Planteo la siguiente cuestión:
Ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual. Se celebra subasta sin postores y me pide el ejecutante la adjudicación por el 60% del valor de tasación. Le requiero para liquidar intereses y costas y comprobar que lo debido por todos los conceptos es inferior al 70%, tal y como establece el artículo 671 de la LEC.
Se realizan la liquidación y la tasación (con la limitación del 5%) y compruebo que sumado principal, intereses y costas, el total es inferior en unos 2000 euros al 60% del valor de tasación.
En la certificación de cargas no constan acreedores posteriores, pero sí una nota posterior a la hipoteca,de suspensión de una anotación de embargo, por defecto subsanable.
Mi dudas son si debe pedirse una nueva certificación de cargas para comprobar si realmente se llegó a anotar ese embargo y por tanto, existen acreedores posteriores, y en segundo lugar, cómo realizar esa adjudicación, si resulta que es inferior a lo adeudado.
Adjudicación inferior a 60%
Moderadores: Top Secre, Terminatrix
Re: Adjudicación inferior a 60%
¿Alguno de los compañeros expertos en procedimientos de ejecución hipotecaria que tenemos por el foro, puede decirme como solucionar mis dudas?
Re: Adjudicación inferior a 60%
Buenas tardes, MOSQUERO, no soy compañero ni experto (para éso están Randomize, newzel y otros ilustres), pero es que no entiendo la primera parte: la deuda es inferior al 70%, por tanto la adjudicación es por el 60%. Si la duda es qué poner en el decreto, otros te lo dirán mejor.
Y del sobrante, opino que, si no se ha espabilado el presunto embargante (obvio conocedor de tu ejecución), no tienes porqué ir actualizando la certificación de cargas.
Saludos, y salvo mejor criterio.
Y del sobrante, opino que, si no se ha espabilado el presunto embargante (obvio conocedor de tu ejecución), no tienes porqué ir actualizando la certificación de cargas.
Saludos, y salvo mejor criterio.
Re: Adjudicación inferior a 60%
Hola Mosquero, es como indica Jotaerre. Sólo te deben interesar los acreedores posteriores que aparecen en la certificación de cargas, habiendo anotado o inscrito su derecho antes de la fecha de expedición de dicha certificación. Y en cuanto a los demás posteriores, sólo en el caso de que se personen en el procedimiento. Esto último suele suceder en el caso de órganos de gestión tributaria de las Diputaciones Provinciales.
Et in Arcadia ego
Re: Adjudicación inferior a 60%
Hola a todos. 
Me voy a atrever Mosquero a contestar a las cuestiones que planteas, aunque vaya por delante que nunca se me planteó este supuesto.
1.- ¿Hay que pedir nueva certificación de cargas? Entiendo que no. Si la pides en base al Art. 688, el Registrador la va a denegar al constar nota marginal de expedición de una certificación anterior. Si requieres al ejecutante para que la pida él y la aporte, creo que se puede negar pues no es un gasto que deba soportar. Ahora bien, si estoy contigo en que esa anotación por suspensión si debe producir sus efectos en la ejecución hipotecaria, pues puede haberse convertido en anotación de embargo si se ha subsanado el defecto que fue causa de la suspensión (por ej. notificación al cónyuge, caso de que la finca fuera ganancial).
Por tanto, en base a los datos que conocemos (la existencia de un presunto acreedor posterior), opino que sí se debería requerir al ejecutante para que consignara el exceso de adjudicación (2.000 €). El ejecutante tiene dos opciones:
a) consignar el exceso, en cuyo caso haríamos constar en el decreto de adjudicación la existencia de sobrante a disposición de acreedores posteriores inscritos. Si la anotación por suspensión se convirtió en anotación de embargo, una vez le sea notificado al titular del gravamen la existencia de sobrante, se personará en la ejecución hipotecaria.
b) Consultar el Registro, y si la anotación por suspensión caducó por no haberse subsanado en tiempo, aportar la oportuna certificación que acredite la inexistencia de acreedores posteriores inscritos. En este caso también deberá consignar el exceso para su entrega al deudor (salvo que dicho deudor esté declarado en concurso o no sea propietario de los bienes). Conforme al Art. 132.4º L.H. el valor de lo vendido o adjudicado ha de ser igual o inferior al importe total del crédito del actor, y en caso de haberlo superado, deberá consignarse el exceso a disposición de los acreedores posteriores. Y a falta de tales acreedores, el remanente habrá de entregarse al ejecutado (Arts. 672 y 692 LEC).
