Adjudicación de bienes inmuebles disposición adicional sexta

[jsm]

En una ejecución hipotecaria el ejecutante, al no comparecer nadie a la subasta, pidió la adjudicación del bien por una cantidad que se le debe por todos los conceptos. El hipotecarte no deudor expone que se trata de su vivienda habitual demostrando que vive en esta más de 50 años acreditados mediante empadronamiento, consumos continuados agua, luz, teléfono y los servicios de asistencia de la comunidad de MADRID y la confirmación del ayuntamiento que es vivienda habitual. Se le informa a la parte acreedora que la adjudicación debe realizarse por el 60% en base al artículo 671. Recure la parte acreedora en base a la disposición adicional sexta en el sentido literal de la figura del deudor y como la ejecución no se realiza sobre su vivienda sino sobre la del hipotecarte no deudor no tiene cabida la adjudicación por el articulo 670 y por lo tanto solicita la adjudicación por lo que se adeuda por todos conceptos
Decir como parte de la cuestión que la cantidad por la que se pretende la adjudicación es el 12% de la tasación Que dicha familia es deudora por una circunstancia sobrevenida. De implantación en el pueblo desde generaciones atrás y que la única posesión que disponen es esta vivienda
¿Que interpretación podemos dar de este caso?
Teniendo en cuenta lo que realmente los legisladores durante la tramitación parlamentaria y en el senado la idea era clara, pues a lo que hacen referencia es a proteger la vivienda familiar y bajo un mandato constitucional de protección de la familia y por lo tanto de la persona que va a perder la misma por medio de una ejecución hipotecaria y que en la misma disposición aparecen los dos términos deudor y ejecutado y el procedimiento de apremio solo aparece el dedor
Dejo algunos testos por si nos sirven de ayuda
Gracias por su atención
SENADO
Sesión del senado en la que se aprobó la enmienda 159 del 14 de septiembre del 2011 pagina 7960 presentada por el señor ZUBIA ATXAERANDIO dice testualmente en virtud de dicha enmienda procedería añadir una nueva disposición adiccinal que seria la sexta, a la ley 1/2000, de 7 de enero de enjuiciamiento civil, de conformidad con esta enmienda 159 defendemos que en caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante en los términos previstos en la sección VI del capitulo IV del libro III – es decir las subastas de bienes inmuebles en procedimiento de apremio- siempre que las subastas en las que no hubiese ningún postor se realicen sobre bienes diferentes de le vivienda habitual del deudor , el acreedor pueda pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 50% de su valor de tasación o por la cantidad que se deba por todos los conceptos
El señor IRIZAR ORTEGA – Vamos a votar a favor, por que entendemos que mejora las relaciones de los ejecutados de primeras viviendas y que puede ir en la línea de otro tipo de medidas que ya hemos tomado en otras leyes

TEXTO PUBLICADO POR EL DEFENSOR DEL PUEBLO
La vivienda, además de un activo que puede ser movilizado en el mercado del crédito, es el objeto de un derecho. La Constitución española proclama, como principio rector de la política social y económica, el derecho a una vivienda digna y adecuada. Según dice el artículo 47 de la Constitución: “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”
Esta conexión entre el derecho a la vivienda y otros derechos sociales hace que el carácter “digno y adecuado” de la misma deba definirse a partir de su relación con el resto de derechos tutelados por el ordenamiento y con las diferentes declaraciones y convenios sobre derechos humanos. Es un derecho que se configura a través de las más diversas perspectivas jurídicas (civil, hipotecaria, urbanística, financiera, fiscal, etc.).
La regulación del mercado hipotecario debe respetar el derecho a una vivienda digna y al ejercicio de los derechos constitucionales vinculados. La protección de estos derechos debe ser tenida en cuenta al interpretar las normas sobre concesión y ejecución de las hipotecas
Del mismo modo, tanto la vivienda habitual como el local de negocio deberían recibir una protección extraordinaria en una ejecución hipotecaria, ya que su pérdida multiplica el riesgo de pobreza debido al desempleo y a la escasa probabilidad de recuperar la capacidad productiva, así como la de convertirse en una rémora para el resto de la sociedad, convirtiendo individuos capaces de generar riqueza en otros necesitados de prestaciones sociales solidarias
Es imperativo también señalar la necesidad de promover garantías en la tasación de las viviendas sujetas a estas posibles ejecuciones, tanto en la valoración real de las mismas, como en la intervención de terceros imparciales e independientes que garanticen que no se va a producir un lucro excesivo para el acreedor en detrimento no sólo del deudor, sino del conjunto de la sociedad que está soportando las consecuencias de la crisis.
No tiene encaje constitucional privar a las personas de los medios mínimos necesarios para el mantenimiento de sus necesidades y las de su familia, lo que motiva que esta Institución precise solicitar que se evalúen medidas que atajen las situaciones descritas en la pérdida de la vivienda o el local de negocio como consecuencia de la mora en un préstamo hipotecario, así como de medidas paliativas para aquellos que en el momento actual se encuentran en riesgo de exclusión por haber sido ya privados de estos medios.


