Subasta de inmueble ni inscrito ni tasado.

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Cloud

Subasta de inmueble ni inscrito ni tasado.

#1 Mensaje por Cloud »

Otra marronada que me he encontrado.

ETJ. Se embargan varios inmuebles que no están inscritos. Las partes ejecutante y ejecutada no dicen ni pío y ahora piden se saquen a subasta por el tipo en el que se han puesto de acuerdo ( con un par ) Por supuesto, no hay avalúo ni certificación de cargas.

Les voy a requerir para que me aclaren lo de la inscripción, pero sospecho que me voy a tener que comer el incidente del 629.2 LEC + 140 RH.

Entiendo, por otra parte, que debe de haber una valoración por perito judicial y que no vale pacto entre las partes ¿Correcto?

Mil gracias.

necesitovacaciones
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Re: Subasta de inmueble ni inscrito ni tasado.

#2 Mensaje por necesitovacaciones »

Hola, me encuentro en tu misma situación. Alguien podría aportarnos un poco de luz al respecto? Gracias

Chaval
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Re: Subasta de inmueble ni inscrito ni tasado.

#3 Mensaje por Chaval »

Según el art. 636.3 LEC la venta en subasta es la tercera y subsidiaria posibilidad.
Saludos

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Terminatrix
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Re: Subasta de inmueble ni inscrito ni tasado.

#4 Mensaje por Terminatrix »

Claro, pero si acudes a la subasta los bienes deberían estar inscritos en el RP y tasados por un perito. :?

¿ Nadie ha tenido un supuesto igual? Me sumo a la petición de Cloud y de Necesitovacaciones.
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Invitado

Re: Subasta de inmueble ni inscrito ni tasado.

#5 Mensaje por Invitado »

por favor, ayuda :monito-megafono:

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newzel
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Re: Subasta de inmueble ni inscrito ni tasado.

#6 Mensaje por newzel »

Yo lo haría por la vía del art 140.5 RH y subasta sin título art 665 LEC
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Terminatrix
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Re: Subasta de inmueble ni inscrito ni tasado.

#7 Mensaje por Terminatrix »

:filaaplausos: Newzel. ¿Y el pacto sobre el precio? ¿O se requiere tasación pericial?
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newzel
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Re: Subasta de inmueble ni inscrito ni tasado.

#8 Mensaje por newzel »

Hola Terminatrix. Yo aplicaría, desde luego, el art 666 LEC, salvo que estemos en presencia de una división de cosa común, de manera que la valoración debe ser practicada por perito judicial. Ahora bien, me surge esta duda, a tenor de la consulta planteada: esas fincas son propiedad del ejecutado o sólo tiene su derecho hereditario? Y se ha practicado partición hereditaria? Si no, no es posible, dado que no ostenta la propiedad.
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Randomize
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Re: Subasta de inmueble ni inscrito ni tasado.

#9 Mensaje por Randomize »

Hola a todos!

El tema curioso, nunca se me ha planteado, y es demasiado complejo para ser tratado con brevedad.

El embargo existe jurídicamente desde que el SJ lo decreta (art. 587.1 LEC), con independencia de su anotación en el Registro.

En el supuesto que se plantea, creo que el trámite a aplicar es el contemplado en el art. 610 LEC para el reembargo de bienes con carácter general, de manera que al no existir la publicidad Registral para los adquirentes de buena fe de derechos sobre el bien, rige el principio de prioridad en beneficio del primer embargante, al que siguen los reembargantes por orden sucesivo, los cuales podrán solicitar la realización forzosa del bien cuando el derecho de los anteriores embargantes no pueda verse afectado.
La diferencia se encuentra en el régimen de medidas de garantía, de suerte que si el adquirente que desconoce la existencia de otros embargos inmatricula la finca en el Registro, podrá ampararse en la inoponibilidad de anteriores embargos que en el momento de su adquisición ignoraba y solicitar de este modo la protección que la publicidad registral le dispensa.

