Hola a todos:
Tengo que decidir sobre el destino del sobrante en una ejecución hipotecaria, por un mismo crédito, sobre dos fincas, A y B.
La finca B es vivienda habitual de un hipotecante no deudor y fiador.
Tipos de subasta: A 141.400 €; B 168.100 €
Precio adjudiciación: A, 84.840 € (60%); B, 117.670 (70%)
Crédito total: 179.135,95
Sobrante (exceso del precio sobre el crédito total): 23.374,05 €
Responsabilidad hipotecaria: total 240.750 € A, 144.450 (60%); B, 96.300 (40%)
Acreedores posteriores:
El propio adjudicatario es titular de otra hipoteca posterior en cada finca y
presenta certificación del crédito subistente por la finca A, superior al sobrante, que reclama íntegro.
El deudor hipotecante de la finca A ha fallecido y uno de los dos hipoecantes de la Finca B también.
El hipotecante de la finca B no deudor reclama 15.354,54 € del sobrante (por una regla de 3, en proporción a lo que representa el precio de adjudicación de la finca B respecto del crédito total y alega que el crédito se pactó para adquirir la finca A.
Espero haberlo expuesto claramente.
Estoy superado, no sé muy bien como decidir.
No sé si se os ha presentado algo parecido. Es mi primera vez.
Agradecco de antemano vuestro criterio sobre como distribuir el sobrante.
Saludos a todos
EJH sobre dos fincas y distribución sobrante
Moderadores: Top Secre, Terminatrix
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Chavalito
Re: EJH sobre dos fincas y distribución sobrante
He seguido mirando por ahi y no encuentro nada al respecto.
Incluso he mirado en el blog estupendo de newzel, pero lo que trata es otra cuestión, sobre la preferencia respecto del sobrante.
Saludos
Incluso he mirado en el blog estupendo de newzel, pero lo que trata es otra cuestión, sobre la preferencia respecto del sobrante.
Saludos
Re: EJH sobre dos fincas y distribución sobrante
Hola chavalito. 
Parece que tienes un asunto un poco complejo, debido a diversas variables concurrentes: vivienda habitual, hipotecante no deudor, dos fincas, sobrante, etc.
Intentaré responder a tu cuestión con los datos que expones, aunque para más seguridad y precisión en la respuesta deberías aportar otros:
a) acta de liquidación del saldo, desglosada en cada uno de los conceptos reclamados (intereses ordinarios, capital, demoras y comisiones en su caso).
b) responsabilidad hipotecaria por cada concepto y finca (aportas la responsabilidad total de cada finca).
c) importe de la liquidación de intereses y de la tasa de costas, y respecto de éstas últimas si has practicado la reducción al 5% que exige el Art. 575.1 bis LEC, y si dicha reducción se ha aplicado sólo a la vivienda habitual o a las dos fincas.
Volviendo al problema que planteas, se deduce de lo expuesto que ya has dictado el decreto de adjudicación, dado que el ejecutante ya te está reclamando el sobrante ¿Es así? Te digo esto porque no sólo parece haber un exceso del precio sobre el crédito (23.374,05 €), sino que entiendo que ha habido un exceso de adjudicación en relación con la responsabilidad hipotecaria de la finca b:
Responsabilidad finca b): 96.300 € (40%)
Precio de adjudicación finca b) 117.670 €.
De todas formas, parece extraño que la finca b) tenga un precio de tasación superior a la finca a), y sin embargo su responsabilidad hipotecaria sea menor, aunque supuestos más raros se han visto.
Otro aspecto que habría que aclarar es que dices que el propio adjudicatario es titular de otra hipoteca posterior “en cada finca”, y sin embargo solo presenta certificación del crédito subsistente por la finca a) ¿No será que esa segunda hipoteca grava también la finca b? Si no es así, y la segunda hipoteca ya no está vigente respecto de la finca b) o el acreedor no justifica su subsistencia, ciertamente el hipotecante no deudor tiene derecho al sobrante.
¿Cuánto sobrante le corresponde? Salvo que haya entendido mal los datos que has aportado, le correspondería no los 15.354,54 € que reclama, ni los 23.374,05 € que dices que hay de sobrante, sino 46.015,62 € que se corresponden con la diferencia entre el precio de adjudicación de la finca b) 117.670,00 € y el crédito que se reclama respecto de dicha finca y que asciende a 71.654,38 € (40% del crédito total). Incluso el sobrante puede ser mayor, pues como expuse anteriormente ha habido un exceso de adjudicación respecto de la responsabilidad de la finca b, pero para despejar este extremo nos faltan los datos de la responsabilidad por cada concepto
A la finca a no le corresponde ningún sobrante puesto que no se ha generado un exceso de adjudicación (crédito finca a: 107.481,57 €, mientras que el precio de adjudicación sólo alcanzó los 84.840 €, por lo que incluso quedaría una deuda pendiente a cargo del ejecutado deudor, no del hipotecante, y respecto de la finca a de 22.641,57 €).
