Hola a todos,
tengo una ETJ en la que voy a subastar el 12% de la propiedad de una finca que pertenece al ejecutado y a sus hermanos por titulo de herencia. Hemos dado traslado de la subasta a todos los hermanos pero hay uno al que no le hemos podido notificar. Mi duda es si es precisamente este momento en el que hay que dar concoimiento al resto de cotitulares que se va a subastar un bien que les pertenece o si debíamos haberles avisado antes. Este procedimiento ya tiene una declracion de nulidad por no haber sacado a subasta el bien anteriormente con todas las condiciones y antes de volver a suspender la subasta ahora quería estar segura que es necesario que todos los cotitulares deben haber sido notificados de la substas. El hermano que falta por notificar se lo dijimos a la actora y no han dicho nada, así que por ese lado es problema de ellos pero os agraderia que me ayudarais.
Un saludo y gracias
ETJ subasta inmueble¿necesario conocimi x todos cotitulares?
Moderadores: Top Secre, Terminatrix
-
Nadie
Id Cendoj: 28079110012009100163
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 1566/2005
Nº de Resolución: 198/2009
Procedimiento: CIVIL
Ponente: IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA
Tipo de Resolución: Sentencia
Voces:
• x RETRACTO DE COMUNEROS x
• x PLAZO (RETRACTO LEGAL) x
Resumen:
El retracto como derecho de adquisición preferente no entra en juego sino después de que la
cosa haya sido enajenada, esto es, transmitida a un tercero, siendo los conceptos de enajenación (o
transmisión) y de correlativa adquisición de la cosa determinantes tanto para el ejercicio del derecho
de retracto como para la fijación del inicio del plazo de caducidad. La venta ha de ser consumada y
no meramente perfeccionada y se requiere un conocimiento por el retrayente completo, cumplido y
cabal, que abarque no sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos
de la transmisión. En los casos de venta judicial en pública subasta, aunque la perfección se
produzca con el acto de la subasta y aprobación del remate, lo relevante es la consumación de la
venta pues sólo entonces se producen los efectos traslativos de dominio que dicha consumación lleva
aparejada, lo cual acontece cuando se adjudica al adquirente el bien subastado, esto es, en el
momento en que se dicta auto de adjudicación, siendo la fecha de este auto el instante a tomar en
cuenta para el inicio del cómputo del plazo de caducidad de la acción, fijado en nueve días, salvo que
se desconozca, en cuyo caso habrá de estarse a la fecha en que se libra testimonio y se notifica al
retrayente.
http://noticias.juridicas.com/articulos ... 43290.html
a) Retracto de comuneros.
El artículo 1.522 del Código Civil dispone que el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de algunos de ellos, y cuando dos o más copropietarios, quieran usar del retracto sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
El fundamento de este retracto de comuneros se encuentra en la conveniencia de que cesen los estados de indivisión que el Código Civil reputa perjudiciales por razón de la mala gestión económica que presenta la pluralidad de administradores y antijurídica en atención a los conflictos de intereses que ofrece esta forma de propiedad (8), y con la finalidad ya secular y conocida de evitar el fenómeno de la dispersión o fraccionamiento de las cotitularidades, que encierra aunque sea en potencia, un riesgo de conflictividad entre los mismos condóminos (9).
Los requisitos para la concesión del retracto de comuneros son los siguientes:
Debemos estar ante una comunidad por cuotas a la que le sea aplicable el artículo 399 del Código Civil, que permite a cada comunero enajenar o ceder su cuota, debiendo afectar la situación de comunidad al dominio, sin que baste que se refieran a otros derechos reales o personales de disfrute de la cosa, como pueda ser el usufructo, el uso, o el arrendamiento, y que debe existir en el momento en que se realiza la venta y persistir en el que se ejercite el retracto.
La jurisprudencia ha precisado qué es lo que debe entenderse por enajenación a los efectos del artículo 1.522, y así quedan excluidas las transmisiones a título gratuito, y tampoco cabe en los supuestos de permuta, que aunque sean transmisiones onerosas no permiten al retrayente subrogarse en lugar del adquirente en las mismas condiciones estipuladas en el contrato (art. 1.521), pues no podrá dar en permuta la misma cosa que daba el primer adquirente (10).
