Hola!!
En una EJH la cantidad por la que se adjudica la finca es inferior al importe total del crédito del actor, con lo cual el deudor le sigue debiendo una determinada cantidad después de quedarse sin la finca.
En la liquidación del saldo deudor, el principal está compuesto además por 60€ de comisiones que no se garantizaron con la hipoteca, y hay acreedores posteriores.
Requiero al actor para que las ingrese antes de adjudicar, y ahora pregunto:
¿En el decreto de adjudicación hay que tratar a las comisiones como si fueran sobrante? ¿ se abre incidente de distribución pese a que por principal, intereses y costas no lo hay?
En fin...que no se muy bien como tratar el tema de comisiones y otros gastos no garantizados con hipoteca( seguros, cuotas de comunidad....) que acaban integrando el principal reclamado.
¿ Como lo estáis haciendo según haya o no acreedores posteriores?
EJH : comisiones y otros gastos extrajudiciales
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Veintiseis
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Re: EHJ : comisiones y otros gastos extrajudiciales
es así de fácil:
principal, intereses ordinarios, intereses demora y costas Exactamente es lo que dice la ley hipotecaria.
Todo lo demás, comisiones, seguros, tasas, etc. etc, es invento de los bancos, que si cuelan, cuela.
Te olvidas de ello, te aseguro que no te los impugnan.
principal, intereses ordinarios, intereses demora y costas Exactamente es lo que dice la ley hipotecaria.
Todo lo demás, comisiones, seguros, tasas, etc. etc, es invento de los bancos, que si cuelan, cuela.
Te olvidas de ello, te aseguro que no te los impugnan.
Re: EJH : comisiones y otros gastos extrajudiciales
Hola a todos!
Aquí me quedó una contestación pendiente http://unidad-de-accion.com/foro/viewto ... 2&start=25, para sififo y dilema. Aprovecho que habéis abierto este hilo para contestar, pues parece ser el adecuado conforme al titulo que se ha rubricado en el encabezamiento.
La cuestión es si en una ejecución hipotecaria pueden reclamarse gastos y comisiones. Para exponer mi razonamiento, creo conveniente seguir esta estructura, que voy a dividirla por partes para no hacerla tediosa:
1.- LA HIPOTECA Y SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO.-
LA HIPOTECA, definida por ROCA SASTRE como derecho real de garantía, de realización de valor, en garantía de una obligación generalmente pecuniaria, de carácter accesorio e indivisible y de constitución registral, que recae directa e inmediatamente sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables que permanecen en poder del propietario.
Es un derecho establecido en función de garantía del cumplimiento de una obligación dineraria, aunque conforme al art. 1861 CC puede garantizar toda clase de obligaciones, lo que confirma el art. 105 LH.
Por definición, es de carácter accesorio al derivado de la obligación garantizada. No se trata, de un derecho real que viva por sí y en sí se justifique, sino de un derecho de garantía de algo que no es la hipoteca, esto es, un derecho de crédito. De ahí que, aun cuando en principio puedan ser objeto de garantía obligaciones de cualquier naturaleza (artículo 1861 del CC) la hipoteca, derecho real de realización de valor, siempre garantizará la percepción de una cantidad o montante económico en caso de incumplimiento de la obligación asegurada.
El principio de especialidad impone la necesidad de determinar la naturaleza y la extensión el derecho que se inscriba, «lo que, tratándose del derecho real de hipoteca, y dado su carácter accesorio del crédito garantizado, exige que, como regla general, se expresen circunstanciadamente las obligaciones garantizadas (causa, cantidad, intereses, plazo de vencimiento, etc.). En una relación de subordinación con respecto a la obligación principal, la hipoteca no puede darse por determinada si no es en relación con esta última.
Para que tales cláusulas sean inscribibles es preciso que tengan trascendencia real, y no meramente obligacional entre las partes, debiendo rechazarse la inscripción de aquéllas por las que se prevea el vencimiento anticipado del crédito cuando el prestatario incumpliere cualquiera de las obligaciones contraídas, en virtud del contrato de préstamo hipotecario. Sin embargo, la DGRN ha admitido la inscripción de determinadas estipulaciones en las que se pacta el vencimiento anticipado de la deuda por una disminución de la garantía después de establecida al amparo del art. 1129 CC. En este sentido, ha declarado inscribible, entre otros, el pacto de vencimiento anticipado por incumplimiento de la obligación de pago de concretas obligaciones tributarias (no genéricamente); por falta de pago de la prima de seguro del bien hipotecado y por siniestro que disminuya el valor de dicho bien por encima de un determinado porcentaje.
La DGRN ha apuntado (Resolución de 11 de enero de 2011 (RJ 2011\269)) que (i) esas «cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras» a las que se refiere el párrafo segundo del citado art. 12 LH han de inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando el Registrador haya calificado favorablemente aquellas otras que, por configurar el contenido del derecho de hipoteca, tienen trascendencia real; y (ii) el reflejo registral de tales cláusulas necesariamente se efectuará en los términos que resulten de la escritura de formalización de la hipoteca, a menos que su nulidad hubiera sido declarada mediante sentencia o fueran contrarias a una norma imperativa o prohibitiva redactada en términos claros y concretos, sin que el Registrador pueda realizar cualquier tipo de actividad valorativa de las circunstancias en las que se desenvuelva el supuesto de hecho.
