En un hipotecario con 5 fincas me comunica la parte ejecutante que el ejecutado ha procedido a la venta extrajudicial de 4 fincas a terceras personas y que "las saque de la presente ejecución hipotecaria" y consta en la Escritura de compraventa que están sujetas a unas hipotecas (las que yo ejecuto) que "serán canceladas administrativas mediante el precio de la presente compraventa, quedando pendiente de otorgamiento de la correspondiente escritura pública..."
Le requiero para que me presente nueva certificación de cargas de las fincas donde consten canceladas las hipotecas y una nueva liquidación de la deuda reclamada después del dinero obtenido con esas ventas ya que todavía tengo una finca "sujeta" a esa Hipoteca.
Me contesta diciendo que el Registrador no le expide nueva Certificación porque consta activa la anotación marginal de expedición de certificación de cargas que inició la ejecución hipotecaria.
No tengo muy claro el tema, pero me mosquea las prisas que me está metiendo el ejecutante, y como no me he encontrado nunca con esto, apelo a vuestra sabiduría y experiencia.
He pensado en pedirle, al menos, que me aporte la escritura de cancelación de cargas...
¿Cómo lo véis?
Venta extrajudicial en un hipotecario
Moderadores: Top Secre, Terminatrix
Re: Venta extrajudicial en un hipotecario
Hola a todos!
ekinoj, te estas metiendo en un berenjenal.
La parte ejecutante es libre de ejercitar la acción hipotecaria tanto por una finca como por las cinco, las cantidades reclamadas seguirán siendo la mismas.
Artículo 122.
La hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, ...
ekinoj, te estas metiendo en un berenjenal.
La parte ejecutante es libre de ejercitar la acción hipotecaria tanto por una finca como por las cinco, las cantidades reclamadas seguirán siendo la mismas.
Artículo 122.
La hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, ...
Re: Venta extrajudicial en un hipotecario
Entonces, si no te entiendo mal, aunque el ejecutado haya reducido la obligación garantizada con las hipotecas al vender cuatro de las cinco fincas, pagar al ejecutante con el dinero obtenido y cancelar las hipotecas que gravan esas 4 fincas (según consta en las escrituras de compraventa), las cantidades reclamadas son las mismas?
No lo acabo de entender. Entiendo que la hipoteca subsistirá íntegra, pero no cuando el propio ejecutante te aporta las escrituras de compraventa en la que se hace constar que las cargas se cancelan administrativamente con el precio obtenido por el ejecutado.
No me debe el ejecutante descontar lo que ya ha cobrado fuera de la ejecución y presentarme una nueva liquidación? Debo ordenar al Registrador que cancele (como indican en la escritura de compraventa) la nota marginal de expedición de Certificación de cargas de las fincas que se han vendido?
No lo acabo de entender. Entiendo que la hipoteca subsistirá íntegra, pero no cuando el propio ejecutante te aporta las escrituras de compraventa en la que se hace constar que las cargas se cancelan administrativamente con el precio obtenido por el ejecutado.
No me debe el ejecutante descontar lo que ya ha cobrado fuera de la ejecución y presentarme una nueva liquidación? Debo ordenar al Registrador que cancele (como indican en la escritura de compraventa) la nota marginal de expedición de Certificación de cargas de las fincas que se han vendido?
Re: Venta extrajudicial en un hipotecario
Hola a todos!
ekinoj
, aclaro mi respuesta a lo que preguntas:
En la intervención inicial no haces mención a que el precio de la venta se destine a pagar a la parte ejecutante por cuenta de su crédito, y cuando textualmente dices que "serán canceladas -no como dices ahora que han sido- administrativas mediante el precio de la presente compraventa, quedando pendiente de otorgamiento de la correspondiente escritura pública..."
Al hacerse constar que queda pendiente de otorgamiento de escritura pública, es evidente que la hipoteca no ha sido cancelada parcialmente, ni tampoco se hace mención a que se ha pagado a la ejecutante este precio (reducción de la obligación garantizada –art. 122 LH- y esto me hacía suponer un supuesto de aplicación del artículo 1528 CC, (venta de las fincas a un tercero), fundamentalmente como he dicho, por que la hipoteca que grava las cuatro fincas no ha sido cancelada.
Hace unos días en un hilo distinto comenté:
http://unidad-de-accion.com/foro/viewto ... 18&t=12304
CAUSAS DE EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA:
1.- … no es aplicable a este caso que nos ocupa.
2.- La hipoteca como derecho de garantía accesorio, generalmente de un negocio principal de préstamo; también se extingue por pago; y extinguida la obligación por pago, la cancelación resulta acto debido.
3.- La regla general de cancelación de una hipoteca por pago es la escritura en la que el acreedor se da por pagado o, en su defecto, la sentencia acreditativa de la extinción de la obligación garantizada (artículo 179 del Reglamento Hipotecario y artículo 82 de la Ley Hipotecaria).
El punto 2 y 3 es aplicable al caso que nos ocupa.
Y así obligatoriamente, lo primero que ha de hacerse es cancelar la hipoteca mediante escritura pública en la que la parte ejecutante se de por pagada -carta de pago-, muestre conformidad con la cancelación del gravamen, y en la que se haga constar obligatoriamente el precio de la venta y la cantidad pagada; luego, aportarla a los autos aunque sea por copia simple,
Una vez dado cumplimiento al punto anterior, si que podrán quedar totalmente liberadas de la ejecución las cuatro fincas, el precio de la venta –percibido por la ejecutante-, se destinará a minorar las cantidades reclamadas en el procedimiento, y tras ello dictar el correspondiente decreto en el que se acuerde la cancelación de la nota marginal que motivó la expedición de la certificación del art. 688 LEC en relación a estas cuatro fincas. Sin este requisito, nunca podrá anotarse en el Registro la cancelación de la hipoteca y esta es la razón de mi anterior respuesta. Sin escritura ni comunicación de que el precio de la venta se ha destinado al pago de lo adeudado, no procede ni cancelar ni minorar la deuda reclamada, y la parte ejecutante es libre de ejercitar la acción sobre una, cinco, tres o las que sea para el cobro de lo que se le debe por razón de la hipoteca.