Por su propia finalidad se exige que la enajenación se haga a un extraño de la comunidad, pues nada se ganaría permitiendo que un comunero retrayente privara de su adquisición a otro comunero o condueño que consolidaría la cuota adquirida a la suya propia (11), debiendo tener el carácter de extraño en el momento de la venta de la cosa, sin que pueda negarse el retracto por el hecho de que con posterioridad a dicho momento el adquirente haya llegado a ser copropietario por hacerse con otra parte diferente de la misma cosa.
En los supuestos de pluralidad de retrayentes, cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
En un hilo anterior se dijo:
MensajePublicado: Lun Feb 21, 2011 7:52 pm Título del mensaje: Responder citando
EJECUTEITOR escribió:
El derecho de adquisición preferente se puede ejercer mediante el tanteo y el retracto.
El tema es algo lioso; a ver si lo explico bien.
El tanteo se ejecerce previamente a la confección del título (decreto de remate o adjudicación). Por lo tanto, si aún no ha sido dictado dicho decreto, hay que notificar el resultado de la subasta a la entidad pública, indicando finca y precio, concediéndole un plazo 30 días para pueda quedarse con la finca en las mismas condiciones. El plazo viene en la LAU. Esto lo hacemos así y ya hemos tenido un caso en que un Ayuntamiento se quedó con un local, en el que estaba como arrendatario y, por tanto, tenía ese derecho. La finca fue adjudicada al Ayuntamieto. En otros casos no se ha ejercitado el tanteo, pero lo hemos explicado todo en el auto de adjudicación y el Registro lo ha inscrito sin problemas.
.
Ejecuteitor, ante todo felicitaciones por el nick, quiero precisar unos conceptos complementando tu intervención, sin pretender acotar el tema, pues son muchas las variantes que pueden suscitarse:
El Derecho de Tanteo y Retracto tiene dos vertientes que nos interesan, en primer lugar el Tanteo y Retracto Convencional y luego el Legal.
Respecto del primero, está regulado en el Código Civil se puede definir como el derecho de compra preferente de un sujeto sobre un bien. Debe constar explícitamente en la escritura de compraventa.
El retracto legal puede ser definido como aquel derecho que tiene una persona para subrogarse en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago y en sus mismas condiciones, tal como expresamente previene el artículo 1521 CC en estos términos: “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago".
Respecto del retracto legal tenemos por un lado:
El Derecho de Adquisición Preferente o de Tanteo y Retracto es un derecho que tiene el arrendatario ex art 25 LAU. Pero existen otros tipos de retracto, de comuneros, colidantes etc.
En el caso que nos ocupa las distintas Leyes de las Comunidades Autónomas para las viviendas VPO pueden haber establecido el derecho de adquisición preferente con carácter general, como se ha hecho en Andalucía por la Ley 13/2005 de 11 de Noviembre de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo. Desde la entrada en vigor de esa Ley, la Comuidad Autónoma de Andalucía tiene un derecho de compra preferente sobre toda la VPO construída en Andalucia, desarrollada por el Decreto 149/2006 que aprueba el Reglamento de Vivienda Protegida de Andalucía especifica en qué casos concretos se ejercerá el tanteo y en otros casos se rechazará y se reservará el ejercicio del retracto. Concretamente el Tanteo se ejercerá sobre las Viviendas Protegidas calificadas a partir del III Plan Andaluz de vivienda y Suelo en adelante, más o menos desde 1999 hasta hoy. Para las viviendas de planes anteriores como el I y II Planes Andaluces de Vivienda y Suelo (1991-1997) la Comunidad Autónoma rechazará el derecho de tanteo pero se reservará el de retracto para el caso de que se incumplan los pormenores de la transmisión comunicada. Por último para las viviendas calificadas entre 1979 y 1991 no se ejercerá ni tanteo nio retracto pero si se aplicará, llegado el caso, el régimen sacionador.
Dicho lo anterior, me parece acertado el modo como articulas la notificación del resultado de la subasta, entiendo que con supensión del plazo para aprobar el remate, ahora bien conviene en cuanto al plazo para ejercitar el derecho de adquisición preferente estar a la ley reguladora del tal derecho pues:
Plazos para interponer la acción de Retracto:
La ley concede nueve días para el retracto de comuneros y de colindantes (art. 1.524 del C.C.)
