Adjudicación VPO sin notificar a Consejería.

[NOVATILLA]

Hola, a ver si me podeis echar un cable.
Resulta que se subastaron dos fincas hace tiempo, y haciendo ahora el decreto de adjudicación me doy cuenta de que son viviendas de protección oficial, y me parece que he omitido las comunicaciones debidas a la entidad pública que pueda ejercitar los derechos de tanteo o retracto no comunicandolo antes de la subasta como creo que tenía que haber hecho.
Ahora no se qué hacer.
¿Me podeis ayudar?, ¿lo comunico ahora?.
muchas gracias.
Besos.

[Terminatrix]

Yo lo comunicaría ahora , dándole un plazo , con apercibimiento de dictarse decreto de adjudicación .
Si manifiesta que quiere ejercer esos derechos , puedes iniciar un expediente de nulidad de actuaciones .

[delme]

Fijate bien en la certificación del Registro, los derechos de tanteo y retracto y las prohibiciones de disponer suelen aparecer, después de la hipoteca y por tanto la comunicación debe hacerla el registrador. En mi opinión la consideración de VPO no afecta a la
EJH por este motivo. Una interpretación contraria hace que, por ejemplo el banco no pueda quedarse la casa por no cumplir las condiciones de adjudicatario de vpo. Es un tema muy interesante y me gustaría oir otras opiniones. En alguna ocasión la ejecutante ha pedido que la subasta se le comunique a la C.A, en esos casos lo hacemos como medida de publicidad. Saludos

[EJECUTEITOR]

El derecho de adquisición preferente se puede ejercer mediante el tanteo y el retracto.

El tema es algo lioso; a ver si lo explico bien.

El tanteo se ejecerce previamente a la confección del título (decreto de remate o adjudicación). Por lo tanto, si aún no ha sido dictado dicho decreto, hay que notificar el resultado de la subasta a la entidad pública, indicando finca y precio, concediéndole un plazo 30 días para pueda quedarse con la finca en las mismas condiciones. El plazo viene en la LAU. Esto lo hacemos así y ya hemos tenido un caso en que un Ayuntamiento se quedó con un local, en el que estaba como arrendatario y, por tanto, tenía ese derecho. La finca fue adjudicada al Ayuntamieto. En otros casos no se ha ejercitado el tanteo, pero lo hemos explicado todo en el auto de adjudicación y el Registro lo ha inscrito sin problemas.

Claro, caben soluciones imaginativas siempre en aras de facilitar la posibidad del tanteo, como puede ser notificar el decreto de adjudicación al organismo correspondiente para que lo pueda ejercitar en el plazo de 30 días, y si lo hace declarar nulidad del decreto de adjudiciación y dicar uno nuevo. Si no ejercita el tanteo, valdría el primer decreto, pero en el testimono habría que explicar que se ha practicado la notificación.

Si ya ha sido dictado el decreto y entregado el testimonio, el Registrador no debería inscribirlo por faltar dicha notificación.

Una vez inscrito el título en el Registro, entra en acción la posibilidad del retracto, pero para eso el interesado ha de interponer una demanda, en un plazo determinado.

Se puede notificar la subasta al organismo previamente a su celebración, pero no es necesario. Lo que sí es necesario es que se nofique su resultado. El organismo no va a ser postor, puesto que tiene la opción legal de adquisición preferente (tanteo), en las mismas condiciones que el mejor postor o que el ejecutante en caso de adjudicación.

Así lo vemos nosotros y está demostrado que funciona.

[NOVATILLA]

Muchas gracias por ayudarme aclarándome este asunto.
Saludos

[Nadie]

El derecho de adquisición preferente se puede ejercer mediante el tanteo y el retracto.

El tema es algo lioso; a ver si lo explico bien.

El tanteo se ejecerce previamente a la confección del título (decreto de remate o adjudicación). Por lo tanto, si aún no ha sido dictado dicho decreto, hay que notificar el resultado de la subasta a la entidad pública, indicando finca y precio, concediéndole un plazo 30 días para pueda quedarse con la finca en las mismas condiciones. El plazo viene en la LAU. Esto lo hacemos así y ya hemos tenido un caso en que un Ayuntamiento se quedó con un local, en el que estaba como arrendatario y, por tanto, tenía ese derecho. La finca fue adjudicada al Ayuntamieto. En otros casos no se ha ejercitado el tanteo, pero lo hemos explicado todo en el auto de adjudicación y el Registro lo ha inscrito sin problemas.

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Ejecuteitor, ante todo felicitaciones por el nick, quiero precisar unos conceptos complementando tu intervención, sin pretender acotar el tema, pues son muchas las variantes que pueden suscitarse:
El Derecho de Tanteo y Retracto tiene dos vertientes que nos interesan, en primer lugar el Tanteo y Retracto Convencional y luego el Legal.
Respecto del primero, está regulado en el Código Civil se puede definir como el derecho de compra preferente de un sujeto sobre un bien. Debe constar explícitamente en la escritura de compraventa.
El retracto legal puede ser definido como aquel derecho que tiene una persona para subrogarse en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago y en sus mismas condiciones, tal como expresamente previene el artículo 1521 CC en estos términos: “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago".
Respecto del retracto legal tenemos por un lado:
El Derecho de Adquisición Preferente o de Tanteo y Retracto es un derecho que tiene el arrendatario ex art 25 LAU. Pero existen otros tipos de retracto, de comuneros, colidantes etc.

