Subsanaciones por el registrador de la propiedad

[Invitado]

En una ENJ, celebré subasta de una finca, nadie me indicó la situación posesoria, ni si existía arrenadamiento.
Celebro la subasta, varios postores concurren y uno de ellos se la termina adjudicando por más del 70 %. Todo bien, pongo el decreto adjudicando la finca, acordando la cancelación de la única carga posterior, sobró del principal, costas e intereses, para satisfacer la carga posterior e incluso sobró algo para el ejecutado.
Libro el decreto por duplicado para que lo tramite el adjudicatario ante el Registro de la Propiedad y éste indica que no le vale el decreto de adjudicación acordando la cancelación, que ha de ser una mandamiento. Le voy a mandar lo mismo pero poniendo al principio "mandamiento".
También me pide, y aquí dudo que no se indica si existía o no arrendamientos y si se han hecho las notificaciones (si nadie me manifestó nada), le pondré en el nuevo mandamiento que "ni el ejecutado, ni el ejecutante ni de cualquier otro modo, consta en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado" y espero que así le valga.
También me pide que no he indicado si el adjudicatario esta casado o no, ni el regimen económico, concretamente si es ganancial y si adquirió en su caso la finca en régimen de gananciales. Nunca había en las subastas preguntado a los postores si estaban casados o no, si tenían regimen ganancial o no, si lo adquirían en régimen ganacial y el nombre de esposa. Vamos que entiendo que los postores deben acudir a la subasta con el libro de familia y capitulaciones matrimoniales. ¿Es correcto que el registrador me pida que ponga en el decreto de adjudicación si el adjudicatario está casado y el régimen matrimonial? Supongo que me pedirá luego el nombre de la esposa, ¿le acompaño copia compulsada del libro de familia?, por que yo no sé si lo que me diga el postor es o no cierto.

[newzel]

Cuando el adjudicatario es una persona física, debes hacer constar en el decreto todas esas circunstancias personales. Si está casado, y el régimen fuera el de gananciales, el bien adjudicado pasaría a ser ganancial. En cuanto a la situación posesoria, certifica que no te consta si está o no arrendado. En otro caso, que se ha resuelto lo procedente sobre el ocupante.

[Invitado]

Gracias por tu respuesta. Para acreditar el régimen de gananciales entonces ¿bastaría con la mera manifestación de la persona que resulta adjudicatario de la finca o es preciso algo más?

[delme]

A mi me ocurrió una vez y que quieres que te diga yo no doy fe ni certifico nada que no me conste así que le pedí copia de la inscripción del matrimonio en el registro civil en la que, de haber pactado, debe constar referencia al régimen económico matrimonial o, en su defecto rige el primario que puede ser distinto según la el derecho civil, común, foral o especial aplicable.

[Invitado]

Yo les recojo una comparecencia con la información. No pido ninguna documentación justificativa, al igual que no lo piden los Notarios en sus escrituras. Recojo sus manifestaciones y si miente es su problema, no el mio

[Randomize]

Hola a todos!

Invitado, puedes ilustrarte aquí:
viewtopic.php?f=18&t=9951&hilit=contenido+m%C3%ADnimo

Y también en este enlace que aportó newzel: protocolos de actuación entre el TSJ de Murcia y el RP -con modelos útiles.
viewtopic.php?f=13&t=7610&hilit=registro+propiedad

No deseo extenderme demasiado pues newzel, delme e invitado han respondido a tus dudas -opiniones que comparto-pero si que quisiera contestarte porqué el/la Registrador/a ha emitido tal calificación de la adjudicación.

Libro el decreto por duplicado para que lo tramite el adjudicatario ante el Registro de la Propiedad y éste indica que no le vale el decreto de adjudicación acordando la cancelación, que ha de ser una mandamiento. Le voy a mandar lo mismo pero poniendo al principio "mandamiento

No cabe entender que el Registrador de la Propiedad invada competencias judiciales al señalar los obstáculos que menciona ya que conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario, la función esencial del registrador es la de «proteger el derecho inscrito» y como ha recordado el Tribunal Supremo (en su Sentencia de 21 de octubre de 2013): «…todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica.>>

El art. 149-5.º LEC menciona que revistará la forma de mandamientos, para ordenar el libramiento de certificaciones o testimonios y la práctica de cualquier actuación cuya ejecución corresponda a los Registradores de la Propiedad, Mercantiles, de Buques, de ventas a plazos de bienes muebles, notarios, o funcionarios al servicio de la Administración de Justicia.

