por CIVILIST@ » Mié 10 Ene 2018 1:40 am
Hola, Luis. Aunque sea complicado aportar algo a lo dicho por el maestro Sísifo, te copia a continuación las recomendaciones que se hacían en al ficha nº 5 de la obra "La Adjudicación Hipotecaria y su inscripción registral", publicado por varios compañeros en colaboración con registradores de la propiedad. Te recomiendo la lectura íntegra de esa ficha dedicada a la adjudicación de varias fincas.
TERCERA. En el decreto no habrá de reflejarse, al consignarse el importe de lo reclamado inicialmente, la distribución de las cantidades que son objeto de reclamación entre las distintas fincas hipotecadas, pues puede el acreedor dirigirse contra una de las fincas por cantidades que excedan de su respectiva garantía hipotecaria, respetando el límite de la obligación garantizada, al ser el crédito único. La limitación consistente en que no se supere la respectiva cobertura hipotecaria inscrita operará en el caso de existencia de terceros. Entonces, en el decreto se deberá precisar el destino que se le dé al precio de remate, concretando la cantidad que efectivamente se entrega al acreedor en pago de su crédito, distribuyendo las cantidades y conceptos entregados al acreedor por cada una de las fincas, salvo cuando tal cantidad entregada al acreedor no supere el principal garantizado por su inscripción y no sobrepase, tampoco, el valor de adjudicación el importe de lo reclamado por principal, además del caso evidente de que se trate de conceptos no incluidos en la cobertura hipotecaria; y, en caso de que exista exceso sobre las cantidades garantizadas, el destino que se le dé al sobrante, al menos de forma genérica.
CUARTA. En la calificación registral del decreto, el registrador comprobará, en relación con cada una de las fincas comprendidas en aquél, además de la consignación de su propio precio de adjudicación, en caso de existencia de terceros, las cantidades y conceptos en que se ha distribuido, por cada una de las fincas, lo entregado al acreedor, no siendo necesaria tal precisión, como se ha expuesto anteriormente, en los supuestos en que la cantidad entregada al acreedor no supere el principal garantizado por su inscripción y no sobrepase, tampoco, el valor de la adjudicación el importe de lo reclamado por principal, además de los supuestos en que se fijen conceptos no incluidos en la cobertura hipotecaria. El registrador ha de poder llegar a la conclusión de que, respecto de cada una de las fincas adjudicadas y por cada uno de los conceptos a los que se aplica la cantidad obtenida por la adjudicación, no se ha superado la respectiva cobertura hipotecaria inscrita.
Y el desarrollo de esas recomendaciones es el siguiente:
TERCERA. En relación, por lo que respecta a la redacción del decreto, con la innecesariedad de reflejar, al consignarse el importe de lo reclamado inicialmente, la distribución de las cantidades que son objeto de reclamación; y con la exigencia, pero referida ya a las cantidades obtenidas con el precio de remate, de hacer constar su destino, distribuyendo las cantidades y conceptos entregados al acreedor por cada una de las fincas y, en caso de que exista exceso sobre las cantidades garantizadas, el destino que se le dé al sobrante. No exige la Ley de Enjuiciamiento Civil, en ningún caso, que el decreto deba distribuir la cuantía reclamada en la demanda entre cada una de las fincas. En su artículo 692.1 precisa: El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado. Por su parte, el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, en relación a la calificación del registrador, dispone: A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del Registrador se extenderá a los extremos siguientes: 3.º Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. Puede decirse, a la vista de las expresadas normas, que a efectos regístrales el problema radica más que en la cantidad que es objeto de reclamación, en la que es entregada al acreedor en el supuesto de existencia de titulares de derechos posteriores, teniendo en cuenta que la cantidad reclamada inicialmente puede ser objeto de minoración, bien por alegaciones de la demandada, como por la propia actuación judicial al apreciarse la existencia de cláusulas abusivas. Así, parece clara la posibilidad de inscripción del decreto de adjudicación en los supuestos en que las cantidades obtenidas en la subasta, excedan de las respectivas cantidades garantizadas por la hipoteca, en los supuestos de inexistencia de derechos posteriores inscritos o anotados, y en los términos del citado artículo 692 L.E.C., en virtud del principio de economía procesal.. Igualmente se viene admitiendo por la Dirección General de Registros y del Notariado, la inscripción en los supuestos en los que se reclama una cantidad superior a la garantizada por la hipoteca, cuando la cantidad que al final se obtiene es inferior a la garantizada.
