Subasta de División de cosa común con embargos previos

[SUBASTANDO]

Hola, tengo una subasta en un procedimiento de la ejecucion de un ordinario por division de cosa comun. La finca en cuestion tiene como 6 embargos administrativos aparte de la hipoteca y uno de los copropietarios ha solicitado la division de la finca. Se tasó la finca y no se ha descontado ninguna carga porque creo que no se debia aplicar el art. 666. por lo que la finca sale a subasta por el valor de la tasacion pero, la suma de las cargas que tiene (antes se levantaria el embargo ) pero estamos en division de cosa comun.
viene el ejecutante solamente y ofrece 1500 euros por la finca porque tiene muchas cargas (cierto) y quiere que se le adjudique.
¿en que me baso para adjudicarsela si no es el art. 671, porque no la quiere por el 50% del valor tasacion , ni por todo lo que se le deba... el ejecutante no tiene embargada la finca al ejecutado copropietario.
¿que hago? el ejecutado no vino a la subasta, esta personado. No creo que debe aplicarse lo de que presente mejor postor por ser inferior a 70% (porque no hay mas postores)y ademas para que va a quedarse con la finca con todas las deudas.
¡¡no sé que hacer, el ejecutante me pide que se le adjudique sin fundamentar en que!
SOS.

[Invitado]

Abre trámite por posible nulidad de actuaciones desde la resolución acordando señalar la subasta.
Las condiciones especiales del edicto anunciando la subasta deben proponerlas los ejecutantes-ejecutados y viceversa. Completarlas con los limites del fallo de la sentencia que acordó su venta en pública subasta y las concidiones de la ejecución dineraria que resulten aplicables (en este caso no se ejecuta una carga). Pide certificación registral ad hoc para esta ejecución.
Mirate la LEC de 1881 subastas voluntarias.

[SUBASTANDO]

Gracias por tu pronta respuesta... no le va a gustar mucho al ejecutante. pero uno tiene que hacer lo que tiene que hacer.

[SECREDELOS80]

hola a todos, después de subastar la vivienda común, esa finca estaba afectada por muchos embargos pero solo de uno de lso condóminos, ahora que otro de ellos se ha quedado con la vivienda, qué pasa con esos embargos, se cancelan? o el adquirente se coloca en esa posición? es importante decir que ninguna carga es de hipoteca (la cual se mantendría por el 405 del codigo civil).
saludos

[Jotaerre]

Hola, en primer lugar, lógicamente, el importe de esas cargas se descuenta del % del precio de adjudicación que le correspondería al embargado.
Si ni así se cancelan todos, el que subsista lo asume el adjudicatario.
Salvo mejor criterio, claro.
Saludos,

[SECREDELOS80]

el Abogado insiste que una sentencia obliga a la división del condominio y que rige la cancelación de cargas, pero es que en mi opinión no porque no hay nada inscrito en el registro, ni la demanda, la certificacion de cargas fue posterior, en fin, no lo veo pero ahora si se lo adjudico siempre tendrán el tanto por ciento embargado y el condómino que tiene las deudas se libera? es que tampoco lo veo...
espero alguna opinión más, saludos y gracias jotaerre

[Jotaerre]

De nada, te sugiero una D.O. requiriendo a ése colega qué fuma, y lo compartes
¿Cancelar cargas por una división? Menuda patente de corso, entonces
En fin...

[SECREDELOS80]

jajaj lo haré.
menuda cara...

[invitadillo]

pues la verdad que me has hecho dudar.
sé que hay una sentencia del supremo diciendo que el adjudicatario se hace cargo de la hipoteca por el 405 del CC, pero en el caso que sean embargos por ejemplo de ejecuciones, no es que se cancele la deuda, sino que ese bien, (por sentencia que obliga a la extinción del condominio y posterior adjudicación), deja de ser propiedad del ejecutado, y por tanto se debe alzar (mandamiento cancelación de cargas).
en resumen, salvo que alguna carga sea hipotecaria por el 405 cc, yo destinaría el dinero a pagar las deudas, y mandamiento de cancelaación de cargas.
a ver si civilista o newzel o randomize nos dan su visión
saludos

[CIVILIST@]