2.- ¿Cómo realizar la adjudicación? Mosquero, dices en tu intervención “si resulta que es inferior a lo adeudado”. Sin embargo, por los datos que aportas se deduce lo contrario, es decir, que el precio de adjudicación es superior a lo adeudado: El precio de adjudicación supera en 2.000 euros la deuda por todos los conceptos (por ello ha de consignarse el exceso). No veo ningún problema a la hora de dictar el decreto: precio de adjudicación, 60% del valor de tasación, haciendo constar que el exceso se ha consignado por el acreedor.
Saludos.
Me voy a atrever Mosquero a contestar a las cuestiones que planteas, aunque vaya por delante que nunca se me planteó este supuesto.
1.- ¿Hay que pedir nueva certificación de cargas? Entiendo que no. Si la pides en base al Art. 688, el Registrador la va a denegar al constar nota marginal de expedición de una certificación anterior. Si requieres al ejecutante para que la pida él y la aporte, creo que se puede negar pues no es un gasto que deba soportar. Ahora bien, si estoy contigo en que esa anotación por suspensión si debe producir sus efectos en la ejecución hipotecaria, pues puede haberse convertido en anotación de embargo si se ha subsanado el defecto que fue causa de la suspensión (por ej. notificación al cónyuge, caso de que la finca fuera ganancial).
Por tanto, en base a los datos que conocemos (la existencia de un presunto acreedor posterior), opino que sí se debería requerir al ejecutante para que consignara el exceso de adjudicación (2.000 €). El ejecutante tiene dos opciones:
a) consignar el exceso, en cuyo caso haríamos constar en el decreto de adjudicación la existencia de sobrante a disposición de acreedores posteriores inscritos. Si la anotación por suspensión se convirtió en anotación de embargo, una vez le sea notificado al titular del gravamen la existencia de sobrante, se personará en la ejecución hipotecaria.
b) Consultar el Registro, y si la anotación por suspensión caducó por no haberse subsanado en tiempo, aportar la oportuna certificación que acredite la inexistencia de acreedores posteriores inscritos. En este caso también deberá consignar el exceso para su entrega al deudor (salvo que dicho deudor esté declarado en concurso o no sea propietario de los bienes). Conforme al Art. 132.4º L.H. el valor de lo vendido o adjudicado ha de ser igual o inferior al importe total del crédito del actor, y en caso de haberlo superado, deberá consignarse el exceso a disposición de los acreedores posteriores. Y a falta de tales acreedores, el remanente habrá de entregarse al ejecutado (Arts. 672 y 692 LEC).
2.- ¿Cómo realizar la adjudicación? Mosquero, dices en tu intervención “si resulta que es inferior a lo adeudado”. Sin embargo, por los datos que aportas se deduce lo contrario, es decir, que el precio de adjudicación es superior a lo adeudado: El precio de adjudicación supera en 2.000 euros la deuda por todos los conceptos (por ello ha de consignarse el exceso). No veo ningún problema a la hora de dictar el decreto: precio de adjudicación, 60% del valor de tasación, haciendo constar que el exceso se ha consignado por el acreedor.
Saludos.
Re: Adjudicación inferior a 60%
Hola a todos!
Excelentes y precisas respuestas no te faltan MOSQUERO, comparto todas ellas y me sumo al debate con permiso de Jotaerre, newzel y sisifo 
Analicemos la pregunta paso a paso.
1.- Se solicita la adjudicacion por el 60% del tipo y resulta que la deuda por todos los conceptos es inferior en 2000,00 €. Con independencia de que existan o no acreedor posteriores, la ejecutante debe consignar obligatoriamente esos 2000,00 € por ser su deuda inferior al precio de adjudicación.
