Unidad de Acción de los Secretarios Judiciales

Es la primera vez que se me plantea.
El ejecutante procede a instar la ejecución ( vía ENJ) de un préstamo hipotecario. Se despacha la ejecución y se anota el embargo a su favor sobre la finca hipotecada.

Posteriormente, me pide la subasta y en la certificación de cargas me aparecen como cargas 1 y 2 ( aparte de las posteriores) la hipoteca y la anotación de embargo.

¿ Se ha de proceder al avalúo por un perito o tomo como base el valor de tasación fijado en la escritura? ¿ Liquido la carga anterior a efectos de determinar el valor real? ¿ La hipoteca se queda como carga previa y susbsistente cuando es lo que están ejecutando?

Tienes que designar perito judicial para que avalúe la finca hipotecada, y después, practicar liquidación de cargas ex art 666 lec. Verás qué patatús le das al Banco ejecutante.

Me da un olorcillo a maniobra de trileros que atufa.

Como bien indica Newzel, hay que liquidar cargas y nombrar un perito que tase los bienes.
Lo que creo es que la hipoteca se extingue y no queda subsistente como carga anterior, ya que han decidido ejecutarla como ejecución ordinaria y por mucho embargo que traben ( yo es que alucino) hay una confusión de derechos bastante clara.

A ver qué opinan nuestros otros hipotecaristas.

Hola a todos!

Como resulta que la parte ha elegido, por la razón que sea, para realizar su crédito una acción personal vía proceso ejecución titulo extrajudicial y no el cauce de la ejecución hipotecaria. No existe problema en anotar ese embargo, pero el mismo en el Registro se hace al margen de la inscripción de hipoteca (resolución DGRN 26/07/1999) pues ese embargo tiene su origen en un crédito garantizado por una hipoteca (de ahí la necesidad de hacerlo constar con la mayor exactitud en el mandamiento de embargo), y así, hipoteca y embargo forman una unidad registral.

http://www.boe.es/boe/dias/1999/09/10/p ... -32965.pdf).

Si el acreedor ejercita combinadamente la acción personal y real, eligiendo el ejecutivo ordinario como proceso de ejecución o desenvolvimiento de la hipoteca, y esta circunstancia consta claramente en autos y en toda la tramitación, los efectos serán los propios de la hipoteca.
Al contrario, si unicamente se ejercita una acción personal y el título no fuera una escritura de hipoteca, los efectos serán propios de un embargo.

Por lo tanto, una vez tase la finca el perito, la valoración se hará como de costumbre (art. 666 LEC), y a esto se refiere newzel, cuando menciona el “patatús” del banco: porque ya se puede atisbar el precio que fijará para subasta.

Terminatrix, yo no veo esto como una maniobra, pienso que el ejecutante no ha podido acudir al proceso de EJH, porque tal vez la escritura no reunía los requisitos que exige el art. 682 LEC. Aunque también cabe la otra posibilidad (para la que hay que estar alerta), y no es otra que el intento de despojo del ejecutado al acudir a la acción real y personal combinada, esto es: pido embargo de finca, de coche, de cuentas, de sueldo, etc… voy realizando primero los últimos y ya veré que pasa con el inmueble, y esto no hay que permitirlo porque posiblemente ni el embargo de sueldo, de saldos bancarios… lleguen, en principio, ni a cubrir los intereses moratorios que seguirán devengándose e incrementándose (una cuota de hipoteca de 1000 € y un embargo de sueldo de 200 €), con lo que te puedes encontrar que, a pesar de los embargos trabados, la deuda aumenta; y esta es la razón por la que, es mi opinión, antes hacer efectivos otros embargos, debe subastarse el inmueble en este tipo de procesos (claro ésta salvo que existan razones evidentes que lo aconsejen).

Hola a todos!

Por cierto, se me olvidó añadir:

Como la hipoteca y la anotación de embargo forman una unidad registral, como ocurre con la hipoteca (y sus ampliaciones, modificaciones) y la nota del art. 688 LEC en sede de ejecución hipotecaria, tras la adjudicación se cancelará la hipoteca, la anotación de embargo, y todas aquellas anotaciones e inscripciones posteriores.

