Hipoteca sobre varias fincas

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prado
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Hipoteca sobre varias fincas

#1 Mensaje por prado »

Antes de nada quiero advertir a los administradores que sobre este tema he visto un hilo pero tiene unas entradas muy antiguas por eso lo planteo como tema nuevo.

En mi juzgado se ha planteado una demanda de ejecución hipotecaria garantizada con varias fincas pero se pretende que sólo se ejecute una de las fincas pero despachando ejecución por la totalidad de la deuda que es una cantidad mucho mayor que la cantidad que garantiza la finca q se está ejecutando (en la escritura se determinó la cantidad por la que debía responder cada finca-art 119 LH) La finca que se está ejecutando pertenece al hipotecante no deudor y la demanda se dirige frente al deudor y frente al hipotecante no deudor.
¿Se debió inadmitir la ejecución?
Lo cierto es que se admitió y ya finalizó el plazo de la subasta solicitando el ejecutante la adjudicación de la finca pero aún no se dictó decreto de adjudicación. Y es ahora cuando se persona el hipotecante no deudor planteando la nulidad del despacho de ejecución y archivo del procedimiento.
En mi opinión la formulación de la nulidad es extemporánea porque el hipotecante no deudor tiene conocimiento de la existencia de este procedimiento desde hace más de 2 meses. Yo creo, sin embargo, que el bien quedaría liberado si el deudor o el hipotecante no deudor consignan la cantidad que garantiza esta finca en base a que el hipotecante no deudor sólo responde de dicha cantidad y de que el art. 1860 del CC establece que el deudor tendrá derecho a que se extinga la hipoteca a medida que satisfaga la parte de deuda de que cada cosa responda especialmente. ¿Cómo lo veis? Muchas gracias.

CIVILIST@
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Re: Hipoteca sobre varias fincas

#2 Mensaje por CIVILIST@ »

Por lo que cuentas, la nulidad no parece que pueda prosperar, pues el hipotecante no deudor fue correctamente demandado, por lo que debió hacerla valer a través de la oposición y recursos subsiguientes (227 LEC).

Respecto a la posibilidad de liberar la finca por el hipotecante no deudor, te recomiendo este hilo sobre el momento preclusivo para ello:
670.7 LEC: Presentación de tercero y límite liberación
viewtopic.php?f=18&t=10678

La principal duda es si es admisible que pague sólo hasta el límite de la responsabilidad hipotecaria o si tendría que abonar toda la deuda. Puedes leer sobre dicha cuestión en esta página web: http://essnotario.com/hipoteca-sobre-varias-fincas/
√ El deudor o el hipotecante por deuda ajena no tienen derecho a exigir la liberación de una finca en caso de pago parcial, porque el acreedor no esta obligado a aceptarlo. La distribución de la responsabilidad hipotecaria no supone la autorización de pagos parciales. Pero si el acreedor ha aceptado voluntariamente el pago parcial estará obligado a consentir la cancelación parcial de la hipoteca sobre la finca respectiva.
SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 4 DE FEBRERO DE 2005. «Y en lo que aquí importa no es posible liberar ninguna de las fincas hipotecadas, en caso de pago parcial, cualquiera que sea la parte del crédito que el deudor haya satisfecho, y esto ocurre independientemente de que existan o no terceros poseedores de los bienes gravados. Es decir, tampoco aquí tienen aplicación los artículos 124 de la Ley Hipotecaria y 221 del Reglamento Hipotecario, de modo que ni el hipotecante ni el tercer poseedor pueden exigir la cancelación parcial de la hipoteca cualquiera que sea la parte de crédito satisfecha. Y es que sustituido el principio de generalidad por el de especialidad de las hipotecas, hoy el concepto de solidaridad hay que referirlo necesariamente a la hipoteca sobre fincas ciertas y determinadas inscritas. En este sentido, como en el caso que nos ocupa, la hipoteca solidaria (concepto inducido de los artículos 119 y 123 de la Ley Hipotecaria), es aquélla por la que quedan sujetas varias fincas simultáneamente en garantía de un mismo crédito, sin determinarse la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder, pudiendo el acreedor repetir por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las fincas gravadas o contra todas ellas».

prado
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Re: Hipoteca sobre varias fincas

#3 Mensaje por prado »

Muchísimas gracias por tan ilustrada respuesta.
¿Que el hipotecante no deudor no pueda liberar su finca mediante el pago de la cantidad que garantiza significa que hasta que no se pague la totalidad de la deuda (en este caso el principal son 2.900.000 euros) el hipotecante no deudor no podrá liberar su finca que responde de 350 000 euros de principal? Me parece tremendo porque la única salida que le queda es perder la finca pues no va a abonar 2.900.000 euros más los intereses y costas. No entiendo entonces cuando se aplica el art. 1860 del código civil.

