Se subasta una vivienda del ejecutado a consecuencia de un embargo practicado. En el procedimiento consta un certificado de empadronamiento del ejecutado en dicha vivienda, en el edicto que publica la subasta no consta si la vivienda es o no habitual. Se pide la adjudicación por todos los conceptos.
¿como lo trataríais, si lo deuda total, una vez liquidados los intereses y costas, excede de los porcentajes del articulo 671?.
Los importes de 70 o en su caso 60 por ciento a que hace referencia el articulo 671 LEC, para la adjudicación de vivienda habitual. ¿los estáis entendiendo como mínimos?. En ese caso , ¿procede la adjudicación por todos los conceptos si ese importe supera esos porcentajes?
En los caso de ejecución no judicial, en que se embarga una vivienda, si que conste si es o no habitual, ¿le competería al Juez declarar si es o no habitual antes de publicar su subasta?
Adjudicación por todos los conceptos (vivienda habitual)
Moderadores: Top Secre, Terminatrix
Re: Adjudicación por todos los conceptos (vivienda habitual)
Hola a todos!
Invitado, a ver si puedo responderte a todo lo que planteas.
Entremos en antecedentes:
La Ley 1/2013 de 14 de mayo introdujo dos novedades: a) modifica la Ley Hipotecaria y obliga a que en las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda se haga constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque, presumiéndose, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble se trata de la vivienda habitual cuando se hizo constar así en la escritura de constitución y, b) desaparece en el art. 693 LEC la alusión a la “vivienda familiar”, que se sustituye por “vivienda habitual”.
Los conceptos “domicilio” y “vivienda familiar” no significan lo mismo pues el primero tiene la finalidad de asegurar al deudor el conocimiento de las diligencias ejecutivas, y la segunda puede definirse como el inmueble habitable destinado a la morada de la familia.
http://www.boe.es/boe/dias/2014/03/21/p ... 4-3019.pdf
"Los asientos del Padrón no tienen la eficacia propia de los asientos de los Registros jurídicos pues, según señala el artículo 16 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, de Bases del Régimen Local, tiene el Padrón condición expresa de Registro administrativo. Y si bien es cierto que según el propio artículo 16 los datos del Padrón constituyen prueba del domicilio habitual del empadronado, no lo es menos que dicha prueba, por la propia naturaleza administrativa del Registro del que emana, no puede ser considerada plena sino mera presunción que puede ser destruida por otros medios, entre los cuales no hay duda de que se incluye la manifestación en contra realizada tras la correspondiente investigación por el secretario judicial encargado de la tramitación del procedimiento de ejecución hipotecaria."
Si se trata de la vivienda habitual, esa expresión “lo debido por todos los conceptos”, no es una cantidad sino un porcentaje que debe oscilar, según los casos que señala el art. 671 LEC, entre el 60% y 70%, como mínimo.
Saludos.
Invitado, a ver si puedo responderte a todo lo que planteas.
Entremos en antecedentes:
La Ley 1/2013 de 14 de mayo introdujo dos novedades: a) modifica la Ley Hipotecaria y obliga a que en las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda se haga constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque, presumiéndose, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble se trata de la vivienda habitual cuando se hizo constar así en la escritura de constitución y, b) desaparece en el art. 693 LEC la alusión a la “vivienda familiar”, que se sustituye por “vivienda habitual”.
Los conceptos “domicilio” y “vivienda familiar” no significan lo mismo pues el primero tiene la finalidad de asegurar al deudor el conocimiento de las diligencias ejecutivas, y la segunda puede definirse como el inmueble habitable destinado a la morada de la familia.
Resolución de 13 de febrero de 2014, de la Dirección General de los Registros y del NotariadoEn el procedimiento consta un certificado de empadronamiento del ejecutado en dicha vivienda
http://www.boe.es/boe/dias/2014/03/21/p ... 4-3019.pdf
"Los asientos del Padrón no tienen la eficacia propia de los asientos de los Registros jurídicos pues, según señala el artículo 16 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, de Bases del Régimen Local, tiene el Padrón condición expresa de Registro administrativo. Y si bien es cierto que según el propio artículo 16 los datos del Padrón constituyen prueba del domicilio habitual del empadronado, no lo es menos que dicha prueba, por la propia naturaleza administrativa del Registro del que emana, no puede ser considerada plena sino mera presunción que puede ser destruida por otros medios, entre los cuales no hay duda de que se incluye la manifestación en contra realizada tras la correspondiente investigación por el secretario judicial encargado de la tramitación del procedimiento de ejecución hipotecaria."