En cuanto a la valoración:
La certificación de cargas sirve, tras el correspondiente informe pericial, para determinar el valor por el cual los bienes han de ser subastados, puesto que ofrecerá información sobre las cargas anteriores preferentes cuyo importe deba ser descontado del avalúo (art. 666 LEC), así como de las posteriores, y proporciona información acerca de la existencia de terceros poseedores o titulares de cargas, limitaciones o condicionamientos, que pueden intervenir o han de tenerse en cuenta a lo largo del proceso, y tal como dice la STS, Sala 1ª, de 12 de marzo de 2007, f.j. 4º (RJ 2007/2581) proporcionar a los posibles licitadores una información completa sobre las condiciones de adquisición del bien y, en concreto, sobre la existencia de cargas anteriores que no desaparecerán con la adquisición.
En nuestro caso, no existe dicha certificación por lo que no podrá hacerse, ni la liquidación de cargas ni un avalúo preciso aunque se emita un informe pericial, y bajo mi punto de vista no podrá acudirse al trámite de subasta de bienes inmuebles.

No debe existir inconveniente alguno valorar el inmueble en el tipo por el que tanto el ejecutante como el ejecutado se han puesto de acuerdo por cuanto, el art. 637 LEC lo permite:

Artículo 637. Avalúo de los bienes.
Si los bienes embargados no fueren de aquéllos a que se refieren los artículos 634 y 635, se procederá a su avalúo, a no ser que ejecutante y ejecutado se hayan puesto de acuerdo sobre su valor, antes o durante la ejecución.


1) un tipo sobrevalorado perjudicará fundamentalmente a la parte ejecutante en el supuesto de adjudicación por falta de postor, pues deberá ofrecer más cantidad, y beneficiará al ejecutado que verá más disminuida su deuda.
2) Un tipo inferior al valor real, perjudicará al ejecutado, pero si está de acuerdo no se necesita más comentario.
3) Lo mas probable, casi con total seguridad, no comparecerá licitador alguno a la vista de que el avaluo no es preciso, y de la inseguridad que se le plantea hacerse con el remate (otras cargas preferentes desconocidas a las que tendrá que subrogarse –hipotecas legales, etc.- sin perjuicio de que deberá plantear el incidente del art. 140 RH por que es de suponer que querrá inscribir el bien en el Registro-).
4) Si la parte ejecutante no se la adjudica, se alza el embargo.

Espero que sirva, al menos de orientación.

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newzel
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Re: Subasta de inmueble ni inscrito ni tasado.

#10 Mensaje por newzel »

Hola Randomize!! Lo siento, pero no puedo coincidir contigo esta vez. En realidad, son cuatro las posibles soluciones las que disponen las partes para el caso de fincas no inscritas. Cuando pueda colgare jurisprudencia sobre ello. Feliz finde!!
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Randomize
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Re: Subasta de inmueble ni inscrito ni tasado.

#11 Mensaje por Randomize »

Hola a todos!

Hola newzel!! :D No siempre se puede estar de acuerdo. Esperaré a ver esas soluciones que ofreces a tan interesante cuestión :pensativo: . Buen fin de semana, saludos.

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Helena-Agueda
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Re: Subasta de inmueble ni inscrito ni tasado.

#12 Mensaje por Helena-Agueda »

Hola, buenas...

Lucha de Titanes, pero con muy buen rollito de primavera :gracias:
Y los demás, intentanto aprender de ambos...

Muchas gracias, chicxs.

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newzel
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Re: Subasta de inmueble ni inscrito ni tasado.

