Unidad de Acción de los Secretarios Judiciales

Hola a todos;

Me encuentro con una ejecución hipotecaria que es la primera vez que se me plantea. Sólo reclaman las cuotas vencidas e impagadas más los nuevos plazos que se vayan devengando, y al tratarse de una obligación periódica que se vayan ampliando la cantidad reclamda a los nuevos plazos que vayan venciendo conforme al 578 de la LEc.

No reclaman vencimiento antipado (o sea por la totalidad de la deuda)

Alguien puede ayudarme? Cómo se ejecuta esta hipoteca?

Voy perdidísima.

Muchas gracias a todos. Otra vez

Un saludo y feliz año.

Entiendo que, tratándose de un préstamo hipotecario con interés variable, no cabe la ampliación de la ejecución a los nuevos vencimientos de principal e intereses. El art. 578.2 LEC al tratar de la ampliación automática que puede solicitarse en la demanda de ejecución exige que el ejecutante presente una "liquidación final de la deuda incluyendo los vencimientos de principal e intereses producidos durante la ejecución". Dicha liquidación no ha podido presentarse por la parte ejecutante, ni la puede presentar, dado que el préstamo objeto de la ejecución lo es a interés variable, por lo que la ejecutante es desconocedora del importe al que ascenderán las futuras cuotas. Ello no impide que, conforme al art. 578.1 LEC, a medida que vayan venciendo los distintos plazos, la ejecutante,, cumpliendo los requisitos exigidos para poder tener por líquida y vencida la cantidad reclamada, pueda instar la ampliación, lo que deberá ser acordado mediante auto acordando la ampliación, frente al que cabrá interponer, llegado el caso, los correspondientes motivos de oposición.

Este es un tema interesante que presenta varias cuestiones:

1ª ¿Es admisible el despacho de la EH en los términos solicitados?. Entiendo que sí, pero con un matiz muy importante: la posibilidad de ejecución parcial por impago de algunos de los plazos de la obligación debe constar inscrita por estar así estipulado. Por lo tanto, el primer paso sería comprobar la escritura y la nota de calificación registral para verificar que ese pacto se inscribió efectivamente en el Registro.

2ª Admitiendo la posibilidad de despachar ejecución en ese caso, ¿cómo se debería actuar ante los nuevos vencimientos ?. A este respecto coincido al 100% con la reflexión de Montross, que la ha expuesto con gran claridad, y que en mi Juzgado estamos siguiendo para las ETNJ que ejecutan la hipoteca pero sólo por la parte de la deuda vencida y no satisfecha, un supuesto muy similar.
La clave es que no cabe la ampliación automática del 578.2 de la LEC, sino que cada nueva ampliación que pida la ejecutante debe ir acompañada de una nueva liquidación de deuda conforme al artículo 573 de la LEC (notarial), debiendo requerir de pago al ejecutado por ese nuevo importe, quien frente a esa nueva reclamación podría formular oposición independiente.

3º Y la pregunta esencial y el quid del asunto:

Agosto escribió: Cómo se ejecuta esta hipoteca?

Pues a este respecto, desde el punto de vista procesal, está claro que hay que seguir las normas de la LEC para realizar la EH, es decir y a grosso modo: requerimiento de pago; certificado de dominio y cargas; y subasta judicial electrónica con el resultado del 670 ó 671 LEC.
Lo único que ocurrirá es que cuando te toque dictar el decreto de adjudicación tendrás que tener en cuenta el importe de la deuda que esté vencida en ese momento conforme a lo indicado en el punto 2ª, pues ese es el importe que se pagará siempre que no supere los límites de la responsabilidad hipotecaria en aplicación del 692 LEC y 132 LH. Lógicamente en este caso dichas cantidades siempre serán inferiores al límite de la responsabilidad hipotecaria.
¿Y el resto de la deuda no vencida? Aquí es donde se plantea la duda y el verdadero problema, pero en mi opinión esa parte de deuda no vencida y que, por lo tanto, no se estaba reclamando aún en el procedimiento, tendría que someterse al tratamiento del 692 de la LEC: es decir, que habría que pagar al actor por lo efectivamente reclamado en el procedimiento (parte vencida del crédito), pero el sobrante que se genere se aplicará al pago de los demás acreedores inscritos, y el sobrante, si aún restara, se entregará al ejecutante en pago "de totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución", siempre que el deudor no se encuentre en concurso (en cuyo caso se integraría en la masa concursal).
Pero ya digo que esta es una opinión personal y puramente teórica, no se me ha dado el caso en la práctica, por lo que habría que contrastarlo con la opinión más fundada de otros foreros expertos en la materia.

