Deducción de cargas anteriores (666 LEC)

[Invitado]

La consulta puede parecer tonta pero yo aún acabo de aterrizar.
En una ENJ embargo un inmueble, la certificación de cargas indica que tiene una carga anterior, concretamente un embargo acordado por otro juzgado.
Voy a sacar a subasta el inmueble pues atendiendo a la certificación de cargas la deuda anterior es pequeña, pero ahora bien, he exhortado al Juzgado de la primera carga para que me indiquen si su deuda ha sido ya satisfecha y me han contestado que no, es más, ha aumentado por el paso del tiempo, pero en el Registro no consta esa mayor cantidad.
Mi pregunta es, la dedución de cargas la hago con las cantidades que constan en el Registro o tengo en cuenta la cantidad que me dice el Juzgado que queda pendiente en su ejecución.
Gracias

[Jotaerre]

Buenos días, Invitado, no es tonta, porque para contestarla has de recurrir al 578.3, al 613.4, al 657.3, aparte de al 666.1, claro.
De ellos resultaría que a quien hay que oficiar es al acreedor anterior, no al Juzgado, y que su respuesta constará en el expediente a disposición de los interesados, pero no afectará a la liquidación de cargas si no se ha inscrito la variación de la anterior, a instancia del acreedor o de tu ejecutante.
Saludos,

[CIVILIST@]

Efectivamente, hay que tener en cuenta que el nuevo adquirente se subroga exclusivamente en las cantidades que constan en el Registro de la Propiedad. La cantidad que exceda atañe únicamente a las partes...

Por cierto, que en muy pocas ocasiones se solicita la ampliación de las cantidades en el Registro aunque lo permite el 613.4 de la LEC, lo cual es más que recomendable en las ejecuciones antiguas que han generado importantes intereses...

[Invitado]

muchas gracias

[alydan]

No soy letrado de la administración de justicia ni abogado.
He participado varias veces en este foro dando mi opinión a determinados asuntos aquí expuestos ofreciendo mi visión que, por cierto no es muy desacertada, ya que me preocupo de saber, aprender y enseñar.
Este foro me parece de una necesidad extrema, así que felicito a los que lo mantienen y a los que intervienen porque ofrecen opiniones y soluciones que sería muy difícil obtener por otro medio y de forma tan rápida.
Hace unas fechas abrí una "discusión" que titulé [sucesión procesal y venta del crédito ejecutado]. Alguien opinó que era letrado y entonces se cerró el hilo de discusión.
Lo abrí porque en mi actividad profesional se me presentó un caso y me hubiese gustado conocer la opinión de tan ilustres moderadores e intervinientes. Lamentablemente se cerró. Creo que si no se hubiese cerrado y se hubiera intervenido y aportado opiniones, todos habríamos aprendido algo.
No obstante sigo leyendo las intervenciones que aquí se producen y me veo en la necesidad de intervenir, concretamente con el tema actual.
No comparto lo que aquí se ha dicho.
Aunque literalmente el art. 613.3 dice lo que dice, hay que tener mucho cuidado. El no descontar del avalúo la cantidad que ya sea el juzgado ya sea el acreedor, manifieste, puede crear serios problemas porque el valor a efectos de subasta tiene que ser la diferencia entre el valor de tasación y las responsabilidades anteriores por las que responde la finca.
Esto que se ha dicho aquí de que el adjudicatario responde de las cantidades anotadas en el Registro de la Propiedad y que a efectos de subasta solo tienen que restarse dichas cantidades y que las ciertas y certificadas solo sirven para que tengan conocimiento los licitadores, pero no para restarlas del avalúo puede dar lugar a muchos y serios problemas.
Como siempre se dice que para muestras un botón, os propongo que leáis la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1 Número de resolución 824/2013 identificacion Cendoj 28079110012013100733
Saludos a todos y felicidades por el foro

[Jotaerre]

Hola, alydan, mucho gusto, y muy interesante la STS, pero no resuelve el tema porque no quiere entrar a interpretar el 613.3 (son unos cachondos, los del TS) sino sólo en el tema del error judicial.
Y resuelve que el adquirente no era de buena fe (de cajón: esposa de un abogado, casualmente del ejecutado...), pero no que a la liquidación de cargas deba restarse lo que exceda del despacho de ejecución.
Es más, ya dije que esa información estará en el expediente judicial a disposición de los interesados (su buena fe se presume, salvo que se demuestre que se ha instruido de los autos), pero la LEC no obliga a más al LAJ, sino que responsabiliza a las partes.
Saludos,

[newzel]

Hola a todos. Se trata de una controversia que viene ya de antiguo. Hay AP que se inclinan por la cantidad que consta en el RP, y otras por la cantidad que efectiva y materialmente se debe al acreedor preferente. Ahí debes decidir, tú invitado. Hay argumentos a favor y en contra de una y otra postura que fácilmente podrás encontrar en cualquier base de datos.

