Ley 1/13 tasación no inferior al 75%

[belisario]

Desde que ha entrado en vigor la Ley 1/13 estoy requiriendo en los nuevos hipotecarios que se acredite que la tasación no es inferior al 75% según la realizada conforme a la Ley 2/81, artículo 682.2 L.E.C. en su nueva redacción. Entiendo que es un requisito procesal y que por tanto es exigible con independencia de la fecha de constitución de la hipoteca, pues si bien este requisito no afecta a su validez es imprescindible para que pueda seguirse el procedimiento de ejecución de bienes hipotecados. Un banco, ese que tasa remitiéndose al principal del crédito, anda como loco. Como lo veis?

[masinvitado]

Que es la mejor manera de tirar la seguridad jurídica por la ventana. Cambiar las reglas a mitad de partido. He visto hasta parar una subasta de un procedimiento antiguo pidiendo la tasación. Hay que estar al momento en que se concertó la hipoteca, no a aplicar una medida procesal que puede conducir a que la hipoteca sea válida y no ejecutable. No creo que sea lo que quiere el legislador.

[belisario]

No estoy de acuerdo contigo, si la voluntad del legislador era otra debería haber establecido un régimen transitorio para las hipotecas anteriores, no es que se haya cortado precisamente en esto, la ley tiene diez disposiciones transitorias.
La inseguridad se crea cuando se imponen cláusulas abusivas y te puedo asegurar que en los asuntos concretos en que está planteado el conflicto son manifiestamente abusivas.
La falta de tasación conforme al artículo 682.2 no impediría la ejecución de la hipoteca sino su ejecución a través del procedimiento especial y sumario.

[ADVOCATUS]

En línea con la interpretación que hace BELISARIO, extracto un artículo de un Notario (el texto completo está http://www.notariosyregistradores.com/d ... a.htm#1tas, ya lo he pegado en otros hilos, pero tampoco hay mucho más sobre la reforma):
""¿qué ocurre, llegado el caso de la ejecución, con las miles de escrituras de préstamo hipotecario en que el valor de subasta se ha fijado por referencia a otros criterios, los más habituales la total responsabilidad garantizada, el principal del préstamo o el doble de ese principal? En mi opinión, habría que distinguir los siguientes supuestos:.- Si en la propia escritura se incorporó una tasación, bastaría con comprobar que el valor a efectos de subasta cubre el porcentaje del mínimo fijado sobre el valor de tasación. En caso afirmativo, podría seguirse adelante con la ejecución. En caso negativo, creo que, tanto la aplicación inmediata del nuevo texto legal, de acuerdo con las Disposiciones Transitorias Cuarta y Quinta de la ley 1/2013, como la eventual consideración de tal cláusula como abusiva, impedirían despachar la ejecución por una cantidad inferior a la que resultaría de los citados mínimos. - A este fin, la cláusula de fijación de valor de subasta en la escritura reúne todos los requisitos (contractualidad, predisposición, imposición y generalidad), para ser considerada dentro del ámbito de las condiciones generales de la contratación, conforme a la ley 7/1998, de 13 de abril, y a la Directiva 93/13. De igual manera, no puede considerarse tal cláusula como "objeto principal" del negocio, lo que, suponiendo su previa negociación, impediría su consideración como cláusula general (véase en este sentido la reciente STS de 9 de mayo de 2013). Cumpliéndose, pues, todos los expresados presupuestos de las condiciones generales, podrá ser objeto de examen a efectos de determinar su carácter abusivo o no.- Si en la escritura no se incorporó tasación alguna, creo que el propio texto legal y su régimen de entrada en vigor también impiden despachar la ejecución por una cantidad respecto de la que no se compruebe que cubre los nuevos mínimos establecidos. En consecuencia, sería necesario obtener una tasación oficial, haciendo aplicables los criterios que se desprenden de los artículos 666 y 637 LEC, que regulan, con carácter genérico, la subasta de bienes inmuebles en procedimientos de apremio.."

Y después de enlazaros esto, y no obstante ser a mi criterio uno de los aspectos menos criticables de la reforma, pues tengo que decir que estoy de acuerdo con MASINVITADO, y discrepo del Sr. Notario por mezclar churras con merinas: una cosa es que la cláusula sea abusiva, que llevaría un trámite, y otra es que pueda calificarse como exigencia procesal, de aplicación inmediata, una norma que se refiere a un pacto existente en la escritura de constitución de hipoteca, en aquél momento válido y legitimo, y ello porque:
-art. 682 LEC:(...) en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981 de Regulación del Mercado Hipotecario.
D.Transit. 1ª: Esta Ley será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de la misma, en los que no se hubiera ejecutado el lanzamiento.
D. Transit. 4ª.1.- Las modificaciones de la LEC 1/2000 introducidas por la presente Ley serán de aplicación a los procesos de ejecución iniciados a su entrada en vigor, únicamente respecto a aquellas actuaciones ejecutivas pendientes de realizar.