Dentro de los límites inherentes a la actividad registral, el Registrador podrá realizar una mínima actividad calificadora de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud de la cual podrá rechazar la inscripción de una cláusula, siempre que su nulidad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el Registrador sin realizar ningún tipo de valoración de las circunstancias concurrentes en el supuesto concreto. Ello supone que la función calificadora se limitará exclusivamente a la mera subsunción automática del supuesto de hecho en una prohibición específicamente determinada en términos claros y concretos.
Dicho de otro modo, el control sobre dichas cláusulas deberá limitarse a las que estén afectadas de una tacha apreciable objetivamente (porque así resulte claramente de una norma que exprese dicha tacha), sin que puedan entrar en el análisis de aquellas otras que, por tratarse de conceptos jurídicos indeterminados o que puedan ser incluidos en el ámbito de la incertidumbre sobre el carácter abusivo p.ej., basado en el principio general de la buena fe o el desequilibrio de derechos y obligaciones), sólo podrán ser declaradas abusivas en virtud de una decisión judicial» (vid. Resoluciones de la DGRN de 6 de mayo de 2008 (RJ 2008\2796) y 24 de julio de 2008 (RJ 2008\7718) , entre otras).
Y así una escritura de hipoteca, contendrá las siguientes:
A) Cláusulas de contenido real. Son las que determinan el derecho de hipoteca, que gozan de trascendencia real por el carácter real de la propia hipoteca. Comprenden entre otras:
- las relativas a: la extensión objetiva de la hipoteca respecto de:
- la obligación,
- la finca
- los derechos hipotecados;
- determinaciones procesales como tasación y domicilio
- estipulaciones sobre rango;
- pactos válidos relativos a la acción de devastación (pérdida de valor del bien)
B) Cláusulas de contenido “financiero”. Estas cláusulas configuran la obligación garantizada y por ello afectan al derecho real de hipoteca. Han de ser inscritas en los términos que resulten de la escritura si son válidas. Conviene que en la inscripción figuren debidamente diferenciadas de las restantes.
Se harán constar las siguientes cláusulas, entre otras:
- las que identifican la obligación,
- las que determinan su importe,
- las de disponibilidad,
- las de duración,
- la forma de amortización, incluso anticipada,
- los intereses ordinarios,
- los intereses de demora, (incluidos los intereses de intereses)
- los gastos y comisiones que integran la contraprestación,
- compensación,
- imputación de pagos,
- condiciones para la subrogación en la posición del deudor
C) Cláusulas de vencimiento anticipado. Estas cláusulas configuran la obligación garantizada y por ello afectan al derecho real de hipoteca.
D) Cláusulas que no son reales, ni financieras ni de vencimiento anticipado. Una vez calificadas como tales, no deben de acceder al Registro.
Aquí me quedó una contestación pendiente http://unidad-de-accion.com/foro/viewto ... 2&start=25, para sififo y dilema. Aprovecho que habéis abierto este hilo para contestar, pues parece ser el adecuado conforme al titulo que se ha rubricado en el encabezamiento.
La cuestión es si en una ejecución hipotecaria pueden reclamarse gastos y comisiones. Para exponer mi razonamiento, creo conveniente seguir esta estructura, que voy a dividirla por partes para no hacerla tediosa:
1.- LA HIPOTECA Y SU INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO.-
LA HIPOTECA, definida por ROCA SASTRE como derecho real de garantía, de realización de valor, en garantía de una obligación generalmente pecuniaria, de carácter accesorio e indivisible y de constitución registral, que recae directa e inmediatamente sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables que permanecen en poder del propietario.
Es un derecho establecido en función de garantía del cumplimiento de una obligación dineraria, aunque conforme al art. 1861 CC puede garantizar toda clase de obligaciones, lo que confirma el art. 105 LH.
Por definición, es de carácter accesorio al derivado de la obligación garantizada. No se trata, de un derecho real que viva por sí y en sí se justifique, sino de un derecho de garantía de algo que no es la hipoteca, esto es, un derecho de crédito. De ahí que, aun cuando en principio puedan ser objeto de garantía obligaciones de cualquier naturaleza (artículo 1861 del CC) la hipoteca, derecho real de realización de valor, siempre garantizará la percepción de una cantidad o montante económico en caso de incumplimiento de la obligación asegurada.
El principio de especialidad impone la necesidad de determinar la naturaleza y la extensión el derecho que se inscriba, «lo que, tratándose del derecho real de hipoteca, y dado su carácter accesorio del crédito garantizado, exige que, como regla general, se expresen circunstanciadamente las obligaciones garantizadas (causa, cantidad, intereses, plazo de vencimiento, etc.). En una relación de subordinación con respecto a la obligación principal, la hipoteca no puede darse por determinada si no es en relación con esta última.
Para que tales cláusulas sean inscribibles es preciso que tengan trascendencia real, y no meramente obligacional entre las partes, debiendo rechazarse la inscripción de aquéllas por las que se prevea el vencimiento anticipado del crédito cuando el prestatario incumpliere cualquiera de las obligaciones contraídas, en virtud del contrato de préstamo hipotecario. Sin embargo, la DGRN ha admitido la inscripción de determinadas estipulaciones en las que se pacta el vencimiento anticipado de la deuda por una disminución de la garantía después de establecida al amparo del art. 1129 CC. En este sentido, ha declarado inscribible, entre otros, el pacto de vencimiento anticipado por incumplimiento de la obligación de pago de concretas obligaciones tributarias (no genéricamente); por falta de pago de la prima de seguro del bien hipotecado y por siniestro que disminuya el valor de dicho bien por encima de un determinado porcentaje.
