¿Pérdida de la condición de vivienda habitual?

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Invitada pascua

¿Pérdida de la condición de vivienda habitual?

#1 Mensaje por Invitada pascua »

Llevo una ejecución hipotecaria en cuyo préstamo se indica que el dinero es para compra de primera vivienda , que además es vpo.En el momento del requerimiento en efecto se verificó que allí vivían los ejecutados pues allí se les notificó y requirió. Acto seguido los ejecutados fueron al banco entregaron voluntariamente la posesión de la finca para interesar la dación en lago, quedando reflejado por escrito la entrega de la posesión y llaves pero les fue denegada por el banco la dación en pago. El banco interesó subastar la vivienda , cosa que se hizo sin postores indicando expresamente en el acta que la adjudicación se puede efectuar por el tipo del 50% del valor de tasación al no ser vivienda habitual. Para mi por analogía a la reforma de la ley 1/13 hay elementos suficientes para que el tipo sea el 70% porque el préstamo indica que es vivienda habitual y así se verifica después. El hecho de la entrega de posesión posterior no creo que deba suponer la pérdida de la condición de vivienda habitual en detrimento del ejecutado. Ahora me piden que se dicte decreto de adjudicación ( en este momento llego al juzgado, lo otro lo hizo otro secretario ) , ¿ consideráis que lo correcto es que requiera a la parte para que pida la adjudicación por el 70% en lugar del 50% del valor de tasación a efectos de subasta o veis claro que no es vivienda habitual por la entrega de posesión? . Yo estoy a favor de lo primero, pero me gustaría escuchar opiniones. Gracias.

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Randomize
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Re: Perder de la condición de vivienda habitual x dar posesi

#2 Mensaje por Randomize »

Hola a todos!

Bajo mi punto de vista, el banco actúa de mala fe.

Se presumirá́, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así́ se hiciera constar en la escritura de constitución.» Art 21.3 LH.

Constancia en la escritura de que la vivienda adquirida está calificada oficialmente como vivienda protegida, y por tanto, destinada legalmente a vivienda habitual del adquirente.

Más claro imposible. :amén:

Lee mi intervención de 11 de mayo de 2014
http://unidad-de-accion.com/foro/viewto ... 0&start=50

Reprochable interpretación de la parte ejecutante :tevasaenterar:

Invitada pascua

Re: Perder de la condición de vivienda habitual x dar posesi

#3 Mensaje por Invitada pascua »

Muchas gracias por la interesante y útil aportación.

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ccl
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Re: ¿Pérdida de la condición de vivienda habitual?

#4 Mensaje por ccl »

Hola, a propósito del concepto de vivienda habitual, en una EJH de 2011, en la que no aparece por ningún lado que la vivienda sea la habitual, se celebra subasta sin postores y el ejecutante pide adjudicación por todos los conceptos que no alcanza ni el 50% del valor de tasación. Mi duda surge porque el domicilio para notificaciones que aparece en la escritura resultó positivo para notificar el despacho de ejecución y el primer señalamiento de subasta, que se suspendió por estar en vías de acuerdo; después de ahí se no volvió a ser localizado en dicho domicilio ni en otro que aparecía en la averiguación domiciliaria, por lo que terminó notificándose la subasta por edictos. ¿Debería considerarse vivienda habitual por haberse practicado el requerimiento en la misma? ¿ O se habría perdido esta condición por no haber sido localizado en dicho domicilio teniendo que recurrir a la notificación edictal? Siempre dejando constancia que no se refleja ni en la escritura ni en ningún momento de todo el procedimiento que sea vivienda habitual. Gracias
El mundo es de los valientes.

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Randomize
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Re: ¿Pérdida de la condición de vivienda habitual?

#5 Mensaje por Randomize »

Hola a todos!

Creo que para facilitar una respuesta adecuada, debe conocerse si ese domicilio donde se practicó con éxito la notificación y requerimiento de pago es la finca hipotecada.

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ccl
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Re: ¿Pérdida de la condición de vivienda habitual?

#6 Mensaje por ccl »

Hola Randomize, sí se trata de la finca hipotecada.

Gracisa de nuevo.
El mundo es de los valientes.

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Randomize
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Re: ¿Pérdida de la condición de vivienda habitual?

#7 Mensaje por Randomize »

Hola a todos!

