Ley 1/2013: depósito subasta inmuebles

[RAÚL]

¿Qué os parece -como colmo de incompetencia- que se haya modificado el art. 647 para rebajar el depósito de las subastas (referido a bienes muebles) y no el art. 669 (que es el que se refiere a las subastas de inmuebles)? ¿No se pretendía modificar todo lo relativo a las hipotecas, vivienda habitual...? Parece un error garrafal, pero tengo compañeros que van a aplicarlo estrictamente y, por tanto, seguirán exigiendo un 20% para participar en las subastas.
¿Cómo lo ves?

[Terminatrix]

20 %, sin dudarlo

[macarga]

De error nada. La Ley lo dice de forma relacionando varios artículos de distintos capítulos y secciones. Se enrevesa al decirlo pero hay que seguir bien el hilo.

Por un lado iguala subasta bienes muebles con inmuebles salvo excepciones. Leer bien sección 5 y 6 y luego iros al capitulo V (bienes hipotecados) a partir articulo 681 El 20% solo es para subastas bienes inmuebles que procedan de embargo u otras cargas no hipotecarias. y que previamente estén avaluados. Articulo 637

[fernández soriano]

No llego a entender la intervención del último forero, puedes aclararnos tu conclusión.
Saludos.

[jeni bladi]

Buenas tardes.

Creo que de la exposición de motivos de la ley 1/13se puede sacar esa conclusión, del 5 %

[hartodegallardonadas]

pues de la literalidad de los articulos no.
20%

[Invitado]

Me reitero en mi comentario anterior, el tipo del deposito es el 5% y no el 20% como deifienden algunos foreros en base a un posible error en el redactado de la Ley.
Si estuvieramos ante un error evidente, hay mecanismos legales establecidos que ya lo hubieran corregido y veis que no lo hacen, no por desidia sino porque simplemente esta claro aunque eso si un poco enrevesado, como es en si, enrevesada, la totalidad de la LEC en pos de no hacerla demasiado larga y repetitiva.
En una EJECUCION HIPOTECARIA, el hilo según mi criterio es:
Art. 681-1 LEC. relacionado con Art. 682-2-1 a su vez relacionado con el art. 691-4, el art. 655-2, el art. 666-1 el art. 669-1 y finalmente art. 647-1-3
No hay que mirar solo la literalidad de los artículos sino su relación con el Titulo-capitulo-sección.
ADMIITO Y SOLICITO DISCUSIONES, es un tema importante.

[hartodegallardonadas]

691.4 La subasta de bienes hipotecados, sean muebles o inmuebles, se realizará con arreglo a lo dispuesto en esta Ley para la subasta de bienes inmuebles:

Artículo 669 Condiciones especiales de la subasta de bienes inmuebles
1. Para tomar parte en la subasta los postores deberán depositar, previamente, el 20 por ciento del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el artículo 666 de esta Ley.

Lo mires como lo mires. Mas claro el agua.

[macarga]

¿ cuando lees un articulo solo os quedáis con los primeros párrafos cuyas tesis queréis defender ? te paras en el 20% y no sigues leyendo " del valor que se haya dado a los bienes con arreglo en art. 666. Este articulo el 666 es el que os hace confundir a los que mantenéis la tesis de un error.
En una ejecución hipotecaria, no hay que " valorar" nada, ya viene tasado "valorado" en la escritura de constitución del préstamo.
¿ no queréis comprender que si de error se tratara ya estaría corregido por el equipo que redacta las leyes ?
por supuesto enrevesado y mejor explicado este tema en la Ley si podría venir pero eso es diferente a un error.

[Invitado]

Las últimas intervenciones sobre la aplicabilidad del 5% se basan en que el art. 669.1 solo es aplicable a los inmuebles que hayan precisado de avalúo (¿?).
Pero es que la ejecución ordinaria de bienes muebles o inmuebles ha de ir siempre precedida de avalúo salvo valor pactado a esos efectos (637), el depósito para la de muebles lo prevé el 647.1.3º (5%), el de inmuebles el 669.1 (20%).

Más bien parece que la duda proviene de que el 647 se remite al 5% del “valor de tasación”, y el 669 lo hace al 20% del "valor que se haya dado los bienes con arreglo al 666 (liquidación de cargas inexistente en EJH).

Pero ello no autoriza a entender que la remisión del 681.1 lo es al 647, porque:
.- Efectivamente hay que leer enteros no sólo los artículos, sino también las secciones y capítulos, y donde dice muebles, no se puede entender inmuebles
.- Ello conllevaría la existencia de 3 supuestos de depósito: muebles al 5%, inmuebles en ejecución ordinaria (precedidos de avalúo y liquidación de cargas) al 20% e inmuebles en EJH al 5%

Incluso quienes defienden la aplicación del 5% lo hacen sobre la base de intentar atribuir valor normativo al preámbulo de la ley 1/13 (y para tratar de enmendar el fallo que se reconoce) y no sobre el hecho de que esté muy claro que es el 5%. Ver http://www.notariosyregistradores.com/d ... a.htm#1tas

El articulado dice lo que dice, por vía rectificación de errores se puede enmendar una erratilla (como lo hicieron en BOE 23/5) no una pata como la que han metido, que requiere modificación normativa y proceso legislativo. No sería la primera vez.

