Por si fuese de utilidad: en principio, aunque se trate de un arrendamiento financiero sí puede tramitarse como desahucio... He tenido algún caso y hemos lanzado ante la falta de oposición. Lo tramitaría como un desahucio ordinario, sin especialidad alguna...
Sentencia A.P. Murcia 35/2011 de 27 de enero
RESUMEN: Desahucio: Estimación. Impago de la renta convenida. Contrato de arrendamiento: Resolución. Doctrina jurisprudencial que reitera que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidónea para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación.
MURCIA
SENTENCIA: 00035/2011
Rollo Apelación Civil n.º: 21/11
Ilmos. Sres.
Don Carlos Moreno Millán.
Presidente
Don Juan Martínez Pérez
Don Francisco José Carrillo Vinader
Magistrados
En la ciudad de Murcia, a veintisiete de enero de dos mil once.
Esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia ha visto en grado de apelación los presentes autos de Juicio Verbal que con el número 521/10 se han tramitado en el Juzgado Civil n.º 2 de Mula entre las partes, como parte actora y ahora apelante D. Calixto representado por la Procuradora Sra. Lozano García y dirigido por el Letrado Sr. Robles Hernández; y como parte demandada y ahora apelada, Dña. Paula, representada por el Procurador Sr. Páez Navarro y dirigida por el Letrado Sr. Carmona Marí. Es Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don Carlos Moreno Millán que expresa la convicción del Tribunal.
ANTECEDENTES DE HECHO
Primero.-El Juzgado Civil citado dictó sentencia en estos autos con fecha 4 de octubre de 2010 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: FALLO:"Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Iborra Ibáñez, en nombre y representación de D. Calixto contra D.ª Paula, con imposición de las costas a la parte actora".
Segundo.-Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora que basó en error en la valoración de la prueba y ausencia de cuestión compleja. Se dio traslado a la otra parte que lo impugnó oponiéndose al mismo.
Tercero.-Previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, en cuya Sección Cuarta se registraron con el número de Rollo 21/11, señalándose para votación y fallo el día 26 de Enero de 2011.
Cuarto.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Primero.-La sentencia dictada en la instancia
desestima, por la existencia de cuestiones complejas, la acción sumaria ejercitada por el actor D. Calixto contra la demandada D.ª Paula, al amparo del contrato de arrendamiento de 1 de Febrero de 2009 suscrito entre ambos, tendente al desahucio por impago de la renta convenida, así como a que abone la cantidad de 4.250 € importe de las rentas adeudadas hasta Septiembre de 2010.
La citada parte actora muestra su disconformidad con dicha sentencia e interesa su revocación, por entender que la Juzgadora de instancia ha incurrido en error en la apreciación de la prueba, al no existir complejidad alguna en la relación arrendaticia de referencia.
Segundo.-Concretada en los indicados términos la cuestión impugnatoria suscitada en esta apelación, entiende este Tribunal, tras la revisión de lo actuado en estos autos, que en efecto asiste razón a la parte recurrente en la pretensión que plantea, por lo que procede, como seguidamente se argumentará la revocación de la sentencia apelada.
La controversia objeto de debate en esta apelación
se concreta en determinar si, en efecto, concurre en este caso la existencia de cuestión compleja en la relación arrendaticia de referencia que exceda del ámbito sumario de este juicio de desahucio, debiendo tramitarse entonces en el correspondiente juicio declarativo.
El artículo 444.1 de la LEC establece que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de la finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de renta o cantidad asimilada, sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Ello no empece a que la esencial carga probatoria del arrendador accionante sea la de demostrar la vigencia del propio arrendamiento y con ello de la obligación de pago incumplida por el demandado, y consecuentemente se de al segundo la posibilidad de formular y probar alegaciones al respecto, debiendo además entenderse incluido en el concepto de pago los medios extintivos de las obligaciones contemplados en el artículo 1.156 del Código Civil (compensación, condonación, novación,...), pero lo que no tiene cabida en los juicios de desahucio, son todas aquellas alegaciones que trascienden del carácter sumario que caracteriza a este procedimiento, alegaciones que deberán ser formuladas y resueltas en el juicio declarativo que corresponda, teniendo presente que, de conformidad a lo establecido en el artículo 249.1.6.º de la LEC deberán tramitarse en juicio declarativo ordinario todas las cuestiones relativas a arrendamientos urbanos y rústicos, salvo los desahucios por falta de pago y por expiración del plazo contractual.
En efecto la vigente LEC mantiene el juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta (art.º 250.1.1.º) como procedimiento sumario, con conocimiento limitado, ya que sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago a la concurrencia de las circunstancias previas para la procedencia de la enervación. En consecuencia se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad o a la eficacia del título y en general las cuestiones complejas derivadas del contenido del contrato, pero no de las alegaciones que pudiera formular el demandado.
En este sentido traemos a colación el criterio interpretativo mantenido por esta
Audiencia Provincial, cuya Sección Quinta en Sentencia de 14 de Septiembre de 2010 se pronunciaba de la siguiente manera, reiterando así el criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales, del que es exponente, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10.ª) de 5 de Febrero de 2010 en la que dice con respecto al desahucio, ..."que se trata de un juicio sumario, con conocimiento limitado (respecto de las posibilidad de alegación), pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (art. 444.1 ), así, el arrendatario no puede justificar el impago alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad; aunque -a diferencia del art.º 1579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables; con ello, y con fundamento en los arts. 217.2 y 6 en relación con dicho 444.1 de la LEC, parece atribuirse la carga de la prueba del pago al demandado (es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago). Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y en general, las cuestiones "complejas" derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas( Sentencia del Tribunal Constitucional 136/96 de 28 de Octubre y Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de Mayo de 1993 , 29 de Julio de 1993 y 16 de Junio de 1994 )".