Dices también que el deudor de la finca a) ha fallecido. Ello no impide que el ejecutante pueda continuar la ejecución conforme al Art 579 por la deuda pendiente respecto de finca a) frente a sus sucesores y frente a los fiadores.
En cuanto al fallecimiento de uno de los hipotecantes no deudores (finca b), nada impide a sus sucesores y al otro titular reclamar el sobrante.
Soy consciente que te he soltado un tremendo rollo, y que puede que te haya liado más de lo que estabas. En todo caso el siguiente hilo puede ayudarte en esta cuestión.
Saludos
Distribución deuda varias fincas
Parece que tienes un asunto un poco complejo, debido a diversas variables concurrentes: vivienda habitual, hipotecante no deudor, dos fincas, sobrante, etc.
Intentaré responder a tu cuestión con los datos que expones, aunque para más seguridad y precisión en la respuesta deberías aportar otros:
a) acta de liquidación del saldo, desglosada en cada uno de los conceptos reclamados (intereses ordinarios, capital, demoras y comisiones en su caso).
b) responsabilidad hipotecaria por cada concepto y finca (aportas la responsabilidad total de cada finca).
c) importe de la liquidación de intereses y de la tasa de costas, y respecto de éstas últimas si has practicado la reducción al 5% que exige el Art. 575.1 bis LEC, y si dicha reducción se ha aplicado sólo a la vivienda habitual o a las dos fincas.
Volviendo al problema que planteas, se deduce de lo expuesto que ya has dictado el decreto de adjudicación, dado que el ejecutante ya te está reclamando el sobrante ¿Es así? Te digo esto porque no sólo parece haber un exceso del precio sobre el crédito (23.374,05 €), sino que entiendo que ha habido un exceso de adjudicación en relación con la responsabilidad hipotecaria de la finca b:
Responsabilidad finca b): 96.300 € (40%)
Precio de adjudicación finca b) 117.670 €.
De todas formas, parece extraño que la finca b) tenga un precio de tasación superior a la finca a), y sin embargo su responsabilidad hipotecaria sea menor, aunque supuestos más raros se han visto.
Otro aspecto que habría que aclarar es que dices que el propio adjudicatario es titular de otra hipoteca posterior “en cada finca”, y sin embargo solo presenta certificación del crédito subsistente por la finca a) ¿No será que esa segunda hipoteca grava también la finca b? Si no es así, y la segunda hipoteca ya no está vigente respecto de la finca b) o el acreedor no justifica su subsistencia, ciertamente el hipotecante no deudor tiene derecho al sobrante.
¿Cuánto sobrante le corresponde? Salvo que haya entendido mal los datos que has aportado, le correspondería no los 15.354,54 € que reclama, ni los 23.374,05 € que dices que hay de sobrante, sino 46.015,62 € que se corresponden con la diferencia entre el precio de adjudicación de la finca b) 117.670,00 € y el crédito que se reclama respecto de dicha finca y que asciende a 71.654,38 € (40% del crédito total). Incluso el sobrante puede ser mayor, pues como expuse anteriormente ha habido un exceso de adjudicación respecto de la responsabilidad de la finca b, pero para despejar este extremo nos faltan los datos de la responsabilidad por cada concepto
A la finca a no le corresponde ningún sobrante puesto que no se ha generado un exceso de adjudicación (crédito finca a: 107.481,57 €, mientras que el precio de adjudicación sólo alcanzó los 84.840 €, por lo que incluso quedaría una deuda pendiente a cargo del ejecutado deudor, no del hipotecante, y respecto de la finca a de 22.641,57 €).
Dices también que el deudor de la finca a) ha fallecido. Ello no impide que el ejecutante pueda continuar la ejecución conforme al Art 579 por la deuda pendiente respecto de finca a) frente a sus sucesores y frente a los fiadores.
En cuanto al fallecimiento de uno de los hipotecantes no deudores (finca b), nada impide a sus sucesores y al otro titular reclamar el sobrante.
Soy consciente que te he soltado un tremendo rollo, y que puede que te haya liado más de lo que estabas. En todo caso el siguiente hilo puede ayudarte en esta cuestión.
Saludos
Distribución deuda varias fincas
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Chavalito
Re: EJH sobre dos fincas y distribución sobrante
En primer lugar, dar las gracias a sisifo. Ese hilo que me sugieres es el que me sonaba, pro no daba con él. Muchísmas gracias. Aunque me lo he vuelto a leer (varias veces, es un placer leer a maestros como newzel y randomize o como tú y un lujo de compañeros, que ayudan, y con un nivel técnico juridico y de sentido común excelso) tu sola contestación me ha sido suficiente.
También pido perdón por no haber respondido antes, ayer me fue imposible, pero por fín hoy he podidio dedicar un buen rato a ello. No veía la hora de aboradarlo con tu ayuda (aunque la hipotecante no deudora, madre del deudor principal fallecido y viuda del otro avalista, que se encuentra en situación de especial vulnerabilidad, ha conseguido de la ejecutante la suspensión del lanzamiento de la finca B). Gracias.