La DGRN ha apuntado (Resolución de 11 de enero de 2011 (RJ 2011\269)) que (i) esas «cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras» a las que se refiere el párrafo segundo del citado art. 12 LH han de inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando el Registrador haya calificado favorablemente aquellas otras que, por configurar el contenido del derecho de hipoteca, tienen trascendencia real; y (ii) el reflejo registral de tales cláusulas necesariamente se efectuará en los términos que resulten de la escritura de formalización de la hipoteca, a menos que su nulidad hubiera sido declarada mediante sentencia o fueran contrarias a una norma imperativa o prohibitiva redactada en términos claros y concretos, sin que el Registrador pueda realizar cualquier tipo de actividad valorativa de las circunstancias en las que se desenvuelva el supuesto de hecho.
Dentro de los límites inherentes a la actividad registral, el Registrador podrá realizar una mínima actividad calificadora de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud de la cual podrá rechazar la inscripción de una cláusula, siempre que su nulidad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el Registrador sin realizar ningún tipo de valoración de las circunstancias concurrentes en el supuesto concreto. Ello supone que la función calificadora se limitará exclusivamente a la mera subsunción automática del supuesto de hecho en una prohibición específicamente determinada en términos claros y concretos.
Dicho de otro modo, el control sobre dichas cláusulas deberá limitarse a las que estén afectadas de una tacha apreciable objetivamente (porque así resulte claramente de una norma que exprese dicha tacha), sin que puedan entrar en el análisis de aquellas otras que, por tratarse de conceptos jurídicos indeterminados o que puedan ser incluidos en el ámbito de la incertidumbre sobre el carácter abusivo p.ej., basado en el principio general de la buena fe o el desequilibrio de derechos y obligaciones), sólo podrán ser declaradas abusivas en virtud de una decisión judicial» (vid. Resoluciones de la DGRN de 6 de mayo de 2008 (RJ 2008\2796) y 24 de julio de 2008 (RJ 2008\7718) , entre otras).
Y así una escritura de hipoteca, contendrá las siguientes:
A) Cláusulas de contenido real. Son las que determinan el derecho de hipoteca, que gozan de trascendencia real por el carácter real de la propia hipoteca. Comprenden entre otras:
- las relativas a: la extensión objetiva de la hipoteca respecto de:
- la obligación,
- la finca
- los derechos hipotecados;
- determinaciones procesales como tasación y domicilio
- estipulaciones sobre rango;
- pactos válidos relativos a la acción de devastación (pérdida de valor del bien)
B) Cláusulas de contenido “financiero”. Estas cláusulas configuran la obligación garantizada y por ello afectan al derecho real de hipoteca. Han de ser inscritas en los términos que resulten de la escritura si son válidas. Conviene que en la inscripción figuren debidamente diferenciadas de las restantes.
Se harán constar las siguientes cláusulas, entre otras:
- las que identifican la obligación,
- las que determinan su importe,
- las de disponibilidad,
- las de duración,
- la forma de amortización, incluso anticipada,
- los intereses ordinarios,
- los intereses de demora, (incluidos los intereses de intereses)
- los gastos y comisiones que integran la contraprestación,
- compensación,
- imputación de pagos,
- condiciones para la subrogación en la posición del deudor
C) Cláusulas de vencimiento anticipado. Estas cláusulas configuran la obligación garantizada y por ello afectan al derecho real de hipoteca.
D) Cláusulas que no son reales, ni financieras ni de vencimiento anticipado. Una vez calificadas como tales, no deben de acceder al Registro.
Re: EJH : comisiones y otros gastos extrajudiciales
2.- LIMITACION DE LA EJECUCION A LOS EXTREMOS DEL TITULO PREVIAMENTE INSCRITOS.