2.- En la certificación de cargas no constan acreedores posteriores, pero sí una nota posterior a la hipoteca, de suspensión de una anotación de embargo, por defecto subsanable.
Los efectos, entre otros –facultades dispositivas del ejecutado, cierre registral, etc.-, que produce la nota marginal de expedición de la certificación del art. 688 LEC vienen determinados claramente en el art. 132-2º LH cuando dice “… a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la notificación”.
Los titulares de cargas posteriores no tienen que ser notificados de la existencia de la ejecución. Para ellos la nota produce el efecto de notificación sobre la base de la publicidad registral.
Por lo expuesto, ese embargante conoce la existencia de la ejecución. El hecho de que se haya suspendido la anotación del embargo por defecto subsanable no le exime de la notificación, incluso hay que considerar que los embargos existen desde que se decretan –art. 587 LEC- con independencia de que se hayan adoptado medidas de garantía o publicidad de la traba es decir: que no lo hubiera inscrito, subsanado el defecto dentro de plazo como establece el art. 17 LH y se anote otro «Prior tempore potior iure». Es más lo único que se ha practicado es un asiento de presentación - no es una anotación ni inscripción- a fecha de expedición de la certificación, y la única consecuencia que genera es la que cita el art. 17 LH: que no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.
Por lo tanto, no constando la anotación del embargo, no existe ese derecho posterior a favor del embargante que menciona el art. 692 LEC –no es un acreedor posterior regitral-, y únicamente debería tenerse en cuenta si hubiera solicita el embargo del sobrante, lo cual parece que no ha ocurrido.
3.- Mi dudas son si debe pedirse una nueva certificación de cargas para comprobar si realmente se llegó a anotar ese embargo y por tanto, existen acreedores posteriores, y en segundo lugar, cómo realizar esa adjudicación, si resulta que es inferior a lo adeudado.
Nadie te aportará la certificación porque hay que pagarla, a la ejecutante le da igual pues el sobrante a ella no va destinado, y no es una carga que debamos nosotros asumir, sino el titular del crédito posterior en cumplimiento de lo que establece el art. 672 LEC.
¿Qué hacer entonces?
PRIMERO.- Requerir a la parte ejecutante para que consigne la diferencia entre el precio ofrecido y la deuda.
SEGUNDO.- Hay varias opciones:
1.- Después de la firmeza de la adjudicación, entregar el sobrante al propietario del bien.
2.- Esperar a que el decreto de adjudicación se haya inscrito (se debe devolver un duplicado del mandamiento del art. 674 LEC), el Registro hará, si procede, las notificaciones del art. 143 RH, y de no solicitarse embargo de sobrante, proceder conforme al punto 1.
3.- Poner un edicto en el tablón de anuncios para que quien se considere con derecho al remanente que pudiera quedar tras el pago a los acreedores posteriores podrá promover el incidente previsto en el apartado 2 del artículo 672.
Cualquiera de ellas, entiendo que son posibles, aunque yo aplicaría directamente el punto 1.
Excelentes y precisas respuestas no te faltan MOSQUERO
, comparto todas ellas y me sumo al debate con permiso de Jotaerre, newzel y sisifo Analicemos la pregunta paso a paso.
1.- Se solicita la adjudicacion por el 60% del tipo y resulta que la deuda por todos los conceptos es inferior en 2000,00 €. Con independencia de que existan o no acreedor posteriores, la ejecutante debe consignar obligatoriamente esos 2000,00 € por ser su deuda inferior al precio de adjudicación.
2.- En la certificación de cargas no constan acreedores posteriores, pero sí una nota posterior a la hipoteca, de suspensión de una anotación de embargo, por defecto subsanable.
Los efectos, entre otros –facultades dispositivas del ejecutado, cierre registral, etc.-, que produce la nota marginal de expedición de la certificación del art. 688 LEC vienen determinados claramente en el art. 132-2º LH cuando dice “… a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la notificación”.