A mi juicio el primer error. No puede señalarse una subasta sin que se haya hecho declaración expresa sobre si el inmueble que se vende constituye o no vivienda habitual, pues el precio que se ofrezca quedará condicionado a la declaración posterior que al respecto se haga, con evidentes perjuicios a posibles licitadores, parte ejecutante y al propio ejecutado (por ejemplo, el precio que se ofrezca, incluso si al ejecutado le es de aplicación el art. 1 de la Ley 1/2013, etc.). Desde el inicio del procedimiento es conveniente conocer si el inmueble hipotecado es o no es la vivienda habitual del deudor y en todo caso, siempre antes de la fase de subasta. Para no extenderme dejo este enlace explicativo, donde se trató el tema: viewtopic.php?f=18&t=9420&p=66241&hilit ... ual#p66241en el edicto que publica la subasta no consta si la vivienda es o no habitual. Se pide la adjudicación por todos los conceptos.
En el supuesto de que la finca subastada no sea la vivienda habitual no es problema. La adjudicación por todos los conceptos es por todo lo debido sin que opere limite de responsabilidad alguno. Es una cantidad.Se pide la adjudicación por todos los conceptos.
Si se trata de la vivienda habitual, esa expresión “lo debido por todos los conceptos”, no es una cantidad sino un porcentaje que debe oscilar, según los casos que señala el art. 671 LEC, entre el 60% y 70%, como mínimo.
Ya tienes la respuesta en el párrafo anterior.¿procede la adjudicación por todos los conceptos si ese importe supera esos porcentajes?
No. Es el Letrado de la Administración de Justicia, como responsable de la ejecución, quien lo resuelve.En los caso de ejecución no judicial, en que se embarga una vivienda, si que conste si es o no habitual, ¿le competería al Juez declarar si es o no habitual antes de publicar su subasta?
Saludos.
Re: Adjudicación por todos los conceptos (vivienda habitual)
Al hilo de lo que se comenta tengo un problema o creo que lo es que consiste en que en el edicto de subasta no se hizo constar que era vivienda habitual ( pusimos no consta porque no se sabía) y a los 3 días antes de finalizar el ejecutado lo comunica al juzgado acompañándose de certificación del padrón.
La subasta finalizó siendo el mejor postor el propio ejecutante que cubre la deuda pero las cantidad no llega al 60% de la tasación. Ahora le comunico la "primicia". Eso significa nulidad o qué hago porque está claro que posiblemente ese detalle le habrá afectado en las pujas tanto al ejecutante como al resto de los postores que haya intervenido.
¿Qué hago?
La subasta finalizó siendo el mejor postor el propio ejecutante que cubre la deuda pero las cantidad no llega al 60% de la tasación. Ahora le comunico la "primicia". Eso significa nulidad o qué hago porque está claro que posiblemente ese detalle le habrá afectado en las pujas tanto al ejecutante como al resto de los postores que haya intervenido.
¿Qué hago?
Re: Adjudicación por todos los conceptos (vivienda habitual)
Hola a todos!
Pisto, por esta razón comentaba que era necesario desde el primer momento y siempre ANTES de anunciar subasta que se haga declaración expresa si el bien que se subasta tiene el carácter o no de vivienda habitual.
Toda la teoría del problema puedes encontrarla aquí y en otro muchos hilos por lo que paso sin más dilaciones a comentar qué haría:
1.- El ejecutado (supongo que deudor) alega que es su vivienda habitual, de dicha manifestación se ha de dar traslado a la parte ejecutante (mejor postor) para manifestar lo que tenga por conveniente.
2.- Si la ejecutante se opone a tal consideración (creo que si porque ofreció menos del 60%), deberás tramitar un incidente en el que se aporte la documental que cada parte estime conveniente en defensa de sus intereses y resolver por decreto.
3.- Si finalmente decretas que el inmueble es vivienda habitual del deudor habrá que declarar la nulidad de la subasta, caso contrario se mantiene la validez.
Esto es lo que puedo sugerir sin conocer más datos (deuda, tasación y postura ofrecida.) Saludos.
Pisto, por esta razón comentaba que era necesario desde el primer momento y siempre ANTES de anunciar subasta que se haga declaración expresa si el bien que se subasta tiene el carácter o no de vivienda habitual.
Toda la teoría del problema puedes encontrarla aquí y en otro muchos hilos por lo que paso sin más dilaciones a comentar qué haría:
1.- El ejecutado (supongo que deudor) alega que es su vivienda habitual, de dicha manifestación se ha de dar traslado a la parte ejecutante (mejor postor) para manifestar lo que tenga por conveniente.
2.- Si la ejecutante se opone a tal consideración (creo que si porque ofreció menos del 60%), deberás tramitar un incidente en el que se aporte la documental que cada parte estime conveniente en defensa de sus intereses y resolver por decreto.