En el caso que nos ocupa las distintas Leyes de las Comunidades Autónomas para las viviendas VPO pueden haber establecido el derecho de adquisición preferente con carácter general, como se ha hecho en Andalucía por la Ley 13/2005 de 11 de Noviembre de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo. Desde la entrada en vigor de esa Ley, la Comuidad Autónoma de Andalucía tiene un derecho de compra preferente sobre toda la VPO construída en Andalucia, desarrollada por el Decreto 149/2006 que aprueba el Reglamento de Vivienda Protegida de Andalucía especifica en qué casos concretos se ejercerá el tanteo y en otros casos se rechazará y se reservará el ejercicio del retracto. Concretamente el Tanteo se ejercerá sobre las Viviendas Protegidas calificadas a partir del III Plan Andaluz de vivienda y Suelo en adelante, más o menos desde 1999 hasta hoy. Para las viviendas de planes anteriores como el I y II Planes Andaluces de Vivienda y Suelo (1991-1997) la Comunidad Autónoma rechazará el derecho de tanteo pero se reservará el de retracto para el caso de que se incumplan los pormenores de la transmisión comunicada. Por último para las viviendas calificadas entre 1979 y 1991 no se ejercerá ni tanteo nio retracto pero si se aplicará, llegado el caso, el régimen sacionador.

Dicho lo anterior, me parece acertado el modo como articulas la notificación del resultado de la subasta, entiendo que con supensión del plazo para aprobar el remate, ahora bien conviene en cuanto al plazo para ejercitar el derecho de adquisición preferente estar a la ley reguladora del tal derecho pues:

Plazos para interponer la acción de Retracto:

La ley concede nueve días para el retracto de comuneros y de colindantes (art. 1.524 del C.C.)

El artículo 1.067 del Código Civil fija el plazo de un mes para el ejercicio de la acción de retracto de coherederos y de consocios.

Sesenta días hábiles se fijan para el ejercicio de la acción en los arrendamientos rústicos conforme el artículo 88 de la LAR. de 1.980

En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 se concede el plazo de sesenta días naturales en arrendamientos urbanos (art. 48.2) excepción hecha del retracto del arrendador sobre el local de negocio traspasado que será de 30 días hábiles (arts. 36.3 y 39 LAU de 1.964), por otro lado la legislación arrendaticia urbana actual fija el plazo de treinta días naturales en el retracto de vivienda (art. 25.3 LAU. de 1.994).

Dos meses se contemplan en el retracto de bienes del Patrimonio Histórico Español

En el retracto convencional regulado en el art. 1.508 del Código Civil se fija el plazo de cuatro años para su ejercicio, en el supuesto de que no se hubiere pactado nada al respecto, o bien el convenido, sin que el mismo puede exceder de diez años.

El día inicial para el cómputo del plazo es, en principio, el de conocimiento de la venta, a no ser que previamente se haya procedido a la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, computándose desde la fecha de la inscripción y no desde el asiento de presentación o desde el de la escritura de venta, y el punto de partida es el día siguiente al de tenerse conocimiento de la enajenación o de la inscripción en el Registro el conocimiento de la venta se debe referir a su consumación y no únicamente a su perfección.

Mención especial merecen los supuestos de ventas judiciales, donde la más reciente jurisprudencia declara que la acción de retracto surge desde el momento de la aprobación de la subasta y adjudicación judicial.
Id Cendoj: 28079110012009100163
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 1566/2005
Nº de Resolución: 198/2009
Procedimiento: CIVIL
Ponente: IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA
"El retracto como derecho de adquisición preferente no entra en juego sino después de que la cosa haya sido enajenada, esto es, transmitida a un tercero, siendo los conceptos de enajenación (o
transmisión) y de correlativa adquisición de la cosa determinantes tanto para el ejercicio del derecho de retracto como para la fijación del inicio del plazo de caducidad. La venta ha de ser consumada y no meramente perfeccionada y se requiere un conocimiento por el retrayente completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión. En los casos de venta judicial en pública subasta, aunque la perfección se produzca con el acto de la subasta y aprobación del remate, lo relevante es la consumación de la venta pues sólo entonces se producen los efectos traslativos de dominio que dicha consumación lleva aparejada, lo cual acontece cuando se adjudica al adquirente el bien subastado, esto es, en el momento en que se dicta auto de adjudicación, siendo la fecha de este auto el instante a tomar en cuenta para el inicio del cómputo del plazo de caducidad de la acción, fijado en nueve días, salvo que
se desconozca, en cuyo caso habrá de estarse a la fecha en que se libra testimonio y se notifica al retrayente."


De todas formas, habrá que estar a lo que disponga la legislación de VPO de cada Comunidad Autónoma, por ejemplo, la ley de suelo y urbanismo vasco respecto los plazos de tanteo y retracto es esto :

Artículo 126.– Notificación a la administración de la transmisión de bienes sujetos a los derechos de tanteo y retracto.
1.– Los propietarios de bienes inmuebles comprendidos en los ámbitos referidos en el artículo anterior deberán comunicar a la administración titular de los derechos de tanteo y retracto la decisión de proceder a su enajenación onerosa, con expresión del precio y la forma de pago proyectados y de las demás condiciones
esenciales de la transmisión prevista, así como el domicilio a efecto de notificaciones, a fin de posibilitar el ejercicio del derecho de tanteo. Este derecho podrá ejercerse en el plazo de dos meses contados desde el día siguiente al de la entrada de la comunicación en el registro de la administración titular del mismo.
2.– Transcurrido el plazo a que se refiere el párrafo anterior sin notificación de resolución expresa sobre el ejercicio del derecho de tanteo, se podrá proceder libremente a la enajenación proyectada.

Si entendemos que una venta judicial es una transmisión onerosa la administración tiene 2 meses desde que tuvo conocimiento de que la vivienda vpo iba a salir a subasta (enajenación proyectada) este es su plazo, según la ley del suelo vasca.


La cuestión suscitada, es compleja y conviene estudiar la legislación de VPO de aplicación al caso.