La sumariedad del procedimiento y la ausencia de contradicción, esencial en el objetivo de lograr eficacia en la garantía hipotecaria en beneficio del crédito territorial, se compensa, afirma la Dirección siguiendo a la doctrina, “por el hecho de que se trata de un procedimiento de base registral, esto es, basado en los pronunciamientos de los asientos del Registro de la Propiedad y en la legitimación registral, legitimación que, a su vez, requiere previa calificación. Por tanto, el procedimiento de ejecución hipotecaria directa se basa en la presunción de que el derecho de hipoteca pertenece a su titular –el acreedor hipotecario– en la forma que resulta del Registro (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), pudiéndose ejercitar su función de extracción del valor en cambio de la finca, en tanto no se pruebe en sede judicial la inexactitud del propio Registro (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 1983 y de 9 de febrero de 1995). Situación que no sólo no cambia ni con la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, ni con la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, sino que se confirma con la nueva redacción que esta última dio al artículo 130 de la Ley Hipotecaria, con arreglo a la cual «el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo». De forma que las cifras de responsabilidad hipotecaria, deberán tomarse en consideración en la ejecución en la medida en que previamente se hayan hecho constar en título público, y en la forma y con la extensión que el mismo se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
En definitiva, del mismo modo que la inscripción de la hipoteca tiene efectos constitutivos (cfr. artículos 1875 del Código Civil y 145 de la Ley Hipotecaria), y si la hipoteca no se inscribe no produce efectos frente a terceros, igualmente las cláusulas que no se inscriben no sirven de base para el procedimiento de ejecución hipotecaria directa (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria) y, paralelamente, las inscritas sirven de base a la ejecución, salvo en los casos excepcionales en que pueda acudirse a una de las causas de oposición previstas en la ley, entre las que no se encuentra la pluspetición (cfr. artículo 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), a diferencia de lo que sucede en sede del procedimiento de ejecución ordinaria (cfr. artículo 557.1.3.ª de la misma Ley). Por ello resulta impensable permitir el acceso indiscriminado al Registro de cláusulas financieras contrarias a normas imperativas o prohibitivas, incluso no declaradas todavía nulas por los tribunales, y dotarlas con ello de eficacia «erga omnes». Si las cláusulas de una hipoteca producen efectos frente a terceros a partir de su inscripción, entonces hay que calificarlas permitiendo o denegando según el caso el acceso al Registro de las mismas (cfr. artículo 12.2.º de la Ley Hipotecaria)”.
Conviene recordar estos dos artículos de la Ley Hipotecaria, para despachar ejecución:
Artículo 130.
El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.
Artículo 12.
En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.
La sumariedad del procedimiento y la ausencia de contradicción, esencial en el objetivo de lograr eficacia en la garantía hipotecaria en beneficio del crédito territorial, se compensa, afirma la Dirección siguiendo a la doctrina, “por el hecho de que se trata de un procedimiento de base registral, esto es, basado en los pronunciamientos de los asientos del Registro de la Propiedad y en la legitimación registral, legitimación que, a su vez, requiere previa calificación. Por tanto, el procedimiento de ejecución hipotecaria directa se basa en la presunción de que el derecho de hipoteca pertenece a su titular –el acreedor hipotecario– en la forma que resulta del Registro (artículo 38 de la Ley Hipotecaria), pudiéndose ejercitar su función de extracción del valor en cambio de la finca, en tanto no se pruebe en sede judicial la inexactitud del propio Registro (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 1983 y de 9 de febrero de 1995). Situación que no sólo no cambia ni con la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, ni con la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, sino que se confirma con la nueva redacción que esta última dio al artículo 130 de la Ley Hipotecaria, con arreglo a la cual «el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo». De forma que las cifras de responsabilidad hipotecaria, deberán tomarse en consideración en la ejecución en la medida en que previamente se hayan hecho constar en título público, y en la forma y con la extensión que el mismo se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
En definitiva, del mismo modo que la inscripción de la hipoteca tiene efectos constitutivos (cfr. artículos 1875 del Código Civil y 145 de la Ley Hipotecaria), y si la hipoteca no se inscribe no produce efectos frente a terceros, igualmente las cláusulas que no se inscriben no sirven de base para el procedimiento de ejecución hipotecaria directa (cfr. artículo 130 de la Ley Hipotecaria) y, paralelamente, las inscritas sirven de base a la ejecución, salvo en los casos excepcionales en que pueda acudirse a una de las causas de oposición previstas en la ley, entre las que no se encuentra la pluspetición (cfr. artículo 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), a diferencia de lo que sucede en sede del procedimiento de ejecución ordinaria (cfr. artículo 557.1.3.ª de la misma Ley). Por ello resulta impensable permitir el acceso indiscriminado al Registro de cláusulas financieras contrarias a normas imperativas o prohibitivas, incluso no declaradas todavía nulas por los tribunales, y dotarlas con ello de eficacia «erga omnes». Si las cláusulas de una hipoteca producen efectos frente a terceros a partir de su inscripción, entonces hay que calificarlas permitiendo o denegando según el caso el acceso al Registro de las mismas (cfr. artículo 12.2.º de la Ley Hipotecaria)”.
Conviene recordar estos dos artículos de la Ley Hipotecaria, para despachar ejecución:
Artículo 130.
El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.
Artículo 12.
En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.
Re: EJH : comisiones y otros gastos extrajudiciales
EL TITULO EJECUTIVO EN EL PROCESO HIPOTECARIO, DOCUMENTOS Y DESPACHO DE EJECUCIÓN.-
El título constitutivo de la obligación es el fundamento de toda pretensión ejecutiva hipotecaria, la causa petendi de la pretensión.
Estipula el art. 685.2 de la LEC que “a la demanda se acompañaran el título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que esta ley exige para el despacho de la ejecución, así como los demás documentos a que se refieren el artículo 550 y, en sus respectivos casos, los artículos 573 y 574 de la presente Ley”. Por su parte, el art. 517 del mismo texto legal afirma: “la acción ejecutiva deberá fundarse en un título que tenga aparejada ejecución”, y cita, entre otros, a las escrituras públicas.
En este contexto, resulta oportuno insistir en que el objeto de ejecución es el título ejecutivo, del que resulta la existencia de la deuda, no la hipoteca, cuya virtualidad radica, no tanto en suplantar el título que lleva aparejada ejecución, sino en privilegiar y asegurar su buen fin. Se ejecuta, por tanto, el título, no la hipoteca.