A continuación expongo todos los datos disponibles, la revisión de lo actuado y los recálculos del caso expuesto (Pido perdón por la extensión, pero me parece que puede tener mayor interés poder seguir paso a paso al tratarse de un caso concreto).
Al final indico la conclusión a la que he llegado. Sin querer abusar de tu generosidad, no dudes en hacerme cualquier observación, sea para confirmar el acierto o no, en tu opinión.
- PRÉSTAMO HIPOTECARIO para adquirir finca A: 180.000 €
GARANTÍA: Dos fincas, A (titular dominical: el deudor principal) y B (Titular dominical: sus avalistas e hipotecantes no deudores)
RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA distribuida por fincas y conceptos:
(60%) Finca A: 144.450 (108.000 ppal; 8.100 int rem; 125.500 Int demora; 12.960 costas y Otros gastos 3.240)
(40%) Finca B: 96.300 (72.000 ppal; 5.400, int rem; 8.100, ints demora; 8.640 costas y 2.160 otros gastos)
TIPOS SUBASTA: Finca A: 141.400 €; Finca B: 168.100 €.
- ACTA FEHACIENTE LIQUIDACIÓN SALDO (sin desglose por finca, no se le exigió previo al despacho): 155.560,58 (152.299,81 capital, 3.110,99 ints, 149,78 ints demora).
- AUTO DESPACHO: 155.560,58 € (por ppal, e ints vencidos a fecha liquidación saldo, sin desglosar por finca -no lo presentó y no se le exigió-. No se despachó por el presupuesto para ints y costas. No se solicitó y no se acordó).
- PRECIO OBTENIDO EN SUBASTA, sin postores, adjudicación ambas fincas al actor:
Finca A: 84.840 € (un 60% del tipo)
Finca B: 117.670 € (un 70% del tipo) la ejecutante se aquietó al requerimiento judicial de mínimo de adjudicación por ser vivienda habitual, de la hipotecante no deudora -inicialmente pretendía quedárselo por el 60%).
PRECIO TOTAL OBTENIDO EN EL PROCEDIMIENTO (por las dos fincas): 202.510 €
- IMPORTE DEL CRÉDITO LIQUIDO DEFINITIVO ADEUDADO AL ACREEDOR EN EL PROCEDIMIENTO: 179.135,95 (suma del principal despachado, 155.560,58 € + Intereses generados en la ejecución, 15.365,34 € + Costas devengadas en la ejecución, 8.210,03 €, el límite del 5% del 575.1.bis sí se aplicó -en toda la tasación-)
- EXCESO DEL PRECIO DE ADJUDICACIÓN (obtenido en total por las 2 fincas) respecto del crédito (total, adeudado por todos los conceptos) , se requirió al ejecutante que consignase 05 (y lo efectuó) en la CDCJ esta diferencia: 23.374 €.
- ACREEDORES POSTERIORES:
Finca A, por este orden: la propia ejecutante es titular de una hipoteca posterior y la TGSS de un embargo A.
Finca B, no hay (no como por error -lo siento- se dijo al abrir el hilo).
- DECRETO ADJUDICACIÓN: se dictó adjudicando al ejecutante ambas fincas por el precio (global) de 179.135,95 €, importe que se dice destinado a la completa satisfacción del crédito de la actora, ordenando las cancelaciones registrales correspondientes y quedando retenido el sobrante consignado de 23.374,05 €, que se distribuirá conforme al art. 692 LEC.
- INCIDENTE DESTINO SOBRANTE. Transcurridos 30 días concedidos conforme al art. 672.2:
Sólo la ejecutante presenta liquidación relativa a la subsistencia y exigibilidad del crédito posterior sobre la finca A por un importe de 56.962,12 €.
La TGSS no contesta.
La hipotecante de la finca B, no deudora, reclama parte del sobrante, que cifra en 15.354,54 € que dice obtener de: "la aplicación de una simple regla aritmética de tres entre la totalidad de la deuda (principal e intereses) reclamados por la actora que asciende a 179.135 euros, así como el valor de la adjudicación de la finca A (84.840 euros) y el valor de adjudicación de la finca B (117.670 euros), es decir: 179.135 x 84.840 : 117.670 = 15.354,54 euros." (SIC- yo he repasado estas operaciones y no me da, ni por asomo, el mismo resultado-)
2.- DESTINO DEL REMANENTE (654 LEC).
PREVIO.- Como no hay liquidación de deuda desglosada por finca, dividir la deuda total (179.135,95 €) conforme a los porcentajes de distribución de la responsabilidad (finca A, 60% y Finca B, 40%). .