Hola Randomize y Terminatrix

Hace ya tiempo colgué en Guías y Jusrisprudencia el siguiente hilo:

viewtopic.php?f=13&t=7694

Siempre he defendido en sede de ejecución las diferentes posturas de la DGRN frente a las AP, pero no en este caso en particular. Y ello por la sencilla razón de que la actuación de la parte ejecutante constituye una maniobra de fraude procesal

Leed atentamente este Auto:

http://www.poderjudicial.es/search/doAc ... rface=true

Hola a todos!

Gracias newzel, desconocía esos enlaces y la resolución, que no hace sino fundamentar y razonar la segunda posibilidad que he comentado.
La guardaré para el futuro, porque seguramente en algún momento me será muy útil.

Hole, yo las ejh que vienen como enj, nunca taso la finca, utilizo la tasación de la escritura. Nunca me lo han recurrido, y si lo hicieran creo que el título es el mismo independientemente se utilice una vía u otra, creo sinceramente que esa escritura vincula, al igual que no debe anotarse el embargo, por ejemplo..
saludos

Pues yo también prtegunto si se puede utilizar el tipo de tasación fijado en la escritura, puesto que creo será más beneficioso para el deudor.

Hola, buenas...

A mí se me dio un caso en que en vez de ejercitar la acción hipotecaria, se fueron a la ejecución ordinaria.

Llegado el momento de designación de perito, nombramos, y pide provisión de fondos (alrededor de 2.000 euros). Cuando le requiero para que provea de fondos al perito, va el banco (cómo no!), y me dice que en la escritura de constitución de la hipoteca, en la cláusula X, las partes pactaron "libremente" el precio o tipo para subasta.

Le puse una dior de dos folios, y entre otras cosas, le dije que si utilizaba las normas de la ejecución ordinaria o dineraria, ello lo era con todas las consecuencias, y que no podía utilizar, para su conveniencia, los preceptos de la ejecución hipotecaria.

Allá fue y no me la recurrieron, sino que ingresaron la provisión de fondos.

No sé si hice bien o mal, pero lo hice (y lo volvería a hacer).

Coincido plenamente con lo publicado por newzel. Gracias por los enlaces facilitados y ese auto de la AP de Barcelona.Y expongo otra razón a las ya expuestas por la que actualmente se está actuando por los ejecutantes en claro fraude procesal: Se inicia una EH y tras la subasta sin postores utiliza el ejecutante su facultad o derecho de no adjudicarse la vivienda en caso de haber sobrante, obteniendo en algunos casos, consentido por el SJ y el propio Juez, el archivo del PEH. Posteriormente el ejecutante acude a la ENJ y, mediante la generación de más intereses de demora, insta el embargo con arreglo al 592 de la LEC finalizando con el embargo y nueva subasta de la vivienda del deudor hipotecario. Respecto al avalúo en el caso de acudir el ejecutante a la ENJ entiendo que se hace innecesaria al venir fijado el valor de tasación a efectos de subasta en la propia escritura pública de PH. Por aplicación de la doctrina de los actos propios, habiendo tasado ambas partes la finca a efectos de subasta en X euros, dificilmente el ejecutante o ejecutado pueden solicitar un nuevo avalúo en fase de ejecución. Lo que debería cambiar es la LEC y para el caso de préstamos hipotecarios concedidos para adquisición de vivienda, impedir que se pudiera acudir a la ejecución ordinaria hasta no haber finalizado con la realización del bien hipotecado, incluso eliminando esa facultad dada al ejecutante de no adjudicarse la vivienda en caso de subasta desierta.