La regla general según la cual el título ejecutivo es fundamento de toda ejecución no tiene ninguna excepción, tampoco en el proceso de ejecución hipotecaria. Tan sólo cabe subrayar en este punto una singularidad propia del título ejecutivo hipotecario cual es que está dotado de cobertura hipotecaria, de ahí que la demanda ejecutiva hipotecaria deba acreditar la conexión registral del crédito con la garantía.
La parte ejecutante debe realizar la liquidación de la deuda con determinación del saldo deudor, tomando en consideración las cláusulas de la escritura de constitución de la hipoteca convenida por las partes y que han tenido efectiva inscripción en el Registro de la Propiedad. Ocurre en ocasiones, que determinadas cláusulas financieras convenidas por las partes al pactar el préstamo y la garantía real de hipoteca, no se inscriben en el Registro de la Propiedad, (bien porque no es precisa su inscripción, bien porque el Registrador deniega la inscripción de las mismas). Y sin embargo, las liquidaciones que se presentan por la parte ejecutante no se ajustan a ello. En efecto, en numerosas ocasiones, los Registradores de la propiedad, al calificar las escrituras públicas en las que se conciertan los préstamos y se constituyen las hipotecas para su seguridad, excluyen de las inscripción determinados pactos o cláusulas, como por ejemplo las relativas a las comisiones o gastos a cargo del prestatario, la penalización por impago, o las relativas a la capitalización de intereses, comisiones y gastos4. Y sin embargo, se presentan certificados donde la liquidación se realiza tomando en consideración dichos pactos que han sido excluidos de la inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta liquidación es y debe ser controlada de oficio, pues tratándose de una ejecución hipotecaria, la inscripción en el Registro de la Propiedad es elemento constitutivo del derecho real. Para poder incoar este proceso especial de ejecución de bienes hipotecados, desde el inicio debe comprobarse que la escritura que se presenta está inscrita en el Registro de la Propiedad. Y si esa inscripción no se justifica, no podrá despacharse ejecución por la vía de los artículos 681 de la LEC.
Pues bien, de la misma manera que esa inscripción de la escritura se ha de controlar, ha de comprobarse cuáles son los concretos pactos de la escritura que se han inscrito en el Registro de la Propiedad, con el objeto de limitar la ejecución a los pactos que tienen la consideración de hipoteca, pues dichos pactos no pueden ejecutarse como hipoteca, sin perjuicio de que la escritura de préstamo pueda ejecutarse por la vía ordinaria de ejecución sin este límite. Ello obliga por tanto a realizar el examen de la escritura de constitución, de la nota de calificación extendida por el Registrador de la Propiedad, de las operaciones liquidadoras realizadas, y del escrito de demanda para comprobar como antes se dijo si tales operaciones las ha concretado o referido. E igualmente de los certificados que se presentan en los que se indica por los Sres. Notarios cómo se han realizado tales liquidaciones. Conviene reseñar en este punto, que normalmente, las certificaciones de saldo, se suelen realizar expresando que la liquidación se ha realizado en la forma en que las partes pactaron en la escritura, y es del todo inhabitual (yo al menos nunca lo he visto) que en el certificado que se presenta con la demanda, se indique que la liquidación se ha realizado conforme a los pactos de las partes que efectivamente se inscribieron en el Registro de la Propiedad.
CONCLUSIÓN: Si los gastos y comisiones constan en la escritura hipotecaria, han sido inscritos en el Registro de la Propiedad y la parte ejecutante acreditada fehacientemente su devengo, han de incluirse en el principal por el que se despacha ejecución.
Respuesta a Veintiseis: Por lo que dices, las comisiones no han sido garantizadas en la escritura de préstamo (y lógicamente no constará inscrita en el Registro), luego ese concepto debe ser descontado, haya o no acreedores posteriores.
Por cierto, intentaré poner una nota bibliográfica de los textos que he consultado y que aquí se transcriben a veces literalmente, porque no tuve la precaución de anotarlos.
Saludos y feliz navidad.
El título constitutivo de la obligación es el fundamento de toda pretensión ejecutiva hipotecaria, la causa petendi de la pretensión.
Estipula el art. 685.2 de la LEC que “a la demanda se acompañaran el título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que esta ley exige para el despacho de la ejecución, así como los demás documentos a que se refieren el artículo 550 y, en sus respectivos casos, los artículos 573 y 574 de la presente Ley”. Por su parte, el art. 517 del mismo texto legal afirma: “la acción ejecutiva deberá fundarse en un título que tenga aparejada ejecución”, y cita, entre otros, a las escrituras públicas.
En este contexto, resulta oportuno insistir en que el objeto de ejecución es el título ejecutivo, del que resulta la existencia de la deuda, no la hipoteca, cuya virtualidad radica, no tanto en suplantar el título que lleva aparejada ejecución, sino en privilegiar y asegurar su buen fin. Se ejecuta, por tanto, el título, no la hipoteca.
La regla general según la cual el título ejecutivo es fundamento de toda ejecución no tiene ninguna excepción, tampoco en el proceso de ejecución hipotecaria. Tan sólo cabe subrayar en este punto una singularidad propia del título ejecutivo hipotecario cual es que está dotado de cobertura hipotecaria, de ahí que la demanda ejecutiva hipotecaria deba acreditar la conexión registral del crédito con la garantía.