Los titulares de cargas posteriores no tienen que ser notificados de la existencia de la ejecución. Para ellos la nota produce el efecto de notificación sobre la base de la publicidad registral.
Por lo expuesto, ese embargante conoce la existencia de la ejecución. El hecho de que se haya suspendido la anotación del embargo por defecto subsanable no le exime de la notificación, incluso hay que considerar que los embargos existen desde que se decretan –art. 587 LEC- con independencia de que se hayan adoptado medidas de garantía o publicidad de la traba es decir: que no lo hubiera inscrito, subsanado el defecto dentro de plazo como establece el art. 17 LH y se anote otro «Prior tempore potior iure». Es más lo único que se ha practicado es un asiento de presentación - no es una anotación ni inscripción- a fecha de expedición de la certificación, y la única consecuencia que genera es la que cita el art. 17 LH: que no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.
Por lo tanto, no constando la anotación del embargo, no existe ese derecho posterior a favor del embargante que menciona el art. 692 LEC –no es un acreedor posterior regitral-, y únicamente debería tenerse en cuenta si hubiera solicita el embargo del sobrante, lo cual parece que no ha ocurrido.
3.- Mi dudas son si debe pedirse una nueva certificación de cargas para comprobar si realmente se llegó a anotar ese embargo y por tanto, existen acreedores posteriores, y en segundo lugar, cómo realizar esa adjudicación, si resulta que es inferior a lo adeudado.
Nadie te aportará la certificación porque hay que pagarla, a la ejecutante le da igual pues el sobrante a ella no va destinado, y no es una carga que debamos nosotros asumir, sino el titular del crédito posterior en cumplimiento de lo que establece el art. 672 LEC.
¿Qué hacer entonces?
PRIMERO.- Requerir a la parte ejecutante para que consigne la diferencia entre el precio ofrecido y la deuda.
SEGUNDO.- Hay varias opciones:
1.- Después de la firmeza de la adjudicación, entregar el sobrante al propietario del bien.
2.- Esperar a que el decreto de adjudicación se haya inscrito (se debe devolver un duplicado del mandamiento del art. 674 LEC), el Registro hará, si procede, las notificaciones del art. 143 RH, y de no solicitarse embargo de sobrante, proceder conforme al punto 1.
3.- Poner un edicto en el tablón de anuncios para que quien se considere con derecho al remanente que pudiera quedar tras el pago a los acreedores posteriores podrá promover el incidente previsto en el apartado 2 del artículo 672.
Cualquiera de ellas, entiendo que son posibles, aunque yo aplicaría directamente el punto 1.
Re: Adjudicación inferior a 60%
No te quejarás, Mosquero, los expertos han respondido a tu invocación.
Solo añadiría que, por reducción al absurdo, si al actualizar la información registral apareciese un tercer embargo distinto al suspendido, estarías en la misma disyuntiva, y así periódicamente, por éso es mejor dejarlo tal cual.
Saludos,
Última edición por Jotaerre el Jue 12 Nov 2015 3:31 pm, editado 1 vez en total.
Re: Adjudicación inferior a 60%
Muchísimas gracias por vuestras magistrales intervenciones.
Sísifo, como bien dices, cometí un error en la redacción del mensaje, y efectivamente, el importe de adjudicación es superior a lo adeudado por todos los conceptos.
Tenía más o menos claro que el ejecutante iba a tener que requerir al ejecutante para consignar el exceso, pero mi mayor problema era esa posible anotación de embargo posterior.
Creo que esperaré a la anotación en el Registro del decreto de adjudicación y si no se persona ningún acreedor posterior a reclamar el sobrante, lo entregaré al ejecutado.
Sísifo, como bien dices, cometí un error en la redacción del mensaje, y efectivamente, el importe de adjudicación es superior a lo adeudado por todos los conceptos.
Tenía más o menos claro que el ejecutante iba a tener que requerir al ejecutante para consignar el exceso, pero mi mayor problema era esa posible anotación de embargo posterior.
Creo que esperaré a la anotación en el Registro del decreto de adjudicación y si no se persona ningún acreedor posterior a reclamar el sobrante, lo entregaré al ejecutado.