El artículo 1.067 del Código Civil fija el plazo de un mes para el ejercicio de la acción de retracto de coherederos y de consocios.
Sesenta días hábiles se fijan para el ejercicio de la acción en los arrendamientos rústicos conforme el artículo 88 de la LAR. de 1.980
En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 se concede el plazo de sesenta días naturales en arrendamientos urbanos (art. 48.2) excepción hecha del retracto del arrendador sobre el local de negocio traspasado que será de 30 días hábiles (arts. 36.3 y 39 LAU de 1.964), por otro lado la legislación arrendaticia urbana actual fija el plazo de treinta días naturales en el retracto de vivienda (art. 25.3 LAU. de 1.994).
Dos meses se contemplan en el retracto de bienes del Patrimonio Histórico Español
En el retracto convencional regulado en el art. 1.508 del Código Civil se fija el plazo de cuatro años para su ejercicio, en el supuesto de que no se hubiere pactado nada al respecto, o bien el convenido, sin que el mismo puede exceder de diez años.
El día inicial para el cómputo del plazo es, en principio, el de conocimiento de la venta, a no ser que previamente se haya procedido a la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, computándose desde la fecha de la inscripción y no desde el asiento de presentación o desde el de la escritura de venta, y el punto de partida es el día siguiente al de tenerse conocimiento de la enajenación o de la inscripción en el Registro el conocimiento de la venta se debe referir a su consumación y no únicamente a su perfección.
Mención especial merecen los supuestos de ventas judiciales, donde la más reciente jurisprudencia declara que la acción de retracto surge desde el momento de la aprobación de la subasta y adjudicación judicial.
Id Cendoj: 28079110012009100163
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 1566/2005
Nº de Resolución: 198/2009
Procedimiento: CIVIL
Ponente: IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA
"El retracto como derecho de adquisición preferente no entra en juego sino después de que la cosa haya sido enajenada, esto es, transmitida a un tercero, siendo los conceptos de enajenación (o
transmisión) y de correlativa adquisición de la cosa determinantes tanto para el ejercicio del derecho de retracto como para la fijación del inicio del plazo de caducidad. La venta ha de ser consumada y no meramente perfeccionada y se requiere un conocimiento por el retrayente completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión. En los casos de venta judicial en pública subasta, aunque la perfección se produzca con el acto de la subasta y aprobación del remate, lo relevante es la consumación de la venta pues sólo entonces se producen los efectos traslativos de dominio que dicha consumación lleva aparejada, lo cual acontece cuando se adjudica al adquirente el bien subastado, esto es, en el momento en que se dicta auto de adjudicación, siendo la fecha de este auto el instante a tomar en cuenta para el inicio del cómputo del plazo de caducidad de la acción, fijado en nueve días, salvo que
se desconozca, en cuyo caso habrá de estarse a la fecha en que se libra testimonio y se notifica al retrayente."
De todas formas, habrá que estar a lo que disponga la legislación de VPO de cada Comunidad Autónoma, por ejemplo, la ley de suelo y urbanismo vasco respecto los plazos de tanteo y retracto es esto :
Artículo 126.– Notificación a la administración de la transmisión de bienes sujetos a los derechos de tanteo y retracto.
1.– Los propietarios de bienes inmuebles comprendidos en los ámbitos referidos en el artículo anterior deberán comunicar a la administración titular de los derechos de tanteo y retracto la decisión de proceder a su enajenación onerosa, con expresión del precio y la forma de pago proyectados y de las demás condiciones
esenciales de la transmisión prevista, así como el domicilio a efecto de notificaciones, a fin de posibilitar el ejercicio del derecho de tanteo. Este derecho podrá ejercerse en el plazo de dos meses contados desde el día siguiente al de la entrada de la comunicación en el registro de la administración titular del mismo.
2.– Transcurrido el plazo a que se refiere el párrafo anterior sin notificación de resolución expresa sobre el ejercicio del derecho de tanteo, se podrá proceder libremente a la enajenación proyectada.
Si entendemos que una venta judicial es una transmisión onerosa la administración tiene 2 meses desde que tuvo conocimiento de que la vivienda vpo iba a salir a subasta (enajenación proyectada) este es su plazo, según la ley del suelo vasca.
La cuestión suscitada, es compleja y conviene estudiar la legislación de VPO de aplicación al caso.
