EJH: No ajusta intereses a cobertura hipotecaria

[Invitado]

Hola! Tengo una EJH sobre dos fincas (solares) de unas empresas.
Tras la subasta sin postores el acreedor solicita adjudicación por todos los conceptos y presenta tasación de costas y propuesta de liquidación de intereses.
En la liquidación de intereses veo que supera bastante la cobertura hipotecaria y que en la certificación de cargas aparecen inscritos acreedores posteriores, asi que le requiero por diez días para que se ajuste a la cobertura hipotecaria pactada por intereses de demora o en caso de que la mantenga que consigne la difrencia a los efectos del art 692 Lec.
No ha dicho ni mú, ni ha consgnado nada de nada , pese a que ha transcurrido más de un mes desde el transcurso de ese plazo y ahora mi pregunta es ¿se le puede rebajar directamente la liquidación de intereses a la cobertura hipotecaria? ¿como se haría ...por Dior, Providencia, Auto....? ¿no se perjudica a los acreedores posteriores?
Muchas gracias!

[Invitado]

Perdón. No me dí cuenta del título en mayúsculas.

[Administrador]

[juan alberto]

Creo que el ejecutante se está haciendo un lío si se pide la adjudicación por todo lo que se deba no era preciso hacer tasacion de costas y liquidación de intereses, que es lo que ha provocado el lío.
De un lado no debe consignar nada porque ha pedido la adjudicacion por lo que se debía y de otro la tasaciòn es superior a la claúsula de garantía hipotecaria, con el derecho de los acreedores posteriores. Tienes dos opciones o apruebas los intereses que te piden y requieres para que consigne y ya te recurrirá o bien apruebas sólo por la cobertura de la garantía hipotecaría o bien abres incidente de nulidad para anular la tasación y liquidación.

[Randomize]

Hola a todos
Sobre la cuestión, dejo este enlace que creo que es suficientemente aclaratorio:
http://www.larioja.org/upload/documents ... matica.pdf

[necesitovacaciones]

Randomize no puedo abrir el enlace.¿Serías tan amable de colgar el documento en otro formato o de decirnos que contiene? gracias y perdon

[Randomize]

Hola a todos!

necesitovacaciones, tienes razón. El documento ya no existe y sinceramente no recuerdo que texto enlazaba. Buscaré a ver si tengo una copia pero creo que resultará díficil encontrarla porque la única referencia es el título de este post.
No dudes en plantear la duda que tengas o si lo prefieres -cuando tenga un ratito- contesto directamente a la cuestión inicial.
Saludos

[Randomize]

Hola a todos!

Aquel artículo se titula "Necesaria interpretación sistemática del artículo 671 LEC".
Diario La Ley nº 7622, Sección Doctrina, 4 de mayo de 2011. Editorial LA LEY 5878/2011.
Sólamente puedo encontrarlo en base de datos comerciales -no como antes-, por lo que supongo que el autor o editor no desea que sea público, salvo que previamente se pasen por caja, luego sin su permiso no voy a colgarlo.

En resumen, se analiza la posibilidad que ofrece el art. 671 LEC de pedir la adjudicación por todos los conceptos interpretado al amparo del art. 3 CC.

Hay dos posibilidades cuando la deuda supera el límite de la responsabilidad hipotecaria:
a) El precio de adjudicación se entiende que lo es por toda la cantidad adeduda sin que opere límite alguno.
b) El precio ofrecido en adjudicación se entiende que la deuda sujeta al límite máximo de la responsabilidad hipotecaria.

Concluye el estudio en que la interpretación correcta es la del párrafo b), y que, en todo caso, bajo el principio subsanatorio se debe requerir a la parte ejecutante para que aclare si el precio que ofrece lo es dentro de los límites del art. 692 LEC, o no.

Mi particular opinión, es que si l aparte ejecutante en sus manifestaciones o escrito que presente al efecto, no expresa o no hace alusión a "por la deuda reclamada en este procedimiento con sujeción al límite de la garantía hipotecaria", la interpretación correcta es la del párrafo a), y encuentra su base en el art. 579 LEC, pero este no es el debate que nos ocupa.