Crédito de la FINCA A 107.481,57 €. Los 84.840,00 € obtenidos se destinan al pago de lo adeudado al ejecutante, sin exceder de los respectivos límites máximos de responsabilidad hipotecaria, según el siguiente desglose:
Intereses ordinarios: 1.866,59 € (60% de 3.110,99). Pendiente: 0,00 €
Capital: 82.973,41 € al pago de 91.379,89 € ( 60% de 152.299,81). Pendiente: 8.406,48 €
Intereses de demora: No hay remanente. 89,86 € (60 % de 149,78) + 9.219,20 € (60 % de 15.365,34). Pendiente: 9.309,06 €
Costas: (60 % de 8.210,03) Pendiente: 4.926,01 €
DEUDA PENDIENTE FINCA A: 22.641,57 €.
Crédito de la FINCA B 71.654,38 €. Los 117.670,00 € obtenidos se destinan al pago de lo adeudado al ejecutante, sin exceder de los respectivos límites máximos de responsabilidad hipotecaria, según el siguiente desglose:
Intereses ordinarios: 1.244,40 € (40% de 3.110,99). Pendiente: 0,00 €
Capital: 60.919,92 € ( 40% de 152.299,81). Pendiente: 0,00 €
Intereses de demora: 6.206,05 € (40 % de 149,78 + 15.365,34). Pendiente: 0,00 €
Costas: 3.284,01 (40 % de 8.210,03) Pendiente: 0,00 €
SOBRANTE FINCA B: 46.015,62 €.
CONCLUSIÓN
Después de la anterior revisión y recálculo, puede considerarse que el Decreto de adjudicación de 20/5/2015 (consentido y no recurrido por ninguna de las partes personadas) adolece de un error material manifiesto, en cuanto declara plenamente satisfecho el crédito de la actora (sin distinguir por fincas y trasvasando, erróneamente, parte del precio de la finca B, al crédito de la finca A, por encima de los límites de responsabilidad hipotecaria) y la existencia y retención de un sobrante consignado de 23.374,05 € (cuando, en realidad, queda una deuda pendiente por la finca A de 22.641,57 € y un sobrante de la finca B que corresponde a la hipotecante no deudora de 46.015,62 €, faltando por consignar en la CDCJ 23.374,05 €, para lo que deberá ser requerido en plazo), que puede ser rectificado, de oficio, en cualquier momento, conforme al art. 214.3 LEC.
También pido perdón por no haber respondido antes, ayer me fue imposible, pero por fín hoy he podidio dedicar un buen rato a ello. No veía la hora de aboradarlo con tu ayuda (aunque la hipotecante no deudora, madre del deudor principal fallecido y viuda del otro avalista, que se encuentra en situación de especial vulnerabilidad, ha conseguido de la ejecutante la suspensión del lanzamiento de la finca B). Gracias.
A continuación expongo todos los datos disponibles, la revisión de lo actuado y los recálculos del caso expuesto (Pido perdón por la extensión, pero me parece que puede tener mayor interés poder seguir paso a paso al tratarse de un caso concreto).
Al final indico la conclusión a la que he llegado. Sin querer abusar de tu generosidad, no dudes en hacerme cualquier observación, sea para confirmar el acierto o no, en tu opinión.
- PRÉSTAMO HIPOTECARIO para adquirir finca A: 180.000 €
GARANTÍA: Dos fincas, A (titular dominical: el deudor principal) y B (Titular dominical: sus avalistas e hipotecantes no deudores)
RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA distribuida por fincas y conceptos:
(60%) Finca A: 144.450 (108.000 ppal; 8.100 int rem; 125.500 Int demora; 12.960 costas y Otros gastos 3.240)
(40%) Finca B: 96.300 (72.000 ppal; 5.400, int rem; 8.100, ints demora; 8.640 costas y 2.160 otros gastos)
TIPOS SUBASTA: Finca A: 141.400 €; Finca B: 168.100 €.
- ACTA FEHACIENTE LIQUIDACIÓN SALDO (sin desglose por finca, no se le exigió previo al despacho): 155.560,58 (152.299,81 capital, 3.110,99 ints, 149,78 ints demora).
- AUTO DESPACHO: 155.560,58 € (por ppal, e ints vencidos a fecha liquidación saldo, sin desglosar por finca -no lo presentó y no se le exigió-. No se despachó por el presupuesto para ints y costas. No se solicitó y no se acordó).
- PRECIO OBTENIDO EN SUBASTA, sin postores, adjudicación ambas fincas al actor:
Finca A: 84.840 € (un 60% del tipo)
Finca B: 117.670 € (un 70% del tipo) la ejecutante se aquietó al requerimiento judicial de mínimo de adjudicación por ser vivienda habitual, de la hipotecante no deudora -inicialmente pretendía quedárselo por el 60%).