[ADVOCATUS]

Completo mi intervención inmediatamente anterior (por error olvidé logarme y ha aparecido como invitado, 1000 perdones) con el enlace a la corrección de errores ley 1/13 http://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2013-5391
Como os decía esto es lo que se puede hacer vía corrección de errores, enmendar alguna chapucilla ortográfica ("exclusión" por "exclusión") no una pata como la que han metido.
20% y no hay más hasta que rectifiquen vía normativa.

[macarga]

Si solo nos fijamos en la palabra " muebles " o " inmuebles " es normal que surjan estas discrepancias.
En este caso que nos ocupa si no tenemos en cuenta la ley hipotecaria nos lleva a este error interpretativo.
Hablamos de una " ejecución hipotecaria inmobiliaria " y estas juntos a la pignoraticias tienen un tratamiento especial en la LEC. Para ella solo una sección nada menos.
Naturalmente también se puede subastar un bien inmueble por otro tipo de ejecución, pero ya no seria hipotecaria, por eso "unas" llevan el 20% y otras las hipotecarias llevan el 5%.
Precisamente el tema de " sensibilidad social que vivimos " en lo que respecta a la vivienda, son ejecuciones hipotecarias y por ello la reforma del 5%.
No estamos ante un error, la discusión está en no interpretar bien lo que dice la ley por no tener bien dominado este tema concreto de las hipotecas.

[macarga]

siempre mejor convencer que vencer. Hago mi ultimo esfuerzo didáctico en porque no hay error alguno entre el que defiende que no estamos ante error alguno y los que defienden es un error manifiesto:
Art 655. Enunciado " ámbito de aplicación de esta sección y aplicación supletoria de las disposiciones de la sección anterior " o sea: la sección 6ª se suple de en lo menester de la sección 5ª. Leed bien lo que dice este articulo. Es el verdadero cambio " de via " de la interpretación "20%" y palabras "muebles " "inmuebles". ¿ lo veis ?
Pensad que si estuviéramos ante un autentico error, con la sensibilidad social que hay en este tema, no hubiese salido en los medios de comunicación mas de uno mofándose del error ? No lo hacen, porque esta LEC si no estuviese redactada como está hecha necesitaría mas de 3.000 artículos y tampoco se trata de hacer leyes con artículos, secciones, capítulos, títulos, libros repetitivos. Fijaros la cantidad de artículos que en mi primera intervención realicé relacionando unos con otros.

[ADVOCATUS]

Con respeto absoluto a otras interpretaciones, y en cuanto a la finalidad normativa (sensibilidad social etc.) ¿tenemos que pensar que la reforma en este punto ha querido beneficiar sólo a los bancos? porque facilitar la intervención de licitadores (también a través de la publicidad por ej.) teóricamente no es sino un mecanismo de elevación del precio en subasta, en beneficio tanto de ejecutante como del ejecutado, y de posibilitar las adjudicaciones a favor de tercero, de modo que si esa intervención de postores sólo se flexibiliza en EJH, estamos otorgando un beneficio a dichos acreedores frente a cualquier acreedor ordinario. No parece que esa haya sido la intención de la reforma.

[Oficial]

Creo que esta cuestión del depósito para participar en la subasta de inmuebles está muy enmarañada, pero no de ahora sino desde que entró en vigor la LEC 1/2000, que modificó el art. 131 LH, por el que se regían las subastas hipotecarias hasta ese momento. Me explico:

1.- Regulación inicial de la LEC:

-Art. 647.1.3º: depósito o aval del 20% del valor de tasación de los bienes.
-Art. 669.1 depósito del 30% del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el artículo 666, es decir, previa la liquidación de cargas anteriores. El depósito se efectuará conforme a lo dispuesto en el número 3º del apartado 1 del art. 647, por tanto también es admisible aval.

Aquí ya se coló el legislador, pues no expuso claramente el tipo para los bienes hipotecados, los cuales no requieren liquidación de cargas anteriores. Para algunos esta peculiaridad conllevaría la no aplicación a las ejecuciones hipotecarias del 669.1, y sí el tipo del 647.1.3º, por defecto de disposición expresa.

En los Juzgados no nos complicamos la vida y sin discusión se exigía el depósito del 30% del tipo fijado en la escritura de hipoteca, que además era el que venía prefijado en los modelos de los programas informáticos. Pero ya entonces, siguiendo el criterio indicado en el párrafo anterior, se podía haber fundamentado que el depósito en las subastas hipotecarias era del 20%.