Por todo lo expuesto, entiendo que en este caso con las limitaciones de rigor que podemos hablar de un posible derecho de retracto de comuneros, por lo que la cuestión clave es notificarle el decreto de adjudicación a los comuneros para que pueda periclitar su derecho en el plazo legal. Aunque si se le notifica a la subasta antes, pues mejor, pero no es obligatoria antes ni después expresadas notificaciones, contando el plazo para ejercitar su derecho desde que se le notifica el decreto de adjudicacion.
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 1566/2005
Nº de Resolución: 198/2009
Procedimiento: CIVIL
Ponente: IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA
Tipo de Resolución: Sentencia
Voces:
• x RETRACTO DE COMUNEROS x
• x PLAZO (RETRACTO LEGAL) x
Resumen:
El retracto como derecho de adquisición preferente no entra en juego sino después de que la
cosa haya sido enajenada, esto es, transmitida a un tercero, siendo los conceptos de enajenación (o
transmisión) y de correlativa adquisición de la cosa determinantes tanto para el ejercicio del derecho
de retracto como para la fijación del inicio del plazo de caducidad. La venta ha de ser consumada y
no meramente perfeccionada y se requiere un conocimiento por el retrayente completo, cumplido y
cabal, que abarque no sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos
de la transmisión. En los casos de venta judicial en pública subasta, aunque la perfección se
produzca con el acto de la subasta y aprobación del remate, lo relevante es la consumación de la
venta pues sólo entonces se producen los efectos traslativos de dominio que dicha consumación lleva
aparejada, lo cual acontece cuando se adjudica al adquirente el bien subastado, esto es, en el
momento en que se dicta auto de adjudicación, siendo la fecha de este auto el instante a tomar en
cuenta para el inicio del cómputo del plazo de caducidad de la acción, fijado en nueve días, salvo que
se desconozca, en cuyo caso habrá de estarse a la fecha en que se libra testimonio y se notifica al
retrayente.
http://noticias.juridicas.com/articulos ... 43290.html
a) Retracto de comuneros.
El artículo 1.522 del Código Civil dispone que el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de algunos de ellos, y cuando dos o más copropietarios, quieran usar del retracto sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
El fundamento de este retracto de comuneros se encuentra en la conveniencia de que cesen los estados de indivisión que el Código Civil reputa perjudiciales por razón de la mala gestión económica que presenta la pluralidad de administradores y antijurídica en atención a los conflictos de intereses que ofrece esta forma de propiedad (8), y con la finalidad ya secular y conocida de evitar el fenómeno de la dispersión o fraccionamiento de las cotitularidades, que encierra aunque sea en potencia, un riesgo de conflictividad entre los mismos condóminos (9).
Los requisitos para la concesión del retracto de comuneros son los siguientes:
Debemos estar ante una comunidad por cuotas a la que le sea aplicable el artículo 399 del Código Civil, que permite a cada comunero enajenar o ceder su cuota, debiendo afectar la situación de comunidad al dominio, sin que baste que se refieran a otros derechos reales o personales de disfrute de la cosa, como pueda ser el usufructo, el uso, o el arrendamiento, y que debe existir en el momento en que se realiza la venta y persistir en el que se ejercite el retracto.
La jurisprudencia ha precisado qué es lo que debe entenderse por enajenación a los efectos del artículo 1.522, y así quedan excluidas las transmisiones a título gratuito, y tampoco cabe en los supuestos de permuta, que aunque sean transmisiones onerosas no permiten al retrayente subrogarse en lugar del adquirente en las mismas condiciones estipuladas en el contrato (art. 1.521), pues no podrá dar en permuta la misma cosa que daba el primer adquirente (10).
Por su propia finalidad se exige que la enajenación se haga a un extraño de la comunidad, pues nada se ganaría permitiendo que un comunero retrayente privara de su adquisición a otro comunero o condueño que consolidaría la cuota adquirida a la suya propia (11), debiendo tener el carácter de extraño en el momento de la venta de la cosa, sin que pueda negarse el retracto por el hecho de que con posterioridad a dicho momento el adquirente haya llegado a ser copropietario por hacerse con otra parte diferente de la misma cosa.