El valor de tasación es un valor convenido en la escritura, que antes no estaba sujeto a ninguna limitación. Es un pacto sustantivo, aunque esté llamado a producir sus efectos en el procedimiento, y por tanto no es ninguna actuación ejecutiva ni se le podrían extender los efectos de la Ley si esta no lo ha previsto expresamente, y la Ley 1/13 no sólo no contiene régimen transitorio al respecto (como lo ha hecho en cambio con los % de demora, otro pacto antes no sujeto a limitación, y ahora sí, incluso retroactiva, por voluntad expresa del legislador), sino que además refiere la exigencia a la ESCRITURA DE CONSTITUCION.

Otra cosa es que pudiera considerarse como abusivo, pero eso llevaría otro trámite y otra consideración, y no su aplicación automática y retroactiva.

[ADVOCATUS]

Adjunto jurisprudencia reciente (no se puede aplicar retroactivamente el límite del 75% valor de tasación) por si es de utilidad a la vista de algunos criterios de control de admisión de ejecuciones hipotecaria que se están manejando en el Foro.

Auto A.P. Barcelona, Sec. 19, nº 193/2013, recurso 514/2013, fecha 18/12/2013: Con arreglo a lo dispuesto en el art. 2.3 CC las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusiesen lo contrario, aplicando el Juzgador de Instancia la nueva regulación procesal del art. 682.2.1º tras la reforma operada por Ley 1/2013 de 14 de mayo, en vigor desde el día de su publicación en el BOE (15-05-2013) a una escritura pública otorgada con anterioridad a dicha reforma procesal.- La aplicación de las normas procesales a los procesos iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013 (DT Primera y Cuarta) no puede suponer una retroacción máxima incluso afectante a actos y situaciones producidas antes de la iniciación del proceso, de forma que tal aplicación retroactiva las deje sin efecto. Es lo que sucede con los títulos hipotecarios y la necesidad de que contenga la determinación del precio de tasación para que sirva de tipo en la subasta, según el art. 682 LEC en su modificación llevada a cabo por la mencionada Ley. El título tiene, obviamente, una proyección sobre el proceso, pero no es acto del proceso, no es acto producido a raíz de él, al que pueda aplicarse una normativa procesal que contenga innovaciones.- Aplicar el criterio del Juzgado supondría dejar sin efecto ejecutivo todas las escrituras de hipoteca otorgadas antes de la Ley 1/2013 y que están redactadas conforme a la normativa del momento de su otorgamiento, que desde luego no comprendía la previsión actual del tipo de subasta. Eso, o modificar la escritura, lo que supone la concurrencia del deudor, que, por razones obvias, no siempre estará dispuesto a colaborar, lo que deja a las entidades acreedoras en la indefensión.- La interpretación de la eficacia temporal de una ley no puede producir tales efectos pues atenta al principio constitucional de seguridad jurídica

Auto A.P. Pontevedra, Sec. 1, nº 9/2014, recurso 26/2013, fecha 21/01/2014: La Disposición Transitoria 4ª (...) únicamente exige la adaptación a la ley reformada en aquellas actuaciones todavía por realizar.- Por otra parte, (...) el art. 682 remite al contenido que haya de tener la escritura de constitución de hipoteca, de tal manera que si antes de 15 de mayo de 2013 no era preciso que el tipo de subasta fuera inferior al 75%del valor de tasación, ha de comprenderse dicho requisito de carácter sustantivo y negociado

Acuerdo unificación de criterios Junta de Jueces de Primera Instancia de Valencia, de 24/05/2013: Las previsiones legales sobe el contenido de la escritura de constitución de hipoteca, en concreto en cuanto al nuevo límite del tipo de subasta en las ejecuciones hipotecarias (...) habrán de entenderse solo aplicables a las escrituras otorgadas tras la entrada en vigor de la Ley

[sisifo]

gracias por esta aportación advocatus, y por otras anteriores relativas a la ejecución hipotecaria.