Invoco nuevamente el enlace de mi intervención de más arriba, y todo el contenido de la resolución de la DGRN de 13 de febrero de 2014.
Según el artículo 40 del Código Civil, el domicilio de las personas naturales es el lugar de su residencia habitual, y, en su caso, el que determine la Ley de Enjuiciamiento Civil, y el artículo 21-3 de la Ley Hipotecaria, que se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución.
El matiz fundamental lo brinda el art. 21-3 LH cuando dice, en el momento de la ejecución y, entiendo que este momento es el inicial, cuando se despacha ejecución, no en la fase de subasta.
¿Por qué el carácter de vivienda habitual que pretende atribuirse a la finca hipotecada debe estar referido al instante en que se despacha ejecución?
Aparte que así lo interpreto de la dicción del art. 21-3 LH, porque de tratase de la vivienda habitual del deudor, este dispone de la facultad del artículo 693 LEC, en caso contrario, no.
En tu caso, ccl, el requerimiento de pago se practicó con resultado positivo en la finca hipotecada e incluso el primer señalamiento de subasta; luego se suspende por estar las partes en vías de acuerdo. Hasta aquí resulta muy claro que la finca es el domicilio habitual del deudor. Se reanuda el proceso y el ejecutado ya no fue localizado. Esto me hace suponer que abandonó la vivienda, bien porque entregó la posesión pacíficamente -lo más probable- bajo algún tipo de promesa de la parte ejecutante –posiblemente a cambio de no reclamarle el resto vía art. 579 LEC-, o bien que ante la inevitable pérdida de la que era su vivienda habitual, por necesidad y concurrencia de circunstancias ajenas a su voluntad, y dado que inevitablemente la perderá la vivienda, abandona el domicilio trasladándose a otro lugar, y esto no quiere decir que la vivienda no era en su momento la habitual.
Ha de tenerse en cuenta que la legislación tributaria ( Artículo 68 1.3º y 4º f) Ley 35/2006, de 28 de noviembre de 2006 y Artículo 54 .1 Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo de 2007) permite cambiar el domicilio sin que la vivienda pierda el carácter de habitual cuando concurren motivos que lo hagan exigible de manera necesaria, entendiendo por necesidad aquellas circunstancias ajenas a la mera voluntad o conveniencia del contribuyente tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo u otras análogas justificadas.
Tras esta exposición, considero que la finca hipotecada constituye la vivienda habitual del deudor y no debería admitirse la adjudicación por todo lo debido que ofrece la parte ejecutante.
Esta es la conclusión correcta para mí.
Pero si resulta que la deuda (lo debido por todos los conceptos) es superior al 60 ó 70% del valor de tasación del inmueble, optaría, en beneficio del deudor y dado que la parte ejecutante así lo considera, por declarar que el inmueble no tiene el carácter de vivienda habitual.
Y para terminar, con tu permiso, unos consejos:
- Que S.sª, en el auto de despacho de ejecución se pronuncie sobre el carácter habitual de la vivienda hipotecada, atendiendo a los datos que consten en los documentos o bien, requiere a la ejecutante para que se manifieste al respecto antes de despachar ejecución.
En todo caso las partes podrán oponerse y se tramita un incidente.
- En la diligencia de ordenación señalando subasta, pronúnciate con un breve razonamiento si la finca es vivienda habitual del deudor, de no recurrirse tendrá el carácter de firme y las partes habrán de pasar por tu declaración.
- Hazlo constar en el edicto anunciador, pues creo que es un requisito obligatorio.
NOTA: Tampoco aquella finca que no tenía carácter de vivienda habitual puede adquirir en el transcurso de la ejecución dicho carácter.
Saludos.

Anabelry1983

Re: ¿Pérdida de la condición de vivienda habitual?

#8 Mensaje por Anabelry1983 »

Buenos días a tod@s! Retomando este hilo, en el caso de que una EH se haya iniciado contra los ignorados herederos del deudor hipotecante por haber éste fallecido, sin que conste en la escritura de constitución de hipoteca que hubiese sido su vivienda habitual, pero constando como su domicilio a efectos de notificaciones y en el Registro Civil que la finca hipotecada era el último domiciilio del deudor fallecido, ¿lo calificaríais de vivienda habitual a los fines de la ejecución? VIvienda habitual del "ejecutado", siendo éste los "ignorados herederos", no es... Muchas gracias por vuestra ayuda.

Anabelry1983

Re: ¿Pérdida de la condición de vivienda habitual?

#9 Mensaje por Anabelry1983 »

Y si en la escritura consta como VPO pero en el primer requerimiento y notificación del auto despachando ejecución ya no reside en la finca hipotecada calificada de VPO? MUchas gracias.

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Top Secre
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Re: ¿Pérdida de la condición de vivienda habitual?

#10 Mensaje por Top Secre »

He encontrado este artículo que resuelve algunas de las dudas más frecuentes sobre el concepto de vivienda habitual, consecuencias en el EJH y momento de determinación de esta cualidad en el proceso.

https://revistaactajudicial.letradosdej ... view/29/39
Possunt quia posse videntur “pueden los que creen que pueden” (Publio Virgilio Marón – Eneida, V, 231).

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