Así que, con los datos que disponía en aquel momento -que ahora han sido ampliados-, solo podía ofrecer la respuesta que di.
Saludos.
ekinoj
, aclaro mi respuesta a lo que preguntas:El análisis de la cuestión lo desarrollan los artículos 118 a 124 de la Ley Hipotecaria.Entonces, si no te entiendo mal, aunque el ejecutado haya reducido la obligación garantizada con las hipotecas al vender cuatro de las cinco fincas, pagar al ejecutante con el dinero obtenido y cancelar las hipotecas que gravan esas 4 fincas (según consta en las escrituras de compraventa), las cantidades reclamadas son las mismas?
En la intervención inicial no haces mención a que el precio de la venta se destine a pagar a la parte ejecutante por cuenta de su crédito, y cuando textualmente dices que "serán canceladas -no como dices ahora que han sido- administrativas mediante el precio de la presente compraventa, quedando pendiente de otorgamiento de la correspondiente escritura pública..."
Tampoco se dice que haya aportado las escrituras en la pregunta inicialNo lo acabo de entender. Entiendo que la hipoteca subsistirá íntegra, pero no cuando el propio ejecutante te aporta las escrituras de compraventa en la que se hace constar que las cargas se cancelan administrativamente con el precio obtenido por el ejecutado.
Al hacerse constar que queda pendiente de otorgamiento de escritura pública, es evidente que la hipoteca no ha sido cancelada parcialmente, ni tampoco se hace mención a que se ha pagado a la ejecutante este precio (reducción de la obligación garantizada –art. 122 LH- y esto me hacía suponer un supuesto de aplicación del artículo 1528 CC, (venta de las fincas a un tercero), fundamentalmente como he dicho, por que la hipoteca que grava las cuatro fincas no ha sido cancelada.
Hace unos días en un hilo distinto comenté:
http://unidad-de-accion.com/foro/viewto ... 18&t=12304
CAUSAS DE EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA:
1.- … no es aplicable a este caso que nos ocupa.
2.- La hipoteca como derecho de garantía accesorio, generalmente de un negocio principal de préstamo; también se extingue por pago; y extinguida la obligación por pago, la cancelación resulta acto debido.
3.- La regla general de cancelación de una hipoteca por pago es la escritura en la que el acreedor se da por pagado o, en su defecto, la sentencia acreditativa de la extinción de la obligación garantizada (artículo 179 del Reglamento Hipotecario y artículo 82 de la Ley Hipotecaria).
El punto 2 y 3 es aplicable al caso que nos ocupa.
Y así obligatoriamente, lo primero que ha de hacerse es cancelar la hipoteca mediante escritura pública en la que la parte ejecutante se de por pagada -carta de pago-, muestre conformidad con la cancelación del gravamen, y en la que se haga constar obligatoriamente el precio de la venta y la cantidad pagada; luego, aportarla a los autos aunque sea por copia simple,
Una vez dado cumplimiento al punto anterior, si que podrán quedar totalmente liberadas de la ejecución las cuatro fincas, el precio de la venta –percibido por la ejecutante-, se destinará a minorar las cantidades reclamadas en el procedimiento, y tras ello dictar el correspondiente decreto en el que se acuerde la cancelación de la nota marginal que motivó la expedición de la certificación del art. 688 LEC en relación a estas cuatro fincas. Sin este requisito, nunca podrá anotarse en el Registro la cancelación de la hipoteca y esta es la razón de mi anterior respuesta. Sin escritura ni comunicación de que el precio de la venta se ha destinado al pago de lo adeudado, no procede ni cancelar ni minorar la deuda reclamada, y la parte ejecutante es libre de ejercitar la acción sobre una, cinco, tres o las que sea para el cobro de lo que se le debe por razón de la hipoteca.
Así que, con los datos que disponía en aquel momento -que ahora han sido ampliados-, solo podía ofrecer la respuesta que di.
Saludos.
Re: Venta extrajudicial en un hipotecario
Ostras Randomize, perdona, veo que no me expliqué muy bien...
Ahora sí lo entiendo y era lo que yo pensaba (más o menos jejeje).
Sobre el tema de la nueva cantidad a reclamar. ¿Tengo que exigir una liquidación fehaciente con los mismos requisitos que la liquidación inicial?
Gracias
Ahora sí lo entiendo y era lo que yo pensaba (más o menos jejeje).
Sobre el tema de la nueva cantidad a reclamar. ¿Tengo que exigir una liquidación fehaciente con los mismos requisitos que la liquidación inicial?
Gracias
Re: Venta extrajudicial en un hipotecario
Hola a todos!
Nada que perdonar, ekinoj
No te tienes que exigir ninguna otra liquidación fehaciente, ya tienes una -la inicial- y otro documento público autorizado por Notario -la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca- , únicamente te queda restar para conocer las cantidades por las que prosigue la ejecución.
Saludos.
Nada que perdonar, ekinoj
No te tienes que exigir ninguna otra liquidación fehaciente, ya tienes una -la inicial- y otro documento público autorizado por Notario -la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca- , únicamente te queda restar para conocer las cantidades por las que prosigue la ejecución.
Saludos.