En los supuestos de pluralidad de retrayentes, cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
En un hilo anterior se dijo:
MensajePublicado: Lun Feb 21, 2011 7:52 pm Título del mensaje: Responder citando
EJECUTEITOR escribió:
El derecho de adquisición preferente se puede ejercer mediante el tanteo y el retracto.
El tema es algo lioso; a ver si lo explico bien.
El tanteo se ejecerce previamente a la confección del título (decreto de remate o adjudicación). Por lo tanto, si aún no ha sido dictado dicho decreto, hay que notificar el resultado de la subasta a la entidad pública, indicando finca y precio, concediéndole un plazo 30 días para pueda quedarse con la finca en las mismas condiciones. El plazo viene en la LAU. Esto lo hacemos así y ya hemos tenido un caso en que un Ayuntamiento se quedó con un local, en el que estaba como arrendatario y, por tanto, tenía ese derecho. La finca fue adjudicada al Ayuntamieto. En otros casos no se ha ejercitado el tanteo, pero lo hemos explicado todo en el auto de adjudicación y el Registro lo ha inscrito sin problemas.
.
Ejecuteitor, ante todo felicitaciones por el nick, quiero precisar unos conceptos complementando tu intervención, sin pretender acotar el tema, pues son muchas las variantes que pueden suscitarse:
El Derecho de Tanteo y Retracto tiene dos vertientes que nos interesan, en primer lugar el Tanteo y Retracto Convencional y luego el Legal.
Respecto del primero, está regulado en el Código Civil se puede definir como el derecho de compra preferente de un sujeto sobre un bien. Debe constar explícitamente en la escritura de compraventa.
El retracto legal puede ser definido como aquel derecho que tiene una persona para subrogarse en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago y en sus mismas condiciones, tal como expresamente previene el artículo 1521 CC en estos términos: “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago".
Respecto del retracto legal tenemos por un lado:
El Derecho de Adquisición Preferente o de Tanteo y Retracto es un derecho que tiene el arrendatario ex art 25 LAU. Pero existen otros tipos de retracto, de comuneros, colidantes etc.
En el caso que nos ocupa las distintas Leyes de las Comunidades Autónomas para las viviendas VPO pueden haber establecido el derecho de adquisición preferente con carácter general, como se ha hecho en Andalucía por la Ley 13/2005 de 11 de Noviembre de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo. Desde la entrada en vigor de esa Ley, la Comuidad Autónoma de Andalucía tiene un derecho de compra preferente sobre toda la VPO construída en Andalucia, desarrollada por el Decreto 149/2006 que aprueba el Reglamento de Vivienda Protegida de Andalucía especifica en qué casos concretos se ejercerá el tanteo y en otros casos se rechazará y se reservará el ejercicio del retracto. Concretamente el Tanteo se ejercerá sobre las Viviendas Protegidas calificadas a partir del III Plan Andaluz de vivienda y Suelo en adelante, más o menos desde 1999 hasta hoy. Para las viviendas de planes anteriores como el I y II Planes Andaluces de Vivienda y Suelo (1991-1997) la Comunidad Autónoma rechazará el derecho de tanteo pero se reservará el de retracto para el caso de que se incumplan los pormenores de la transmisión comunicada. Por último para las viviendas calificadas entre 1979 y 1991 no se ejercerá ni tanteo nio retracto pero si se aplicará, llegado el caso, el régimen sacionador.
Dicho lo anterior, me parece acertado el modo como articulas la notificación del resultado de la subasta, entiendo que con supensión del plazo para aprobar el remate, ahora bien conviene en cuanto al plazo para ejercitar el derecho de adquisición preferente estar a la ley reguladora del tal derecho pues:
Plazos para interponer la acción de Retracto:
La ley concede nueve días para el retracto de comuneros y de colindantes (art. 1.524 del C.C.)
El artículo 1.067 del Código Civil fija el plazo de un mes para el ejercicio de la acción de retracto de coherederos y de consocios.
Sesenta días hábiles se fijan para el ejercicio de la acción en los arrendamientos rústicos conforme el artículo 88 de la LAR. de 1.980
En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 se concede el plazo de sesenta días naturales en arrendamientos urbanos (art. 48.2) excepción hecha del retracto del arrendador sobre el local de negocio traspasado que será de 30 días hábiles (arts. 36.3 y 39 LAU de 1.964), por otro lado la legislación arrendaticia urbana actual fija el plazo de treinta días naturales en el retracto de vivienda (art. 25.3 LAU. de 1.994).