#13 Mensaje por newzel »

Esto me pasa por hablar de memoria :cabezazo2: :oops:

Los arts 629 LEC y 140 RH se refieren a los dos supuestos de falta de inscripción registral de la finca, e inscripción de la finca a nombre de persona distinta del ejecutado; y las 4 posibilidades que mencionaba arriba se refieren al último supuesto. Así:

1.- El artículo 629 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula la anotación preventiva del embargo, y el párrafo segundo se refiere a los supuestos en el que el bien no estuviere inmatriculado, o de estarlo lo fuera a favor de otra persona distinta del ejecutado. En estos casos la anotación preventiva de suspensión de la anotación de embargo se hará en la forma exigida en la legislación hipotecaria. El artículo 140 del Reglamento Hipotecario se refiere a la anotación preventiva de embargos, y distingue en los que la propiedad de la finca embargada apareciese inscrita a favor de una persona que no sea aquella contra quien se hubiera decretado el embargo, de los supuestos en que no constara inscrita la propiedad de los bienes embargados.

2.- "...Los requisitos necesarios para que proceda acordar el embargo de bienes: En primer lugar, derecho de crédito vencido, líquido y exigible respecto del cual se ha ordenado la ejecución; en segundo lugar, la conducta de impago del deudor; en tercer y último lugar resulta la existencia de bienes inmuebles embargables respecto de los cuales hay signos externos de los que razonablemente puede deducirse la pertenencia al ejecutado (art. 593.1 LEC ). Cierto es que no obran inscritos en el Registro de la Propiedad a su nombre, según se desprende de la información que obra en autos, pero pudiera tratarse de bienes finalmente inscribibles y el apartado 2 del art. 629 de la LEC establece que en estos supuestos podrá tomarse anotación preventiva de suspensión de la anotación de embargo en la forma prevista en la legislación hipotecaria. Por todo ello, y sin perjuicio de lo que finalmente resulte tanto de estos autos de ejecución, como de la anotación de suspensión regulada en el art. 140 del Reglamente Hipotecario, debe ordenarse el
embargo de las fincas mencionadas..."

http://www.poderjudicial.es/search/doAc ... rface=true

Para deducir cargas anteriores, habrá que tener presente lo apuntado, de forma magnífica por Randomize sobre posibles embargos anteriores:

"el trámite a aplicar es el contemplado en el art. 610 LEC para el reembargo de bienes con carácter general, de manera que al no existir la publicidad Registral para los adquirentes de buena fe de derechos sobre el bien, rige el principio de prioridad en beneficio del primer embargante, al que siguen los reembargantes por orden sucesivo, los cuales podrán solicitar la realización forzosa del bien cuando el derecho de los anteriores embargantes no pueda verse afectado.
La diferencia se encuentra en el régimen de medidas de garantía, de suerte que si el adquirente que desconoce la existencia de otros embargos inmatricula la finca en el Registro, podrá ampararse en la inoponibilidad de anteriores embargos que en el momento de su adquisición ignoraba y solicitar de este modo la protección que la publicidad registral le dispensa"

3.- La problemática de la realización del crédito en procedimiento de ejecución a través de bien inmueble propiedad del ejecutado, pero inscrito en el Registro a nombre de otra persona (que encierra una problemática inversa a la propia de la tercería de dominio) puede ser resuelta a través de cuatro vías:

-a.- La subasta sin título prevista en el artículo 665 de la ley procesal civil y regla quinta del artículo 140 del Reglamento Hipotecario .
-b.- La inscripción decretada en el mismo proceso de ejecución, a virtud de lo establecido en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria , en relación con la regla tercera del artículo 140 y artículo 312 del Reglamento Hipotecario.
-c.- A través del expediente de dominio, conforme al párrafo segundo del artículo 664 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y regla cuarta del artículo 140 del Reglamento Hipotecario .
-d.- A través de sentencia de rectificación registral obtenida en juicio declarativo, conforme al párrafo tercero del artículo 38 de la Ley Hipotecaria

Para el caso de inmueble no inscrito cabría:

a.- recabar testimonio de las correspondientes escrituras relativas a la/s finca/s
b.- expediente de dominio o acta de notoriedad
c- art 140.5 RH

Dictado el decreto de adjudicación, el ejecutante, con el testimonio del mismo ya podrá interesar en el RP la práctica de la primera inscripción


4.- La dicción del art 637 LEC es clara, y por lo tanto, hay que estar al posible acuerdo de las partes, antes o durante la ejecución, y en su defecto, valoración por perito judicial. En caso de EH, habrá que estar, sí o sí, al tipo de la subasta pactado en la escritura de EH
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Randomize
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Re: Subasta de inmueble ni inscrito ni tasado.