- ¿Qué se hacía en los Juzgados?
Muebles: depósito o aval del 20% del valor de tasación.
Inmuebles/ejecuciones ordinarias: depósito o aval del 30% del valor resultante tras la liquidación de cargas.
Inmuebles/ejecuciones hipotecarias: depósito o aval del 30% del valor fijado en la escritura a efectos de subasta.

2.- Regulación tras el RDL 8/2011:

-Exposición de motivos: “Finalmente, al objeto de mejorar la eficacia de las subastas permitiendo una mayor concurrencia de pujas y, por ende, posibilitando la fijación de un precio más justo, se reduce hasta el 20% el depósito exigido a los postores para participar en una subasta. De este modo, se facilitaría la presencia de postores y la mejor adjudicación de los bienes hipotecados, se equipararía el importe de este depósito con el previsto por la propia ley para los bienes muebles…”.

-Art. 647.1. 3º: depósito o aval del 20% del valor de tasación de los bienes. NO FUE MODIFICADO.
-Art. 669.1 depósito o aval del 20% del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el artículo 666, es decir, previa la liquidación de cargas anteriores. SÍ FUE MODIFICADO.

Vemos, por tanto, que el legislador para reducir el tipo del 30% al 20% en las subastas hipotecarias modificó el art. 669.1 y no el 647.1.3º.

- ¿Qué se hacía en los Juzgados?
Muebles: depósito o aval del 20% del valor de tasación.
Inmuebles/ejecuciones ordinarias: depósito o aval del 20% del valor resultante tras la liquidación de cargas.
Inmuebles/ejecuciones hipotecarias: depósito o aval del 20% del valor fijado en la escritura a efectos de subasta.

3.- Regulación tras la Ley 1/2013 (situación actual):

-Exposición de motivos: “El Capítulo III recoge diferentes modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de garantizar que la ejecución hipotecaria se realiza de manera que los derechos e intereses del deudor hipotecario sean protegidos de manera adecuada y, en su conjunto, se agilice y flexibilice el procedimiento de ejecución… Por otro lado, se facilita el acceso de postores a las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los licitadores, de modo que, por ejemplo, se disminuye el aval necesario para pujar del 20 al 5 por cien del valor de tasación de los bienes….”.

-Art. 647.1, 3º: depósito o aval del 5% del valor de tasación de los bienes. SÍ HA SIDO MODIFICADO.
-Art. 669.1 depósito o aval del 20% del valor que se haya dado a los bienes con arreglo a lo establecido en el artículo 666, es decir, previa la liquidación de cargas anteriores. NO HA SIDO MODIFICADO.

Ahora vemos que el legislador para reducir el tipo del 20% al 5% en las subastas hipotecarias ha modificado el art. 647.13º.1 y no el 669.1.

En conclusión:

1.- El legislador ha modificado uno u otro artículo (647.13º.1 y 669.1) para hacer la misma cosa, es decir, para reducir el porcentaje del depósito o aval necesario para concurrir a las subastas hipotecarias.

2.- Creo que, por coherencia y teniendo en cuenta la práctica procesal seguida de aquí para atrás, el porcentaje exigible tras la ley 1/2013 deberá ser el 20% del valor de tasación fijado en la escritura, pues el art. 669.1 no ha sido modificado, a pesar de que su redacción no es la más clara cuando se trata de inmuebles hipotecados. Aunque si se exige el 5% dudo mucho que ello fuera causa de nulidad de actuaciones.

Desde luego resulta llamativo que el legislador no haya previsto un precepto expreso en cuanto al depósito necesario para concurrir a las subastas hipotecarias y por el contrario en las exposiciones de motivos de las reformas sí alude concretamente a las ejecuciones hipotecarias para justificar la reducción de dicho depósito, lo cual conlleva que a pesar de parecer que su voluntad es que las reducciones afecten solamente a ese tipo de subastas, en la práctica resultan de aplicación también a las subastas dimanantes de ejecuciones ordinarias porque los artículos que rigen ambos supuestos son los mismos.

A mi entender, ¿cuáles serían los tipos aplicables actualmente?
Muebles: depósito o aval del 5% del valor de tasación.
Inmuebles/ejecuciones ordinarias: depósito o aval del 20% del valor resultante tras la liquidación de cargas.
Inmuebles/ejecuciones hipotecarias: depósito o aval del 20% del valor fijado en la escritura a efectos de subasta. Pero tampoco pasaría nada si se exige el 5% (esto es como los principios de Groucho Marx).

3.- La concurrencia de postores a las subastas hipotecarias va a seguir siendo igual con el 30%, el 20% ó el 5%, es decir escasa, porque lo importante es la financiación y el precio de los inmuebles, y los valores fijados en las escrituras han quedado desfasados por estar inflados; otra cosa es que en un futuro la coyuntura cambie y se reactive el mercado inmobiliario.

4.- El legislador, allá lejos en sus aposentos, tiene una empanada mental que es para llamarlo a capítulo, y como dijo Séneca, más o menos, el que está desorientado no conoce cuál es el rumbo correcto.