Ejecución hipotecaria / Ejecución titulo no judicial

[mixto1]

En un procedimiento de ejecución me presentan escritura de prestamo hipotecario pero solicitan una ejecución de título no judicial normal y corriente, así como el embargo de la finca hipotecada ¿? y de otra más.

Se despacha la ejecución hipotecaria y la parte ejecutante nos pide que se corrija el error, que lo que quiere es la ejecución de titulo no judicial, ya que el ejercicio de la acción hipotecaria es potestativa y no obligatoria.

Creo que llevan razón, que pueden ejercitar la acción personal en lugar de la real, pero se me escapa por qué prefieren una vía a otra.

¿Qué ventajas tiene para el banco la ejecución de título no judicial sobre la ejecución hipotecaria? Se supone que ésta última es la mejor para el hipotecante.

Muchas gracias y saludos a todos

[Carlos Valiña]

Quiza no se fian de su propia tasacion jeje de la finca hipotecada y como quieren meter una segunda finca que han localizado van por la personal...

Quiza buscan el embargo previo para asi no estar limitados si luego se anotaran otras cargas, por las limitaciones de intereses y costas que marca la hipoteca.

Alla veremos.

[PipelineR]

Creo que lo podemos llamar actuación preventiva por si alguien copia la Jurisprudencia de la AP Navarra, aún cuando otra de sus secciones haya resuelto de forma diferente.

Por si me dicen que la entrega de la vivienda hipotecada equivale a dación en pago pues paso de poner la ejecución hipotecaria y lo meto como ejecución de título no judicial basado en la escritura de préstamo y señalo otra finca a embargar. Como no sea por esto...

[I-Letrado]

Pues en mi opinión es por lo siguiente:

Si la única carga es la hipoteca, si insto la via de la ENJ será necesario que un perito tasador la tase, y luego hacer liquidación de cargas, descontando la responsabilidad hipotecaria. Ello hará que la finca salga a subasta por cuatro duros, y el banco se la pueda quedar incluso por el 50%.

Es decir, que hay muchas probabilidades de que el Banco se quede el piso por una cantidad muy inferior a la que resultaría de la adjudicación por el 50% en el hipotecario.

Con lo cual se queda el piso por cuatro duros y le reclama un pastizal al deudor. Sin perjuicio de extinguir por consolidación la carga hipotecaria y poder vender el piso a buen precio para quitárselo de encima.

Yo no lo veo nada descabellado.

[Invitado]

La aportación de iletrado es magnifica. Desde luego si fuera yo el que tuviera que detraer cargas no tendria en cuenta la de la hipoteca si es del mismo que me insta la subasta por etnj. Es un claro fraude de ley para evitar la el limite del cincuenta por cien.

[mixto1]

Muchas gracias a todos por vuestras aportaciones.

Mi opinión iba en la linea de las dos últimas intervenciones, pero es que me parece una barbaridad que, estando la finca tasada a efectos de subasta en la escritura, tengamos que peritarla precisamente para sacarla a subasta, y que se pueda detraer la deuda hipotecaria de ese valor. Sería tremendo que el banco se la quedara por nada y menos, siguiera ejecutando por casi la totalidad de lo reclamado ahora, y encima vendiera la finca a un tercero por precio de mercado.

El caso es que no sé en base a qué argumento legal negarle esa posibilidad...

Saludos a todos

[belisario]

Por si te sirve de ayuda mixto 1, acabo de estudiar el tema porque en mi Juzgado un banco presentó una ENJ frente a los deudores hipotecarios y frente a los avalistas solidarios, creo que su pretensión era saltarse la denegación de ejecución hipotecaria frente a estos últimos, criterio que creo que ya es mayoritario.
La cuestión de fondo es la de si se puede ejercitar la acción hipotecaria solo mediante el procedimiento especialmente previsto en la L.E.C.. La Audiencia de Valladolid dice que no y por tanto puede ejercitarse también a través de las normas generales de la ejecución ordinaria, esta posición parece bastante razonable ya que el procedimiento hipotecario privilegia claramente al acreedor y se trata de una renuncia voluntaria de esos privilegios, auto de 25 de noviembre del 2007, ROJ: AAP VA 933/2007.
También el auto resuelve la cuestión de las normas aplicables, entiende la Audiencia que no es necesario embargar nuevamente el bien y que hay que solicitar la certificación del artículo 688.
En cuanto al avalúo, se me ocurren dos argumentos: si se ejercita la acción hipotecaria, debe estarse al pacto de las partes en el título que se ejecuta, la hipoteca, y por tanto el tipo de subasta es el acordado; además existe otro argumento, el artículo 637 dispone que el avalúo se verificará a no ser que ejecutante y ejecutado se hayan puesto de acuerdo sobre su valor, antes o durante la ejecución.

[mixto1]

Muchas gracias belisario.

Estudiaré bien el auto que citas, parece que viene justo al caso.

Saludos a todos.

[I-Letrado]

Buena aportación, belisario... Gracias.

[Carlos Valiña]

Interesantes aportaciones.

Lo que hay que tener cuidado es con dejarse vencer por el corazoncito y beneficiar al deudor en exceso.

Si la finca se vende por cuatro perras que el deudor presente un postor y suba la apuesta. Pero el dinero lo pidio y se lo dieron como bueno y se lo gasto.

Cuando alguien se compra una casa con una hipoteca, esta comprando dos cosas la casa y el dinero y ambos son caros. El que estuvo a las maduras y en vez de esperar diez años de alquilado se metio a vivir en una casa como si fuera suya sin tener dinero para pagarla y ademas se compro el dinero para pagarla que tampoco era suyo, si no paga tiene que responder del dinero debido y de sus frutos con todos sus bienes, y por tanto yo no veo tanta injusticia en que el banco realice su derecho a traves del procedimiento ordinario y no del hipotecario.

Saludos.