Así pues vemos que hay dos posturas a elegir, y una tercera digamos, "de subsanación" en caso de duda.

Por lo tanto , el invitado iniciador del hilo, puede acogerse a cualquiera de las tres opciones indicadas. Pero si no ha dicho nada, yo escogería la a). Tampoco estaría mal que nos dijera cuál fue su elección y cómo terminó el procedimiento.

Y a juan alberto, si se pide la adjudicación por todo lo que se deba, siempre es necesario tasar costas y liquidar intereses pues en caso contrario nunca sabrás cuál es el precio de esa adjudicación o remate, y si la parte ejecutante por la razón que sea te dice que solicita la adjudicación por xxx € y que ese importe es la cantidad adeudada, tampoco te lo creas pues habrá incluido el concepto de costas sin haber sido tasadas ni declaradas firmes, y también las demoras sin que el SJ haya podido comprobar y garantizar la corrección de sus cálculos, ni ofrecido posibilidad al ejecutado de impugnar.

[newzel]

viewtopic.php?f=18&t=8648&hilit=cobertura+hipotecaria

[necesitovacaciones]

[sisifo]

Hola a todos.

En una ejecución hipotecaria de varias fincas, el ejecutante ha solicitado la adjudicación por la cantidad debida por todos los conceptos para algunas de ellas. Se han tasado costas y liquidados intereses.

Limitando la cuestión a las fincas adjudicadas por la cantidad debida, el resultado dependiendo si se escoge la opción a) o la opción b) de las señaladas por randomize, es decir, adjudicación sin que opere límite alguno o sujetada al límite máximo de responsabilidad hipotecaria, es sorprendente. En el primer caso, como es lógico, no existe sobrante, pero es que si cogemos la opción a) la cantidad que excede de la responsabilidad hipotecaria se dispara bastante.

He leído el trabajo mencionado por Randomize (se puede encontrar a través de PAJ, accediendo a “la ley”/doctrina) y en él, el autor (es un abogado), defiende que la adjudicación debe entenderse sujeta a la cobertura hipotecaria, habiendo referencia a resoluciones de algunos juzgados de primera instancia (dice que no hay jurisprudencia al respecto, ni siquiera menor).

Sin embargo he encontrado un auto de la Audiencia Provincial de las Palmas, que resuelve en sentido contrario, es decir que la adjudicación debe entenderse por toda la cantidad debida, incluyendo los parciales no cubiertos por la garantía hipotecaria.

Me gustaría oír opiniones al respecto. Saludos.

[newzel]

Hola Sisifo. En sede EH hay que tener mucho cuidado con los artículos "doctrinales" elaborados y colgados en internet por letrados y doctores en derecho, así como ciertas AP. Es doctrina reiteradísima de la DGRN, que es la que interesa en realidad en materia EH, que en el procedimiento de EH se puede reclamar todo el importe debido. El límite de cobertura hipotecaria es sólo un garantía respecto de terceros. De manera que tanto lo que no esté cubierto por la garantía, como lo que exceda, se considera sobrante y se puede reclamar. No hay más. Lo importante es que la adjudicación no exceda por cada concepto de la cobertura hipotecaria. Pero el ejecutante, por pedir, puede pedir la Luna. La adjudicación por todos los conceptos, siendo varias las fincas, es lo debido en su totalidad por cada una de ellas, exceda o no de la cobertura. Si excede en algunas de ellas, no se comunica a las demás el exceso, sino que, o bien se devuelve al ejecutado, o bien se abre la distribución del sobrante.

Como ejemplo de despropósito, existe una AP, en concreto la de Sevilla, que considera que a la hora de liquidar los intereses en sede EH, se debe aplicar el pactado a efectos obligacionales, no el pactado a efectos hipotecarios, aunque en la escritura se haya convenido una cláusula techo a favor del ejecutado y de terceros. Esto supone, por ejemplo, aplicar sobre el principal debido un tipo del 20%, en vez del hipotecario del 7%. Caixabank debe estar enamorada de ese Auto de la AP de Sevilla, que me lo indica en cada liquidación que me presenta.