En los referidos supuestos la Dirección General sostiene que es innecesaria la distribución de las cantidades que son objeto de reclamación inicial entre las distintas fincas hipotecadas. Desde este punto de vista parece que habrá que esperar a la finalización del procedimiento de ejecución hipotecaria, una vez efectuada la subasta o adjudicación, y en su caso la liquidación de intereses y costas para que, en este momento y en el supuesto de existencia de otros titulares de derechos posteriores a la garantía que es objeto de ejecución, entren en juego las limitaciones de la garantía constituida por cada una de sus conceptos atendiendo al principio de especialidad hipotecaria. Llevado lo expuesto al contenido de esta ficha, se entiende que, existiendo varias fincas hipotecadas, se puede dirigir el acreedor contra una de ellas por cantidades que excedan de su respectiva garantía hipotecaria, respetando el límite de la obligación garantizada puesto que el crédito es único; y que la limitación operaría, en el supuesto de existencia de terceros en el destino que se le dé al precio de remate, es decir, la cantidad que efectivamente se entrega al acreedor en pago de su crédito. Por lo tanto debe exigirse en el supuesto de existencia de posteriores asientos a cancelar, que del documento presentado resulte que la cantidad entregada al acreedor no exceda del importe de la deuda, y tal cantidad no exceda de los respectivos conceptos tal y como resulta de la inscripción de la hipoteca, debiendo quedar desglosados por fincas en el supuesto de que el decreto de adjudicación se refiere a varias (artículo 132 L.H.), con las excepciones que luego se dirán. Tal desglose es exigible también en el supuesto de adjudicación al acreedor por ausencia de licitadores, incluso en el supuesto de que la adjudicación sea por todo lo debido. Aplicando la doctrina expuesta, puede citarse la Resolución de la DGRN de 13 de enero de 2003 que viene a responder afirmativamente, de manera clara y motivada, a las dos cuestiones que se plantean en la presente ficha: la posibilidad de dirigir la ejecución contra un único bien, y la posibilidad de reclamar más cantidad de la expresamente garantizada por la finca hipotecada cuyo apremio se solicita. La citada resolución declara: El reforzamiento de un crédito con la garantía hipotecaria de varias fincas y la consiguiente determinación de la parte del gravamen de que cada una de éstas debe responder no implica división del crédito asegurado en todos créditos como fincas se dan en garantía; el crédito conserva su unidad originaria y con ella la facultad del acreedor de excluir pagos parciales.
Pues bien, cuando el acreedor insta a través del procedimiento judicial sumario, la ejecución de una de las fincas dadas en garantía, está haciendo valer la garantía real única de un único crédito; está persiguiendo la satisfacción de ese crédito frente a una finca que lo garantiza; y de ahí que nada le obligue a limitar ni señalar en su demanda inicial la cantidad que reclama sobre esa finca antes al contrario, se le exige únicamente la especificación de la «cantidad que por todos los conceptos es objeto de reclamación única, indicando las razones determinantes de la certeza, subsistencia y exigibilidad de ese crédito, y acompañando el título del que deriva y que ha de tener fuerza ejecutiva» (131 reglas 2.a y 3.a Ley Hipotecaria entonces vigente). Ciertamente que, existiendo terceros, del precio de remate de la finca hipotecada, no puede destinarse para pagar al actor, una cantidad superior a la que en su día se le asignara y que los terceros poseedores de cada una de las fincas a ejecutar puede liberarla pagando hasta ese límite (cfr. artículos 119, 120, 126 párrafo 1.o y 131 regla 5.a de la Ley Hipotecaria vigente entonces); más para garantizar este efecto basta con la distribución de responsabilidad que se realizó al constituirse la hipoteca, la cual obrará en el procedimiento por la necesaria presentación del título inscrito o de la certificación registral a que alude la regla 3.a del artículo 131 Ley Hipotecaria, y que habrá de ser tenida en cuenta por el juez cuando formule les requerimientos a los terceros poseedores que no lo hubieran sido anteriormente, valore lo que deben pagar esos terceros poseedores para evitar la ejecución sobre sus fincas, y decida sobre la aplicación del precio de remate de cada una de ellas.