La parte ejecutante debe realizar la liquidación de la deuda con determinación del saldo deudor, tomando en consideración las cláusulas de la escritura de constitución de la hipoteca convenida por las partes y que han tenido efectiva inscripción en el Registro de la Propiedad. Ocurre en ocasiones, que determinadas cláusulas financieras convenidas por las partes al pactar el préstamo y la garantía real de hipoteca, no se inscriben en el Registro de la Propiedad, (bien porque no es precisa su inscripción, bien porque el Registrador deniega la inscripción de las mismas). Y sin embargo, las liquidaciones que se presentan por la parte ejecutante no se ajustan a ello. En efecto, en numerosas ocasiones, los Registradores de la propiedad, al calificar las escrituras públicas en las que se conciertan los préstamos y se constituyen las hipotecas para su seguridad, excluyen de las inscripción determinados pactos o cláusulas, como por ejemplo las relativas a las comisiones o gastos a cargo del prestatario, la penalización por impago, o las relativas a la capitalización de intereses, comisiones y gastos4. Y sin embargo, se presentan certificados donde la liquidación se realiza tomando en consideración dichos pactos que han sido excluidos de la inscripción en el Registro de la Propiedad. Esta liquidación es y debe ser controlada de oficio, pues tratándose de una ejecución hipotecaria, la inscripción en el Registro de la Propiedad es elemento constitutivo del derecho real. Para poder incoar este proceso especial de ejecución de bienes hipotecados, desde el inicio debe comprobarse que la escritura que se presenta está inscrita en el Registro de la Propiedad. Y si esa inscripción no se justifica, no podrá despacharse ejecución por la vía de los artículos 681 de la LEC.
Pues bien, de la misma manera que esa inscripción de la escritura se ha de controlar, ha de comprobarse cuáles son los concretos pactos de la escritura que se han inscrito en el Registro de la Propiedad, con el objeto de limitar la ejecución a los pactos que tienen la consideración de hipoteca, pues dichos pactos no pueden ejecutarse como hipoteca, sin perjuicio de que la escritura de préstamo pueda ejecutarse por la vía ordinaria de ejecución sin este límite. Ello obliga por tanto a realizar el examen de la escritura de constitución, de la nota de calificación extendida por el Registrador de la Propiedad, de las operaciones liquidadoras realizadas, y del escrito de demanda para comprobar como antes se dijo si tales operaciones las ha concretado o referido. E igualmente de los certificados que se presentan en los que se indica por los Sres. Notarios cómo se han realizado tales liquidaciones. Conviene reseñar en este punto, que normalmente, las certificaciones de saldo, se suelen realizar expresando que la liquidación se ha realizado en la forma en que las partes pactaron en la escritura, y es del todo inhabitual (yo al menos nunca lo he visto) que en el certificado que se presenta con la demanda, se indique que la liquidación se ha realizado conforme a los pactos de las partes que efectivamente se inscribieron en el Registro de la Propiedad.
CONCLUSIÓN: Si los gastos y comisiones constan en la escritura hipotecaria, han sido inscritos en el Registro de la Propiedad y la parte ejecutante acreditada fehacientemente su devengo, han de incluirse en el principal por el que se despacha ejecución.
Respuesta a Veintiseis: Por lo que dices, las comisiones no han sido garantizadas en la escritura de préstamo (y lógicamente no constará inscrita en el Registro), luego ese concepto debe ser descontado, haya o no acreedores posteriores.
Por cierto, intentaré poner una nota bibliográfica de los textos que he consultado y que aquí se transcriben a veces literalmente, porque no tuve la precaución de anotarlos.
Saludos y feliz navidad.
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Helena-Agueda
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Re: EJH : comisiones y otros gastos extrajudiciales
Hola, Randi, 
Es que me puedes... Artista!
qué lujo poder contar contigo...
Es que me puedes... Artista!
qué lujo poder contar contigo...
Re: EJH : comisiones y otros gastos extrajudiciales
Excelente Randomize. Brillante, como siempre. 
Re: EJH : comisiones y otros gastos extrajudiciales
Randomize: ya sabes que te admiro por tus grandes conocimientos hipotecarios pero me gustaría que me aclararas una cosa:
De mis tiempos de estudiante, de eso hace ya muchos, muchísimos años, estudiando la ley hipotecaria en uno de sus artículos, recuerdo que decía el catedrático:
Principal,intereses ordinarios, intereses de demora y costas y todo lo demás son leches . . .
Cuando se refería a " todo los demás son leches " se refería a la antigua Lec. de entonces, y contraponía el siguiente argumento:
Las Leyes tienen su jerarquía y una de sus normas jerárquicas es que la ley especial prima sobre la ley general, o sea la Ley hipotecaria prima sobre la Lec.
Por eso contesté así de contundente al forero que planteó este asunto y así lo aplico, ningún banco me lo ha impugnado a pesar de que algunos me lo han intentando colar.
La responsabilidad hipotecaria según la Ley Hipotecaria es solo estrictamente esos 4 conceptos, ni tan siquiera las tasas le caben, cuanto menos comisiones.