Real decreto ley 8/2011
Por otra parte, la situación específica del mercado inmobiliario en España plantea situaciones de especial dificultad para quienes contrajeron préstamos hipotecarios en los momentos de mayor valoración de los inmuebles y se encuentran ahora con la imposibilidad de satisfacer sus obligaciones de pago. Frente a esta situación el Gobierno considera necesario adoptar medidas adicionales de protección para las familias con menores ingresos, así como las reformas necesarias para garantizar que las ejecuciones hipotecarias se realizan sin dar lugar a situaciones abusivas o de malbaratamiento de los bienes afectados;

Por su parte, la situación de determinados deudores hipotecarios requiere de acciones inmediatas para garantizar que se protegen adecuadamente sus derechos y, simultáneamente, evitar cualquier elemento de incerteza en la regulación de la ejecución hipotecaria.
En consecuencia, el Gobierno ha acordado incluir en el presente Real Decreto-ley un conjunto de medidas vinculadas a la protección de los deudores hipotecarios
La protección económica, social y jurídica de la familia constituye, especialmente en un momento de dificultades serias como el actual, uno de los principios constitucionales rectores de la política social y económica
Para ello, se prevé que la adjudicación al acreedor en subasta de un inmueble hipotecado como consecuencia de una ejecución, se realizará por un precio nunca inferior al 60% del valor de tasación. Se establece, por tanto, un límite equilibrado, impidiéndose cualquier adjudicación al acreedor inferior al 60% del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total, y ello con el fin de evitar el despojo del deudor

«Disposición adicional sexta. Adjudicación de bienes inmuebles. En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante en los términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del libro III y siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Asimismo, en los términos previstos en la mencionada sección y para los citados bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura

[Administrador]

Te lo muevo a Consultas .

[maru]

Lo de los bancos no tiene nombre. Yo lo consideraría vivienda habitual sin ninguna duda, y, si alguna vez se me da el caso, utilizaré los argumentos que tú mismo has expuesto. La intención del legislador es evidente, y el haber omitido mencionar al hipotecante no deudor no es sino otra muestra más de la chapucería de los que legislan, de lo más frecuente últimamente. Si se pretende proteger al deudor, cuanto más al hipotecante no deudor que no ha visto un duro y ha arriesgado su casa en garantía de deuda ajena.
Si recurren, mejor para los hipotecantes, que podrán quedarse más tiempo en la casa, y estoy convencida de que, si esto llegara a la audiencia (doy por hechos que el juez te apoyará en un hipotético recurso de revisión contra el decreto de adjudicación, en el que reproduzcan la cuestión) te darán la razón.

[belisario]

Se me presentó un caso igual al planteado, por si sirve a alguien de ayuda y aunque sopone citarme a mi mismo, dejo el fundamento de derecho que puse relativo a esta cuestión:

TERCERO.- La ejecutante alega que la aplicación de la disposición adicional 6ª L.E.C. requiere que la vivienda habitual lo sea del deudor, pero no del hipotecante no deudor, lo que es en este caso el Sr. xxxxxx.
Si bien pueden parecen claros los términos de la disposición adicional 6ª en relación con lo dispuesto en el artículo 685 L.E.C. y que por tanto para aplicar aquella debe tratarse de la vivienda habitual del deudor y no del hipotecante no deudor, es necesario tener en cuenta las siguientes consideraciones.
El artículo 671 L.E.C., que es sobre el que incide la disposición adicional 6ª, se encuadra en el capítulo de la ley de enjuiciamiento relativo al procedimiento de apremio y es lógico que únicamente se refiera al deudor pues en este procedimiento no pueden ser objeto de apremio bienes distintos a los del deudor ejecutado y por tanto no resulta necesario distinguir. Así, es dudosa la equiparación entre el término deudor de dicho artículo y la posterior referencia al deudor que realiza el artículo 685.
Para resolver estas dudas, siguiendo lo dispuesto en el artículo 3.1. del Código Civil y con el fin de determinar el espíritu y finalidad de la norma, debe acudirse a la exposición de motivos del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, y averiguar si a la vista de las finalidades de la reforma y que en ella se explicitan, puede equipararse el hipotecante no deudor al deudor en la aplicación de la disposición adicional citada.
Al decir la exposición de motivos que trata de “garantizar que las ejecuciones hipotecarias se realizan sin dar lugar a situaciones abusivas o de malbaratamiento de los bienes afectados”, que “La protección económica, social y jurídica de la familia constituye, especialmente en un momento de dificultades serias como el actual, uno de los principios constitucionales rectores de la política social y económica” , que “se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para garantizar que en caso de producirse una ejecución hipotecaria por impago, los deudores recibirán una contraprestación adecuada por el inmueble, que les permita anular o reducir al máximo la deuda remanente” y que “para ello, se prevé que la adjudicación al acreedor en subasta de un inmueble hipotecado como consecuencia de una ejecución, se realizará por un precio nunca inferior al 60% del valor de tasación. Se establece, por tanto, un límite equilibrado, impidiéndose cualquier adjudicación al acreedor inferior al 60% del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total, y ello con el fin de evitar el despojo del deudor”, resulta meridianamente claro a juicio del proveyente que la finalidad tuitiva de la norma abarca no solo al deudor sino también al hipotecante no deudor, protección matizada posteriormente por la disposición adicional 6ª de la L.E.C., en el sentido de incluir dentro de la protección solo la vivienda habitual, porque efectivamente tan vivienda habitual lo es la del deudor como la del hipotecante, tantas posibilidades de malbaratamiento existen en un caso como en otro, tanta necesidad de garantizar una contraprestación adecuada requiere uno como otro y los mismos riesgos de despojo cabe esperar para con uno como para con otro.
Por todo ello debe estimarse que la distinción que realiza el artículo 685 L.E.C. entre deudor e hipotecante no deudor los es a los solos efectos de determinar la legitimación pasiva en el proceso de ejecución hipotecaria, pero que dicha distinción no resulta relevante en la aplicación del artículo 671 y Disposición Adicional 6ª de la L.E.C. , lo cual lleva a la desestimación del recurso de reposición interpuesto.

[Terminatrix]

Gracias por tu post , Belisario