CUARTA. En relación con la comprobación, por parte del registrador, de que las cantidades y conceptos en que se ha distribuido, por cada una de las fincas, lo entregado al acreedor, respecto de cada una de las fincas adjudicadas y por cada uno de los conceptos a los que se aplica la cantidad obtenida por la adjudicación, no se ha superado la respectiva cobertura hipotecaria inscrita. Ha de plantearse en esta recomendación, que reitera en parte, ahora desde el punto de vista de la calificación registral, el contenido de la anterior, es decir, si la necesidad de distribuir en el decreto las cantidades y conceptos entregados al acreedor por cada una de las fincas y entre cada uno de los conceptos imputables admite determinadas excepciones. Para responder a esta pregunta debemos partir de la distinción que hace la doctrina al respecto: una cosa es el desglose de cifras de responsabilidad hipotecaria entre las distintas fincas hipotecadas, lo cual tendrá su aplicación en las relaciones entre ejecutante y terceros titulares de cargas posteriores a cancelar, a los efectos de tener que consignar todo lo que exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria (y que se deberá hacer constar en el decreto en el caso de que exista exceso de cuantía en relación con la cobertura hipotecaria); y otra cosa es el importe del crédito reclamado judicialmente por el acreedor frente al deudor, que es un concepto único en la relación bilateral entre ambos, y al que se refiere el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, también como concepto unitario, que no admite, a estos efectos, fraccionamiento ni desglose entre fincas. Desde este punto de vista, sí que puede concluirse que no será necesario distribuir las cantidades y conceptos entregados al acreedor por cada una de las fincas en todos aquellos casos en los que el precio de adjudicación de cada finca no supere el principal garantizado por su inscripción y no sobrepase, tampoco, el valor de la adjudicación el importe de lo reclamado por principal. Puede verse al respecto la Resolución de 28 de julio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que hizo las siguientes precisiones: En primer lugar señala el Registrador que, dado que se trata de la ejecución de una hipoteca que grava dos fincas registrales, es necesario que el decreto de adjudicación desglose para cada finca y por cada concepto las cantidades por las que se ha despachado ejecución; de otro modo, sostiene, se impide la calificación relativa a que el valor de la adjudicado no exceda la cantidad reclamada ni la respectiva cobertura hipotecaria. Sostiene por su parte el recurrente que no es necesario dicho desglose, en la medida en que se trata de un solo crédito, si bien garantizado con hipoteca sobre dos fincas. Debe tenerse en cuenta que en el presente caso se da la circunstancia de que las fincas han sido adjudicadas por un valor que es inferior a su respectiva responsabilidad hipotecaria por principal e igualmente inferior a la cantidad reclamada por principal, por lo que, con dicha información (que resulta claramente de confrontar el título presentado y el contenido del Registro) no cabe la posibilidad de que el valor de lo adjudicado exceda ni lo reclamado ni lo garantizado por la hipoteca. El desglose de las cantidades reclamadas por cada finca en nada contribuye a aclarar la posible existencia de sobrante ya que, de la propia documentación presentada y del contenido del Registro, resulta clara la inexistencia del mismo y que la cantidad por la que se ha verificado las adjudicaciones (130.356,81 euros y 8.491,90 euros, respectivamente) son inferiores a la cantidad reclamada por principal y de sus coberturas hipotecarias. Puede concluirse, pues, para casos como el de la resolución, que será suficiente la mención en el decreto de adjudicación a que no se han superado las responsabilidades hipotecarias referentes a cada una de las fincas. O incluso sin esta mención podría llegar a inscribirse, examinando el precio de adjudicación, el importe de lo reclamado y la cantidad garantizada inscrita por principal. Sin embargo, es indiscutible que deberá constar en el decreto de adjudicación el desglose en los demás casos en los que superado el principal garantizado por el precio de adjudicación, existan terceros inscritos o anotados cuyo asiento haya de ser cancelado como consecuencia de la adjudicación, salvo en lo referido a conceptos que no estén bajo la cobertura de la responsabilidad hipotecaria
Hola, Luis. Aunque sea complicado aportar algo a lo dicho por el maestro Sísifo, te copia a continuación las recomendaciones que se hacían en al ficha nº 5 de la obra "La Adjudicación Hipotecaria y su inscripción registral", publicado por varios compañeros en colaboración con registradores de la propiedad. Te recomiendo la lectura íntegra de esa ficha dedicada a la adjudicación de varias fincas.
