Unidad de Acción de los Secretarios Judiciales

Hola a todos,

a ver si me podeis ayudar, resulta que me he encontrado en el juzgado con un procedimiento, es una ejecucion de titulo judicial, en la que se ha embargado un inmueble en el que el ejecutado es propietario de un 8% en concepto de nuda propiedad y un 4% del ususfructo. El bien corresponde a varios hermanos y sobrinos y está sujeto por 5 años desde marzo de 2009 al pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos juridicos documentados.

Tengo dos dudas-

-¿se puede subastar ese bien?
-En caso de que sea posible, ¿es necesario liquidar primero la comunidad de bienes que se ha formado pro la herencia?
- ¿tengo que avisar al resto de propietarios?¿de qué forma y para qué efectos?

Muchisimas gracias por la ayuda

Lo que se puede subastar son los derechos de los que es titular el ejecutado, el 8% de la nuda propiedad y el 4% del usufructo. Eso supone un 4% de propiedad plena, pero creo que no debes complicarte, se tasan esos derechos por separado y así se subastan. La afección fiscal entiendo que no es una carga valorable.

La comunidad no hay que liquidarla, no subastas todo el bien, solo unos derechos concretos de un copropietario que no afecta a los demás, salvo en lo siguiente.

En cuanto a tu útlima pregunta, entiendo que se les debe notificar el decreto de adjudicación a fin de que puedan ejercitar el derecho de retracto que les reconoce el artículo 1522 CC. Según el T. Supremo, por ejemplo la sentencia de 18 de marzo de 2009, el día de inicio del plazo en que un comunero puede ejercitar ese derecho, cuando la venta se produce en subasta, es el de la fecha del auto de adjudicación, ahora decreto.

Espero haberte ayudado.

Muchas gracias, si que me ha servido de gran ayuda. Pero yo pensaba que no se podía subastar el derecho de usufructo porque la ley pone que tiene que ser en porpiedad lo que subastes. Por otro lado es un bien indivisible.

Hola Berta.

Efectivamente lo que se subastan son derechos. Es como cuando subastas una cuarta parte indivisa de una finca. NO se sabe cual es, solo se subasta ese derecho de forma que si un dia se vende y se realiza la propiedad, el titular de la cuarta parte indivisa tiene derecho a una cuarta parte del precio obtenido.

Lo de los 5 años de impuestos, como si no estuviera.

Ocurre que aunque en efecto el 4% del usufructo, mas el 4% de la nuda propiedad conforman un 4% al menos de la propiedad plena, en la realidad usufructo y nuda propiedad practicamente son incompatibles, es decir, mientras vive el usufructurario, el derecho del nudo de propietario es practicamente irrealizable y tiene poco valor, y la propiedad solo surge en todo su valor cuando el usfructo desaparece.

De manera que esta subasta tuya, salvo que el usufructuario sea un anciano, la nuda propiedad carece practicamente de valor, y el 4% del usfructo seguramente importara tan poco que muy probablemente todo el proceso resulte antieconomico y quiza ni merezca la pena subastar eso, porque nadie va a comprar en subasta un 4% y un 8% de otro cuando puede obtener mejor y mas claro destino para su dinero que el meterlo en una macro comunidad, cuando la comunidad solo es fuente de follones y problemas.

Salvo los lios matrimoniales donde la media naranja al menos se cobra asi parte de su deuda en "especie" veo bastante complicado que se saque algo de todo eso y si la deuda es grande y con lo devaluadas que estan las viviendas yo casi apostaria por que peritasen eso y visto su infimo valor pasar del tema.

Saludos.

Muchsimas gracias por las respuestas. El caso es que ya está tasado y cubre justo la decuda, lo que no cubre son los intereses y costas presupuestadas para la ejecución. Os dije mal los porcentajes y el concepto en el que eran. Es un 8% de pleno dominio y un 4 de nuda propiedad. El ejecutado los tiene por herencia. Tengo la duda de si dar traslado a los demas copropietarios que son la madre y los hermanos, de la subasta para que jerciten el derecho de adquisición preferente o después, del decreto de adjudicacion para ejerciten el retracto ¿qué creeis que es mejor?

Cuando os piden que se embarguen porcentajes pequeños de bienes que haceis normalmente, ¿lo acordais? Es que este procedimiento ya me lo encontré así pero tengo otros en los que me van pidiendo embargar el 8% de la propiedad de un inmuble y de primeras lo he denegado porque luego hay que tasarlo y al final son mayores los gastos de tasacion que lo que se obtiene del bien pero como soy nueva tampoco lo tengo muy claro.

Un saludo y muchas gracias por todo