Saludos

CIVILIST@
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Re: Hipoteca sobre varias fincas

#4 Mensaje por CIVILIST@ »

Hola, Prado, te contesto en este hilo porque trata la cuestión de fondo, más allá de la nulidad. Sobre cómo funciona la hipoteca sobre varias fincas y la posibilidad de liberar el bien pagando la responsabilidad de una sola de las fincas es interesante el siguiente Auto, que lo explica con gran claridad:
Roj: AAP J 196/2017 - ECLI: ES:APJ:2017:196A Id Cendoj: 23050370012017200012 Órgano: Audiencia Provincial Sede: Jaén Sección: 1 Fecha: 12/01/2017Nº de Recurso: 346/2016 Nº de Resolución: 10/2017 Ponente: RAFAEL MORALES ORTEGA
Segundo.- Centrado así el objeto del debate en esta alzada y para su resolución procede resaltar aun con reiteración de lo expuesto en la instancia, que efectivamente como indica la STS de 4 de febrero de 2005 transcrita en numerosas sentencias de AA.PP. Posteriores, entre ellas la de la Secc. 2ª de esta Audiencia Provincial de 14-7-11 o el AAP de Barcelona, Secc. 4ª de 3-5-16, por citar alguna reciente, el elemento característico de la hipoteca, como derecho real de garantía dirigido a asegurar el cumplimiento de una obligación, es su indivisibilidad, de manera que mientras el débito del que responde no se satisfaga íntegramente seguirá la hipoteca sobre la totalidad de todas las fincas a ella sujetas.
Así se desprende del art. 1.860 Cc y, específicamente, los art. 119 y 122 de la Ley Hipotecaria , que proclaman la indivisibilidad de la hipoteca que grava varias fincas en garantía de un solo crédito, no obstante lo cual el art. 119 LH precisa que "Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder".
Dicha distribución de responsabilidad tiene un importante efecto respecto a un posible adquirente de buena fe de una de las fincas hipotecadas, y es que, como prevé el artículo 221 del Reglamento Hipotecario , dicho tercero podrá liberar la finca pagando el importe de responsabilidad asignado que la grava. Pero no hay que confundir al tercer adquirente con el deudor hipotecario.
Por ello y como recuerda la SAP de Alicante, Secc. 8ª de 17-12-15 , no se contempla en el sistema español el denominado sistema absoluto de solidaridad por el que cada una de las fincas hipotecadas responde del total del crédito.
En nuestra norma hipotecaria, es preciso distinguir entre que la pluralidad objetiva sea originaria o sobrevenida, y entre que haya o no un tercero a quien pueda perjudicar la hipoteca de tal manera que 1) si la pluralidad objetiva es originaria, la distribución de responsabilidades hipotecarias es, según el artículo 119 de la Ley Hipotecaria , obligatoria, 2) si la pluralidad objetiva es sobrevenida, la distribución, según el art. 123 LH , es voluntaria y requiere el acuerdo entre acreedor y deudor, en forma tal que si no hay tal distribución, la hipoteca se convierte en solidaria, y habiéndola, será de aplicación lo ya visto para el supuesto de pluralidad objetiva originaria, 3) si hay un tercero a quien pueda perjudicar la hipoteca, según el art. 120 LH , el acreedor hipotecario sólo podrá repetir contra cada una de las fincas hipotecadas por la cantidad a que respectivamente estén afectas y la que a la misma corresponda por razón de intereses pero, 4) si no hay un tercero a quien pueda perjudicar la hipoteca, según resulta "a contrario" del art. 120 LH , el acreedor hipotecario podrá repetir contra cada una de las fincas hipotecadas por la cantidad total asegurada. Es decir, la hipoteca se presenta aquí sí como solidaria.
En suma, la hipoteca constituida inicialmente sobre varias fincas en garantía de un único préstamo y con distribución de responsabilidad entre las mismas es, en relación a las partes del contrato, una hipoteca indivisible sin que a ellas afecte la distribución que es una exigencia del art. 119 de la Ley Hipotecaria y así se desprende del tenor del artículo 122 LH conforme al cual " La hipoteca subsistirá íntegra, mientras
no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes artículos ", y del artículo 221 del Reglamento Hipotecario según el cual "Distribuido el crédito hipotecario entre varias fincas, conforme a los artículos 119 y siguientes de la Ley, si alguna de ellas pasare a tercer poseedor, éste podrá pagar al acreedor el importe de la responsabilidad especial de la misma y, en su caso, el de los intereses correspondientes y exigir la cancelación de la hipoteca en cuanto a la finca o fincas liberadas", de donde se deduce que no puede exigir esa cancelación parcial ni el deudor, ni el hipotecante no deudor a salvo en las condiciones del artículo 124 LH
Adjuntos
AUTO AP JAEN- EXPLICACION EJECUCION HIPOTECARIA SOBRE VARIAS FINCAS.pdf
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prado
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Re: Hipoteca sobre varias fincas