[i]TERCERA. En el decreto no habrá de reflejarse, al consignarse el importe de lo reclamado inicialmente, la distribución de las cantidades que son objeto de reclamación entre las distintas fincas hipotecadas, pues puede el acreedor dirigirse contra una de las fincas por cantidades que excedan de su respectiva garantía hipotecaria, respetando el límite de la obligación garantizada, al ser el crédito único. La limitación consistente en que no se supere la respectiva cobertura hipotecaria inscrita operará en el caso de existencia de terceros. Entonces, en el decreto se deberá precisar el destino que se le dé al precio de remate, concretando la cantidad que efectivamente se entrega al acreedor en pago de su crédito, distribuyendo las cantidades y conceptos entregados al acreedor por cada una de las fincas, salvo cuando tal cantidad entregada al acreedor no supere el principal garantizado por su inscripción y no sobrepase, tampoco, el valor de adjudicación el importe de lo reclamado por principal, además del caso evidente de que se trate de conceptos no incluidos en la cobertura hipotecaria; y, en caso de que exista exceso sobre las cantidades garantizadas, el destino que se le dé al sobrante, al menos de forma genérica.
CUARTA. En la calificación registral del decreto, el registrador comprobará, en relación con cada una de las fincas comprendidas en aquél, además de la consignación de su propio precio de adjudicación, en caso de existencia de terceros, las cantidades y conceptos en que se ha distribuido, por cada una de las fincas, lo entregado al acreedor, no siendo necesaria tal precisión, como se ha expuesto anteriormente, en los supuestos en que la cantidad entregada al acreedor no supere el principal garantizado por su inscripción y no sobrepase, tampoco, el valor de la adjudicación el importe de lo reclamado por principal, además de los supuestos en que se fijen conceptos no incluidos en la cobertura hipotecaria. El registrador ha de poder llegar a la conclusión de que, respecto de cada una de las fincas adjudicadas y por cada uno de los conceptos a los que se aplica la cantidad obtenida por la adjudicación, no se ha superado la respectiva cobertura hipotecaria inscrita.
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Y el desarrollo de esas recomendaciones es el siguiente:
TERCERA. En relación, por lo que respecta a la redacción del decreto, con la innecesariedad de reflejar, al consignarse el importe de lo reclamado inicialmente, la distribución de las cantidades que son objeto de reclamación; y con la exigencia, pero referida ya a las cantidades obtenidas con el precio de remate, de hacer constar su destino, distribuyendo las cantidades y conceptos entregados al acreedor por cada una de las fincas y, en caso de que exista exceso sobre las cantidades garantizadas, el destino que se le dé al sobrante. No exige la Ley de Enjuiciamiento Civil, en ningún caso, que el decreto deba distribuir la cuantía reclamada en la demanda entre cada una de las fincas. En su artículo 692.1 precisa: El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado. Por su parte, el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, en relación a la calificación del registrador, dispone: A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del Registrador se extenderá a los extremos siguientes: 3.º Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. Puede decirse, a la vista de las expresadas normas, que a efectos regístrales el problema radica más que en la cantidad que es objeto de reclamación, en la que es entregada al acreedor en el supuesto de existencia de titulares de derechos posteriores, teniendo en cuenta que la cantidad reclamada inicialmente puede ser objeto de minoración, bien por alegaciones de la demandada, como por la propia actuación judicial al apreciarse la existencia de cláusulas abusivas. Así, parece clara la posibilidad de inscripción del decreto de adjudicación en los supuestos en que las cantidades obtenidas en la subasta, excedan de las respectivas cantidades garantizadas por la hipoteca, en los supuestos de inexistencia de derechos posteriores inscritos o anotados, y en los términos del citado artículo 692 L.E.C., en virtud del principio de economía procesal.. Igualmente se viene admitiendo por la Dirección General de Registros y del Notariado, la inscripción en los supuestos en los que se reclama una cantidad superior a la garantizada por la hipoteca, cuando la cantidad que al final se obtiene es inferior a la garantizada.