PRECIO TOTAL OBTENIDO EN EL PROCEDIMIENTO (por las dos fincas): 202.510 €
- IMPORTE DEL CRÉDITO LIQUIDO DEFINITIVO ADEUDADO AL ACREEDOR EN EL PROCEDIMIENTO: 179.135,95 (suma del principal despachado, 155.560,58 € + Intereses generados en la ejecución, 15.365,34 € + Costas devengadas en la ejecución, 8.210,03 €, el límite del 5% del 575.1.bis sí se aplicó -en toda la tasación-)
- EXCESO DEL PRECIO DE ADJUDICACIÓN (obtenido en total por las 2 fincas) respecto del crédito (total, adeudado por todos los conceptos) , se requirió al ejecutante que consignase 05 (y lo efectuó) en la CDCJ esta diferencia: 23.374 €.
- ACREEDORES POSTERIORES:
Finca A, por este orden: la propia ejecutante es titular de una hipoteca posterior y la TGSS de un embargo A.
Finca B, no hay (no como por error -lo siento- se dijo al abrir el hilo).
- DECRETO ADJUDICACIÓN: se dictó adjudicando al ejecutante ambas fincas por el precio (global) de 179.135,95 €, importe que se dice destinado a la completa satisfacción del crédito de la actora, ordenando las cancelaciones registrales correspondientes y quedando retenido el sobrante consignado de 23.374,05 €, que se distribuirá conforme al art. 692 LEC.
- INCIDENTE DESTINO SOBRANTE. Transcurridos 30 días concedidos conforme al art. 672.2:
Sólo la ejecutante presenta liquidación relativa a la subsistencia y exigibilidad del crédito posterior sobre la finca A por un importe de 56.962,12 €.
La TGSS no contesta.
La hipotecante de la finca B, no deudora, reclama parte del sobrante, que cifra en 15.354,54 € que dice obtener de: "la aplicación de una simple regla aritmética de tres entre la totalidad de la deuda (principal e intereses) reclamados por la actora que asciende a 179.135 euros, así como el valor de la adjudicación de la finca A (84.840 euros) y el valor de adjudicación de la finca B (117.670 euros), es decir: 179.135 x 84.840 : 117.670 = 15.354,54 euros." (SIC- yo he repasado estas operaciones y no me da, ni por asomo, el mismo resultado-)
2.- DESTINO DEL REMANENTE (654 LEC).
PREVIO.- Como no hay liquidación de deuda desglosada por finca, dividir la deuda total (179.135,95 €) conforme a los porcentajes de distribución de la responsabilidad (finca A, 60% y Finca B, 40%). .
Crédito de la FINCA A 107.481,57 €. Los 84.840,00 € obtenidos se destinan al pago de lo adeudado al ejecutante, sin exceder de los respectivos límites máximos de responsabilidad hipotecaria, según el siguiente desglose:
Intereses ordinarios: 1.866,59 € (60% de 3.110,99). Pendiente: 0,00 €
Capital: 82.973,41 € al pago de 91.379,89 € ( 60% de 152.299,81). Pendiente: 8.406,48 €
Intereses de demora: No hay remanente. 89,86 € (60 % de 149,78) + 9.219,20 € (60 % de 15.365,34). Pendiente: 9.309,06 €
Costas: (60 % de 8.210,03) Pendiente: 4.926,01 €
DEUDA PENDIENTE FINCA A: 22.641,57 €.
Crédito de la FINCA B 71.654,38 €. Los 117.670,00 € obtenidos se destinan al pago de lo adeudado al ejecutante, sin exceder de los respectivos límites máximos de responsabilidad hipotecaria, según el siguiente desglose:
Intereses ordinarios: 1.244,40 € (40% de 3.110,99). Pendiente: 0,00 €
Capital: 60.919,92 € ( 40% de 152.299,81). Pendiente: 0,00 €
Intereses de demora: 6.206,05 € (40 % de 149,78 + 15.365,34). Pendiente: 0,00 €
Costas: 3.284,01 (40 % de 8.210,03) Pendiente: 0,00 €
SOBRANTE FINCA B: 46.015,62 €.
CONCLUSIÓN
Después de la anterior revisión y recálculo, puede considerarse que el Decreto de adjudicación de 20/5/2015 (consentido y no recurrido por ninguna de las partes personadas) adolece de un error material manifiesto, en cuanto declara plenamente satisfecho el crédito de la actora (sin distinguir por fincas y trasvasando, erróneamente, parte del precio de la finca B, al crédito de la finca A, por encima de los límites de responsabilidad hipotecaria) y la existencia y retención de un sobrante consignado de 23.374,05 € (cuando, en realidad, queda una deuda pendiente por la finca A de 22.641,57 € y un sobrante de la finca B que corresponde a la hipotecante no deudora de 46.015,62 €, faltando por consignar en la CDCJ 23.374,05 €, para lo que deberá ser requerido en plazo), que puede ser rectificado, de oficio, en cualquier momento, conforme al art. 214.3 LEC.