Mi consejo para todo SJ es que en EH y embargos ejecutivos, por regla general, seguir la doctrina de la DGRN, mucho más clara y lógica que la jurisprudencia emanada de los reinos de taifas que son las AP. Como excepción, cuando el Banco ejecutante pretenda hacer valer la hipoteca a través de una ETNJ y que se ponga nota marginal en la hipoteca del embargo, para escapar así del art 666LEC, solución admitida por la DGRN pero no por las AP, ni el sentido común.

[Randomize]

Hola a todos!

Comparto una vez mas, la opinión de newzel. Hay que tener precaución con estos artículos doctrinales, pueden tener aspectos y divagaciones interesantes para sacar alguna conclusión de provecho, pero por lo general están redactados, por parte interesada, como es el caso del que nos ocupa, en el que se defiende un particular punto de vista, la de Abogado de la parte ejecutante.
Fue elaborado, el 4 de mayo de 2011, bajo la vigencia del art. 671 LEC cuando todavía no operaban las sucesivas reformas introducidas por RDL 8/2011, de 1 de julio; Ley 37/2011, de 10 de octubre y Ley 1/2013, de 14 de mayo, y creo recordar que la práctica generalizada era que se solicitaba la adjudicación por el 50% ó la cantidad debida por todos los conceptos (sin término medio). Luego, bajo la redacción dada por RDL 8/2011 se permitió ofrecer un precio intermedio (Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al sesenta por ciento de su valor de tasación..), y así se permite actualmente, ofrecer una cantidad superior al límite inferior.

¿Qué extraigo del citado artículo?, pues que evidentemente, el letrado defiende sus intereses.
Existen dos opciones, adjudicarse por el 50% o por toda la deuda, y busca aquella que le beneficia. Si toda la deuda supera el 50% del tipo, lógicamente pedirá la adjudicación por el 50%, y si la deuda es inferior al 50% pues la solicitará por toda la deuda y, si puede reducirla pues mejor aún porque además el ejecutado seguirá debiendo el resto no cubierto, así lo interpreta y trata de razonar cuando pide adjudicarse por todos los conceptos dentro de los límites de la cobertura hipotecaria.
Ello es indicativo de que actúa, es mi opinión personal, guiado exclusivamente por su intención de obtener el máximo beneficio con ocasión del incumplimiento contractual, obviando cualquier consideración que pudiera favorecer al deudor, al defender la adjudicación por todo débito con límites de responsabilidad cuando ese valor sea realmente inferior al 50%, incurriendo por el exceso en un cierto enriquecimiento sin causa.
Tal conclusión además se refuerza aplicando los criterios interpretativos esenciales que impone el artículo 3 del Código Civil: «1.- Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas. 2.- La equidad habrá de ponderarse en la aplicación de las normas, si bien las resoluciones de los Tribunales sólo podrán descansar de manera exclusiva en ella cuando la ley expresamente lo permita.»
El contexto de las normas aplicables no es al respecto contradictorio: prevé una capacidad de opción del acreedor, pero no permite que sus facultades de atribución de valor del bien sean exclusivas y unilaterales, pues contiene mecanismos de equilibrio y control y, en última instancia, la necesidad de que el remate o la adjudicación sean aprobadas y revisadas, y en última instancia, se decida por el SJ el valor por el que se extinga la responsabilidad mediante la adjudicación. Adjudicación que es un acto procesal, dictado previa ponderación de cada supuesto de hecho, y por tanto, no un acto unilateral de parte.
La finalidad de las normas de la ejecución es procurar la satisfacción del derecho del ejecutante, pero ello siempre con respeto de los derechos del ejecutado, y evitando a toda costa el despojo de sus bienes por un precio ridículo, y en último término, su destrucción económica (pongo como ejemplo una finca tasada en 1.000.000 € cuya deuda sea de 80.000 €).
En definitiva, y para no alargarme mucho, totalmente de acuerdo con la espléndida resolución SAP GC que nos ofrece sisifo.