En los referidos supuestos la Dirección General sostiene que es innecesaria la distribución de las cantidades que son objeto de reclamación inicial entre las distintas fincas hipotecadas. Desde este punto de vista parece que habrá que esperar a la finalización del procedimiento de ejecución hipotecaria, una vez efectuada la subasta o adjudicación, y en su caso la liquidación de intereses y costas para que, en este momento y en el supuesto de existencia de otros titulares de derechos posteriores a la garantía que es objeto de ejecución, entren en juego las limitaciones de la garantía constituida por cada una de sus conceptos atendiendo al principio de especialidad hipotecaria. Llevado lo expuesto al contenido de esta ficha, se entiende que, existiendo varias fincas hipotecadas, se puede dirigir el acreedor contra una de ellas por cantidades que excedan de su respectiva garantía hipotecaria, respetando el límite de la obligación garantizada puesto que el crédito es único; y que la limitación operaría, en el supuesto de existencia de terceros en el destino que se le dé al precio de remate, es decir, la cantidad que efectivamente se entrega al acreedor en pago de su crédito. Por lo tanto debe exigirse en el supuesto de existencia de posteriores asientos a cancelar, que del documento presentado resulte que la cantidad entregada al acreedor no exceda del importe de la deuda, y tal cantidad no exceda de los respectivos conceptos tal y como resulta de la inscripción de la hipoteca, debiendo quedar desglosados por fincas en el supuesto de que el decreto de adjudicación se refiere a varias (artículo 132 L.H.), con las excepciones que luego se dirán. Tal desglose es exigible también en el supuesto de adjudicación al acreedor por ausencia de licitadores, incluso en el supuesto de que la adjudicación sea por todo lo debido. Aplicando la doctrina expuesta, puede citarse la Resolución de la DGRN de 13 de enero de 2003 que viene a responder afirmativamente, de manera clara y motivada, a las dos cuestiones que se plantean en la presente ficha: la posibilidad de dirigir la ejecución contra un único bien, y la posibilidad de reclamar más cantidad de la expresamente garantizada por la finca hipotecada cuyo apremio se solicita. La citada resolución declara: El reforzamiento de un crédito con la garantía hipotecaria de varias fincas y la consiguiente determinación de la parte del gravamen de que cada una de éstas debe responder no implica división del crédito asegurado en todos créditos como fincas se dan en garantía; el crédito conserva su unidad originaria y con ella la facultad del acreedor de excluir pagos parciales.
Pues bien, cuando el acreedor insta a través del procedimiento judicial sumario, la ejecución de una de las fincas dadas en garantía, está haciendo valer la garantía real única de un único crédito; está persiguiendo la satisfacción de ese crédito frente a una finca que lo garantiza; y de ahí que nada le obligue a limitar ni señalar en su demanda inicial la cantidad que reclama sobre esa finca antes al contrario, se le exige únicamente la especificación de la «cantidad que por todos los conceptos es objeto de reclamación única, indicando las razones determinantes de la certeza, subsistencia y exigibilidad de ese crédito, y acompañando el título del que deriva y que ha de tener fuerza ejecutiva» (131 reglas 2.a y 3.a Ley Hipotecaria entonces vigente). Ciertamente que, existiendo terceros, del precio de remate de la finca hipotecada, no puede destinarse para pagar al actor, una cantidad superior a la que en su día se le asignara y que los terceros poseedores de cada una de las fincas a ejecutar puede liberarla pagando hasta ese límite (cfr. artículos 119, 120, 126 párrafo 1.o y 131 regla 5.a de la Ley Hipotecaria vigente entonces); más para garantizar este efecto basta con la distribución de responsabilidad que se realizó al constituirse la hipoteca, la cual obrará en el procedimiento por la necesaria presentación del título inscrito o de la certificación registral a que alude la regla 3.a del artículo 131 Ley Hipotecaria, y que habrá de ser tenida en cuenta por el juez cuando formule les requerimientos a los terceros poseedores que no lo hubieran sido anteriormente, valore lo que deben pagar esos terceros poseedores para evitar la ejecución sobre sus fincas, y decida sobre la aplicación del precio de remate de cada una de ellas.