#5 Mensaje por prado »

Desde luego este auto ofrece una explicación pormenorizada.
Ahora sólo toca decidir si ha de anularse el despacho de ejecución.
Te quedo muy agradecida

prado
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Re: Hipoteca sobre varias fincas

#6 Mensaje por prado »

Al final se decretó de oficio la nulidad del despacho de ejecución
Última edición por prado el Jue 22 Mar 2018 11:43 pm, editado 1 vez en total.

CIVILIST@
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Re: Hipoteca sobre varias fincas

#7 Mensaje por CIVILIST@ »

prado escribió: Jue 22 Mar 2018 8:06 pmAl final se decretó de oficio la nulidad del despacho de ejecución
Gracias por la información, Prado. Sería de gran utilidad si nos indicaras en qué os habéis basado para declarar esa nulidad (porque intuyo que habrá sido una decisión "colegiada" aunque firme el Juez) y si habéis citado jurisprudencia aplicable al caso.

prado
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Re: Hipoteca sobre varias fincas

#8 Mensaje por prado »

Intuyes bien.La resolución se funda en las resoluciones de la Dgrn y en la sentencia de la TS que tú ya conoces. A grosso modo: la ejecutante no puede reclamar toda la deuda pretendiendo la ejecución de una sola finca. Salvo que acreditase que el resto de fincas hubiesen sido ejecutadas por créditos preferentes o que con la subasta de una de las fincas bastase para satisfacer la deuda. Pretendiendo solo la ejecución del hipotecante no deudor, éste sólo podría liberar su finca abonando la totalidad de la deuda (2.600.000 €) pues si sólo consigna la responsabilidad de su finca el registro no cancelaría la hipoteca sobre esa finca pues la hipoteca es indivisible.

María

Re: Hipoteca sobre varias fincas

#9 Mensaje por María »

Y si quien desea cancelar la deuda es un tercer poseedor??

CIVILIST@
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Re: Hipoteca sobre varias fincas

#10 Mensaje por CIVILIST@ »

María escribió: Lun 24 Sep 2018 11:28 am Y si quien desea cancelar la deuda es un tercer poseedor??
Mira la resolución que se cita más arriba: "...artículo 221 del Reglamento Hipotecario según el cual "Distribuido el crédito hipotecario entre varias fincas, conforme a los artículos 119 y siguientes de la Ley, si alguna de ellas pasare a tercer poseedor, éste podrá pagar al acreedor el importe de la responsabilidad especial de la misma y, en su caso, el de los intereses correspondientes y exigir la cancelación de la hipoteca en cuanto a la finca o fincas liberadas". El tercer poseedor de buena fe está protegido por el Registro, a diferencia del deudor y el hipotecante no deudor que conocían la obligación que contraían al constituir la hipoteca. Esa es la diferencia esencial entre esas figuras.

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