Hola a todos!
Excelentes apuntes newzel
La pregunta planteada inicialmente es más clara de lo que parece a primera vista, y creo que estamos desviando el debate hacia el título VI de la Ley Hipotecaria “de la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica”. Al menos así lo entiendo.
Reconduciendo la cuestión a su inicio, el problema es el siguiente:
1º En una ETJ se embargan inmuebles que no están inscritos en el Registro.
2º Por consiguiente no existe certificación de dominio y de cargas.
3º Las partes están de acuerdo en el avalúo.
4º Se solicita el señalamiento de subasta de los bienes embargados.
A los puntos 1º y 2º. Nuestro ordenamiento jurídico no obliga a la inscripción registral. Tampoco obliga a tomar anotación preventiva del embargo.
Dispone el art. 629 que si el bien no estuviere inmatriculado o si estuviere inscrito a favor distinta del ejecutado, pero de la que traiga causa el derecho de éste podrá tomarse anotación preventiva de la suspensión de la anotación del embargo, en la forma y con los efectos previsto en la legislación hipotecaria”
No debe olvidarse, sin embargo, que desde la perspectiva registral no resultaría posible la anotación preventiva de ese embargo en el Registro, pues se lo impide el principio del tracto sucesivo. El art. 20 LH es muy claro en este punto:
Artículo 20.
Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.
Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo doscientos cinco, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo noventa y seis de esta Ley…
La cuestión se desarrolla en el art. 140-1 y 2 RH,
sí la propiedad de la finca embargada apareciera inscrita a favor de una persona que no sea aquella contra quien se hubiese decretado el embargo, se denegara o suspenderá la anotación, según los casos… Si la propiedad de los bienes embargados no constare inscrita se suspenderá la anotación del embargo, y en su lugar se tomará anotación preventiva de la suspensión del mismo.
El artículo 20-3 LH se remite, en cuanto a esta anotación de suspensión, al plazo previsto en el art. 96 LH:
Artículo 96.
La anotación preventiva por defectos subsanables del título caducará a los sesenta días de su fecha.
Este plazo se podrá prorrogar hasta ciento ochenta días por justa causa y en virtud de providencia judicial.
Y éste a su vez al
Artículo 205 del Reglamento Hipotecario.
Las anotaciones preventivas tomadas por falta de previa inscripción, conforme al párrafo tercero del artículo 20 de la Ley, podrán prorrogarse hasta los ciento ochenta días de la fecha del asiento de presentación, mediante solicitud dirigida al Registrador, en la que, a juicio de éste, se acredite la causa. Esta prórroga se hará constar por medio de nota marginal.
Por causas extraordinarias, como el haberse incoado expediente de dominio u otras análogas, el Juez de Primera Instancia del partido podrá acordar, a petición de parte, la prórroga de la anotación hasta que transcurra un año de su fecha.
Y todo esto tiene carácter voluntario, pues si la parte ejecutante no lo solicita tampoco habrá de anotarse la suspensión, y por eso mismo me refería al reembargo de bienes con carácter general, como forma de proceder en el supuesto de aparecer otros ejecutante (reconozco que
nada tiene que ver con lo que se planteó en su momento).
El punto 3º, no genera problema. Ya hemos visto que el art. 637 LEC permite el avalúo por acuerdo de las partes.
4º La subasta.
Sería de aplicación el Artículo 665 LEC. Subasta sin suplencia de la falta de títulos.
A instancia del acreedor podrán sacarse los bienes a pública subasta sin suplir previamente la falta de títulos de propiedad, expresando en los edictos esta circunstancia.
En tal caso se observará lo prevenido en la regla 5.ª del artículo 140 del Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria. (140-Quinta. Los interesados podrán solicitar, en su caso, que se saquen a subasta los bienes embargados, con la condición de que el rematante verifique la inscripción omitida antes o después del otorgamiento de la escritura de venta, en el término que sea suficiente y el Juez o Tribunal señale, procediendo, al efecto, según lo expresado en las reglas anteriores.
Los gastos y costas que se causen por resistencia del propietario a hacer la inscripción serán de cuenta del mismo.
Estas mismas reglas se aplicarán a las demás anotaciones en cuanto lo permita su respectiva índole).
Sin embargo esta regla que alude a la no presentación de los títulos de un bien inscrito y anotado, parece referirse mas bien al 140-4º RH esto es, suplir la falta de los títulos por los medios establecidos en el Título IV de la LH. Y cuando el art. 140-5 RH dice “con la condición de que el rematante verifique la inscripción omitida” más bien es que lo haga si le conviene a su derecho, porque no tiene obligación de hacerlo, aunque muy probablemente le interese.
No le servirá el decreto de adjudicación para inmatricular la finca según la RDGRN 5/10/2007, y entonces tendría que acudir a los mecanismos previstos para lograr no sólo la registración de todas las fincas sino la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica:
- Ley Hipotecaria (arts. 198 a 210)
- Reglamento Hipotecario (ars. 272 a 313)
En resumen y como magníficamente apuntó newzel, mediante el expediente de dominio, acta de notoriedad, inmatriculación por títulos públicos, etc.