Respecto a la complejidad de las cuestiones litigiosas que pueden plantearse en un juicio de desahucio, existe doctrina jurisprudencial reiterada en el sentido que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidónea para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación. Ello implica que sólo pueden ser discutidas en el juicio de desahucio las cuestiones que afectan al derecho del arrendador a desalojar al arrendatario del objeto arrendado y al derecho de éste a permanecer usando y disfrutando del objeto arrendado sin ser lanzado del mismo, sin que puedan discutirse cuestiones complejas, como las que se plantean cuando la causa invocada sea ambigua, complicada u oscura o cuando aparece como discutible la verdadera naturaleza jurídica del contrato en el que se basa la demanda.
Es claro que tal doctrina de la complejidad de las relaciones jurídicas requiere la concurrencia real y efectiva de la misma, en el caso concreto de que se trate, sin que sea recomendable su aplicación extensiva a aquellas situaciones en que tal complejidad no pase de ser un mero argumento defensivo de la parte que la alega, reservando para el proceso declarativo la resolución de las cuestiones complejas que exijan una previa declaración de derechos, salvo que guarden relación directa e inmediata con el objeto del contrato, puesto que el juicio verbal especial y sumario para recuperar la posesión del inmueble cedido en arrendamiento por impago de la renta se contrae a determinar si el arrendatario se halla en falta de pago de la renta, incumpliendo su obligación esencial del contrato de arrendamiento como es el pago de la renta como causa de resolución.
Tercero.-De conformidad con tal criterio interpretativo entendemos que en este caso, objeto de revisión por el Tribunal, n
o es posible afirmar que nos hallemos en presencia de una cuestión compleja relacionada directamente con el contenido y la naturaleza del contrato de arrendamiento de referencia.
Este contrato de fecha 1 de Febrero de 2009, cuya resolución por impago de la renta pactada se pretende por la parte actora, no ofrece complejidad alguna que pueda determinar la inidoneidad de este juicio de desahucio para la resolución de las pretensiones planteadas.
La prueba practicada ha puesto de manifiesto que tan cuestionado contrato arrendaticio se acuerda
como novación de un previo contrato verbal de compraventa conforme al cual la Sra. Paula como compradora, pretendía recuperar la titularidad de un local de su propiedad que había sido objeto de ejecución y de adjudicación judicial con fecha 30 de junio de 2006 en favor del Sr. Calixto, demandante en esta " litis ", y vendedor en aquél contrato verbal. La irregularidad en el pago del precio convenido, 186.779 €, dado que la Sra. Paula sólo había podido pagar 27.500 €, así como el transcurso de casi tres años desde aquélla fecha de ese acuerdo verbal, determinan que el día 1 de Febrero de 2009 la citada relación jurídica se novara a tenor del referido contrato de arrendamiento con opción de compra, regularizándose así la misma. En este contrato se reconoce la cuantía hasta entonces pagada, 27.500 €, en concepto de señal de la opción de compra del local arrendado y se acuerda un concreto plazo para el ejercicio de dicha opción, al tiempo que se fija como renta mensual la cantidad de 400 €.
La parte demandada-arrendataria no abona la renta pactada, ni ejercita la correspondiente opción de compra, por lo que el arrendador plantea la acción de desahucio por impago de la renta así como la reclamación de las vencidas hasta la fecha del juicio, 30 de Septiembre de 2010, cuya justificación se muestra indiscutida. La relación arrendaticia, su naturaleza y contenido no ofrecen especial dificultad, ni complejidad, y por tanto el presente juicio de desahucio se revela idóneo para la resolución de las pretensiones planteadas.
Procede, por ello, la estimación del presente recurso y en consecuencia la acogida en su integridad de la acción ejercitada en la demanda.
Cuarto.-La estimación del recurso conlleva que no se efectúe declaración sobre las costas causadas en esta alzada, al tiempo que determina también la imposición a la parte demandada de las costas de la instancia (art.º 394 y 398 de la LEC).
Vistas las normas citadas y demás de general y pertinente aplicación.
FALLAMOS
Que ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la Procuradora Sra. Lozano García en representación de D. Calixto contra la Sentencia dictada por el Juzgado Civil n.º 2 de Mula en el Juicio Verbal n.º 521/10, debemos REVOCAR la misma y en su virtud y con ESTIMACIÓN de la demanda declaramos haber lugar al desahucio que se solicita, declarando resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de Febrero de 2009, condenando a la demandada Dña. Paula a que deje libre y expedito y a disposición del actor el local objeto del contrato, con apercibimiento de lanzamiento en su caso.
A su vez debemos condenar a la demandada a que abone al actor Sr. Calixto la cantidad de 4.250 €, importe de las rentas impagadas desde el 1 de Febrero de 2009 hasta el 30 de Septiembre de 2010 con imposición a la demandada de las costas de la instancia y sin efectuar declaración sobre las causadas en esta alzada.
Devuélvase la causa al Juzgado de procedencia con certificación de la presente resolución.
Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará testimonio al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos."
Fuente: http://portaljuridico.lexnova.es/jurisp ... estimacion