En cualquier caso, en realidad, como se puede apreciar, esta forma de proceder por la parte ejecutante presenta múltiples e importantes inconvenientes. Todo apunta a que obedece a un estrategia para evitar aplicar la cláusula de vencimiento anticipado (en muchas escrituras la "6 bis"), que podría ser declarada abusiva por el Juzgado y conllevar el archivo de la ejecución (debe ser el criterio de la Audiencia Provincial de tu territorio o de al menos alguna de sus Secciones), porque si no no se entiende ni se alcanza a comprender qué utilidad puede tener para el ejecutante no interesar el vencimiento total de la deuda reclamada, como seguramente le permitirá y habilitará la escritura. Pero es una estrategia legítima si, como decía, la posibilidad de aplicar el vencimiento parcial en caso de impago está pactado e inscrito.

Muchísimas gracias a ambos por vuestras aportaciones. Me son de gran ayuda. Dos observaciones:

1) En cuanto al extremo que plantea civilist@, relativo a que este tipo de ejecución parcial debería estar prevista en la propia escritura, es algo que ya me planteé y coincido plenamente. En el hipotecario del que hablo, está así estipulado en la escritura y no hay problema. Yendo un paso más allá, también es cierto, que si no hubiera estado estipulado y el juez decide despachar, aunque mi criterio sea otro, yo no tengo medios procesales (al menos no se me ocurren) para no llevar a cabo ese despacho. Sólo me queda comérmelo con patatas y seguir adelante. A día de hoy la decisión del despacho es del juez.

2) En cuanto a la ampliación automática, también la acordó la juez en el despacho de la ejecución, y ése es un problema para mí, puesto que como decís, no se puede presentar una liquidación final ya que el interés es variable y ahora soy yo la que se encuentra con el marrón, a la hora de hacer efectiva esa ejecución.

En fin, cosas que pasan cuando en un mismo procedimiento tienen que meterse dos cabezas a decidir,

Muchas gracias a los dos, especialmente a civilist@, que siempre me ayuda tanto.

Que paséis buen día!!!

Hola, Agosto. He estado revisando esta asunto que planteabas porque no me quedé seguro de la respuesta que daba a cómo se ejecuta la hipoteca en caso de reclamación parcial por los cuotas vencidas, sin vencimiento anticipado, ya digo que no se me ha dado nunca en la práctica, y en realidad resulta que la respuesta la da la propia LEC y de forma bastante clara:
Mira el 693.1 LEC: "Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha."
Es decir, que la finca se realiza de forma ordinaria, pero el adquirente queda subrogado ex lege en la parte del crédito hipotecario no satisfecho. Por lo que será de vital importancia que en el edicto de la subasta se exprese cuál es ese importe no vencido.

Interesante lo que dice sobre esta cuestión
ROJ: AAP T 27/2016 - ECLI:ES:APT:2016:27A
Nº Auto: 16/2016
Tipo Órgano: Audiencia Provincial
Municipio: Tarragona -- Sección: 3
Nº Recurso: 308/2015 -- Fecha: 19/01/2016
Tipo Resolución: Auto

"1º El art. 693.1 LEC contempla expresamente esta posibilidad de ejecución parcial al señalar que "[L]o
dispuesto en este Capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o
los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir
el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su
obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses (...). Si para el pago de alguno de los plazos del
capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos
de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente
a la parte del crédito que no estuviere satisfecha."
Y el art. 127 de Ley Hipotecaria aborda igualmente la enajenación de la finca hipotecada para el pago
de alguno de los plazos del capital o de los intereses.
Es decir, el mismo legislador admite que, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, puedan
reclamarse exclusivamente las cuotas vencidas, siempre y cuando sean tres o más, aclarando que la finca se
transferirá con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito insatisfecha"