[belisario]

La Audiencia Provincial de Córdoba, sección 1, ha dado una respuesta bastante razonable, Roj: AAP CO 22/2014, Id Cendoj: 14021370012014200021,Ponente: EDUARDO BAENA RUIZ:

Partiendo de lo anterior surge la interrogante de si el presupuesto de que en la escritura de hipoteca se deba determinar un precio a efectos de subasta no inferior al 75% del valor de tasación no resulta exigible a las escrituras formalizadas con anterioridad a la vigencia de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que hubieran cumplido la normativa vigente en el momento de otorgarse. La respuesta parece darla la Disposición Transitoria Primera
de la citada Ley al establecer que lo dispuesto en dicha norma resulta de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieren iniciado a la entrada en vigor de la misma en los que no se hubiera ejecutado el lanzamiento. De lo anterior se colige, a fortiori, que debe aplicarse, que sería el caso, a los procedimientos que ni siquiera se hubiesen iniciado al promulgarse la ley.
El siguiente paso el preguntarse si procede inadmitir todas las ejecuciones hipotecarias en que en la escritura de hipoteca el tipo fijado no llegue a los límites establecidos en el art. 682.2.1ª compeliendo a los acreedores a interponer un juicio declarativo, dado que conforme al párrafo tercero del art. 552 LEC "Una vez firme el auto que deniegue el despacho de la ejecución, el acreedor solo podrá hacer valer sus derechos en el
proceso ordinario correspondiente", si bien es cierto que en el caso que nos ocupa el acreedor también podría acudir a un proceso de ejecución ordinario ex art. 517.2.4º.
El Auto de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Cáceres, de 10 de octubre de 2013 , se pronuncia acertadamente en contra de la inadmisión, estimando el recurso de apelación interpuesto por la entidad ejecutante frente al Auto del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Trujillo denegando el despacho de ejecución en un caso en que el precio de la finca, a los efectos de servir de tipo en la subasta, se había fijado en una escritura (otorgada el 1 de junio de 2006) en cantidad inferior al 75% del valor de tasación.
No obstante, dicha resolución no declara válido el tipo fijado en la escritura de hipoteca a efectos de subasta por el mero hecho de haberse ajustado a la legalidad vigente en el momento de otorgarse, sino que, lejos de ello, y siendo consciente del contenido de la Disposición Transitoria 1ª de la Ley 1/2013 , deja expedita la posibilidad de que la parte ejecutada alegue dicha cuestión en el momento de la fijación del precio a efectos de subasta o incluso en una eventual oposición de considerar la existencia de abusividad.
Creemos que lo más práctico y ajustado a la Ley, lejos de entrar en la abusividad de la cláusula, es la solución alternativa que propone la parte recurrente y a la que concede carta de naturaleza el Auto de esta Audiencia (Secc. 3ª) de fecha 10 de enero del presente año (Apelación civil nº 327/13 ), esto es, subsanarse en esta fase sin esperar a completar el título más tarde cuando de antemano ya se vislumbra de concurrencia
imperiosa para el señalamiento de la subasta, cuyo tipo no puede ser inferior a ese 75% ya indicado. Así obró el Juzgado de instancia del que trae causa el recurso resuelto por la Sección 3ª de esta Audiencia.

En los casos planteados en mi Juzgado también se les dio la posibilidad de subsanar, pero en ningún caso lo hicieron.

[CONSTITUCIONAL]

En relación con este asunto, me gustaría conocer vuestra opinión sobre el contenido de la Sentencia del Tribunal Constitucional 39/2015, de 2 de marzo (por recurso de amparo planteado por el ejecutado) que incluye en su Fundamentos Jurídico Sexto, entre otros, que “La decisión de no entrar en la cuestión (nulidad del procedimiento ejecutivo por incumplimiento del requisito del art. 682.1.1 LEC), remitiendo al declarativo posterior para su resolución, no es, por excesivamente formalista, conforme con el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, tratándose además de una alegación de fácil comprobación por parte del órgano judicial, que debió favorecer así una respuesta más rápida y compatible con la economía procesal que la sostenida por la resolución impugnada”.
Por otra parte, el art. 164.1 de la Constitución Española que establece que “Las sentencias del Tribunal Constitucional se publicarán en el boletín oficial del Estado con los votos particulares, si los hubiere. Tienen el valor de cosa juzgada a partir del día siguiente de su publicación y no cabe recurso alguno contra ellas. Las que declaren la inconstitucionalidad de una ley o de una norma con fuerza de ley y todas las que no se limiten a la estimación subjetiva de un derecho, tienen plenos efectos frente a todos.