Re: EJH sobre dos fincas y distribución sobrante
Hola Chavalito 
y Sísifo 
Muchísimas gracias por tus palabras, totalmente inmerecidas. Aprovecho para recomendarte que te descargues el programa de distribución de crédito hipotecario entre fincas que elaboraron para el foro Sísifo y Randomize. Una auténtica maravilla.
y Sísifo Muchísimas gracias por tus palabras, totalmente inmerecidas. Aprovecho para recomendarte que te descargues el programa de distribución de crédito hipotecario entre fincas que elaboraron para el foro Sísifo y Randomize. Una auténtica maravilla.
Et in Arcadia ego
Re: EJH sobre dos fincas y distribución sobrante
Hola a todos. 
En primer lugar, agradecer a chavalito sus palabras, y añadir que para nada abusas preguntando y que es un placer contestar a tu pregunta.
En relación con los datos que aportas en tu última intervención, me gustaría hacer dos precisiones:
a) Todos los conceptos de la responsabilidad hipotecaria guardan proporción 60%-40% entre las fincas a y b, salvo los intereses moratorios, por lo que uno de los datos que aportas en relación con este concepto -125.500 € para la finca a) y 8.100 € para la finca b)- debe ser incorrecto. En todo caso sea uno u otro creo que no tiene mayor importancia pues entiendo que no se han superado los límites de la responsabilidad hipotecaria para este concepto. Únicamente lo digo por si a algún compañero se le ocurre hacer cálculos.
b) Respecto de las costas procesales dices que estas ascienden a 8.210,03 €, que se corresponden con el 5% a que se refiere el Art. 575.1 bis y que se aplicó a toda la tasación. En relación con esta cuestión:
1. No consigo averiguar de dónde obtienes esta cantidad de 8.210,03 €. El Art. 575.1 bis LEC dice que en el supuesto de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5 por cien de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva. Si el acreedor reclama en su demanda 155.560,58 € la cantidad máxima por costas procesales ascendería al 5% de dicho importe, esto es, 7778,03 €, con lo que se modificarían (aunque no mucho) los datos finales.
2. En relación con el límite de las costas, mi opinión es que se aplicaría únicamente a la vivienda habitual del hipotecante, no a la otra finca para cuya adquisición se formalizó el préstamo (entiendo que al ser la finca de otro ejecutado, no tiene el ejecutante porque soportar esta limitación), aunque ésta es solo mi opinión y seguramente otros compañeros sostendrán otra teoría al respecto. Por cierto se ruega sugerencias sobre esta cuestión, pues optar por una u otra postura puede alterar sensiblemente el importe del sobrante y/o de la deuda pendiente.
Aparte de estas dos precisiones, y si damos por bueno el importe de las costas, los cálculos y razonamientos que has expuesto entiendo que serían correctos.
En cuanto al sobrante de la finca b), hay que tener en cuenta que si bien hay que entregar 46.015,62 € al hipotecante no deudor, no estaría de más advertirle que dada su condición de fiador el ejecutante podrá dirigirse frente a él por la cantidad pendiente de pago del crédito correspondiente a la finca a). No obstante, debido reforma del Art. 685.5 LEC operada por la ley 19/2015 entiendo, salvo mejor criterio, que aunque el ejecutante pueda reclamar al ejecutado-deudor la totalidad de la deuda pendiente, esto es 22.641,57 €, la reclamación respecto del fiador será menor, puesto que habrá que descontar los intereses moratorios imputables a la finca a) devengados durante la ejecución que ascienden a 9.309,07 € (60% del importe de la liquidación de intereses), con lo que la reclamación frente al hipotecante, en su condición de avalista, quedaría limitada a 16.525,43 €.
Y por último, en lo relativo a la conclusión que planteas, en principio si podrías aclarar de oficio el decreto de adjudicación. Sería interesante saber si ya expediste el testimonio para inscripción de la adjudicación y los mandamientos de cancelación de cargas, y si el registrador realizó calificación favorable. En todo caso te agradecería que nos tuvieras informados del como solucionaste este enredo.
Saludos.
En primer lugar, agradecer a chavalito sus palabras, y añadir que para nada abusas preguntando y que es un placer contestar a tu pregunta.
En relación con los datos que aportas en tu última intervención, me gustaría hacer dos precisiones:
a) Todos los conceptos de la responsabilidad hipotecaria guardan proporción 60%-40% entre las fincas a y b, salvo los intereses moratorios, por lo que uno de los datos que aportas en relación con este concepto -125.500 € para la finca a) y 8.100 € para la finca b)- debe ser incorrecto. En todo caso sea uno u otro creo que no tiene mayor importancia pues entiendo que no se han superado los límites de la responsabilidad hipotecaria para este concepto. Únicamente lo digo por si a algún compañero se le ocurre hacer cálculos.
b) Respecto de las costas procesales dices que estas ascienden a 8.210,03 €, que se corresponden con el 5% a que se refiere el Art. 575.1 bis y que se aplicó a toda la tasación. En relación con esta cuestión:
1. No consigo averiguar de dónde obtienes esta cantidad de 8.210,03 €. El Art. 575.1 bis LEC dice que en el supuesto de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5 por cien de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva. Si el acreedor reclama en su demanda 155.560,58 € la cantidad máxima por costas procesales ascendería al 5% de dicho importe, esto es, 7778,03 €, con lo que se modificarían (aunque no mucho) los datos finales.