Yo en su día llevé una ENJ en la que ejecutábamos una hipoteca.
El trámite que seguimos fue como en el que cualquier ENJ pero el primer escollo surgió tras la certificación de cargas. En ese momento solicitamos se sacase a subasta el bien, en este caso los bienes pues eran varias viviendas, por el precio fijado en la escritura de hipoteca toda vez que era un precio aceptado por las partes en escritura pública. Vuestro compañero en principio no compartía ese criterio y consideró que debía peritarse, pero hete aquí que apareció un ángel salvador y nos evitó recurrir. Compareción la ejecutada y manifestó su acuerdo con que el valor fuese el fijado en la escritura.
A partir de ahí todo se desarrolló con normalidad hasta que tuve que anotar el decreto de adjudicación y diligenciar la cancelación de cargas.
El problema no era otro que me tocó un registro de la propiedad con un registrador que estaba ocupándose de su registro y de otro más y que por el suyo no amanecía ni de coña con lo cual, el que llevaba la voz cantante era un oficial de registros al que le faltaba un hervor. Así se me inscribió sin problema la adjudicación pero en cuanto a la cancelación de cargas el ínclito oficial me decía que no podía podía diligencia el mandamiento de cancelación de las cargas porque no había tales cargas porque no existían, que ahí sólo estaba la hipoteca y la certificación de cargas pero ni había embargo ni leches. Seis meses me costó que entrase en razón pero al final diligenció y sanseacabó.
Yo personalmente entiendo que no es precisa la valoración de los bienes por un perito para su posterior venta en subasta puesto que dicha valoración viene realizada y aceptada por las partes en el título que se ejecuta. En todo caso considero que, fijado el precio de subasta en la escritura de hipoteca, en todo caso podría darse traslado al ejecutado para que mostrase su conformidad o desacuerdo como se hace con cualquier otro avalúo en ejecución.

Ya, Procurador, pero no es correcto. El art 666 LEC es una norma imperativa no disponible por las partes. Hay que poner coto de una vez a prácticas abusivas que entrañan derchos ejercitados de mala fe y con animo de gravar innecesariamente a la parte ejecutada. Lo normal es que lo planteado se produzca en ETNJ en donde existen fiadores. Así, el banco ejecutante obtiene, en un solo procedimiento, la ejecución de la hipoteca y el embargo de bienes de los fiadores. Y eso no se puede tolerar.

¿Que el ejecutante quiere embargar la finca hipotecada a su favor?. Perfecto; se liquidan cargas, se le adjudica y extinción de la hipoteca por confusión de derechos, teniendo presente que: a) el valor de las cargas preferentes por lo general serán superiores al valor neto de la finca, aplicándose el art 666.2 LEC; b) el avalúo será por lo general inferior al tipo de subasta pactado en la escritura de hipotecay c) problemas a la hora de distribuir sobrante entre los acreedores posteriores

Helena-Agueda escribió: Le puse una dior de dos folios, y entre otras cosas, le dije que si utilizaba las normas de la ejecución ordinaria o dineraria, ello lo era con todas las consecuencias, y que no podía utilizar, para su conveniencia, los preceptos de la ejecución hipotecaria.

Allá fue y no me la recurrieron, sino que ingresaron la provisión de fondos.

No sé si hice bien o mal, pero lo hice (y lo volvería a hacer).

Hiciste muy requetebien y ya estás tardando en colgar esa DIOR en Modelos

Hola, buenas
A sus órdenes, Sr./a Moderador/a
El lunes la subo, que la tengo en el chiringuito, aunque no creo que alcance la categoría de "modelo", pero si le vale a alguien...

Hola a todos!

Es bastante discutible que el valor de tasación que conste en la escritura de hipoteca es el que debe servir como tipo para la ejecución ordinaria. Personalmente defiendo la postura de newzel: realizar un avalúo conforme a los artículos 637 y 666 LEC, claro está que salvo que las partes se hayan puesto de acuerdo –como dice procurador-, pero normalmente la personación del ejecutado en el procedimiento no sucede, ni tampoco puede garantizarse que el valor ahí recogido sea realmente el fijado por ambas partes.

Aquí una breves notas para reflexionar, sobre la procedencia de realizar un avalúo:

El art. 8.2 del RD 716/2009, de 24 de abril que desarrolla la Ley de Mercado Hipotecario (LMH) que el tipo de subasta para el supuesto de ejecución será necesariamente, como mínimo, la valoración que conste en el certificado de tasación (¿impuesta por el Banco?). Coincidencia por tanto, de la tasación a efectos de subasta con la tenida a los efectos del Mercado Hipotecario. Por el contrario, la Ley 1/2013, permitió una desviación entre la tasación inicial y la tenida en cuenta para la subasta (75%) perjudicando más al deudor hipotecario.