#14 Mensaje por Randomize »

Hola a todos!

Excelentes apuntes newzel :filaaplausos: :filaaplausos: :filaaplausos:

La pregunta planteada inicialmente es más clara de lo que parece a primera vista, y creo que estamos desviando el debate hacia el título VI de la Ley Hipotecaria “de la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica”. Al menos así lo entiendo.
Reconduciendo la cuestión a su inicio, el problema es el siguiente:
1º En una ETJ se embargan inmuebles que no están inscritos en el Registro.
2º Por consiguiente no existe certificación de dominio y de cargas.
3º Las partes están de acuerdo en el avalúo.
4º Se solicita el señalamiento de subasta de los bienes embargados.

A los puntos 1º y 2º. Nuestro ordenamiento jurídico no obliga a la inscripción registral. Tampoco obliga a tomar anotación preventiva del embargo.
Dispone el art. 629 que si el bien no estuviere inmatriculado o si estuviere inscrito a favor distinta del ejecutado, pero de la que traiga causa el derecho de éste podrá tomarse anotación preventiva de la suspensión de la anotación del embargo, en la forma y con los efectos previsto en la legislación hipotecaria”
No debe olvidarse, sin embargo, que desde la perspectiva registral no resultaría posible la anotación preventiva de ese embargo en el Registro, pues se lo impide el principio del tracto sucesivo. El art. 20 LH es muy claro en este punto:

Artículo 20.
Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.
Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo doscientos cinco, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo noventa y seis de esta Ley…


La cuestión se desarrolla en el art. 140-1 y 2 RH, sí la propiedad de la finca embargada apareciera inscrita a favor de una persona que no sea aquella contra quien se hubiese decretado el embargo, se denegara o suspenderá la anotación, según los casos… Si la propiedad de los bienes embargados no constare inscrita se suspenderá la anotación del embargo, y en su lugar se tomará anotación preventiva de la suspensión del mismo.
El artículo 20-3 LH se remite, en cuanto a esta anotación de suspensión, al plazo previsto en el art. 96 LH:
Artículo 96.
La anotación preventiva por defectos subsanables del título caducará a los sesenta días de su fecha.
Este plazo se podrá prorrogar hasta ciento ochenta días por justa causa y en virtud de providencia judicial.

Y éste a su vez al
Artículo 205 del Reglamento Hipotecario.
Las anotaciones preventivas tomadas por falta de previa inscripción, conforme al párrafo tercero del artículo 20 de la Ley, podrán prorrogarse hasta los ciento ochenta días de la fecha del asiento de presentación, mediante solicitud dirigida al Registrador, en la que, a juicio de éste, se acredite la causa. Esta prórroga se hará constar por medio de nota marginal.
Por causas extraordinarias, como el haberse incoado expediente de dominio u otras análogas, el Juez de Primera Instancia del partido podrá acordar, a petición de parte, la prórroga de la anotación hasta que transcurra un año de su fecha.

Y todo esto tiene carácter voluntario, pues si la parte ejecutante no lo solicita tampoco habrá de anotarse la suspensión, y por eso mismo me refería al reembargo de bienes con carácter general, como forma de proceder en el supuesto de aparecer otros ejecutante (reconozco que nada tiene que ver con lo que se planteó en su momento).

El punto 3º, no genera problema. Ya hemos visto que el art. 637 LEC permite el avalúo por acuerdo de las partes.

