Cubredor

[COBERTURA HIPOTECARIA]

Que eso exactamente de la cobertura hipotecaria, si deben de principal en un hipotecario 100.000 euros y 20.000 de intereses y costas, ¿puede ser que la garantía hipotecaria solo le cubra digamos que 80.000?, y se despache ejecución por los 120.000, se adjudique la finca en 120.000 y el ejecutante que se adjudica la finca por el 671 por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, tenga que pagar 40.000 para acreedores posteriores. Estoy hecho un lío, además cuando me pongo a buscar en las interminables escrituras es difícil encontrar el límite de cobertura hipotecaria entre tantos folios de escrituras...

[Carlos Valiña]

Imagina que un sujeto te debe dinero y te ofrece pagarlo poco a poco y como garantia su casa.

Tu vas al registro y ves que sobre esa finca pesa ya una hipoteca anterior del banco.

Antes de decidir si realmente te estan ofreciendo un bien que tenga algun valor hipotecable tienes que mirar la escritura de la hipoteca anterior.

Si esta tasada a efectos de subasta en 50 millones de pesetas, sabes mas o menos lo que vale, con la caida de precios imagina que crees vale 40, pero ahora tienes que ver cuanto pesaba esa hipoteca inicial no es lo mismo que fuera por un prestamo de 5 millones que por uno de 5.

Pues bien en la escritura de hipoteca veras una clausual que dice mas o menos la hipoteca se extiende al pago de 10.000.000 de pesetas, sus intereses de tres años a tal interes y las costas por un maximo del 10% de aquella cifra.

De este modo tu haces numeros y te sale que si los intereses garantizados por la hipoteca son 5 millones y el maximo de costas 1.000.000, en total hay 16 millones comprometidos, y sobre los 40 millones que tu calculas el valor real son 26 a efectos de tu garantia, si tu prestamo es de 5 millones puede valerte si es de 30 no.

En la regulacion anterior a la actual que imagino no haya cambiado, si producida la subasta de la finca se obtienen 20.000.000 de pelas, se pagan 16 al acreedor hipotecario y el resto queda para acreedores posteriores.

Ahora bien es importante ocmprender que esos tres conceptos capital intereses y costas no son comunicables.

O sea que si al final se deben 9 millones de capital, 1 de costas y 7 de intereses, al acreedor hipotecario solo se le daban 9 de capital. 1 de costas y 5 de intereses que es lo protegido por hipoteca, el resto pasa a los acreedores posteriores, sin que pueda cobrarse esos dos euros mas por intereses y solo una vez pagados todos los acreedores posteriores, segun el registro podria el acreedor reclamar esos dos importes adicionales.

Aqui te lo dejo hilvanado, que seguro con esto lo veras claro, y sino seguro que alguien mas puesto en la actual LEC remata la faena.

Espero te sirva.

Carlos.