Enlace al articulo en la web de notarios y registradores
http://www.notariosyregistradores.com/d ... -hanza.htm

Y este auto,

Roj: AAP B 402/2014 - ECLI:ES:APB:2014:402A
Id Cendoj: 08019370012014200024
Órgano: Audiencia Provincial Sede: Barcelona
Sección: 1
Nº de Recurso: 780/2013
Nº de Resolución: 252/2014
Procedimiento: Ejecución hipotecaria

http://www.poderjudicial.es/search/doAc ... rface=true

MONTROSS escribió:Se inicia una EH y tras la subasta sin postores utiliza el ejecutante su facultad o derecho de no adjudicarse la vivienda en caso de haber sobrante, obteniendo en algunos casos, consentido por el SJ y el propio Juez, el archivo del PEH. Posteriormente el ejecutante acude a la ENJ y, mediante la generación de más intereses de demora, insta el embargo con arreglo al 592 de la LEC finalizando con el embargo y nueva subasta de la vivienda del deudor hipotecario.

MONTROSS, podrías explicarlo más detalladamente, por favor.

Saludos a todos. En primer lugar deseo manifestar que mi intervención en este foro no lo es en calidad de SJ, dado que no lo soy, sino en mi condición de letrado, agradeciendo a todos los integrantes del foro el permitirnos a los que no somos Secretarios Judiciales, el acceso y participación en el mismo, con las lógicas normas y limitaciones que el Administrador y los moderadores fijan. Simplemente el hecho de poder acceder a este foro y, en alguna ocasión puntual, participar en el mismo, es para mí enormemente enriquecedor. Cuando expreso una opinión, como la publicada, lo hago partiendo de la premisa de que ya sea en el ámbito jurídico o en cualquier otro, 2+2 no siempre suman 4, y que precisamente los que desde una función u otra, participamos en el mundo del derecho sabemos que la interpretación de las normas no es algo lineal o estático sino que evoluciona con la realidad social del momento y siempre sujeta a la interpretación que “el juzgador” pueda hacer de las mismas, pudiendo mostrar nuestra conformidad o discrepancia con las resoluciones pero, llegado el momento, debiendo acatarlas y respetarlas por mucha frustración que nos pueda producir el que la interpretación realizada por quien tiene encomendada la labor de decidir no se ajuste a nuestra pretensión o a lo que, entendimos, quiso decir el legislador y que, por desgracia en muchas ocasiones, no recoge la literalidad gramatical de la norma a aplicar.
Dicho esto, paso a intentar explicar lo publicado en mi anterior intervención. Considero que si ambas partes, acreedor y deudor, acordaron en documento público valorar el inmueble a efectos de subasta en una determinada cantidad, si el acreedor acude a la ejecución ordinaria, que entiendo podría entrañar un abuso de derecho, mala fe e incluso fraude de ley por parte del acreedor/ejecutante, coincidiendo plenamente con el Auto de la AP de Barcelona publicado por newzel, una vez ha agotada la vía de intentar la satisfacción de su crédito mediante el embargo con las reglas establecidas en el art. 592 LEC, se verá obligado a solicitar el embargo del bien inmueble que ya tiene hipotecado. Llegado este momento, el valor de tasación que ambas partes acordaron en documento público, la escritura de préstamo hipotecario, entiendo que obliga a ambas partes no siendo necesario un nuevo avalúo que, en el momento actual, perjudicaría enormemente al deudor. Por lo tanto, el acreedor se habrá dirigido contra todos los bienes del deudor y, en su caso, de aquellos que afianzaron personalmente el préstamo con garantía real y, tras no ver satisfecha enteramente la deuda, acudirá al embargo y subasta del bien hipotecado, saliendo a subasta por el valor que las partes acordaron pero sin la protección que la actual legislación –Ley 1/2013 de 14 de mayo- concede a los deudores hipotecarios. Una vez se la adjudique la entidad ejecutante, por confusión de derechos, solicitará la cancelación de la hipoteca, manteniendo con un alto índice de probabilidad un derecho de crédito sobre el deudor y los posibles avalistas que hará valer vía embargo de posibles salarios presentes o futuros.