"Aunque legalmente está prevista la ejecución solo por la parte impagada de la deuda, el presupuesto
de partida del procedimiento especial es la reclamación del todo, lo que explica la inclusión de la cláusula de
vencimiento anticipado en las escrituras de préstamo como práctica bancaria inveterada.
La reclamación de parte de la deuda a través de este cauce, aunque viable, tropieza con la razón de
ser de la institución, que atiende a la venta del bien como fórmula de pago de la deuda en su totalidad.
4º Desde el punto de vista práctico, no parece factible una sucesión de procedimientos de ejecución
hipotecaria para el cobro de las cantidades que van venciendo, y, en todo caso, el postor que participe deberá
ofrecer una suma que supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la
cantidad por la que se haya despachado la ejecución, ya que, en otro caso, el Secretario judicial puede no
aprobar el remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta
del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr
la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación
del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor (cfr. arts. 670 y 671 LEC ).
Lógicamente, si el principal pendiente de pago es elevado y se mantiene la carga hipotecaria, las
posibilidades reales de adjudicación van a ser escasas o nulas y probablemente obligarán al acreedor a
cesiones no previstas, degradando su posición."

Muchísimas gracias, Civilist@.

La verdad es que es un caso que, por lo poco común, me está trayendo de cabeza. Es muy desconocido. Todas tus aportaciones me son super útiles. Gracias.

Ahora mismo, y tras haber leído tu valiosísima aportación, me surge la duda en cuanto al valor de tasación. Entiendo que no puede ser el que se fija en escritura porque, éste sería para el caso de que se venda el bien sin carga alguna, pero en este caso se vende con la carga de la hipoteca.

Sólo se me ocurre hacer una pericial y deducir del avalúo el importe de la hipoteca que resta por pagar, pero como hay una ampliación automática acordada tampoco lo veo muy práctico.

Qué lío, porfavor...

No quiero abusar de tu tiempo y esfuerzo, pero si se te ocurre alguna solución en este punto, te lo agradezco.

Un saludo y gracias

Agosto escribió:me surge la duda en cuanto al valor de tasación

Pues es una buena pregunta, la verdad. Y no está nada claro porque, salvo error u omisión por mi parte, no hay previsión legal expresa sobre el particular, o al menos yo no la he localizado. El 682.2.1ª de la LEC no contiene ninguna previsión. En todo caso, habría que ver si en la propia escritura se pactó algo al respecto, pero me extrañaría.

En relación con lo que comentas, se me ocurren dos posibles opciones:

a) Deducir del tipo de la escritura el importe de la parte de la hipoteca no reclamada para que el bien salga por el precio real dado que el adquirente se va a subrogar en cantidad pendiente de la hipoteca o, al menos, va a tener que consignar dicha suma para su pago (127 LH)
Si bien en este caso no me complicaría tanto practicando una pericial como indicas, sino que únicamente justo antes de convocar la subasta le pediría a la ejecutante, el banco, que aporte un certificado sobre la cantidad de la hipoteca vigente no vencida y reclamada en las actuaciones. Igual que se hace con el 693.3 LEC para que la demandad pueda rehabilitar la deuda hipotecaria. Sobre este punto no existen motivos para desconfiar del banco, que es el primero al que interesa que ese dato conste con exactitud.

b) Sacar la subasta por el tipo pactado en la escritura, sin reducción: dado que no hay norma especial al respecto regiría el citado 682.2.1ª LEC. Pero en las condiciones de la subasta tendría que quedar muy claro que el adquiriente se subroga en el importe de hipoteca pendiente, para que ningún tercero se lleve a engaño al respecto al adquirir el bien. En este caso la subasta funcionaría como las división de costas común en la que se puede sacar el bien a subasta por el valor tasado pero sin necesidad de deducir cargas. Y ya deberá ser el interesado en pujar quien ajuste su puja a las circunstancias del caso. Esa puja se acabaría aprobando por el 670.4 in fine de la LEC.

Pero a ver si algún compañero que haya tenido algún caso real puede arrojar más luz al respecto....

Muchs gracias!!

Las dos opciones me parecen muy correctas, pero a bote pronto me inclino más por la b), me parece mucho más fácil de gestionar y supone meterme "en menos jardines" en un procedimiento con una tramitación tan poco clara.

De todas formas, como aún queda tiempo para hacer el edicto, me da tiempo a darle varias vueltas a la cuestión, como suelo hacer...

GRACIAS. Así, en mayúsculas