La sentencia del TS que se cita en las anteriores intervenciones es la siguiente:
Sentencia 1318/2012 Sección: 1ª, Nº de Recurso: 2039/2008, Nº de Resolución: 77/2012; Ponente: ENCARNACION ROCA TRIAS ( Id Cendoj: 28079110012012100113) en la que estableció el siguiente criterio:
"El derecho a obtener la división de la cosa que se ostenta en copropiedad no tiene otra excepción en el Art. 400 CC que el pacto entre los condóminos y aun así, con las limitaciones que el propio artículo establece. Cada comunero puede salir de la comunidad, y el Código civil permite imponer a los demás la división, porque el régimen de comunidad tiene una naturaleza transitoria e incidental. Y por ello la acción es imprescriptible e irrenunciable.
La indivisibilidad de la cosa común no permite, pues, el mantenimiento de la indivisión, sino que impone un procedimiento distinto, que es la subasta pública. Este es el sentido del Art. 401 CC , que aquí se considera infringido, según el sentido que le da la STS 602/2000, de 19 junio , que entiende que se debe examinar si la cosa es o no indivisible no solo desde la perspectiva material, según criterios económicos y sociales, sino también cuando desmerezca mucho con la división, "en cuyo supuesto se comprende la inservibilidad; por ello entiende la citada STS que, de acuerdo con la doctrina dominante, el Art. 401 CC se refiere al supuesto en que no cabe actio communi dividundo porque se producen dos supuestos: el de la inservibilidad de la cosa para el uso a que se la destina y el de la imposibilidad de que tenga lugar la venta en pública subasta. Si concurre alguno de estos elementos, la división debe efectuarse mediante la subasta (Ver asimismo SSTS 179/2001, de 1 marzo y 38/2005, de 3 febrero ).
Estas mismas razones llevan a excluir la aplicación del Art. 666 LEC, que está regulando la suspensión de la ejecución cuando exista un embargo por deudas previas y señala que "si el valor de las cargas y gravámenes iguala o excede del determinado para el bien, el Secretario judicial dejará en suspenso la ejecución sobre ese bien". El segundo párrafo del Art. 666 LEC se funda en el principio de cobertura, de modo que los bienes solo saldrán a subasta cuando su valor sea igual o menor de todas las cargas y gravámenes en que ha de subrogarse quien lo adquiera. No es esta la situación del litigio, puesto que aquí se requiere la subasta para dividir el bien indivisible y no para la satisfacción de las deudas del propietario del bien. La hipoteca subsiste de acuerdo con lo que dispone el Art. 405 CC y la división de la finca no altera el crédito hipotecario, debiendo aplicarse el Art. 123 LH"
Añadiendo en el siguiente fundamento jurídico de forma meridianamente clara lo siguiente:
"Tal como se ha indicado a final del anterior FJ, la división de la cosa común no perjudica al tercero, quien según lo que dispone el Art. 405 CC , "conservará los derechos de hipoteca [...]" y otros derechos reales que la graven. Este es el sentido del Art. 405 CC , así como el del Art. 670.5 LEC , que impone al adjudicatario la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, subrogándose en la responsabilidad que de ellos se deriva, no en la deuda que origina semejante responsabilidad. No se infringe, por tanto, el Art. 1205 CC , que regula la novación por cambio del deudor de una obligación, puesto que en el supuesto actual, solo cambia el responsable en tanto que como adquirente del bien sujeto a una hipoteca, debe soportar la ejecución por las deudas impagadas, pero no se convierte en deudor ni se subroga en esta posición, al contrario de lo que insinúa el recurrente. A tal efecto conviene recordar lo que establece el Art. 123 LH , cuando después de admitir que el acreedor hipotecario y el deudor garantizado con hipoteca pueden pactar la distribución de la deuda en los casos de división de la finca hipotecada, a falta de pacto, "podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en las que se haya dividido la primera o contra todas a la vez".
El adquirente por tanto, resultará afectado por la hipoteca en tanto que responsable por su cualidad de titular de los bienes adquiridos en subasta, aunque no se produzca una novación porque el deudor se mantiene. En definitiva y como resumen, debe recordarse que lo que cambiaría en la adjudicación a un tercero es el titular de la garantía, no el de la deuda."

Pues bien, atendido el criterio establecido por el alto Tribunal, entiendo que en los casos en que existan cargas sobre el bien que se pretende subastar, el mismo ha de salir a subasta fijando como tipo el importe señalado por el perito judicial en su informe, si bien se dará plena publicidad en el edicto a plublicar a las cargas que pesan sobre el bien inmueble a fin de que los posibles interesados en su adquisición sepan sin ningún género de duda o equívoco que se van a subrogar en las cargas existentes en los términos señalados por el Tribunal Supremo: se subrogan en la garantía hipotecaria y anotación preventiva que pesa sobre el bien, no en la deuda.

Entiendo, salvo mejor criterio, que el tratamiento del TS se aplica no sólo respecto a la hipoteca, sino también a otras cargas inscritas que puedan pesar sobre el bien, es decir, embargos preventivos, ya que los terceros no pueden verse perjudicados por esa enajenación forzosa. Por lo tanto, el adquirente se subrogará en todas las cargas que consten en el Registro. En estos casos lo normal es que las pujas se ajusten al valor de las cargas existentes, que en buena medida determinan el valor "real" del inmueble, y la adjudicación se acabará efectuando por aplicación del artículo 670.4 in fine de la LEC.

Un ejemplo práctico:
Valor de tasación: 100.000 euros.
Hipoteca: 95.000 euros.
Embargo preventivo a favor de la TGSS: 10.000 euros.
En este caso cualquier tercero que quiera quedarse por el inmueble sabe que deberá soportar 105.000 euros de deuda, que es el valor "real" del inmueble, por lo que si ofreciera en la subasta 1000 euros para ser el mejor postor, entiendo que se podría aprobar la adjudicación a su favor por lo dispuesto en el 670.4 in fine de la LEC (el fin del procedimiento es acabar con la indivisión, no hay que perderlo nunca de perspectiva) y los copropietarios se repartirían esos 1000 euros.

Pero considero que en ningún caso la subasta podría dar lugar a la cancelación de las cargas inscritas, no creo que el Registro de la Propiedad accediera a ello porque se produce en claro perjuicio de los acreedores inscritos y la protección reforzada que brinda el Registro a los terceros de buena fe. Así que denegaría la petición de ese abogado...