De mis tiempos de estudiante, de eso hace ya muchos, muchísimos años, estudiando la ley hipotecaria en uno de sus artículos, recuerdo que decía el catedrático:
Principal,intereses ordinarios, intereses de demora y costas y todo lo demás son leches . . .
Cuando se refería a " todo los demás son leches " se refería a la antigua Lec. de entonces, y contraponía el siguiente argumento:
Las Leyes tienen su jerarquía y una de sus normas jerárquicas es que la ley especial prima sobre la ley general, o sea la Ley hipotecaria prima sobre la Lec.
Por eso contesté así de contundente al forero que planteó este asunto y así lo aplico, ningún banco me lo ha impugnado a pesar de que algunos me lo han intentando colar.
La responsabilidad hipotecaria según la Ley Hipotecaria es solo estrictamente esos 4 conceptos, ni tan siquiera las tasas le caben, cuanto menos comisiones.
Re: EJH : comisiones y otros gastos extrajudiciales
Felices fiestas a todos!
Bueno, el problema es que si os encontráis con un letrado de Banco mínimamente decente, os podrá recurrir el decreto, o la resolución que sea, en la medida en que es doctrina de la DGRN que los conceptos no inscritos y garantizados por hipoteca sí se pueden reclamar en una EH, lo que sucede es que se consideran sobrante, de igual forma que los importes de los conceptos garantizados, en aquellas cuantías que exceden de la cobertura hipotecaria.
Así, si las famosas comisiones no están garantizadas, y por ejemplo, la parte ejecutante pide adjudicación que cubre el principal (capital + intereses ordinarios+ intereses de demora devengados hasta la fecha del cierre de la cuenta), intereses liquidados en importe superior al garantizado, y costas tasadas, habrá dos importes de sobrante, las comisiones y los intereses de demora liquidados en la parte que excede del límite de cobertura hipotecaria. Y si existen acreedores posteriores, habrá que abrir el incidente de distribución entre ellos.
Si os fijáis, los Bancos han empezado a reclamar todos, sin excepción, el importe de las comisiones, desde que empezó a generalizarse la limitación del tipo de interés de demora. Si no lo reclaman en EH, lo podrán hacer por la vía del art 579 LEC.
En las últimas escrituras que he podido ver, suele incluirse una cláusula tipo de prestaciones accesorias, que constituye una especie de cajón desastre, donde se incluye la garantía de muchos conceptos, entre ellos, comisiones y gastos.
Pd. Dilema, respecto a lo que comentas acerca de la prelación de Leyes. La mayoría de SJ especifica en su decreto de adjucación cada uno de los acreedores posteriores a la carga que se ejecuta. Y por qué? Porque hay un articulito en el Reglamento Hipotecario que así lo exige. No obstante, la LEC no contiene en ningún lado esa exigencia. Entonces, ¿por qué se insiste en adicionar al decreto de adjudicación la relación de dichos acreedores posteriores?. Uno puede ser exégeta y decirle a la parte, mire usted, vaya a la DGRN y recurra, porque a mí me vincula la LEC, y su tenor literal es claro. O bien se puede ser práctico y hacer el oportuno corte y pega. Pues con lo demás, pasa lo mismo. En cualquier caso, confío más en la calificación de cualquier Registrador o la DGRN, que en las sesudas opiniones de cualquier profesor, por muy doctor que sea, o resoluciones de AP, en temas de EH.
Bueno, el problema es que si os encontráis con un letrado de Banco mínimamente decente, os podrá recurrir el decreto, o la resolución que sea, en la medida en que es doctrina de la DGRN que los conceptos no inscritos y garantizados por hipoteca sí se pueden reclamar en una EH, lo que sucede es que se consideran sobrante, de igual forma que los importes de los conceptos garantizados, en aquellas cuantías que exceden de la cobertura hipotecaria.
Así, si las famosas comisiones no están garantizadas, y por ejemplo, la parte ejecutante pide adjudicación que cubre el principal (capital + intereses ordinarios+ intereses de demora devengados hasta la fecha del cierre de la cuenta), intereses liquidados en importe superior al garantizado, y costas tasadas, habrá dos importes de sobrante, las comisiones y los intereses de demora liquidados en la parte que excede del límite de cobertura hipotecaria. Y si existen acreedores posteriores, habrá que abrir el incidente de distribución entre ellos.
Si os fijáis, los Bancos han empezado a reclamar todos, sin excepción, el importe de las comisiones, desde que empezó a generalizarse la limitación del tipo de interés de demora. Si no lo reclaman en EH, lo podrán hacer por la vía del art 579 LEC.
En las últimas escrituras que he podido ver, suele incluirse una cláusula tipo de prestaciones accesorias, que constituye una especie de cajón desastre, donde se incluye la garantía de muchos conceptos, entre ellos, comisiones y gastos.
Pd. Dilema, respecto a lo que comentas acerca de la prelación de Leyes. La mayoría de SJ especifica en su decreto de adjucación cada uno de los acreedores posteriores a la carga que se ejecuta. Y por qué? Porque hay un articulito en el Reglamento Hipotecario que así lo exige. No obstante, la LEC no contiene en ningún lado esa exigencia. Entonces, ¿por qué se insiste en adicionar al decreto de adjudicación la relación de dichos acreedores posteriores?. Uno puede ser exégeta y decirle a la parte, mire usted, vaya a la DGRN y recurra, porque a mí me vincula la LEC, y su tenor literal es claro. O bien se puede ser práctico y hacer el oportuno corte y pega. Pues con lo demás, pasa lo mismo. En cualquier caso, confío más en la calificación de cualquier Registrador o la DGRN, que en las sesudas opiniones de cualquier profesor, por muy doctor que sea, o resoluciones de AP, en temas de EH.