3.- Si finalmente decretas que el inmueble es vivienda habitual del deudor habrá que declarar la nulidad de la subasta, caso contrario se mantiene la validez.
Esto es lo que puedo sugerir sin conocer más datos (deuda, tasación y postura ofrecida.) Saludos.
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Invitado
Re: Adjudicación por todos los conceptos (vivienda habitual)
En el caso final (vivienda habitual) ¿no se podría dar la oportunidad al ejecutante para que subsane la postura antes que optar por declarar la nulidad?
Re: Adjudicación por todos los conceptos (vivienda habitual)
Hola a todos!
porque tratándose de una subasta con postores con el mejor precio ofrecido por la parte ejecutante y que nadie más supera, únicamente debería elevarla para acomodarla al mínimo que puede ofrecerse cuando el bien es vivienda habitual.
Gracias por tu apreciación.
Pensándolo bien, Invitado, tienes toda la razónEn el caso final (vivienda habitual) ¿no se podría dar la oportunidad al ejecutante para que subsane la postura antes que optar por declarar la nulidad?
porque tratándose de una subasta con postores con el mejor precio ofrecido por la parte ejecutante y que nadie más supera, únicamente debería elevarla para acomodarla al mínimo que puede ofrecerse cuando el bien es vivienda habitual. Gracias por tu apreciación.
Re: Adjudicación por todos los conceptos (vivienda habitual)
Muchísimas gracias por contestarme y ayudarme. Siempre me han costado mucho las subastas y hacía años que no tenía una. Lo estoy pasando "pipa" 
con una inmensa inseguridad.. Me cuesta entender muchas cosas a la hora de aplicar la LEC. En el caso de ahora se trata de una subasta de un inmueble en la que ha habido postores como se deduce del hecho de que el "mejor postor" es el propio ejecutante quien ofreció un 46% del valor de la tasación (cubre los principales y casi los intereses y costas pero no supera el 50%).
El criterio de distinción entre vivienda habitual y no habitual creí que, habiendo postores, no afectaba pues la regulación la encontré para las subastas desiertas.
En fin, que un desastre del que algún día me reiré seguramente pero ahora no me hace ninguna gracia.
con una inmensa inseguridad.. Me cuesta entender muchas cosas a la hora de aplicar la LEC. En el caso de ahora se trata de una subasta de un inmueble en la que ha habido postores como se deduce del hecho de que el "mejor postor" es el propio ejecutante quien ofreció un 46% del valor de la tasación (cubre los principales y casi los intereses y costas pero no supera el 50%). El criterio de distinción entre vivienda habitual y no habitual creí que, habiendo postores, no afectaba pues la regulación la encontré para las subastas desiertas.
En fin, que un desastre del que algún día me reiré seguramente pero ahora no me hace ninguna gracia.
Re: Adjudicación por todos los conceptos (vivienda habitual)
Yo también entiendo que el 671 LEC es para subastas sin ningún postor. En este caso nos afectaría, creo yo, lo dispuesto por el 670.4 (50% o cubrir deuda intereses y gastos). No veo motivo para que haya que estar a si es o no vivienda habitual...
Re: Adjudicación por todos los conceptos (vivienda habitual)
Hola a todos!
Tal vez no me expliqué bien, y es un error al decir:
“cuando el bien es vivienda habitual”.
El caso es que la parte ejecutante, quien ofreció la mayor suma, nunca podrá adjudicarse el bien por menos del 60% de su valor de tasación porque su postura fue del 46% y no cubre (casi) el total del principal más intereses y costas presupuestados , y así el art. 670-4 LEC:
Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.
Y no es el caso el siguiente párrafo:
Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
Por lo que ya entra en juego el 671 LEC y “la vivienda habitual”.
Cierto, la subasta con postores no afecta la declaración de que si el bien es vivienda habitual o no.El criterio de distinción entre vivienda habitual y no habitual creí que, habiendo postores, no afectaba pues la regulación la encontré para las subastas desiertas.
Tal vez no me expliqué bien, y es un error al decir:
“cuando el bien es vivienda habitual”.
El caso es que la parte ejecutante, quien ofreció la mayor suma, nunca podrá adjudicarse el bien por menos del 60% de su valor de tasación porque su postura fue del 46% y no cubre (casi) el total del principal más intereses y costas presupuestados , y así el art. 670-4 LEC:
Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura.
Y no es el caso el siguiente párrafo:
Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 por ciento del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
Por lo que ya entra en juego el 671 LEC y “la vivienda habitual”.
Re: Adjudicación por todos los conceptos (vivienda habitual)
Muchas gracias. Seguían dándole vueltas y vueltas al tema y esta aclaración me ha servido de mucho porque, al menos, en una de ellas, estoy fuera del supuesto.Gracias pero volveré..
