que no puedan separase de la misma sin quebranto de la materia o deterioro del objeto; a los frutos, cualquiera que sea su situación, incluso los pendientes, y a las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de extinguirse el cumplimiento de la obligación garantizada.
La circunstancia de que la hipoteca no se extienda, excepto pacto expreso en contrario a los edificios de nueva construcción donde antes no los hubiere, no deja de suscitar complejos interrogantes, para cuya solución parece lo más conveniente atenerse a las reglas que proporciona el art. 113 LH, y no deja de ser insólito que la hipoteca no se extienda por pacto expreso a lo que se excluye en el art. 111 LH, por lo que las verdaderas limitaciones al alcance de la garantía se producen en la práctica cuando aparecen terceros adquirentes.
- Si aparece el llamado “tercer poseedor”, la hipoteca no se hará extensiva a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos y otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo (art. 112 LH).
- El tercer poseedor, dueño de dichas accesiones no hipotecadas podrá exigir su importe o retener los objetos en que consistan, si esto último pudiera hacerse sin menoscabo del valor del reto de la finca.
Si opta por lo primero, exigir su importe, no podrá detener el cumplimiento de la obligación garantizada con la excusa de hacer efectivo su derecho, sino que cobrará lo que le corresponda con el valor de la finca una vez que se haya realizado.
- En el caso de que las accesiones o mejoras no puedan separarse de la finca sin menoscabo de la misma, su dueño cobrará su importe, aunque la cantidad restante no baste para cubrir el crédito hipotecario, más si pueden separarse y su dueño hubiera optado por no llevárselas, se enajenarán con separación del predio, y su precio, tan sólo, quedará a disposición de dicho dueño (art. 113 LH)
Conforme destaca la jurisprudencia, las limitaciones al ámbito de la hipoteca en beneficio de tercero, únicamente operarán si las mejoras o accesiones se han costeado por el nuevo dueño, con independencia de que aparezcan o no inscritas en el Registro de la Propiedad (STS 2 de enero de 1991) en términos semejantes se manifiesta la DGRN en resolución de 6 de febrero de 1986, al señalar la innecesariedad de proceder a declarar la obra nueva existente sobre la finca, para que pueda acceder al Registro una hipoteca constituida sobre la misma. Es más, aún cuando no se declare tal obra nueva, es acertado plasmar en la escritura su existencia, a fin de acreditar la circunstancia de su existencia frente a posibles terceros.

Y para todos aquellos que encuentren de interés lo que aquí se trata, dejo este enlace que aborda toda la cuestión e incluso el modo de ejecutar la hipoteca no extendida ciertas accesiones y mejoras. Completa bibliografía e índice cronológico de jurisprudencia. Magnífico documento.
http://abogadosceuta.es/data/documents/ ... ciones.pdf

[necesitovacaciones]

Gracias a los tres por contestar (M.Carmen que siempre estas ahí), el tema se las trae. Hoy han presentado un recurso. Os comentaré como queda el tema

[Terminatrix]

Y para todos aquellos que encuentren de interés lo que aquí se trata, dejo este enlace que aborda toda la cuestión e incluso el modo de ejecutar la hipoteca no extendida ciertas accesiones y mejoras. Completa bibliografía e índice cronológico de jurisprudencia. Magnífico documento.
http://abogadosceuta.es/data/documents/ ... ciones.pdf

Excelente post, pardiez.
Con tu permiso, me llevo el artículo que acompañas al subforo de ARTÍCULOS y GUÍAS.