En cuanto al oficio, en efecto, yo entiendo que debe remitirse directamente al acreedor preferente, no al Juzgado que lleve la ejecución.

[Jotaerre]

Hola, newzel, ¿te refieres a que debe restarse en la liquidación de cargas, o a la responsabilidad del adjudicatario aunque no se haya restado?
Saludos,

[newzel]

Hola Jotaerre La respuesta puede referirse a ambas. Piensa en una liquidación de cargas en la que:

1.- anotación embargo A a favor de TSGG, prorrogada por anotación C
2. anotación embargo B a favor de ejecutante en una ETJ
3.- anortación embargo D a favor de AEAT
4.- anotación embargo E a favor de ejecutante en otra ETJ

Se acuerda la acumulación de ambas ETJ. La liquidación de cargas debe practicarse, con ocasión del importe debido por las cargas anteriores respecto de los embargos B y E. Si se han ampliado los embargos de la TGSS y de la AEET, pero no se ha llevado el mandamiento al RP en el ínterin, ¿qué importe habrá que tener en cuenta? ¿El debido o sólo el del embargo? Pues aunque resulte sorprendente, no hay opinión unánime en las AP

[CIVILIST@]

Pues aunque resulte sorprendente, no hay opinión unánime en las AP

Newzel, dado que conoces la jurisprudencia, ¿cuál dirías que es la posición mayoritaria?. Gracias.

La consulta puede parecer tonta pero yo aún acabo de aterrizar.

Desde luego, no lo era, tiene miga y calado jurídico

[alydan]

Claro, pero resulta que tenemos la siguiente controversia:
Avalúo: 10.000 - cargas previas anotadas en el registro 6.000,00 Tipo de subasta 4.000,00
La deuda actual por las cargas preferentes asciende según nos han comunicado a 11.000,00 y así lo hacemos saber en el anuncio de la subasta.
El adjudicatario haciendo uso de lo que determina el 613.3 se dirige al juzgado que entiende la carga precedente y consigna la cantidad de 4.000,00 euros y solicita el levantamiento del embargo. Acto seguido el acreedor se opone argumentando que la deuda real era conocida por el adjudicatario y que por lo tanto no está protegido por el art. 34 de la Ley hipotecaria y, obviamente, el juzgado lo acepta.
Si leéis la Sentencia del Tribunal Supremo, este Alto Tribunal no ve descabellado que si el adjudicatario conocía el importe a que ascendía la deuda previa, no estaba protegido por el Art. 34 de la L.H. y da la razón al juzgado que niega la cancelación por el importe solo anotado en el Registro.
Qué se ha conseguido al no deducir el importe total de la carga precedente, pues en el mejor de los casos una nulidad de actuaciones. Que el adjudicatario haya adquirido un bien cuyo valor es negativo y por si fuera poco tener un asunto empantanado varios años.
Para evitar estos casos, lo ideal sería deducir del avalúo las cargas e importes ciertos y no los que aparecen anotados

[Jotaerre]

Es que en tu ejemplo está la solución: que se haga saber en el edicto la carga real, o al menos que el Juzgado permita estudiar bien los expedientes ( y no miro a nadie...).
Pero creo que en el portal no hay campo para ello, y con decir que algunos hacen constar como deuda 0,01€ por mor de la LPD...
Saludos,

[Invitado]

¿Y en el supuesto de que en la ejecución que se sigue en el otro juzgado, cuya carga es anterior fuese un particular?Se le requiere para que indique la deuda existente. Pero puede que el particular por cualquier circunstancia o mienta o se equivoque. Minoraríamos la deuda conforme a lo que indica el anterior acreedor o con lo que consta en el Registro? Se supone que lo que no consta en el registro no puede perjudicar a terceros de buena fe, o bien aquel otro principio que señala que lo que no consta en el registro no existe para terceros de buena fe.
Es algo que se me ocurre en relación con la divergencia entre la no concordancia entre la realidad registral y la realidad extraregistral. Creo que se debería minorar la deuda conforme a los datos del registro y no conforme a lo que diga el acreedor para evitarnos problemas a nosotros y al posible adjudicatario.