4º La subasta.
Sería de aplicación el Artículo 665 LEC. Subasta sin suplencia de la falta de títulos.
A instancia del acreedor podrán sacarse los bienes a pública subasta sin suplir previamente la falta de títulos de propiedad, expresando en los edictos esta circunstancia.
En tal caso se observará lo prevenido en la regla 5.ª del artículo 140 del Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria. (140-Quinta. Los interesados podrán solicitar, en su caso, que se saquen a subasta los bienes embargados, con la condición de que el rematante verifique la inscripción omitida antes o después del otorgamiento de la escritura de venta, en el término que sea suficiente y el Juez o Tribunal señale, procediendo, al efecto, según lo expresado en las reglas anteriores.
Los gastos y costas que se causen por resistencia del propietario a hacer la inscripción serán de cuenta del mismo.
Estas mismas reglas se aplicarán a las demás anotaciones en cuanto lo permita su respectiva índole).

Sin embargo esta regla que alude a la no presentación de los títulos de un bien inscrito y anotado, parece referirse mas bien al 140-4º RH esto es, suplir la falta de los títulos por los medios establecidos en el Título IV de la LH. Y cuando el art. 140-5 RH dice “con la condición de que el rematante verifique la inscripción omitida” más bien es que lo haga si le conviene a su derecho, porque no tiene obligación de hacerlo, aunque muy probablemente le interese.
No le servirá el decreto de adjudicación para inmatricular la finca según la RDGRN 5/10/2007, y entonces tendría que acudir a los mecanismos previstos para lograr no sólo la registración de todas las fincas sino la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica:

- Ley Hipotecaria (arts. 198 a 210)
- Reglamento Hipotecario (ars. 272 a 313)

En resumen y como magníficamente apuntó newzel, mediante el expediente de dominio, acta de notoriedad, inmatriculación por títulos públicos, etc.

Tercius

Subasta fincas ni inscritas ni embargadas

#15 Mensaje por Tercius »

Tengo el siguiente problema. Me piden subastar 5 fincas, pero resulta que no estan embargadas ni inscritas en el registro de la propiedad. No están embargadas porque se consignaron voluntariamente para subasta por el ejecutado. Ya están tasadas por el perito. entiendo que solo falta pedir certificación de cargas y ya puedo subastar no? gracias

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Terminatrix
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Re: Subasta fincas ni inscritas ni embargadas

#16 Mensaje por Terminatrix »

Tercius escribió:Tengo el siguiente problema. Me piden subastar 5 fincas, pero resulta que no estan embargadas ni inscritas en el registro de la propiedad. No están embargadas porque se consignaron voluntariamente para subasta por el ejecutado. Ya están tasadas por el perito. entiendo que solo falta pedir certificación de cargas y ya puedo subastar no? gracias
Uno tu tema al ya abierto. Usad el :filalupa: , porfa.
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dilema
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Re: Subasta de inmueble ni inscrito ni tasado.

#17 Mensaje por dilema »

este caso se da mucho en las subastas de las administraciones publicas, o bien la finca no la inmatriculó ( que no es el caso que aquí nos ocupa ) simplemente el hoy ejecutado no lo inscribió su titulo, seguramente en precaución de un posible embargo.
¿ como solucionan las administraciones publicas este problema ?:
PRIMERO : Si la finca no esta inmatriculada, sirve para la ejecución el titulo privado y advierten al posible postor que deben promover ante el RP su inmatriculación.
SEGUNDO : He visto, como Hacienda e incluso también Recaudadores municipales al sospechar ( por falta de pago de un impuesto) la no inscripción del titulo de dominio del ejecutado, indagan su procedencia y obtienen segunda copia para por lo menos inscribirlo si así conviene.
Lo cierto es que esta problemática " espanta " a posibles auténticos postores.

_LR_

Re: Subasta de inmueble ni inscrito ni tasado.

#18 Mensaje por _LR_ »

Buenos días,
Me piden la anotación preventiva de suspensión de embargo al no estar inscrita la finca, ¿cómo se tramita, se acuerda sin más y se remite mandamiento o hay un incidente?
Gracias de antemano, saludos


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Carlos Valiña
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Re: Subasta de inmueble ni inscrito ni tasado.

#20 Mensaje por Carlos Valiña »

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Si necesitas ayuda llámame.
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