Randomyze, respecto al enlace que publicas (http://www.notariosyregistradores.com/d ... -hanza.htm) viene referido “únicamente” a aquellos préstamos elegibles o que fueron objeto de titulización (la inmensa mayoría en la época del boom inmobiliario) En esos casos, el valor a efectos de subasta no podrá ser inferior al cien por ciento del fijado en la tasación que sirvió para la concesión del préstamo. El problema aparece cuando quieres saber si el préstamo hipotecario en litigio fue titulizado o no. Ni el Banco de España, ni la CNMV, van a facilitar ese dato al ejecutado, ni siquiera al Juzgado aunque se les oficie al respecto. Resulta imposible conocer si un préstamo hipotecario en concreto fue titulizado y, créeme, que lo he intentado por todos los medios.

En cuanto a las ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual en las que, celebrada subasta sin postores, el ejecutante podría hacer uso de la facultad de adjudicarse la vivienda por el 60% del valor de tasación fijado para subasta, existiría un sobrante, en algunos casos de un importe elevado, vengo observando como el ejecutante, haciendo uso de la facultad que le confiere el 671 de la LEC, opta por no adjudicarse la vivienda, provocando con ello, aún no siendo solicitada por el ejecutado la cancelación de la certificación de dominio y cargas, el archivo del procedimiento de ejecución hipotecaria sin condena en costas, quedando expedita la vía para que el acreedor inste el procedimiento de ejecución ordinaria. Entiendo que ello entraña abuso de derecho y se realiza en fraude de ley.

Hola a todos!

Gracias MONTROSS

Mi intención al colocar el enlace (y esas notas), era una forma de demostrar que no siempre el valor de tasación que consta en la escritura coincide con el real.
Saludos

Hola a todos

Se me esta planteando una duda , tengo una ejecución de título no judicial se ha tasado la finca y ahora tengo que hacer el trámite del artículo 657, pero la parte me presenta escrito y me dice que no es necesario porque no procede la liquidación de cargas en este supuesto, ya que en primer lugar en la certificación de cargas aparece la hipoteca y luego la anotación de embargo del presente procedimiento los dos a nombre del mismo acreedor y que como ha optado por ejecutar la hipoteca por la via ordinaria y no por el procedimiento de ejecución hipotecario no debe computarse la cuantía de la hipoteca a efectos de la liquidación de cargas .

¿Es correcto ?

Gracias .

Hola montsebcn

viewtopic.php?f=18&t=11524

Si quieres seguir mi postura, este Auto contiene los razonamientos que empleo yo:

http://www.poderjudicial.es/search/doAc ... rface=true

Newzel tiene toda la razón al indicarte la existencia de otro hilo sobre este tema. Uno ambos.

Hola, si instan Etnj en lugar de e hipotecaria tengo claro que hay que haber el avalúo del bien y liquidar vargas a efectos del 666 de la lec pero lo que no sé es si se descuenta como carga anterior la anotación del préstamo hipotecario o se considera el mismo crédito y sólo se descontarían en su caso inscripciones anteriores y distintas . Gracias.

NO, nunca se produce avalúo del bien si el ejecutante y el ejecutado se pusieron de acuerdo sobre su valor a efectos de subasta antes o durante la ejecución, en la escritura de la hipoteca tasaron la finca a efectos de subasta, artículo 637 LECIV, por lo tanto no es necesaria la fijación de un nuevo valor, ni la realización de las actuaciones previas a la subasta previstas en la Sección 2ª del Capítulo relativo al procedimiento de apremio...

Hola, buenas

Siento estar en contra; si se opta por la ejecución dineraria normal, no se puede utilizar la ejecución hipotecaria para lo que más convenga. Considero que si se instó una ejecución ordinaria, hay que valorar el bien, con independencia del que fijaron en la escritura de constitución de hipoteca.

Lo veo así, y me someto a criterios superiores (de esos maestros que están en el chiringuito con una cañita fresca en cada mano... )