2. En relación con el límite de las costas, mi opinión es que se aplicaría únicamente a la vivienda habitual del hipotecante, no a la otra finca para cuya adquisición se formalizó el préstamo (entiendo que al ser la finca de otro ejecutado, no tiene el ejecutante porque soportar esta limitación), aunque ésta es solo mi opinión y seguramente otros compañeros sostendrán otra teoría al respecto. Por cierto se ruega sugerencias sobre esta cuestión, pues optar por una u otra postura puede alterar sensiblemente el importe del sobrante y/o de la deuda pendiente.
Aparte de estas dos precisiones, y si damos por bueno el importe de las costas, los cálculos y razonamientos que has expuesto entiendo que serían correctos.
En cuanto al sobrante de la finca b), hay que tener en cuenta que si bien hay que entregar 46.015,62 € al hipotecante no deudor, no estaría de más advertirle que dada su condición de fiador el ejecutante podrá dirigirse frente a él por la cantidad pendiente de pago del crédito correspondiente a la finca a). No obstante, debido reforma del Art. 685.5 LEC operada por la ley 19/2015 entiendo, salvo mejor criterio, que aunque el ejecutante pueda reclamar al ejecutado-deudor la totalidad de la deuda pendiente, esto es 22.641,57 €, la reclamación respecto del fiador será menor, puesto que habrá que descontar los intereses moratorios imputables a la finca a) devengados durante la ejecución que ascienden a 9.309,07 € (60% del importe de la liquidación de intereses), con lo que la reclamación frente al hipotecante, en su condición de avalista, quedaría limitada a 16.525,43 €.
Y por último, en lo relativo a la conclusión que planteas, en principio si podrías aclarar de oficio el decreto de adjudicación. Sería interesante saber si ya expediste el testimonio para inscripción de la adjudicación y los mandamientos de cancelación de cargas, y si el registrador realizó calificación favorable. En todo caso te agradecería que nos tuvieras informados del como solucionaste este enredo.
Saludos.
Re: EJH sobre dos fincas y distribución sobrante
Hola a todos!
Fenomenal sisifo, es un deleite examinar tus certeras apreciaciones.
Según he podido comprobar, Chavalito determina las costas calculando el 5% de toda la deuda (incluyendo el importe de los intereses y costas ) – =SI(K100=1;F66*0,05;SI(K100=2;G66*0,05;D$93*E52)) celda “costas procesales” en el cuadro “12.- TODOS LOS CONCEPTOS (Aplicado en su caso límite 5% costas si vivienda habitual)“ – creo que ya me entiendes
-, y esto a mi parecer es un error sólo debe calcularse en base al principal reclamado en la demanda.
http://unidad-de-accion.com/foro/viewto ... =75#p80253
Bajo mi punto de vista, una vez analizado el hilo desde el principio, es que se entremezclan los cálculos, unas veces de hacen de forma independiente y otras en común (como por ejemplo el sobrante que se calcula tomando el total precio de adjudicación y la deuda total).
Hay que tener en cuenta que lo que se entregue al actor si excede de las respectivas coberturas hipotecarias en detrimento de los acreedores posteriores y del dueño de la finca será rechazado en la calificación registral del decreto de adjudicación, y aunque es cierto, como ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado que en el que procedimiento de ejecución directa nada impide reclamar al demandado todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero no cuando existan terceros con cargas inscritas con posterioridad -en el ejemplo un hipotecante no deudor-, en el que la cifra de responsabilidad actuará como límite sin que en ningún caso lo entregado al acreedor excederá de las respectivas coberturas hipotecarias.
Ademas debe advertirse que los límites a que se hallan sujetas las obligaciones accesorias deben aplicarse a cada una de ellas independientemente de las otras, no siendo admisible hacer causa común de todas ellas, ni tampoco en cuanto a la pluralidad de fincas cuya hipoteca se esté ejecutando, en este caso por la existencia de terceros (art. 121 y 140-3 LH, 692 LEC).
Saludos!
Fenomenal sisifo, es un deleite examinar tus certeras apreciaciones.
Según he podido comprobar, Chavalito determina las costas calculando el 5% de toda la deuda (incluyendo el importe de los intereses y costas ) – =SI(K100=1;F66*0,05;SI(K100=2;G66*0,05;D$93*E52)) celda “costas procesales” en el cuadro “12.- TODOS LOS CONCEPTOS (Aplicado en su caso límite 5% costas si vivienda habitual)“ – creo que ya me entiendes
-, y esto a mi parecer es un error sólo debe calcularse en base al principal reclamado en la demanda.Chavalin, como bien dice newzel, usa esta hoja de cálculo que te ayudará:IMPORTE DEL CRÉDITO LIQUIDO DEFINITIVO ADEUDADO AL ACREEDOR EN EL PROCEDIMIENTO: 179.135,95 (suma del principal despachado, 155.560,58 € + Intereses generados en la ejecución, 15.365,34 € + Costas devengadas en la ejecución, 8.210,03 €, el límite del 5% del 575.1.bis sí se aplicó -en toda la tasación-)
http://unidad-de-accion.com/foro/viewto ... =75#p80253
Bajo mi punto de vista, una vez analizado el hilo desde el principio, es que se entremezclan los cálculos, unas veces de hacen de forma independiente y otras en común (como por ejemplo el sobrante que se calcula tomando el total precio de adjudicación y la deuda total).