Dos meses se contemplan en el retracto de bienes del Patrimonio Histórico Español
En el retracto convencional regulado en el art. 1.508 del Código Civil se fija el plazo de cuatro años para su ejercicio, en el supuesto de que no se hubiere pactado nada al respecto, o bien el convenido, sin que el mismo puede exceder de diez años.
El día inicial para el cómputo del plazo es, en principio, el de conocimiento de la venta, a no ser que previamente se haya procedido a la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, computándose desde la fecha de la inscripción y no desde el asiento de presentación o desde el de la escritura de venta, y el punto de partida es el día siguiente al de tenerse conocimiento de la enajenación o de la inscripción en el Registro el conocimiento de la venta se debe referir a su consumación y no únicamente a su perfección.
Mención especial merecen los supuestos de ventas judiciales, donde la más reciente jurisprudencia declara que la acción de retracto surge desde el momento de la aprobación de la subasta y adjudicación judicial.
Id Cendoj: 28079110012009100163
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 1566/2005
Nº de Resolución: 198/2009
Procedimiento: CIVIL
Ponente: IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA
"El retracto como derecho de adquisición preferente no entra en juego sino después de que la cosa haya sido enajenada, esto es, transmitida a un tercero, siendo los conceptos de enajenación (o
transmisión) y de correlativa adquisición de la cosa determinantes tanto para el ejercicio del derecho de retracto como para la fijación del inicio del plazo de caducidad. La venta ha de ser consumada y no meramente perfeccionada y se requiere un conocimiento por el retrayente completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión. En los casos de venta judicial en pública subasta, aunque la perfección se produzca con el acto de la subasta y aprobación del remate, lo relevante es la consumación de la venta pues sólo entonces se producen los efectos traslativos de dominio que dicha consumación lleva aparejada, lo cual acontece cuando se adjudica al adquirente el bien subastado, esto es, en el momento en que se dicta auto de adjudicación, siendo la fecha de este auto el instante a tomar en cuenta para el inicio del cómputo del plazo de caducidad de la acción, fijado en nueve días, salvo que
se desconozca, en cuyo caso habrá de estarse a la fecha en que se libra testimonio y se notifica al retrayente."
De todas formas, habrá que estar a lo que disponga la legislación de VPO de cada Comunidad Autónoma, por ejemplo, la ley de suelo y urbanismo vasco respecto los plazos de tanteo y retracto es esto :
Artículo 126.– Notificación a la administración de la transmisión de bienes sujetos a los derechos de tanteo y retracto.
1.– Los propietarios de bienes inmuebles comprendidos en los ámbitos referidos en el artículo anterior deberán comunicar a la administración titular de los derechos de tanteo y retracto la decisión de proceder a su enajenación onerosa, con expresión del precio y la forma de pago proyectados y de las demás condiciones
esenciales de la transmisión prevista, así como el domicilio a efecto de notificaciones, a fin de posibilitar el ejercicio del derecho de tanteo. Este derecho podrá ejercerse en el plazo de dos meses contados desde el día siguiente al de la entrada de la comunicación en el registro de la administración titular del mismo.
2.– Transcurrido el plazo a que se refiere el párrafo anterior sin notificación de resolución expresa sobre el ejercicio del derecho de tanteo, se podrá proceder libremente a la enajenación proyectada.
Si entendemos que una venta judicial es una transmisión onerosa la administración tiene 2 meses desde que tuvo conocimiento de que la vivienda vpo iba a salir a subasta (enajenación proyectada) este es su plazo, según la ley del suelo vasca.
La cuestión suscitada, es compleja y conviene estudiar la legislación de VPO de aplicación al caso.
Por todo lo expuesto, entiendo que en este caso con las limitaciones de rigor que podemos hablar de un posible derecho de retracto de comuneros, por lo que la cuestión clave es notificarle el decreto de adjudicación a los comuneros para que pueda periclitar su derecho en el plazo legal. Aunque si se le notifica a la subasta antes, pues mejor, pero no es obligatoria antes ni después expresadas notificaciones, contando el plazo para ejercitar su derecho desde que se le notifica el decreto de adjudicacion.