CUARTA. En relación con la comprobación, por parte del registrador, de que las cantidades y conceptos en que se ha distribuido, por cada una de las fincas, lo entregado al acreedor, respecto de cada una de las fincas adjudicadas y por cada uno de los conceptos a los que se aplica la cantidad obtenida por la adjudicación, no se ha superado la respectiva cobertura hipotecaria inscrita. Ha de plantearse en esta recomendación, que reitera en parte, ahora desde el punto de vista de la calificación registral, el contenido de la anterior, es decir, si la necesidad de distribuir en el decreto las cantidades y conceptos entregados al acreedor por cada una de las fincas y entre cada uno de los conceptos imputables admite determinadas excepciones. Para responder a esta pregunta debemos partir de la distinción que hace la doctrina al respecto: una cosa es el desglose de cifras de responsabilidad hipotecaria entre las distintas fincas hipotecadas, lo cual tendrá su aplicación en las relaciones entre ejecutante y terceros titulares de cargas posteriores a cancelar, a los efectos de tener que consignar todo lo que exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria (y que se deberá hacer constar en el decreto en el caso de que exista exceso de cuantía en relación con la cobertura hipotecaria); y otra cosa es el importe del crédito reclamado judicialmente por el acreedor frente al deudor, que es un concepto único en la relación bilateral entre ambos, y al que se refiere el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, también como concepto unitario, que no admite, a estos efectos, fraccionamiento ni desglose entre fincas. Desde este punto de vista, sí que puede concluirse que no será necesario distribuir las cantidades y conceptos entregados al acreedor por cada una de las fincas en todos aquellos casos en los que el precio de adjudicación de cada finca no supere el principal garantizado por su inscripción y no sobrepase, tampoco, el valor de la adjudicación el importe de lo reclamado por principal. Puede verse al respecto la Resolución de 28 de julio de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que hizo las siguientes precisiones: En primer lugar señala el Registrador que, dado que se trata de la ejecución de una hipoteca que grava dos fincas registrales, es necesario que el decreto de adjudicación desglose para cada finca y por cada concepto las cantidades por las que se ha despachado ejecución; de otro modo, sostiene, se impide la calificación relativa a que el valor de la adjudicado no exceda la cantidad reclamada ni la respectiva cobertura hipotecaria. Sostiene por su parte el recurrente que no es necesario dicho desglose, en la medida en que se trata de un solo crédito, si bien garantizado con hipoteca sobre dos fincas. Debe tenerse en cuenta que en el presente caso se da la circunstancia de que las fincas han sido adjudicadas por un valor que es inferior a su respectiva responsabilidad hipotecaria por principal e igualmente inferior a la cantidad reclamada por principal, por lo que, con dicha información (que resulta claramente de confrontar el título presentado y el contenido del Registro) no cabe la posibilidad de que el valor de lo adjudicado exceda ni lo reclamado ni lo garantizado por la hipoteca. El desglose de las cantidades reclamadas por cada finca en nada contribuye a aclarar la posible existencia de sobrante ya que, de la propia documentación presentada y del contenido del Registro, resulta clara la inexistencia del mismo y que la cantidad por la que se ha verificado las adjudicaciones (130.356,81 euros y 8.491,90 euros, respectivamente) son inferiores a la cantidad reclamada por principal y de sus coberturas hipotecarias. Puede concluirse, pues, para casos como el de la resolución, que será suficiente la mención en el decreto de adjudicación a que no se han superado las responsabilidades hipotecarias referentes a cada una de las fincas. O incluso sin esta mención podría llegar a inscribirse, examinando el precio de adjudicación, el importe de lo reclamado y la cantidad garantizada inscrita por principal. Sin embargo, es indiscutible que deberá constar en el decreto de adjudicación el desglose en los demás casos en los que superado el principal garantizado por el precio de adjudicación, existan terceros inscritos o anotados cuyo asiento haya de ser cancelado como consecuencia de la adjudicación, salvo en lo referido a conceptos que no estén bajo la cobertura de la responsabilidad hipotecaria