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Invitado
Re: EJH : comisiones y otros gastos extrajudiciales
Solo una cosa: he visto a veces que en la certificación de cargas, en la cobertura hipotecaria se hace constar que también responden de X € por comisiones ¿ eso significa que en ese caso las comisiones si estarían garantizadas por la hipoteca?
Re: EJH : comisiones y otros gastos extrajudiciales
Veintiséis, el importe de comisiones no incluido en la cobertura hipotecaria es sobrante, en la medida en que con la cantidad de la adjudicación se hayan cubierto en su totalidad el principal (descontando el importe de las comisiones), los intereses de demora liquidados y las costas tasadas, con el límite de cobertura hipotecaria, o si por ejemplo, pide el ejecutante la adjudicación por todos los conceptos.
Et in Arcadia ego
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Veintiseis
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- Registrado: Jue 05 Ene 2012 12:33 am
Re: EJH : comisiones y otros gastos extrajudiciales
Muchísimas gracias Newzel!!
Abriré incidente de distribución de sobrante respecto a las comisiones una vez las ingrese el actor y cuando el decreto sea firme.
Sin embargo no me queda del todo claro si no hubiera acreedores posteriores y la adjudicación es inferior a la deuda ¿ no podría reclamarlas el actor a cuenta de lo que finalmente pueda reclamar vía 579?... No sé... A lo mejor he dicho una burrada pero es que no me dejan de surgir dudas con los hipotecarios, aunque tengo que decir que desde que leo tus aportaciones y las de otros compañeros que controlan la materia he aprendido muchísimo. Mil gracias!!
Abriré incidente de distribución de sobrante respecto a las comisiones una vez las ingrese el actor y cuando el decreto sea firme.
Sin embargo no me queda del todo claro si no hubiera acreedores posteriores y la adjudicación es inferior a la deuda ¿ no podría reclamarlas el actor a cuenta de lo que finalmente pueda reclamar vía 579?... No sé... A lo mejor he dicho una burrada pero es que no me dejan de surgir dudas con los hipotecarios, aunque tengo que decir que desde que leo tus aportaciones y las de otros compañeros que controlan la materia he aprendido muchísimo. Mil gracias!!
Re: EJH : comisiones y otros gastos extrajudiciales
Haya o no acreedores posteriores, si el importe de la adjudicación es inferior al principal de la ejecución (descontando la cuantía de comisiones y gastos), simplemente dictas decreto de adjudicación por los siguientes conceptos, imaginando que sólo cubre los mismos: intereses ordinarios y a cuenta de capital. Y el resto (esto es, el resto de capital, los intereses de demora devengados hasta la fecha del cierre de la cuenta y los gastos y comisiones) así como las costas tasadas y los intereses de demora liquidados (devengados desde la fecha del cierre de la cuenta) los podrá reclamar vía art 579 LEC.
Debes tener presente que si los gastos y comisiones están cubiertos por la garantía hipotecaria, yo los incluyo en el principal, junto con el capital, los intereses ordinarios y los de demora devengados hasta la fecha del cierre de la cuenta. Si no están cubiertos, entonces se imputan en último lugar, siempre que la adjudicación sea superior al principal y se hayan tasado costas y liquidado intereses. (Si fuera inferior al principal se aplicaría lo que he dicho en el párrafo anterior). Y sólo serán sobrante dentro de la EH cuando se hayan satisfecho íntegramente el principal, los intereses liquidados y las costas tasadas, con la adjudicación, con o sin apertura de pieza separada de distribución del sobrante, según existan o no acreedores posteriores. Y sólo en ese supuesto ( o caso de adjudcación por todos los conceptos) deberá el ejecutante ingresar el importe de comisiones y gastos como sobrante
Otra opción es simplemente no admitir en EH aquellos conceptos no cubiertos por la garantía hipotecaria, es la solución más sencilla, pero incorrecta en sentido técnico-jurídico.
Debes tener presente que si los gastos y comisiones están cubiertos por la garantía hipotecaria, yo los incluyo en el principal, junto con el capital, los intereses ordinarios y los de demora devengados hasta la fecha del cierre de la cuenta. Si no están cubiertos, entonces se imputan en último lugar, siempre que la adjudicación sea superior al principal y se hayan tasado costas y liquidado intereses. (Si fuera inferior al principal se aplicaría lo que he dicho en el párrafo anterior). Y sólo serán sobrante dentro de la EH cuando se hayan satisfecho íntegramente el principal, los intereses liquidados y las costas tasadas, con la adjudicación, con o sin apertura de pieza separada de distribución del sobrante, según existan o no acreedores posteriores. Y sólo en ese supuesto ( o caso de adjudcación por todos los conceptos) deberá el ejecutante ingresar el importe de comisiones y gastos como sobrante
Otra opción es simplemente no admitir en EH aquellos conceptos no cubiertos por la garantía hipotecaria, es la solución más sencilla, pero incorrecta en sentido técnico-jurídico.
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