Artículo 133 LH. El testimonio expedido por el Secretario judicial comprensivo del decreto de remate o adjudicación y del que resulte la consignación, en su caso, del precio, será título bastante para practicar la inscripción de la finca o derecho adjudicado a favor del rematante o adjudicatario, siempre que se acompañe el mandamiento de cancelación de cargas a que se refiere el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El mandamiento de cancelación de cargas y el testimonio del decreto de remate o adjudicación podrán constar en un solo documento en el que se consignará, en todo caso, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo anterior y las demás circunstancias que sean necesarias para practicar la inscripción y la cancelación.

El mandamiento tiene un contenido y desde luego, no es el del decreto -aunque este forma parte de aquél-. No te servirá mandarle lo mismo y cambiarle el título (donde dice decreto poner mandamiento) pues no se sabrá, entre otros, el servicio que ordena y la constancia de su firmeza.

También me pide, y aquí dudo que no se indica si existía o no arrendamientos y si se han hecho las notificaciones (si nadie me manifestó nada), le pondré en el nuevo mandamiento que "ni el ejecutado, ni el ejecutante ni de cualquier otro modo, consta en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado" y espero que así le valga.

Comparto aquí totalmente lo que expones. Es suficiente que se indique que “no consta en el procedimiento si el inmueble adjudicado se encuentra ocupado o no por persona/s distintas del ejecutado”.
La LAU 1994 ha restringido el derecho de adquisición preferente al supuesto de venta de la finca arrendada (artículo 25 LAU) aplicable al arrendamiento para uso distinto de vivienda (artículo 31 LAU). Sin embargo, ya desde la antigua ley de 1964, con base en el mismo presupuesto legal, se ha entendido por la jurisprudencia y por la DGRN que quedaban incluidas las ventas forzosas derivadas de procedimientos judiciales o administrativos. De ahí la conocida doctrina según la cual debe exigirse en estos supuestos la manifestación sobre la situación arrendaticia de la finca, si bien que suavizada por consentir que sea realizada por el adjudicatario de la finca y mediante instancia firmada o ratificada ante el registrador.
(Resoluciones de 19 y 20 de noviembre de 1987 y de 6 febrero 2001).
Para poder practicar la inscripción del Testimonio del Decreto de adjudicación se precisa instancia privada con firma legitimada notarialmente o ratificada ante el Registrador que suscribe, en la que el adjudicatario manifieste que la finca adquirida está libre de arrendamientos.
Es decir que resulta una carga del adjudicatario (no del SJ), manifestar si el inmueble está o no arrendado, lo que declarará de la forma que se ha mencionado y bajo pena de falsedad.

También me pide que no he indicado si el adjudicatario esta casado o no, ni el regimen económico, concretamente si es ganancial y si adquirió en su caso la finca en régimen de gananciales. Nunca había en las subastas preguntado a los postores si estaban casados o no, si tenían regimen ganancial o no, si lo adquirían en régimen ganacial y el nombre de esposa. Vamos que entiendo que los postores deben acudir a la subasta con el libro de familia y capitulaciones matrimoniales. ¿Es correcto que el registrador me pida que ponga en el decreto de adjudicación si el adjudicatario está casado y el régimen matrimonial? Supongo que me pedirá luego el nombre de la esposa, ¿le acompaño copia compulsada del libro de familia?, por que yo no sé si lo que me diga el postor es o no cierto.

Tampoco es que deba acudir con el libro de familia, certificación literal de matrimonio, fe de vida, de estado, ni nada parecido, es una exigencia del artículo 51-9 a) RH.
a) Si se trata de personas físicas, se expresarán el nombre y apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten.
Basta la mera manifestación del adjudicatario ante el SJ que será recogida en una comparecencia, como dice Invitado 18/sep.
Saludos.