Hola a todos!
newzel
, espero acertar esta vez...
La palabra
“lote” debe significar un conjunto de bienes (
forzosamente más de uno) que origina un único remate, y así las subastas tendrán como objeto la venta de un bien, de varios bienes individualizados o un lote de bienes, y por consiguiente habrá un remate, varios remates y un solo remate según se trate.
En el caso de subasta de bienes inmuebles por lotes presenta grandes complejidades y dificultades prácticas; primero porque un único remate puede chocar gravemente con el principio de especialidad cuando hay cargas posteriores diferentes que gravan los bienes
(1); segundo, el valor de tasación aunque es cierto que en sede de ejecución hipotecaria no es problema pues el tipo sería la suma de los fijados para cada inmueble, si se tratara de una ETNJ en la que previamente hay que valorar los bienes, siendo esta valoración anterior a la formación del lote, no se habría tasado el lote en su conjunto, y dado que el motivo principal para formar dicho lote es facilitar la mayor concurrencia de postores y que estos bienes considerados como una unidad tengan un valor intrínseco superior al que tuvieran individualmente (un lote de maquinaria industrial, colección de cuadros, acciones por las que se obtiene mayoría y control en una sociedad mercantil, etc.) y tercero, incluso podríamos encontrar impedimentos de orden procesal cuando el lote contuviera una o alguna finca que tuviera la consideración de vivienda habitual ya que el tipo de licitación es distinto si no lo es (50% o cantidad debida por todos los conceptos) y si lo es (60% al 70% o más).
Por razón de lo anterior, en las ejecuciones hipotecarias inmobiliarias, rara vez se produce la subasta por lotes, salvo casos muy excepcionales
(2)
Tras esta breve exposición para entrar en debate y en el
punto 3.- b), que parece ser el conflictivo.
“que la parte no haya procedido a distribuir el crédito y quiere que esa distribución se haga en el acto de la subasta. Aquí ya no vale que seamos nosotros los que practiquemos la distribución del crédito con arreglo a reglas de proporción, dado que la parte ejecutante se ha negado a aplicar esa solución”
Si existen acreedores posteriores.-
Como bien dices, la jurisprudencia mayoritaria y que comparto plenamente, exige que la distribución del precio se efectúe en el acto de subasta, y dado que ante el desconocimiento que se tiene de la deuda individualizada que soporta cada finca, por razón de que la parte ejecutante no quiere distribuir el crédito o porque consideras que no debes hacerlo, es improcedente la venta de varias fincas en un solo lote por el principio de especialidad, máxime si tenemos en cuenta que el art. 119 LH indica que cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder; y esta es la solución que, guste o no a la parte ejecutante, debe ofrecerse necesariamente: distribuir la deuda en proporción pues de lo contrario el decreto de adjudicación sería calificado negativamente pues no se conocerían los sobrantes que puedan corresponder a los acreedores posteriores.
Cabe otra solución más drástica: denegar el señalamiento de subasta hasta el cumplimiento del requisito.
Además tengamos en cuenta, en apoyo de mi opinión, que la subasta en sí no es un acto que ocurre en un momento concreto, sino que -y ahora con la nueva reforma es más evidente- transcurre durante un plazo, veinte días desde que se anuncia y se puede pujar, y que obligatoriamente se debe conocer la cantidad que se adeuda por cada finca en concreto, pues se puede licitar por un precio que cubra la deuda y no el tipo.
Por eso creo que no puede hacerse SUBASTA EN LOTES: NO y en datos de bienes, añadir al único lote cuantos bienes se vayan a subastar.
Si no hay acreedores posteriores.-
Estoy de acuerdo en que habrá que tener en cuenta el límite de responsabilidad hipotecaria y su aplicación como determina el art. 692 LEC, se podría considerar todas las fincas como un solo bien subastado y el exceso de una aplicarlo al defecto de otra y si valdría SUBASTA EN LOTES: NO y añadir al único lote todas las fincas, y claro la distribución siempre antes del dictado del decreto.
¿Qué pasa con las últimas fincas ya subastadas si con las primeras ya se ha cubierto la deuda?
Como entiendo que no se puede suspender, porque implicaría la suspensión respecto de todos los bienes que integran el lote, en ese caso habría de estar al artículo 124 de la Ley Hipotecaria.
Dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de una o de otra de las fincas gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre.
Y tras las comprobaciones matemáticas de rigor, no se aprobaría el remate respecto de la/s finca/s que elija el deudor.
Saludos!
(1) -sirva de ejemplo más simple, la subasta de dos fincas: finca XX y finca ZZ; la finca XX está gravada con una anotación de embargo LETRA A a favor de la TGSS y LETRA B a favor de BANCO, mientras que la finca ZZ esta gravada con anotación de embargo LETRA A a favor de PARTICULAR, LETRA B a favor de AEAT y LETRA C a favor de CAJA DE AHORROS, ¿cómo se distribuye un sobrante si se desconoce el precio ofrecido por cada una de ellas? Desde luego el problema se agrava a medida que aumenta el número de fincas.
(2) Unidades urbanísticas con proyectos de reparcelación, finca matriz dividida en fincas de resultado que no han sido inscritas y si lo han sido carecen de tipo para subasta, fincas vinculadas OB REM o como anejo inseparable, y posiblemente alguna otra que se me escape ahora- y siempre en aquellos supuestos en que el destino de unas fincas estén necesariamente vinculados a las de otras.