Hay que tener en cuenta que lo que se entregue al actor si excede de las respectivas coberturas hipotecarias en detrimento de los acreedores posteriores y del dueño de la finca será rechazado en la calificación registral del decreto de adjudicación, y aunque es cierto, como ha señalado reiteradamente la Dirección General de los Registros y del Notariado que en el que procedimiento de ejecución directa nada impide reclamar al demandado todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero no cuando existan terceros con cargas inscritas con posterioridad -en el ejemplo un hipotecante no deudor-, en el que la cifra de responsabilidad actuará como límite sin que en ningún caso lo entregado al acreedor excederá de las respectivas coberturas hipotecarias.
Ademas debe advertirse que los límites a que se hallan sujetas las obligaciones accesorias deben aplicarse a cada una de ellas independientemente de las otras, no siendo admisible hacer causa común de todas ellas, ni tampoco en cuanto a la pluralidad de fincas cuya hipoteca se esté ejecutando, en este caso por la existencia de terceros (art. 121 y 140-3 LH, 692 LEC).
Y así, esta forma de calcular el sobrante es un claro error.Precio adjudiciación: A, 84.840 € (60%); B, 117.670 (70%) ………………… total: 202.510,00 €
Crédito total: 179.135,95
Sobrante (exceso del precio sobre el crédito total): 23.374,05 €
Saludos!
-
Chavalito
Re: EJH sobre dos fincas y distribución sobrante
Muchas gracias, sisfo, randomize.
Qué finura y precisión, qué puntería y qué acierto (y qué seguridad emanais...!!!) GRACIAS, una vez más.
1.- Cierto, hay un error, en el límite, no es 125.500, sino 12.500.
2.- Cierto, las costas no son el 5% del principal despachado. Se debe a lo siguiente:
En la Tasación de costas, que se practicó en octubre de 2013, sí se tuvo en cuenta el carácter de vivienda habitual de la finca B, pero no, como por error dije, aplicando el 575.1. bis LEC, en vigor desde 15/5/2013 (y que por tanto ya pudo aplicarse), sino el 241.1.7º LEC, en vigor desde 24/2/2013, no incluyendo entre los suplidos la tasa 696.
Quedo plenamente convencido. El uso de la hoja de cálculo es imprescindible. Otra cosa es el manejo... pero lo voy a intentar sin desaliento.
Saludos muy cordiales
Qué finura y precisión, qué puntería y qué acierto (y qué seguridad emanais...!!!) GRACIAS, una vez más.
1.- Cierto, hay un error, en el límite, no es 125.500, sino 12.500.
2.- Cierto, las costas no son el 5% del principal despachado. Se debe a lo siguiente:
En la Tasación de costas, que se practicó en octubre de 2013, sí se tuvo en cuenta el carácter de vivienda habitual de la finca B, pero no, como por error dije, aplicando el 575.1. bis LEC, en vigor desde 15/5/2013 (y que por tanto ya pudo aplicarse), sino el 241.1.7º LEC, en vigor desde 24/2/2013, no incluyendo entre los suplidos la tasa 696.
Quedo plenamente convencido. El uso de la hoja de cálculo es imprescindible. Otra cosa es el manejo... pero lo voy a intentar sin desaliento.
Saludos muy cordiales
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Pmmc
Re: EJH sobre dos fincas y distribución sobrante
la a todos, escribo porque me invade una gran duda que tiene que ver con todo este tema tan novedoso. Se trata de una ejecución hipotecaria que comenzó en el 2014 y que el decreto de adjudicación data de diciembre de 2016. Dicha ejecución se dirigió contra los deudores principales e hipoteca tes no deudores. Bien, la ejecución terminó faltando por cubrir 20000 euros de principal y no se liquidaron intereses y costas. el deudor no reunía la condición de consumidor pero el LAJ en el decreto de adjudicación recogió expresamente el 579.2 de la lec referente a la condonación de parte de la deuda. La vivienda que se adjudicó el banco era la vivienda habitual del deudor. Mi pregunta es la siguiente: el fiador solidario( que avaló a un familiar por hacerle un favor) puede pagar ese 65% solo del principal y así quedar liberado de la garantía, ya que por el 685.5 de la lec los intereses de demora y costas, creo, salvo error , que no se le podrían reclamar en una ejecución ordinaria?